Zmanjšanje subvencij APN bi prineslo trg nepremičnin v zapleteno stanje

Vsako četrto stanovanje ali hiša, prodana v letu 2020, je bila kupljena prek programa APN za subvencioniranje stanovanjskih kreditov, delež kreditov, povezanih z APN, je lani narasel na 35 odstotkov.

Glede na velik pomen, ki ga ima APN na trgu nepremičnin, se postavlja vprašanje, kako se bo na trg odražal dejstvo, da se ta program ponovno vrne v 'režim' enkrat letno. Po podatkih APN je v letu 2020 realiziranih 8150 subvencioniranih kreditov, za to leto pa je predvidenih 50 milijonov kun za subvencije, zato se lahko pričakuje, da bo na ta način kupljenih okoli 4,5 tisoč stanovanj. Torej okoli 3600 stanovanj manj kot lani.

Kolikor sem nasprotnik subvencij, so one odigrale pomembno stabilizacijsko vlogo na trgu lani, ko smo imeli izredno situacijo zaradi potresa in epidemije, in so pomagale ublažiti padec povpraševanja. Vendar po drugi strani ne mislimo, da bo letošnje leto pomembno, da bo APN le spomladi, saj je rečeno, da ni končnega roka za subvencijo, temveč se bodo prijave sprejemale, dokler se ne porabijo sredstva, načrtovana za to leto.

Menim, da je večji problem na trgu dejstvo, da kupci nimajo kaj kupiti – nove gradnje so prodane pred uporabnim dovoljenjem in na trgu ni stanovanj po sprejemljivih cenah – je dejal Boro Vujović, lastnik agencije Opereta.

En krog APN namesto dveh, oziroma izostanek jesenskega subvencioniranja, meni Dubravko Ranilović, predsednik Združenja poslovanja z nepremičninami pri Hrvaški gospodarski zbornici, bo pripeljal do tega, da bo vrednost nepremičnin bolj realna, saj v kratkem obdobju APN lastniki nepremičnin redno zvišujejo cene.

Velikokrat sem govoril o APN in problemih, ki jih prinaša. Z ene strani gre za spodbujajoči ukrep za nakup nepremičnine, ki mladim zagotovo pomaga pri nakupu, vendar dejstvo je, da subvencije večinoma uporabljajo ljudje, ki so se že odločili za nakup nepremičnine. Poleg tega, ker gre za časovno omejen ukrep, ta zaradi povečanja povpraševanja v kratkem obdobju povzroča rast cen.

Menim, da bi ukrepi morali biti trajni narave, brez rokov in bolj usmerjeni k določenim kategorijam prebivalstva – pravi Ranilović.

Izpostavil je podatek, da promet nepremičnin pada že dve leti, krivca pa naj bi bila zmanjšano povpraševanje, pandemija ter visoke cene in nerazumni zahtevki prodajalcev. V Zagrebu je bilo v letu 2018 prodanih 11 430 stanovanj, v letu 2019 9 555, lani pa 8 436.

Znižanje števila realiziranih transakcij ob hkratnem nadaljevanju rasti cen, navajajo iz HNB, nakazuje, da prodajalci niso pripravljeni na padec povpraševanja odgovoriti s znižanjem cen, temveč se zaenkrat odločajo za odlog prodaje v upanju, da je trenutno neugodna situacija začasna ('wait-and-see').

Po drugi strani, če se stagnacija ali padec povpraševanja nadaljuje, je verjetno, da se bo trg prilagodil 'novi realnosti' in bi se tudi cene morale v večji meri uskladiti s šibkejšim povpraševanjem – pravijo v HNB.

Po podatkih 'Burze nekretnina' je razlika med zahtevanim in realiziranim cenom na ravni Hrvaške leta 2019 znašala 323 evrov na kvadratni meter, lani pa se je ta razlika poglobila, dosegla skoraj 400 evrov.

Naime, povprečna zahtevana cena stanovanja je bila 2016 evrov, realizirana pa je bila 20 odstotkov manj – 1618 evrov.

Kljub manjšemu povpraševanju, visokemu padcu BDP, padcu zaposlenosti in številnim drugim negativnim kazalnikom, so realizirane cene nepremičnin, statistično gledano, lani rasle. Glede na vir gre za rast med 6 in 8 odstotki.

Strokovnjaki s tega področja pa poudarjajo, da je to rast večinoma generirala prodaja novih gradenj, oziroma da je le-ta zvišala povprečno ceno nepremičnin.

Pri rabljenih nepremičninah cena večinoma stagnira, pri nekaterih pa pada – pravi Ranilović.

Ko gre za dolgoročne napovedi cen, jih vsi neradi dajo, saj so močno odvisne od gospodarskega stanja, ki je zaradi epidemije težko napovedljivo.

Napovedi cen stanovanjskih nepremičnin so še vedno izrazito negotove.

Obseg transakcij in te cene v prihodnjem obdobju bodo odvisni od makroekonomskih gibanj in pričakovanj potrošnikov, ki so bili v preteklih mesecih zelo nihajni, ter še vedno pod vplivom epidemijske situacije in ukrepov, ki jih nadzor državni organi držijo pod nadzorom.

Po drugi strani bodo ugodni pogoji financiranja in nadaljevanje programa subvencij še naprej podpirali povpraševanje po nepremičninah – navajajo iz HNB.

Jasminka Biliškov, lastnica agencije Biliškov nepremičnine, prav tako pravi, da je težko napovedovati, kaj se bo dogajalo na trgu nepremičnin, saj je veliko neznank in negotovosti okoli pandemije in prihajajoče turistične sezone.

Determinante neznank, ki vplivajo na trg nepremičnin, katerih vzrok bi bil prevelik padec povpraševanja po novih stanovanjskih objektih, bi bili številni problemi, ki jih prinese prihod zime, kot so izredno nizke cene goriva in električne energije, kar bo neposredno vplivalo na porabo električne energije s strani prebivalcev, s tem pa tudi na porabo vode in toplinskega plina, kar bo imelo pomemben vpliv na število kupov novih stanovanjskih objektov in drugih vsebin.

Menim, da je trenutno težko podajati kakršnekoli napovedi, ker ne vemo, kakšna bo sezona.

V Dalmaciji veliko ljudi živi od turizma, turizem pa predstavlja tudi pomemben del BDP-ja, zato bomo verjetno šele jeseni vedeli, kakšna situacija nas čaka v prihodnjem obdobju.

Trenutno je na trgu precej dinamično in je veliko transakcij glede na gospodarsko situacijo.

Promet je v primerjavi s obdobjem pred pandemijo manj za 10 do 15 odstotkov, cene pa so dosegle plafon in ne pričakujem, da bodo še rastle – je dejala Biliškov.

Eden od razlogov, zakaj kljub neugurnim gospodarskim razmeram ni prišlo do padca cen nepremičnin, je dejstvo, da je varčevanje v bankah trenutno precej neizplačljivo, zato se del Hrvata odloča 'varčevati' z vlaganjem v nepremičnine, saj v tem vidijo način, kako ohraniti vrednost denarja.

In medtem ko nizke obrestne mere na varčevanje, rast varčevanja gospodinjstev, nizke obrestne mere na stanovanjske kredite in APN-ove subvencije spodbujajo povpraševanje po nepremičninah, padek gospodarske dejavnosti, negotovost zaradi epidemije, zmanjšana zaposlenost ter številna podjetja in posamezniki, ki so zaradi Covida-19 naleteli na finančne težave, premikajo tehtnico na drugo stran.

Zaradi epidemije je manj porok, ločitev, rojstev otrok, kar so običajno najpogostejši razlogi za prodajo oziroma nakup stanovanja.

Seveda je vprašanje milijon dolarjev, na katero stran bo ta tehtnica naklonjena.

Druge neznanke je naravno težko pričakovati, v praksi pa se neznanke pojavljajo vsakodnevno. Za eno državo lahko imamo dve različni različici napovedi in je izredno zapleteno pričakovati, kakšna bo naslednja različica ali kakšna nova razlaga, ki bi jo dodalo še veliko število neznank.

Čeprav je veliko neznank, strokovnjaki trga večinoma trenutno ne pričakujejo nadaljnje rasti cen nepremičnin, saj ne vidijo dejavnikov, ki bi takšno smer podprli.

Poleg tega po analizah HNB so bile cene nepremičnin že leta 2019 nekoliko precenjene v primerjavi s razmerjem cen in stroškov najema nepremičnine ter razmerjem cen nepremičnin in neto razpoložljivega dohodka.

Skoraj vsi ti posamezni koeficienti, ki jih HNB uporablja pri izdelavi sestavljenega kazalnika, ki prikazuje morebitno odstopanje cen stanovanjskih nepremičnin od ravnotežne ravni, so trenutno nad svojim dolgoročnim trendom, kar, ob upoštevanju tudi neugodnih gospodarskih gibanj, lahko kaže na določeno precenjenost cen stanovanjskih nepritičnin glede na njihovo 'ravnotežno raven'.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve