Investiranje v stanovanja kot oblika varčevanja, tuje nakupe in subvencionirane hipoteke – vse prispevajo k rasti stanovanjskih enot Prvi rezultati popisa iz leta 2021 so pokazali, da se je v desetletnem obdobju število ljudi v Hrvaški zmanjšalo za 396.360 oseb, oziroma 9,25 %, in upad števila prebivalcev ter gospodinjstev je bil zabeležen v vseh županijah. Po prvi objavi rezultatov Statističnega ureda Republike Hrvatske (DZS) v Hrvaški živi 3 888 529 ljudi. Skupno število gospodinjstev je 1 438 423. Skupno število stanovanjskih enot je 2 350 444, od tega je 2 015 364 za stalno prebivanje. V stalne stanovanjske enote so vključeni naseljeni, občasno naseljeni in zapuščeni stanovi (DZS, DZS statistika v seriji Populacija 2021 – prvi rezultati). Po prvih rezultatih popisa se je število gospodinjstev zmanjšalo za 5,31 %, oziroma 80 615 gospodinjstev. Hkrati se je število stanovanjskih enot povečalo za 4,61 %, oziroma 103 534 enot.

Rast cen stanovanj je znak družbene stratifikacije

"Populacije upadajo, izgubili smo 400.000 državljanov, in hkrati se število stanovanj povečuje. To je le znak, da imamo družbeno stratifikacijo, da si lahko nekateri, ne le bogati, privoščijo dva, tri stanovanja, medtem ko drugi komaj preživijo. Zakaj imajo torej dva, tri stanovanja? Ker niso obdavčena," je na televiziji povedal Slavko Linić, nekdanji minister v koalicijski vladi SDP‑ja N1. Da je popis pokazal, koliko se vlaga v nepremičnine, je bilo prav tako omenjeno v intervjuju za Novi list, kjer se ponavlja, da popis dokazuje, da bi bilo treba uvesti davk na nepremičnine, s katerim bi poleg zniževanja zdravstvenih prispevkov financiral sistem. Če bi nepremičnine na domačem trgu delovale, kot je dejal Linić, ne bi bilo težav, saj "BDP bi rastel, nekdo bi zaslužil, cene stanovanj bi bile nižje". Toda "stoji prazno in nepremično".

Brez davka na nepremičnine

Čeprav je koalicijska vlada SDP v preteklosti napovedala uvedbo davka na nepremičnine, je bila opuščena zaradi nasprotovanja koalicijskih partnerjev, predvsem HNS. Ta stranka je bila tudi največji nasprotnik uvedbe davka leta 2017 (1, 2, 3). Tako bo "prazna in nepremična" nepremičnina še naprej ostajala prazna, razen če Hrvaška ne začne resno razmišljati o stanovanjskih politikah. "Stanovanjska politika ne zanima nihče v Hrvaški, vsaj ne resno," pravi Josip Tica, profesor na Zagrebski šoli za gospodarstvo. Spominja, da z hrvaškimi plačami v večini države stavbni problem ni mogoče rešiti z nakupom stanovanja ali najemom, saj sektor najema ne obstaja. Če pogledamo strukturo plač, med polovico in dve tretjini ljudi, ki v Hrvaški prejemajo plače, niso kreditno sposobni. Zato nikoli ni bilo stanovanjskih politik, in za velik del zaposlenih ni na voljo stanovanjskega izdelka, ki bi jim pomagal rešiti njihov stanovanjski problem," poudarja Tica, ki pojasnjuje, da je nujno najti način, kako zagotoviti stanovanjsko pomoč tem ljudem. "Trg stanovanj je običajno usmerjen k višje plačanim skupinam, ki si jih lahko privoščijo na trgu. Vprašanje je, kaj pa ostali? To je bistvo stanovanjskih politik," poudarja Tica. Kdo v takšni situaciji kupuje nepremičnine v Hrvaški, še posebej, ker se njihova cena zvišuje od konca leta 2017? Eden od osnovnih pogojev za nakup je cena denarja. Obrestne mere so že leta na rekordno nizkih ravneh, zato se denar v takšnih primerih premika v "varnejša" zavetišča, kot so nepremičnine. Povečanje povpraševanja vodi v rast cen. To povečano povpraševanje v Hrvaški pa ni pogojeno le z jeftinim denarjem, temveč tudi s tem, da vlada od leta 2017 subvencionira nakup prvega doma. Povpraševanje je povečala tudi dva uničujoča potresa v Zagrebu in Baniji. Poleg tega ne smemo prezreti, da nepremičnine v Hrvaški kupujejo tudi tujci, ki jih predvsem zanimajo obale.

Nepremičnine kot varna naložba

Po najnovejših podatkih Eurostata so se cene nepremičnin v EU in evroobmočju v tretjem četrtletju 2021 povečale za 9,2 % v primerjavi s istim obdobjem leta 2020, kar je najmočnejša rast v več kot 15 letih. V Hrvaški je ta rast v tretjem četrtletju prejšnjega leta na letni ravni znašala devet odstotkov (1, 2). Vendar pa je na svetovni ravni, ko gledamo gibanje cen nepremičnin v desetletnem obdobju, v Hrvaški rast počasnejša kot na ravni EU. "Denar je razmeroma pocen, in potem je povpraševanje po nepremičninah, ki jih ljudje vidijo kot varno naložbo – zlasti glede na dejstvo, da je v zadnjem letu inflacijska stopnja na ravni celotne Evrope in sveta prav zato, ker je v obtoku veliko denarja – je povečana. Ljudje nepremičnine vidijo kot zelo dobro priložnost za ohranitev vrednosti svojega denarja, ki ga inflacija ne bo požrla. Na koncu se jim zdi, da je to zdaj dober način vlaganja," pravi Dubravko Ranilović, član upravnega odbora Kastel Agencyja in predsednik Združenja poslovnih ljudi v nepremičninah na Hrvaški gospodarski zbornici. Poudarja, da to ni specifičen hrvaški pojav, temveč globalni. "Ko so obrestne mere na hipoteke nizke, ko je denar pocen, se povpraševanje po nepremičninah znatno poveča, in to je globalno pogost pojav," doda Ranilović, ki pojasnjuje, da so ti ciklusi dobro poznani. Vendar pa Tica poudarja, da noben od procesov na trgu nepremičnin ni trajen. Spomni se, da bo zategovanje monetarne politike in vse, kar s tem spremlja, če inflacija vztraja, imelo posledico obratovanja trendov v nasprotno smer na trgu nepremičnin in cenah. "Ob nizkih obrestnih merah obstajata dva učinka. Z nižjimi plačami si lahko kupite večje stanovanje. Hkrati zgornji, premožnejši del populacije, ki je do nekaj let nazaj varčeval in deponiral evre, je s tem prenehal. vprašanje je, katere druge oblike naložb so izbrali. Takrat se pojavijo stanovanja," poudarja Tica. Tica izpostavlja tudi kulturni vidik, ki je prisoten v Hrvaški – veliko število ljudi je pripravljeno kupiti stanovanja, tudi če ti ustvarjajo dodatne stroške in prinašajo noben dobiček. "Zelo veliko število ljudi v Hrvaški ima več stanovanj, ki jih dejansko ne potrebujejo. Ne oddajajo jih v najem in jih ne uporabljajo kot bivalne prostore, temveč preprosto radi imajo lastništvo nepremičnin," pojasnjuje Tica. Pojasnjuje, da ta stanovanja niso na trgu ali pa so v drugem mestu in "čakajo, da njihova otroka odraste" ali pa so podedovana. "Imate celo prazna stanovanjska enote v urbanih območjih, ki so tako od leta 1991," pojasnjuje Tica. To je značilnost lokalnega trga, da velik del ljudi vlaga v stanovanja, ki ne služijo kot bivalni prostori.

Vsak četrti – tujci

Po Ranilovićevu se je povpraševanje po nepremičninah na lokalni ravni povečalo v času pandemije Covid‑19. Poudarja koncept "sekundarnega doma", tujega vlaganja v turizem in nakup nepremičnin. "Sekundarni dom, ki je naložba, ki ne prinese denarja nazaj, je privedel do tega, da je vsak četrti kupec nepremičnine v Hrvaški tujec. To je pomembno število, letno je okoli 7.000 takšnih transakcij," pojasnjuje Ranilović, dodatno poudarjajoč, da to močno vpliva na povečano povpraševanje in nato na rast cen.

Problemi zaradi modela subvencioniranega stanovanjstva

Tica izpostavlja problem, povezan s programom subvencioniranja nakupa stanovanj. "Izračunano je, da boste kupili poceni, nato pa prodali drago zaradi tega programa subvencij. Ali preprosto, ljudje si vzamejo denar iz banke in predvidevajo, da bodo izkoristili rast cen domov ali da bodo dejansko uporabili stanovanja in jih oddali v najem," pojasnjuje Tica. Vendar pa je vprašanje, kaj se bo zgodilo, ko bodo obrestne mere padle na enega ali dva odstotka. "Če je znižanje obrestnih mer povečalo kupno moč, zvišalo cene, prepričalo varčevalce, da pobegnejo iz bank in kupijo stanovanja, kaj se bo zgodilo, ko bodo obrestne mere narasle, kar vsi nestrpno pričakujejo, saj se nenehno govori o inflaciji," sprašuje Tica, ki se spominja, da je inflacija sinonim za rast cen v ekonomiji. Ko gre za subvencioniranje hipotek za nakup prvega doma, učinki so predstavljeni v delu " Dom, sladki dom: učinek subvencioniranih hipotek na trg nepremičnin v Hrvaški", ki sta analizirala Davor Kunovac, direktor oddelka za modeliranje pri HNB, in Ivan Žilić, znanstveni sodelavec pri Gospodarskem inštitutu. Njihovo delo je pokazalo, da je subvencija, uvedena leta 2017 (podatki DZS kažejo, da se cene nepremičnin nenehno dvigujejo od konca tistega leta) oziroma pokrivanje dela anuitete v začetnem obdobju odplačevanja hipoteke "prekinilo običajne mesečne dinamike transakcij stanovanj, ki so postale zelo skoncentrirane v mesecu, v katerem se oddajajo vloge za subvencije". Kot sta zaključila, je subvencioniranje stanovanjskih kreditov imelo pro‑ciklični učinek, ki je prispeval k obstoječemu trendu rasti cen stanovanj v Hrvaški. Subvencije so vplivale tudi na cene nepremičnin v območjih in regijah, kjer je trg nepremičnin najbolj aktiven. Poleg tega "subvencije za stanovanske kredite, v nasprotju z izjasnjenim namenom, so naredile stanovanjske enote manj dostopne, zlasti kupcem, ki subvencij ne prejemajo". Ranilović kupi subvencionirano nakupovanje nepremičnin poimenuje "napako, ki se ni dobro usedla," poudarjajoč, da je zaradi svoje dolžine vodila do povečanja povpraševanja po nepremičninah v kratkem obdobju. Tako je ta napaka vplivala na cene nepremičnin. "Politiko nepremičnin je treba premisliti na drugačen način, ker ni preprečila učinkov migracij, temveč je negativno vplivala na trg, še posebej v zelo aktivnih območjih, kot sta Zagreb ali Split," poudarja Ranilović. Opozarja, da ukrep ni zadosten, saj ne doseže tistih, ki ga res potrebujejo. "Za uporabo tega ukrepa morate biti kreditno sposobni. Prav ti, ki niso kreditno sposobni, so tisti, ki potrebujejo pomoč. To so mladi ljudje na začetku svojega življenja," razlaga Ranilović, in doda, da ukrep ni preprečil učinkov migracij, temveč je negativno vplival na trg. "Imamo dnevne migracije v mesto Zagreb in iz Hrvaške. Ena glavnih skupin, ki trpi, so stanovanjske razmere, saj ob pogledu na dostopnost glede na plače ugotovimo, da mladi človek, ne glede na plačo, si ne more privoščiti doma. Potrebujemo uvesti modele, ki bodo mladim, izobrazencem zagotovili stanovanjsko pomoč, da se bodo lahko osredotočili na delo in načrtovanje družine," poudarja Ranilović.

Polariziran trg

Ranilović poudarja, da je trg polariziran. Ko govorimo o rasti cen nepremičnin, je treba omeniti: "Ko govorimo o rasti cen, kar se je v zadnjih nekaj letih dogajalo z povprečno letno rastjo šest do sedem odstotkov, moramo upoštevati, da je trg zelo polariziran, da obstajajo zelo aktivna področja, kot sta Zagreb in obala, ter območja Hrvaške, ki so povsem neaktivna," pravi Ranilović in opozarja, da imajo druge mestne regije, razen Osijeka in Varaždina, zelo nizko aktivnost. Trg je neizpopolnjen, še posebej v podeželskih območjih, kjer so hiše zapuščene in vasi prazne. V Zagrebu imate celo močno polariziran stanovanjski trg, kjer so nova gradnja vodja rasti cen, med drugim tudi zaradi rasti cen gradnje zaradi pandemije. Ko se cena nove gradnje nerealistično poveča, to psihološko vpliva na ceno stare gradnje," pojasnjuje Ranilović. Vendar to ne pomeni, da se bo iskana cena nepremičnin povečala. Ranilović poudarja, da se povprečna iskana cena povečuje bistveno bolj kot dejanska realizirana cena. "Se je začelo pojavljati neskladje med iskano in realizirano ceno, kar nakazuje, da trg ni realen," pravi Ranilović in izpostavlja, da trga ni mogoče opazovati splošno in površno, temveč je treba vsako nepremičnino in lokacijo obravnavati posebej. Po njegovem mnenju je problem domačega trga nepremičnin v splošnem, da smo prišli do potrošniške, kapitalistične družbe, kjer ni načrtovane gradnje. "Nam dejansko primanjkuje kakovostnih nepremičnin. Potrebno je prestrukturirati obstoječi stanovanjski sklad, ga narediti bolj usmerjen v kakovost, z ustrezno infrastrukturo. Najslabše, kar se nam je zgodilo, je, da tudi nova gradnja ni več načrtovana, ter je slabo urbano in infrastrukturno oblikovana. Danes imamo velik primanjkljaj kakovostnih nepremičnin v dobro načrtovanih naseljih," poudarja Ranilović in kot primer navaja Zagreb, kjer so najbolj iskane nepremičnine stanovanja iz 70‑ih in 80‑ih, ki so urbano kakovostno usmerjena, z zelenimi območji, bližino šol, vrtcev in trgovin. Poleg tega trg vpliva dejstvo pomanjkanja kakovostnih nepremičnin. Povprečno so stare, neurejene, neustrezne in energetsko neefikasne. Potrebe kupcev so se spremenile, ker "ne živimo v socializmu, štirčlenska družina ne živi v 60 kvadratnih metrih, potrebuje večje stanovanje". Vse to se v končni fazi vrti okoli potrebe po prestrukturiranju stanovanjskega sklada in razmisleku o stanovanjskih politikah. "Na splošno bi morali skupaj z državo, strokovno skupnostjo in lokalno upravo oblikovati stanovanjsko politiko, v kateri moramo razmišljati o stanovanjih na drugačen način. Potrebujemo socialno stanovanjsko politiko, spodbude za stanovanjsko gradnjo, spodbujanje varčevanja ter zagotovitev, da imajo mladi, izobraženi ljudje stanovanja, da se lahko osredotočijo na delo in načrtovanje družine," zaključuje Ranilović. Vir: faktograf.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve