Z izjemnim strokovnjakom za nepremičninski trg Boromom Vujovićem smo razpravljali o subvencijah za stanovanja in cenah, ki letijo v nebo

Ko je minister za gradbeništvo Predrag Štromar napovedal nov septembrski val subvencij za stanovanjske kredite, s katerimi želi vlada pomagati mladim državljanom s stanovanjskimi težavami in jih „privabiti“, da ostanejo v Hrvaški – je poudaril, da ne verjame, da ta model subvencij povzroča kakršnekoli motnje na trgu nepremičnin. Z drugimi besedami, že tretje leto zapored poskuša potlačiti svoje dvome glede te oblike vladne intervencije, ki naj bi povzročala dramatično rast cen, zlasti za majhna stanovanja. V zvezi s tem ter s trendi na hrvaškem nepremičninskem trgu smo se pogovorili z Boramom Vujovićem, podpredsednikom Združenja za nepremičninski posel Hrvaške gospodarske komore, lastnikom nepremičninske agencije “Opereta” in znanim analitikom, ki je že v prvi valovi teh subvencioniranih kreditov opozoril na motnje na trgu, ki jih ti povzročajo. NET.hr: Kakšen je vaš pogled danes, tri leta po prvi seriji subvencij po Štromarjevem modelu? Ali so bistveno olajšale stanovanjske težave mladih ljudi ali so le kozmetična rešitev? VUJOVIĆ: Kakršnakoli intervencija na trgu je vprašljiva, če ni vsaj ustrezno analizirana. Strinjam se s Ministrstvom za gradbeništvo glede tega, vendar nima poguma, da bi to izjavilo javno. Ti ukrepi so imeli smisel v letih 2011 ali 2012, ko je bil trg mrtv, vendar kasneje, v letu 2017 naprej, ko je bil trg aktiven – nimajo smisla. Zdaj, ob pomanjkanju delovne sile in cenah, ki vzpenjajo v stratosfero, je popolnoma napačno siliti te spodbude. Jasno je, da so bile te spodbude produkt čiste improvizacije. Ko je bil leta 2016 odpravljen davčni odbitek za prvi nepremičninski predmet, so ljudem nalagali karkoli pod krinko demografske mere ali načina za preprečevanje odhoda mladih, itd. Naša reakcija kot združenje je bila: v redu, uvedite podobne ukrepe za območja, kjer ljudje najpogosteje odhajajo. Dajte jih za Slavonijo, za Liko, ampak zakaj – Zagreb? Takoj smo opozorili, da bo to zvišalo cene v Zagrebu. Seveda obstajajo tudi drugi dejavniki, vendar vsekakor prispeva. Predlagali smo izvedbo analize, ki bi ugotovila, kako lahko resnično preprečimo izseljevanje mladih in tistih z nizkimi kvalifikacijami. NET.hr: Minister Štromar navaja študijo Gospodarskega inštituta in trdi, da cene rastejo zaradi rasti gospodarstva in turizma, ne zaradi subvencioniranih posojil. VUJOVIĆ: Seveda so se cene zvišale zaradi gospodarske rasti in razcvetanja stanovanj. Dejstvo, da je veliko ljudi kupilo stanovanja, da bi jih nato oddajali v najem, je resnično. Prav tako je res, da je padec obrestnih mer v bankah za stanovanja imel učinek. Dokler je najem posojila za nakup nepremičnine poceni, je jasno, da bo to spodbujalo povpraševanje. Poleg tega, če so obrestne mere za varčevanje nizke – je logično, da bodo ljudje kupovali nepremičnine kot obliko varčevanja. Dajam primer iz izkušenj lastne agencije: več kot 50 % kupcev plačuje v gotovini. To so ljudje, ki ne želijo imeti prihrankov v banki, temveč kupiti nepremičnino, ki jo nato oddajajo v najem in zaslužijo 4–5 %. Vsi ti dejavniki pozitivno vplivajo na trg nepremičnin, nato pa pride septembar s subvencioniranimi posojili in je kot eksplozija bombe. Največji problem tega ukrepa je njegova kratkoročna narava. Se spomnite izjav ministra Štromarja, da bodo varni tisti, ki oddajo vlogo v prvi tedni? Nato se je vse podaljšalo, vendar je še vedno ostala kratkoročna rešitev in na trg je bila ogromna pritiska v zelo kratkem časovnem obdobju. NET.hr: Kako to izgleda v praksi? VUJOVIĆ: Videl je se kaotično. Bil je velik pritisk, da se dokumenti hitro zberejo. Prodajalec je vedel, da kupec želi subvencijo, in seveda so držali cene. Kaj je lahko kupec storil pod pritiskom roka? Bil je prisiljen sprejeti ceno. Ni bilo časa za pogajanja. Kupec se je strinjal, da potem pridobi dovoljenje, potem gre v banko… In tako naprej. To je vrsta šoka za trg, ki se je od prvega trenutka spreminjal z opozorili na njegove negativne učinke. Minister Štromar nas označuje kot špekulante, a to ni pošteno. Kaj lahko pridobimo iz te situacije? Samo želimo opozoriti na učinke. Če ne bi bilo tega kratkega časovnega okvira, bi bil učinek manjši. Dobro je, da je bilo napovedano, da se bo naslednje leto, marca, postopek začel, kar je nedvomno boljše kot ti septembrski šoki. Vendar še vedno ne verjamem, da so ti ukrepi učinkoviti na način, kot so bili načrtovani. NET.hr: Omenili ste ukrep, ki je obstajal do leta 2016 – davčno olajšavo za prvi nepremičninski predmet. Ali menite, da je bil ta ukrep boljši? VUJOVIĆ: Da. Bil je prisoten skozi celo leto in je bil poštenejši. Pravzaprav je bil ustavno bolj upravičen. Niso bili diskriminirani noben posameznik. Trenutni ukrep privilegira kupce, ki najemajo posojila, medtem ko diskriminira tiste, ki so varčevali, bili varčni ali dedovali. Spomnim se, ko sem bil pri TV Otvoreno (Open) z nekdanjim ministrom Kuščevićem, ki je napovedal, da bo naročil analizo na Fakulteti za ekonomijo Split o vseh preteklih POS ukrepih in določil najboljšo pot ukrepanja. Vendar se zdi, da ta analiza še ni bila opravljena. In morala bi biti opravljena. Ni znakov, da je ta model dosegel želeni demografski spodbudni učinek. Samo tistim, ki so že kreditno sposobni, je odobreno posojilo. Seveda je lepo, da država pomaga odplačevati posojilo v petih letih, vendar to velja le za ljudi, ki že delajo in so se že uveljavili v Hrvaški. Tistim v stiski, ki izseljujejo v iskanju zaposlitve, ta ukrep v nobenem primeru ne pomaga. Če me vprašate, bi se vedno stavek, da se tisoče milijonov uporabi za gradnjo tovarne. Da, na primer, zgraditi tovarno v Župnji; ljudje bi ostali tam tudi brez tega modela subvencioniranih stanovanjskih posojil. Seveda ne trdim, da naj država intervenira in gradi tovarne. To uporabljam le kot metaforo, da pokažem, da bi odprtje delovnih mest lahko ljudi obdržalo tukaj. NET.hr: Kdo je najbolj profitiral od tega modela? Kje so ljudje največ kupovali in prodajali? VUJOVIĆ: Najbolj v Zagrebu, Rijeki, Splitu. Ljudje, ki bi pod kakršnimi koli okoliščinami kupili stanovanja. NET.hr: Kaj pa pravite na najnovejšo razlago, da so banke v veliki meri izravnale to rast cen s znižanjem svojih obrestnih mer? VUJOVIĆ: Cene so se zvišale preko vseh pričakovanj, in tega se ne sme nikakor prikrivati. Nekatere nove gradnje še nimajo uporabnega dovoljenja, zato ne morejo tekmovati v tekmi za subvencionirana posojila. Kot posledica starejša stanovanja prodajajo po neverjetno visokih cenah, ki jih v čem koli ne upravičujejo. Ta situacija mora biti odpravljena. Nova stanovanja bodo kmalu prišla na trg, starejša pa ne bodo več mogla držati teh cen. In baza potrošnikov se postopoma prazni, z izravnavo, ki je neizogibna. Če me vprašate, niso kupci tisti, ki so odgovorni za te cene. NET.hr: Ali krivite kupce? Nekateri so prisiljeni kupiti stanovanje v tem trenutku… VUJOVIĆ: Ne govorim o njih. Vedno bo tistih, ki so prisiljeni kupiti v določenem trenutku zaradi določenih okoliščin, in to je res. Vendar pa niso večina, ki vodi trend. Govorim o tistih, ki kupujejo – ker lahko, ker je to kul, ker so se vlekli v čredo. Začel bom s primerom iz svojega življenja. Do pred šestimi meseci sem bil podnajemnik, ne glede na to, ali gre za podnajem ali ne. Ker sem menil, da je to boljša možnost kot nakup nepremičnine. NET.hr: Kakšna edinstvena situacija – lastnik nepremičninske agencije nas “svetuje”, naj ne kupujemo nepremičnine! VUJOVIĆ: Ne kupujte nič po kakršni koli ceni, še posebej ne po pretirano visoki ceni. In na trgu je že preveč takšnih primerov, zlasti v Zagrebu. Vedno priporočam vsakemu podnajemniku, da opravi stroškovno‑učinkovito analizo: ali je njihov podnajem v skladu z obrestno mero posojila, s katerim bi lahko kupili enakovredno stanovanje? Ostalim – ne hitrite se. Prodajalci čakajo na čudo. Drže se za noro visoke cene. Spomnim se leta 2009, ko so nekateri prodajalci ohranjali visoke cene, le…

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve