Vojna kriza in inflacija: strokovnjake smo vprašali, kaj se bo dogajalo s cenami nepremičnin

Če inflacija nadaljuje, je zagotovo, da bo prišlo do upočasnitve rasti števila transakcij na trgu nepremičnin, vendar ne do pomembnega padca cen, pravi Boro Vujović.

Po podatkih Finančne uprave je bilo leta 2021 opravljenih približno 80 000 transakcij z nepremičninami (vključno s prodajami gradnih zemljišč). Približno 27 000 transakcij je bilo z stanovanji, od tega 9 500 prodanih v Zagrebu.

Ker je prišlo do stalnega rasti cen gradbenega materiala in gradbenih storitev, medtem ko je povpraševanje večje od ponudbe, so se cene zvišale. Po podatkih Državnega zavoda za statistiko so se iskanje cene na nacionalni ravni povečale za 4,05 % za stanovanja in za 7,73 % za hiše v primerjavi z preteklim letom. Enak trend je bil viden tudi pri primerjavi cen iz leta 2019 in 2020.

Kvadratni meter novega stanovanja v Zagrebu je bil konec prejšnjega leta prodan za približno 15 500 kun, medtem ko v drugih naseljih za približno 12 800 kun na kvadratni meter. V dveh letih so se cene kvadratnih metrov v Zagrebu zvišale za približno 2 500 kun na kvadratni meter, medtem ko so v drugih krajih povprečno dražje za približno 1 000 kun, potrjujejo uradna statistika.

Ukrainci tudi iščejo nepremičnine

Trendi iz prejšnjega leta so se nadaljevali v prvih mesecih letos.

Boro Vujović, lastnik zagrebaške agencije za nepremičnine Opereta, pravi, da so po njihovih statistikah bile cene nepremičnin v prvih mesecih letošnjega leta za 10 % višje kot lani. Vojna v Ukrajini je nakupom le začasno prekinila, zdaj se je trg vrnil v normalno stanje. Novo je, da veliko število Ukrajincev, ki so zaradi vojne zapustili svojo državo, prav tako zanima nakup nepremičnin v Hrvatskoj.

"Vidimo, da veliko število Ukrajincev, ki so prišli v našo državo, želi najemati, nekateri pa celo kupujejo nepremičnine v Hrvatskoj. To je dodatno povečalo povpraševanje, saj je velik del njih finančno stabilen in želi razrešiti svojo stanovanjsko potrebo na kakovostnejši način," pravi Vujović.

V Zagrebu so ljudi najbolj zainteresirani za popolnoma nove ali nedavno zgrajene stanovanja, medtem ko narašča zanimanje za nepremičnine v sosednjih mestih – Velika Gorica, Karlovac, Samobor in Zaprešić, zlasti za zemljišča in hiše, katerih cene ne presegajo 200 000 do 250 000 evrov. Čeprav je bil ta trend v zadnjih nekaj letih posledica pandemije, zdaj, kot razloži Vujović, je selitev v zagrebški prstan posledica vse dražjih cen nepremičnin v metropolitenu.

"Vsak Hrvat želi imeti stanovanje v Zagrebu"

Stanovanja v Zagrebu kupujejo najemniki, večinoma prek APN-jev, med kupci pa je veliko število ljudi, ki verjamejo, da so nepremičnine najboljša dolgoročna naložba. "Po naših statistikah več kot 30 % kupcev, ki kupujejo stanovanje v Zagrebu, ni iz Zagreba," pravi Vujović. "Zato pravimo, da vsak Hrvat želi imeti stanovanje v Zagrebu – ker so tam fakultete in bolnišnice, pa tudi zato, ker je nakup stanovanja dobra naložba."

Vujović ocenjuje, da med kupci približno 20 % kupuje nepremičnine zaradi inflacije.

Statistika za preteklo leto kaže, da se je povpraševanje po gradnih zemljiščih in hišah povečalo ne le v Zagrebski županiji, temveč tudi v županijah Krapina‑Zagorje, Karlovac in Virovitica‑Podravina, pri čemer se predvsem iščejo hiše do 150 kvadratnih metrov.

Kot vedno je trg v Dalmaciji in Istri dinamičen.

Marin Biliškov, direktor agencije Biliškov Properties, pravi, da je povpraševanje po nepremičninah v Dalmaciji konstantno. Domači kupci najbolj zanimajo stanovanja v Splitu, Kašteli in Solinu, medtem ko tuje državljanke iščejo turistične centre, kot so Rogoznica, Primošten ali Makarska, ter hiše ali zemljišča na dobrih lokacijah. Biliškov prav tako potrjuje, da je med kupci veliko število državljanov, ki želijo svoje presežne sredstva vložiti v nepremičnine.

"Nekateri nenehno iščejo dobre priložnosti, naj gre za stanovanje, hišo ali zemljišče na dobro lokaciji, in del njih računa s prodajo nepremičnine v enem ali dveh letih," pravi Marin Biliškov.

Vojna v Ukrajini ni ustavila transakcij, čeprav je vplivala na nakup nepremičnin. "Situacijo v Ukrajini lahko čutimo, slišim, da ljudje govorijo in razmišljajo o nakupu nepremičnin v primerih, kjer dogovori še niso zaključeni, vendar se do sedaj nihče ni opustil zaradi tega," poroča Biliškov o svojih nedavnih izkušnjah.

Ko prevladujejo čustva, cena ni pomembna

Cene nepremičnin se dvigujejo tudi v Istri, in za nekatere kupce cena ni pomembna, pravi Vlatko Mrvoš, direktor agencije Proagent iz Buzeta.

"Cena včasih ni pomembna; gre za situacijo, ko razumna odločenost izgine in prevzame ljubezen, čustva prevladajo. Ljudje se zaljubijo v lokacijo ali nepremičnino in so pripravljeni plačati dvakrat ali trikrat več kot je njena ocenjena vrednost. Istra je srce Evrope in avtomobilska destinacija," pravi Mrvoš.

Po pandemiji se je zanimanje za nepremičnine v Istri povečalo, ker sta varnost in bližina postala pomembna, kar je dodatno povečalo zanimanje kupcev iz Slovenije, Avstrije in Nemčije, ki potrebujejo le nekaj ur potovanja do tega dela Hrvaške. Poleg bližine poudarja Mrvoš, da je Istrino prednost tudi bogata zgodovina, odlična gastronomska ponudba in številne vinske kleti.

Poleg tujcev, nepremičnine v Istri kupujejo tudi prebivalci Zagreba, še posebej po potresu, vendar pa zaradi značilnega dviga cen ostaja vprašanje, kdo bo v prihodnosti mogel kupovati nepremičnine.

"Presegli smo nekatere meje, cene nepremičnin so postale nedosegljive za naše državljane. Država in lokalna samouprava morata nekaj storiti, da bi domačini prišli do nepremičnin, bodisi z najemanjem ali nakupom. Postajamo destinacija z veliko nepremičninami in malo prebivalci," opomba Mrvoš.

Ker se ukvarja tudi s prodajo nepremičnin v Dubaju, poudarja, da so cene nepremičnin v mestih, kot so Dubrovnik, Split, Rovinj in Zagreb, višje kot v tem mestu. Po analizi, ki jo je pripravil, je povprečna cena na kvadratni meter v središču Zagreba 22 776,90 kun, medtem ko je v središču Dubaja 22 669,20 kun, v Abu Dhabiju pa 20 628,73 kun. Razlika je +0,47 % v primerjavi z Dubajem in +9,43 % v primerjavi z Abu Dhabijem.

Brez pomembnih šokov ne bo bistvenih sprememb cen

Cene nepremičnin v Hrvaški rastejo že več kot pet let, in glede na trenutno kaotično situacijo je težko napovedati, kaj se bo zgodilo v bližnji prihodnosti. Vendar brez pomembnih šokov, ki bi vplivali na trg nepremičnin, cen ne bo bistveno spremenilo.

"V takih časih je težko napovedati karkoli. Vojna se je zdela neverjetna, a se je zgodila, celo bomba je padla v Zagrebu. Čeprav imamo trend visoke inflacije in nizkih obrestnih mer, je težko pričakovati kakršnokoli preobrat v spremembah cen. Če inflacija nadaljuje, bo verjetno zmanjševal se bazen ljudi, ki kupujejo nepremičnine s prihranki, medtem ko bo kreditna sposobnost kupcev, ki kupujejo na kredit, upadla zaradi višjih cen potrošniškega koša, zato je gotovo, da bo prišlo do upočasnitve rasti in številke transakcij. Drastičnega padca cen ne pričakujem," zaključuje Vujović.

Vlatko Mrvoš zaključuje, da se bodo cene v Istri še naprej povišale, zlasti ob upoštevanju vstopa Hrvaške v Schengen in uvedbe evra, kar bo še dodatno odpravilo ovire in pritegnilo kupce iz sosednjih držav, kjer so nepremičnine precej dražje kot v Hrvaški. Zaradi velikega zanimanja kupcev in v agenciji Biliškov Properties pričakujejo nadaljnjo rast cen nepremičnin v Dalmaciji.

Source: privredni.hr

Ivana Barać/Franjo Maltar'

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve