Po zvišanju obrestnih mer bo denar dražji, kar bi lahko naredilo cene nepremičnin bolj dostopne. Vendar je to le eden od dejavnikov, in Dubravko Ranilović, predsednik Združenja trgovcev z nepremičninami pri Hrvaški gospodarski zbornici, govori o celotnem trgu nepremičnin na Net.hr

Na trgu nepremičnin na Hrvaškem že vplivajo in bodo vplivati številni dejavniki. Prvi in glavni je dvig obrestnih mer, povezan z inflacijo, ter verjetno uvedba evra. Na zadnji seji Sveta Hrvaške narodne banke (HNB), kjer je bila razprava o gospodarskem in finančnem razvoju ter finančni stabilnosti, je poudarjeno, da so "izzivi in tveganja za domači finančni sistem v prihodnjem obdobju na Hrvaškem povezani z razvojem geopolitične nestabilnosti in inflacijskimi pritiski, učinki pričakovane normalizacije monetarne politike ter nadaljnjim rastmi cen stanovanjskih nepremičnin".

Prej je HNB objavila podatke, ki kažejo, da so stanovanjski krediti lani zrasli za 9 %. Na koncu februarja letos je bilo od skupno 142 milijarde kun vseh kreditov več kot 68 milijarde stanovanjskih kreditov. Povprečna obrestna mera vseh stanovanjskih kreditov v februarju je bila 3,08 %. Ob upoštevanju, da cene hiš naraščajo, in da se pričakuje rast obrestnih mer, HNB ocenjuje, da bi lahko prišlo do težav pri odplačevanju hipotek z variabilnimi obrestnimi merami, predvsem za močno zadolžena gospodinjstva.

'Obrestne mere naraščajo, povpraševanje pada'

Vprašali smo Dubravka Ranilovića, predsednika Združenja trgovcev z nepremičninami pri Hrvaški gospodarski zbornici (HGK) in partnerja Kastel nepremičnin, kako bo dvig obrestnih mer in uvedba evra vplival na trg nepremičnin

"Seveda bo zvišanje obrestnih mer na hipoteke zmanjšalo pritisk na trg in povpraševanje, kar bo dolgoročno vplivalo na cene hiš tako, da jih bo znižalo. To smo že napovedali prejšnji, dva ali tri leta. Če pandemije ne bi bilo, bi se obrestne mere verjetno zgodaj dvignile zaradi zgodovinskega dviga inflacije. Hkrati so obresti na varčevanje v najboljšem primeru nič, včasih pa celo negativne, zato so vlagatelji še bolj usmerjeni v nepremičnine. Ne pričakujemo strašnih sprememb letos, vendar se bo proti jeseni morda prišlo do obračanja trendov."

"Definitivno, s povečanjem obrestnih mer počasi vstopamo v ciklus, ki bo vodil v nasprotno smer. Je iluzija pričakovati, da bo trg lahko nadaljeval z rastjo tako v prodaji kot v cenah. To se še nikoli ni zgodilo in ni realistično. Cikli rasti in padca se vedno izmenjujejo, in to se bo zgodilo tudi tokrat, le vprašanje je kdaj. Trg nepremičnin je precej inert, saj temelji na subjektivnem mnenju lastnika o lastni ceni, zato bo potrebnih več mesecev neuspešnih prodaj, preden se cena začne zniževati. Kljub temu obstajajo nekateri specifični okoliščini na domačem trgu, kot je ogromna pomanjkanje kakovostnih nepremičnin in kakovostne gradnje, ki ga je še poslabšalo potres v Zagrebu."

Po podatkih HNB je velik del transakcij na trgu nepremičnin nefinanciran s krediti. Ranilović pravi, da nimajo natančnih podatkov, koliko nepremičnin je kupljenih za gotovino in koliko s kreditom, vendar je pomemben del nakupov opravljen brez kreditne podpore. "To ni nenavadno, saj državljani držijo velike depozite v bankah," pravi.

'Po uvedbi evra ne pričakujem strašnega 'zrušenja''

Dubravko Ranilović po uvedbi evra ne pričakuje nič spektakularnega ali strašnega "zrušenja" na trgu nepremičnin.

"Podobno pričakovan je bil učinek, ko smo se pridružili Evropski uniji, in tistega leta smo celo zabeležili upad prodaje ter padec cen hiš. Trg je bolj vplival na gospodarske dejavnike. To ni ključni trenutek, pomembna bo trenutna gospodarska situacija. Morda bo uvedba schengenskega območja imela večji vpliv, saj bo olajšala lastnikom iz srednje Evrope prihod na njihove hrvaške nepremičnine. V vsakem primeru bo uvedba evra imela pozitiven učinek. Vendar, ponavljam, vse to je odvisno od drugih gospodarskih okoliščin," pravi Ranilović.

Trenutno obstajajo predlogi, da bi ukrepi, podobni tistim, ki so jih uvedle ali bodo uvedli nekatere evropske države, kot sta Avstrija in Španija, lahko vplivali na rast cen hiš na Hrvaškem (npr. v Zagrebu in ob obali). Gre za davčne ukrepe, povezane s praznimi stanovanji.

'Davčna politika lahko vpliva na trg nepremičnin. Na Hrvaškem je eden od problemov zelo nizka davek na podlagi pri oddajanju turističnih nepremičnin v primerjavi z dohodnino. To spodbuja gradnjo stanovanj in pretvarjanje stanovanjskih prostorov v turistične nastanitve, kar še dodatno zmanjšuje ponudbo domov za stanovanjsko rabo v mestih. Ne podpiram novih davkov na nepremičnine, saj že obstaja skupnostna pristojbina, ki jo plačujejo lastniki. Vendar bi lahko uvedli ciljno usmerjene davke, ki bi odpravili anomalije, ki še poslabšujejo stanje. Zato menim, da je logično, da se osredotočimo na zmanjšanje najemnine stanovanj brez njihovega prometa na prodajni trg. Mesta določajo prostorske načrte in pričakujejo življenje tam, ter da so nepremičnine ustvarjene kot domove, ne kot naložbe. To je treba obravnavati in spodbujati, da se poveča ponudba najemov na trgu, kar lahko vodi tudi k večji prodaji," poudarja Ranilović.

Pri nepremičninah ne smemo gledati 'po delih'

Nazadnje smo vprašali Ranilovića, ali naj se privadimo na dolgoročno visoke cene stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem.

"Najprej se ne strinjam, da imajo vse nepremičnine na Hrvaškem visoke cene. Pogosto v medijih slišimo o najvišjih cenah na trgu, vendar je to izjema, ki potrjuje pravilo, zato moramo biti previdni. Veliko prodaj nepremičnin se navaja, da so se zgodile po najvišjih cenah, a to ne pomeni, da so dejansko prodane po tej ceni. Trg nepremičnin na Hrvaškem je zelo polariziran, trendov ne smemo poenostavljati ali gledati nepremičnin površinsko, saj je vsaka nepremičnina svojo zgodbo. Nekatere bodo vplivale rast obrestnih mer in uvedba evra, druge ne. Nekatere bodo imele padajoče cene, druge bodo obdržale svoje obstoječe cene – ni splošnega odgovora. Na koncu večina ljudi na Hrvaškem si ne more privoščiti lastne nepremičnine, večina pa ni kreditno sposobna, zato je absurdno, da mediji poudarjajo tako imenovane luksuzne ekstreme, kot da bi želeli namerno prestrašiti vse, ki si tega ne morejo privoščiti. Ko bo trg začel iti v napačno smer, bodo poročila o ekstremih v negativnem smislu. Vsi udeleženci morajo biti odgovorni in resni pri širjenju informacij. To velja za medije, nas posrednike in vse ostale tržne udeležence," zaključuje Ranilović.

Izvor: net.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve