Čeprav je Hrvaška med evropskimi državami, ki jih je kriza COVID-19 prizadela najhujše, se cene stanovanj v državi še naprej zvišujejo.

Ob tem obstaja veliko razlogov. Trg nepremičnin raste, obrestne mere so nizke, in je presežek gotovine v obtoku. V takšnih razmerah se mnogi odločijo rešiti svoje stanovanjske težave in vlagati v nepremičnine, ki so po raziskavah zaznane kot najvarnejša in najbolj donosna naložba v naši družbi.

Subvencionirani stanovanjski krediti pa prav tako prispevajo k rasti cen stanovanj.

Strokovnjaki opozarjajo, da del krivde za naraščajoče cene stanovanj leži pri subvencioniranih stanovanjskih kreditih, izdanih preko Državne agencije za pravice do nepremičnin in transakcije z nepremičninami (APN). Visoka zanimivost za APN kredite v kombinaciji s kratkimi roki za nakup nepremičnin je glavni vzrok za visoke cene stanovanj, še posebej v Zagrebu. Z drugimi besedami, državna intervencija v stanovanjskih kreditih je le poglobila že visok trend cen stanovanj.

"Državne subvencije za nakup stanovanj so povzročile pomanjkanje stanovanj, kar je vodilo v napihnjene cene v Hrvaški, zlasti v Zagrebu. Cene stanovanj v Trešnjevcih so na primer višje kot v Gradcu, kar je nerazumno in neodržno glede na naše dohodkovne ravni. Država nosi tudi del odgovornosti za ta trend preko svojih podpornih modelov, vključno z APN-jem. To moti tržno konkurenco, ustvarja tržne neuravnoteženosti in spodbuja najemniško kulturo," pravi ekonomski analitik Indexa Damir Novotny.

Cilj subvencioniranih kreditov je bil preprečiti odliv mladih, a se to ni zgodilo.

Lastnik Operete Boro Vujović opozarja, da krivda za visoke cene stanovanj ne more biti izključno pripisana APN-ju, čeprav subvencionirani krediti igrajo vlogo pri povečevanju cen.

"Vse je odvisno od vašega pogleda. Nekdo, ki je uporabil APN za rešitev svoje stanovanjske težave, meni, da je APN dober. Vprašanje pa je, kaj ta model pomeni za celoten trg. Ko je bil lansiran program subvencioniranih stanovanjskih kreditov APN, je bil cilj preprečiti odliv mladih. Vendar se to ni zgodilo, ker ostati v Hrvaški zahteva več kot le dom – ljudje potrebujejo tudi delo in dostojno plačo. Število subvencioniranih stanovanjskih kreditov je omejeno, roki za nakup doma pa so kratki, kar pripomore k višjim cenam, ker ljudje nimajo časa iskati dom in pogajati o ceni. Z drugimi besedami, ni le krivda APN-ja, ni odločilen dejavnik, vendar je zagotovo eden od razlogov za naraščajoče cene stanovanj," pojasnjuje Vujović za Index.

Cene stanovanj v novih stavbah v Zagrebu so lani, med krizo COVID-19, narasle za 9 %.

Po podatkih Državnega urada za statistiko je bil povprečni cena na kvadratni meter nove gradnje v Hrvaški lani 12.724 kun, kar je 3,1 % več kot v predkrizi 2019. Medtem so cene stanovanj v novih stavbah po celotni državi v istem obdobju upadle za 4,6 % in povprečno 11.198 kun, medtem ko je Zagreb doživel znatno rast cen novih stanovanj. Lani je nov dom v metropoli stal povprečno 14.013 kun, kar je 9,2 % več kot leta 2019. To je večinoma posledica subvencioniranih kreditov APN, večinoma uporabljenih za nakup domov v prestolnici.

Obstaja veliko primerov zlorabe državnih subvencij.

Razdelitev državnih subvencioniranih kreditov je bila prav tako zaznamovana z zlorabo, kar so med zadnjimi leti poročali mediji. Obstajali so primeri, ko so prejemniki subvencioniranih kreditov kupili domove za rešitev svojih stanovanjskih težav, nato pa jih oddajali v najem ali pretvorili v apartmaje za turiste. Mediji so tudi razkrili primere, ko so mladi dobili subvencionirane kredite za nakup domov od svojih staršev ali ko so otroci podarili svoje domove staršem, da bi nato zaprosili za kredite APN.

Družbeni posledice.

Hrvaška ne potrebuje izumiti kolesa; potrebuje le sprejeti bolj trajnostni stanovanjni model, ki ne moti tržne konkurence in spodbuja kulturo najemništva. Na primer, pristop EU k cenovno dostopnim stanovanjam je bolj preudaren in spodbuja gradnjo socialnih stanovanj. V Münchnu se na primer letno zgradi več kot 1.000 takšnih stanovanj, in mnoge druge evropske mesta prav tako uporabljajo ta model. Kot poudarja Novotny, ni potrebno graditi neke vrste novih socialnih stanovanj, temveč razviti stanovanjni model, ki na trajnosten način rešuje stanovanjski primanjkljaj, kot to zahteva EU. To zahteva regulacijo sivega trga najemnih nepremičnin in krepitev lokalne uprave.

Model subvencioniranih kreditov APN ne uspeva.

Model APN, kot ga ima danes, je presegel svojo uporabnost. Prišel je čas za reformo ali odpravo. Država nima razloga za intervencijo na trgu nepremičnin, niti ko gre za socialno stanovanjsko politiko. Obstoječi model spodbuja najemništvo in moti tržno konkurenco, kar dviga cene stanovanj. Kot trdi Novotny, Hrvaška potrebuje nov stanovanjni model, ki je finančno vzdržen, skladen s praksami EU in zadovoljuje potrebe vseh državljanov, ne le tistih pod 45 let.

APN se mora prilagoditi in spremeniti.

Vujović meni, da je sistem dodeljevanja subvencioniranih stanovanjskih kreditov APN preveč centraliziran. Največ teh kreditov uporabljajo ljudje v Zagrebu, sledijo jim tisti v Rijeki in Splitu, medtem ko je preostanek države sekundaren. Vujović predlaga decentralizacijo sredstev na nivo okrožij, da ima vsako okrožje svoj APN. To bi motiviralo ljudi k nakupu domov izven Zagreba in okrepilo trg v drugih regijah. S tem bi prav tako zagotovili bolj enakomerno porazdelitev cen stanovanj po celotni Hrvaški.

APN priznava preprečevanje zlorab.

Naša poizvedba pri APN je prinesla odgovor, da do sedaj niso prejeli nobenih prijav o zlorabi nepremičnin kupljenih s subvencioniranimi krediti. Prav tako so izjavili, da delajo na preprečevanju zlorab, zato je bil Zakon o subvencijah spremenjen. APN je od leta 2017 prejel 18.024 prijav za subvencionirane stanovanjske kredite, od tega je bilo odobrenih 17.515, medtem ko je bilo 509 zavrnjenih ali neizvedenih. Pravkar je bil objavljen nov razpis za subvencionirane stanovanjske kredite APN z proračunom 50 milijonov kun. Upravičeni so prijavitelji, ki so mlajši od 45 let, še ne lastijo doma ali stanovanja in bodo prejeli najmanj 30 % mesečnih obrokov stanovanjskega kredita vsaj pet let.

Potrebujemo nov stanovanjni model za naše državljane.

Kakorkoli se bo razvijalo z APN in modelom subvencioniranih kreditov, zdi se, da bodo oblasti – tako nacionalna kot lokalna – morale pretehtati svoj pristop k reševanju stanovanjskih problemov državljanov. Ali bodo sprejeli model, podobno kot ga uporabljajo razvite evropske države in njihovo socialno stanovanjsko politiko, ali pa bodo bistveno spremenili model subvencioniranih kreditov, morda sprejeli nov pristop? Čas bo pokazal. Pričakuje se, da bodo politiki predstavili konkretne predloge.

Kakršnekoli nove rešitve morajo biti finančno vzdržne, skladne s praksami EU in naslavljati potrebe vseh državljanov, ne le tistih pod 45 let.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve