Tri strokovnjaki analizirajo prihodnje gibanje trga v nepremičninskem sektorju v glavném mestu, pa tudi na obali

Po skoraj treh letih močne rasti je pandemija, ki je koncem zime zajela meje Hrvaške, skoraj povsem ustavila posel v domačem nepremičninskem trgu. Šele mesec po pojavu koronavirusa je Zagreb zadela razarajuča potresa, ki je končala tudi tisti malo posel, ki je ostal v mestu kljub restriktivnim anti‑epidemiološkim ukrepom. Mediji, predvsem družbena omrežja, so hitro razširili poročila o drastičnem padcu cen nepremičnin na najbolj zaželenih lokacijah – jadranski obali in v središču mesta. V državi, kjer velik del državljanov vlastní svoj dom, številni pa tudi dodatne nepremičnine, takšne napovedi vedno vzbujajo zaskrbljenost. Posredniki so se nasploh izogibali javno napovedovati, kako se bo situacija razvijala, saj so nas prosili, da počakamo, dokler se ne normalizirajo izredne razmere. Ker je od potresa minilo že več kot pol meseca, koronavirus pa je vsaj začasno pod nadzorom, smo se odločili preveriti, kaj trije vodilni posredniki pri kupovanju in prodaji nepremičnin pravijo o trenutni situaciji in kaj pričakujejo v bližnji prihodnosti. TRŽIŠČE JE BILO ŽIVO DO POTRESE SREDINE MARTA Čeprav je bil prvi primer COVID‑19 v Hrvaški že 25. februarja, nas strokovnjaki za nepremičnine, s katerimi smo se pogovarjali, zagotavljajo, da motenj na trgu po tem ni bilo, niti ko je dnevno število novih primerov v državi že doseglo dvojniške številke. “Do začetka marca letos je nepremičninski trg ostajal v trendu rastočega povpraševanja in cen, ki se je nadaljeval zadnja tri leta. Šele, ko se je kriza COVID‑19 zaostrila in krizno‑upravno središče uvedlo nujne anti‑epidemiološke ukrepe, je trg prišel v mirovanje. Zdaj je v stanju hibernacije z zanemarljivim številom transakcij,” pravi Dubravko Ranilović, predsednik Združenja za trgovanje z nepremičninami in direktor agencije Kastel Realty v Zagrebu.

POSEL JE PADEL ZA 90 %

Enako meni Boro Vujović, podpredsednik Združenja za trgovanje z nepremičninami in lastnik agencije Opereta Realty. “Do 15. marca smo bili v redu. Šele takrat se je trg začel hitro slabšati. Ko je bilo jasno, da bo COVID‑19 resna epidemija, je posel popolnoma zastal. V takšnem času so ljudje praktično prepovedani, da zapustijo svoje domove, in pod takimi razmerami ni mogoče govoriti o resnem poslovanju. Vendar pa nepremičnine ne morete kupovati preko interneta,” pojasnjuje Vujović. Posel je bil izredno nizek in v nekaterih agencijah je popolnoma prenehal do velike nedelje. V Zagrebu je bilo edino poslovanje v najemanju nepremičnin, kar verjetno pripisujemo potresi, pravijo naši viri. “Vedno so izjExceptions, a posel je padel za več kot 90 % v številu transakcij, pri nekaterih agencijah celo za 100 %. Trenutno se izvedejo le transakcije, ki so se začele pred pandemijo, in majhen delež trgovanja z nepremičninami, povezanih s subvencijami,” pojasnjuje Dubravko Ranilović. POLAĜANJE UKREPOV OŽIVE V TRŽU Ko so bili anti‑epidemiološki ukrepi omiljeni, je nepremičninski trg začel kazati prve znake življenja, nam je povedalo strokovno osebje. “Ko so bile omejitve odprte, smo začeli opažati večjo aktivnost. Od ponedeljka imamo vidno večje število povpraševanj, ljudje pa začnejo pregledovati nepremičnine. Vendar pa do zdaj delujejo le prodaje, sklenjene pred to situacijo,” pravi Lana Mihaljinac Knežević, predsednica Združenja za trgovanje z nepremičninami za zagrebaško regijo in direktorica agencije Zagreb West. Boro Vujović doda, da se je trg spet začel gibati sredine aprila. Po njegovem mnenju je to delno posledica ukrepov APN, ki so prinesli več kot 3 000 zahtevkov za subvencionirane hipotekarne kredite, pravi. Poleg tega so nekateri zagrebaški prebivalci morali kupiti nove nepremičnine zaradi potresa, poudarja Vujović. “Nekateri kupci so se zavedali, da je situacija negotova in da v jeseni morda ne bodo imeli enakih kreditnih pogojev, kot jih imajo zdaj, zato so začeli kupovati. Prodaje so trenutno precej nižje kot pred sredino marca, a se dejansko ponovno pojavljajo. Ljudje končno dovolijo, da jih pripeljete zainteresirane kupce v njihove domove, kar je zelo pomemben del zgodbe,” je Vujović povedal. OBSTOJA ZANIMA, A NI ODLOČITEV Dubravko Ranilović izpostavi del trga, ki nikoli ni popolnoma zamrznjen, četudi v kakršnem koli trenutku. “Relativno aktiven je trg najema. To je posledica tega, da se najem nepremičnin v turističnih destinacijah popolnoma ustavi, nekatere nepremičnine pa preidejo v stanovanjsko rabo. V Zagrebu je veliko ljudi, ki potrebujejo začasno bivanje, medtem ko se njihove nepremičnine obnavljajo. Vse to skupaj pa ne bi bistveno vplivalo na zamrznjen trg,” pravi Ranilović. “Pomanjkanje družbenega stika je dolgotrajno otežilo organizacijo ogleda nepremičnin. Zaradi strahu pred okužbo ljudi nepremičnine niso prioritetne. Ko vas skrbi zdravje, nepremičnine niso v ospredju. Ljudje kličo in povprašujejo o razpoložljivih nepremičninah ter njihovih morebitnih vrednostih, a vseeno ne sprejemajo odločitev, ker je pretirano veliko negotovosti,” pojasnjuje Ranilović. CIENE NISO PADLE Povpraševanje po nepremičninah je morda padlo na rekordne nizke ravni, vendar se strokovnjaki, ki se bojijo velikega padca cen ali pa imajo visoka pričakovanja po padcu, motijo – tako dogovorijo vsi strokovnjaki, s katerimi smo se pogovarjali. Osnovni pogoj za padec cen je, da bi prišlo do pada povpraševanja in zmanjšanja števila transakcij, pojasni Ranilović. Lastnik agencije Kastel Realty meni, da ne bo prišlo do bistvenega padca cen. Ranilović verjame, da bomo najprej videli korekcijo cen pri nepremičninah, katerih cene so bile že pred spremenjenimi razmerami nerazumno visoke. “Idealistično, ne morete pričakovati, da lastniki oddajo na primer polovico pričakovane cene. To ne bo mogoče, niti pri tistih, katerih nepremičnine so močno poškodovane v potresi. Na koncu se nepremičnine, predvsem stanovanjske, prodajajo predvsem z določenim ciljem v mislih, najpogosteje, da si prodajalci kupijo drugo nepremičnino, v kateri bodo živeli. Če sprejmete nižjo ponudbo za svojo nepremičnino, je ne boste mogli privoščiti,” pravi Ranilović. PRI PRIDRŽANJU 50 % NI POVZROKA Trditve, da so se cene nepremičnin spustile za 30 % ali celo 50 % v nekaterih poročilih, lastniki nepremičninskih agencij kategorično zaniklajo. “Ker trenutno imamo tako malo transakcij, ne moremo na podlagi njih trditi, da so cene nepremičnin padle. V vsakem primeru 50 % padca cen ni mogoča, niti v stavbah, ki so bile najhujše poškodovane v zagrebaškem potresu. Trg preprosto tako ne deluje. Najdaljši čas, ki ga vzame prepričevanje lastnikov o njihovih nerealnih idejah, je zelo dolgotrajen,” pojasni Ranilović. Popolnoma se strinja z Borom Vujovićem, ki doda, da je njegova agencija realizirala vse transakcije, sklenjene po začetku krize, po cenah v razponu iskanih in doseženih cen pred 15. marcem. “Seveda so se pojavili nekateri kupci, ki ponujajo 50 % iskanih cen, a takšne ponudbe še vedno ne uspejo,” pravi Vujović. VELIKO BO ODVISILO OD TRAJANJA KRIZE Vsi naši intervjuvani so prepričani, da dolgoročni trendi na trgu v veliki meri odvisijo od trajanja posledic pandemije oziroma globine gospodarske krize, ki jo pričakujemo. Lana Mihaljinac Knežević pravi, da je še prezgodaj za resne napovedi. “Zelo previdno opazujemo vse dejavnike, ki običajno vplivajo na trg, kot so BDP, kupna moč potrošnikov, obrestne mere in obresti na depozite. Gospodarska situacija in nepremičninski trg sta prepletena. Razumevanje situacije ne pomaga dejstvo, da globalne institucije in HNB podajajo drastično različne napovedi o tem, koliko bo padelo hrvaško BDP. Preden bomo lahko naredili kakršnakoli resna ocenjevanja, bomo morali počakati,” pravi direktorica agencije Zagreb West. Dubravko Ranilović nam opisuje, kako je bil nepremičninski trg videti med zadnjo veliko krizo, ki jo je povzročila recesija konec prejšnjega desetletja. “Šele leto po začetku krize so cene začele padati, za skoraj šest let je trajalo, da se nekatere nepremičnine znižajo za 30 %. Skoraj vse nepremičnine niso doživele padca cen. Pričakujem, da bo situacija zahtevna in izzivalna, a ne pričakujem, da bo trg popolnoma propadel,” pravi Ranilović. V ZAGREBČU SE PRIČAKUJE KOREKCIJA Središče Zagreba je bilo vedno edinstvena mikro‑lokacija na hrvaškem nepremičninskem trgu. Čeprav je del središča močno poškodovan v potresu, strokovnjaki, s katerimi smo se pogovarjali, napovedujejo, da bodo nepremičnine v središču ostale zelo privlačne za kupce. Vendar pa se še vedno pričakuje korekcija cen nerazumno visokih nepremičnin, poudarjajo. Mihaljinac Knežević pravi, da je trg v zadnjih treh letih doživel hiter dvig cen zaradi kopičenja kapitala, pozitivnega gospodarskega sentimenta in odličnih turističnih sezon. “Trg nepremičnin že tri leta opazuje močan rastoči trend, kar je tudi posledica tega, da so bile v letih pred tem izredne krize tako hude, da ljudje niso imeli česa kupiti. Subvencije so vplivale na stanje trga, kar je vodilo do precenjenih cen za nekatere nepremičnine. Prišli smo do situacije, ko prodajalci poskušajo dobiti enako ceno za stare zgradbe kot za nove. To se ne bo več dogajalo. Cene za takšne nepremičnine bodo morale padati, če ti posamezniki želijo prodati,” pravi Mihaljinac Knežević. Cene se po njenem mnenju ne bodo znižale v turističnih območjih, niti v kakovostnih stanovanjih v novih stavbah. To velja še posebej za središče mesta. “Nove stavbe so redke. Nekateri novi projekti so najavljeni in bodo zelo dragi. Glede preostalega moramo počakati in opazovati, preden bomo naredili kakršnokoli oceno. Videli bomo, katere nepremičnine bodo ostale neuporabljene, in najverjetneje bodo prodane po nižjih cenah. Po prenovi bo prišlo do segmentacije po ulicah, a ljudje ne bodo kupovali v večjih količinah, kot to pričakujejo spekulativni kupci,” je prepričana Mihaljinac Knežević.

VARNOST BO KLJUČNI PRVOR ZA KUPOCE Boro Vujović meni, da bo prišlo do padca cen pri stavbah, zgrajenih pred letom 1930, ki so bile poškodovane v potresu. Lastniki takšnih nepremičnin ne bodo več mogli doseči visokih cen, kot so bile pred potresom, pravi, a doda, da bodo lastniki visokokakovostnih nepremičnin v mestu varni. “V novih stavbah v središču mesta se cene ne bodo znižale. Gre za premierno lokacijo, ki bo vedno privabila ljudi, pripravljene plačati najvišjo ceno. Potres bo največji udarec imel na starejše stavbe. Vedeti morate, da se veliko ljudi boji spanja v stavbah brez armiranega betona, ne glede na to, ali imajo zeleno ali rdečo nalepko, in občutek varnosti je zelo pomemben dejavnik pri izbiri nepremičnine,” pojasnjuje Boro Vujović. LASTNIŠTVO NEPREMIČNIN JE OBVEZNOST Dubravko Ranilović deli Vujovićev pogled ter poudarja, da bo stanje nepremičnine in njena strukturna stabilnost postala ključni vprašanj za kupce v središču mesta. “Ta situacija je pokazala anomalije v tem delu trga. Postalo je jasno, da lastništvo nepremičnine ni le privilegij, temveč tudi obveznost, predvsem kar zadeva vzdrževanje. Trg se spreminja, saj se spreminjajo tudi odnosi ljudi do nepremičnin,” pravi Ranilović. “Na primer je jasno, da v središču Zagreba ne morete živeti v stavbi, starejši od 120 let, tudi če vzdržujete le minimalno, saj si ne morete privoščiti rednega vzdrževanja ali prenove takšne nepremičnine, brez česar je ne moremo šteti za varno,” dodaja Ranilović. SREDIŠČE ZAGREB A NI HUDA PRIHODNOST Nova situacija v središču Zagreba bo imela malo vpliva na cene nepremičnin zunaj mesta. Enaka pravila veljajo tudi zunaj središča, kjer so naši intervjuvani že omenili kot ključna za določanje cen. Lastniki nepremičnin v novo izgrajenih stavbah v širšem središču ne potrebujejo skrbeti zaradi izgube vrednosti svoje nepremičnine, a ne morejo pričakovati tudi povečanja cen. “Morda bo nekaj večje povpraševanje, a ne verjamem, da bo to spremljalo znatno rast cen. Vendar pa situacija v središču ni tipična za okolico. Prišlo je do segmentacije kupcev, mnogi pa si ne morejo privoščiti stanovanj v središču. Veliko nepremičnin v širšem središču se je premaknilo v dnevni najem. V zadnjih letih smo opazovali večje zanimanje za stanovanjske enote v Novem Zagrebu in v Dubravi,” pravi Lana Mihaljinac Knežević. Boro Vujović ima podoben pogled. “V lokacijah blizu središča, kjer so stavbe zgrajene s strani uglednih investitorjev, je še vedno velik interes, prodaje pa gredo dobro. Ne bi napovedoval rasti cen, a rekel bi, da bodo takšne nepremičnine ostale privlačne. Karkoli že, cene ne bi smele nenehno rasti, prav tako ne pričakujem drastičnega padca,” pravi Vujović. OBALA BO POD VPLIVOM SEZONSKIH DEJAVNIKOV Poleg mesta Zagreb je nepremičninski trg v Hrvaški še posebej živahen ob obali. Obala ni bila prizadeta v potresu, vendar je zaradi tega, da so nepremičnine še posebej privlačne za tuje kupce, smiselno predvidevati, da bo pandemija imela pomemben vpliv na to območje. Boro Vujović, lastnik agencije Opereta Realty, poudarja, da bo veliko odvisno od razvoja turistične sezone in omenja pomen pravila, da sta kakovost in lokacija ključna za določanje cene. “Ključno vprašanje je, kaj se bo zgodilo v tej sezoni in kako se bo razvijala situacija s COVID‑19 v prihodnosti. Tujci predstavljajo skoraj 50 % kupcev nepremičnin ob obali. Vprašanje je, ali bodo prišli v tej sezoni? Če ni turizma, kot potencialne naložbe v nepremičnine, ni povpraševanja. Cene bodo zelo odvisne od te sezone in perspektiv prihodnjih turističnih sezon,” pojasnjuje Vujović. “Vendar pa je treba upoštevati, da je več kot 50 % kupcev ob obali od leta 2017 plačevalo gotovino za svoje nepremičnine. Kupovali so nepremičnine kot naložbo in ti kupci niso primorani prodajati svojih nepremičnin. Iz tega zaključujem, da bodo verjetno prišlo do nekaterih korekcij, a kakovostne nepremičnine na dobrh lokacijah bodo ohranile svojo vrednost,” zaključuje Vujović.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve