Cene nepremičnin rastejo že skoraj pet let, strokovnjaki pa ne morejo napovedati, kdaj bo to končalo, saj je vse odvisno od inflacije in višine obrestnih mer Cene nepremičnin na Hrvaškem rastejo že skoraj pet let. Takšni trendi niso nenavadni, vendar je problem v tem, da postaja vse več nepremičnin cenovno nedostopnih za državljane. Po podatkih Državnega zavoda za statistiko so bile cene stanovanjskih objektov na Hrvaškem v drugem četrtletju letos za 6,5 % višje kot v istem obdobju leto prej. Trg nepremičnin je izredno dinamičen in nepredvidljiv. Inflacija, ki jo je povzročila pandemija koronavirusa, je podražila gradbeni material za približno trideset odstotkov. Poleg tega so rekordno nizke obrestne mere za kredite ter obstoječi in specifični dejavniki, ki na našem trgu povečujejo cene hiš in stanovanj. Zanimivo je, da so bile napovedi strokovnjakov ob začetku pandemije nasprotne. Govorili so, da bodo cene padle. Na žalost mnogih se to ni zgodilo. "Glavni razlog je odziv države, ki je intervenirala z denarjem, spodbudami za tiste, ki niso delali. Gospodarstvo je imelo prihodke, kljub temu da ni delovalo. Imamo tudi dejavnik zelo nizkih obrestnih mer, ki v tem trenutku segajo v negativno območje, kar prav tako vpliva na to, zakaj se nepremičnine kupujejo. Ljudje svoja sredstva, ki so na računih brez prihodka, preusmerjajo v nepremičnine, da bi ustvarili določen dohodek in hkrati ohranili vrednost denarja glede na inflacijo, kjer vse draži. Ko govorimo o Zagrebu, je dodatni dejavnik bil potres, ki je odstranil velik del starih nepremičnin s trga. Imate manjšo ponudbo in z dogodkom potresa opredeljeno povpraševanje, kar se takoj odraža v cenah," je za Net.hr povedal Boro Vujović, direktor agencije Opereta.

Ni samo APN kriv

Mnogi trdijo, da subvencionirani krediti prek Agencije za promet nepremičnin (APN) močno vplivajo na cene nepremičnin. Vujović trdi, da je to pravilno, saj se subvencije izplačujejo enkrat letno. Takrat vlada jamči za stanovanji, ponudba pa je ne more slediti, zato cene rastjo. Opozarja, da po tem cene, predvsem starejših nepremičnin, ostanejo enake. Da so državne subvencije dobra mera, meni je Filip Kokić, direktor agencije Moj dom nepremičnine. "Subvencije so dobre in imajo pozitiven vpliv na širšo javnost, vendar jih je treba prilagoditi, da trajajo celotno leto. Subvencije se lahko uporabijo enkrat ali dvakrat letno in v tem trenutku povzročijo motnjo na trgu, ki jo prodajalci poskušajo izkoristiti, zato zvišujejo cene ali jih ne želijo znižati, ker vedo, da kupci preko subvencije dobijo določen znesek. Če bi bile te subvencije celotnoletne, potem ne bi imele tako velikega vpliva na samo ceno nepremičnin," meni Kokić. Seveda, niti APN, poleg že naštetega, ni končni generator rasti cen. Obstaja tudi obsesija Hrvatov, da varčujejo v nepremičninah. Njim zgodovinsko nizke obrestne mere zelo ugajajo. "Te nizke obrestne mere za varčevanje vplivajo, da ljudje vlagajo v nepremičnine. Po naših kazalnikih trenutno na trgu obstajata tako ponudba kot povpraševanje. Morda je to za splošno javnost čudno, vendar je resnično tako. Prav tako bi opozoril, da smo priča situaciji, kjer ljudje postavljajo visoke cene po principu 'če gre, gre', kar nikakor ni dobro za trg," meni Kokić. Govoriti o ponudbi, ta je sicer precej omejena. Kratkoročni, predvsem dnevni najemi na obali in v Zagrebu ter potresi so odstranili del nepremičnin s trga. Ko se upošteva še izjemno uspešna turistična sezona in tujec, ki si zapolnili domače nepremičnine, je jasno, da je ponudba vse manjša, povpraševanje pa vse večje. Vujović trdi, da so tudi potresi vplivali na ponudbo nepremičnin v metropoli, katerih cene se po njegovih ocenah gibljejo okoli 2000 € na kvadratni meter.

Država ne more intervenirati

Ne, divjanje cen ni le hrvaški problem. Po vsej Evropi, pa tudi v ZDA, so cene nepremičnin drastično narasle. Jasno je, da poleg nizkih obrestnih mer in inflacije obstajajo še drugi razlogi. Nekateri poskušajo to zaustaviti. Tako je civilna pobuda iz Berlina 26. septembra izvedla referendum o eksproprijaciji zasebnih podjetij z nepremičninami. Povzeto, zahtevajo, da hiše in stanovanja v njihovem lastništvu preidejo v roke berlinskih mestnih oblasti, da se znižajo najemnine. Posebej so v tarči imele podjetja z več kot 3000 stanovanj. Ocenjuje se, da je kar 240 000 nepremičnin v glavni prestolnici Nemčije v lasti najemniških podjetij. Referendum je dosegel solidne rezultate: 56,4 % Berlincov je glasovalo za eksproprijacijo, medtem ko je 39 % bilo proti. Z druge strani je vlada v torek umaknila dvomesečno odločitev o zamrznitvi cen goriva. Strokovnjaki trdijo, da takšnega pristopa ni mogoče uporabiti na nepremičnine. "Zunaj je ta intervencija povezana s cenami najemnin. Imate toliko dejavnikov, ki vplivajo na ceno, da je nemogoče, da država reče: 'Ne morete prodajati svoje nepremičnine nad določeno ceno'. To bi gledal kot udarec v svobodno tržište in menim, da država nima interesa to storiti. Kar zadeva najeme, je to druga stvar. Če bi na Hrvaškem bilo razvito najemno tržišče, kot na primer v tujini, kjer podjetja gradijo stanovanjske zgradbe, da bi jih dolgoročno izdajala v najem in jih obravnavala kot dolgoročno naložbo, potem bi država na takem urejenem trgu lahko kratkoročno intervenirala, da bi zaščitila najemnike," pravi Kokić. Vujović pa dodaja, da bi problem visokih cen lahko država pogledala v sosednje dvorišče, v Slovenijo, kjer je DDV na nove nepremičnine večkrat manjši od redne stopnje. Opomnimo, da je DDV pri nakupu nepremičnin na Hrvaškem 25 %.

Negotova prihodnost

Kakorkoli, prihodnost trga nepremičnin je zelo negotova. Zagotovljeno je le, da bodo prijave za subvencionirane kredite APN še malo zvišale cene. Vendar pa so veliko pomembnejši dejavniki, kot so obrestne mere in inflacija, ostali v domeni špekulacij. "Upam, da se cene stabilizirajo. Takšna rast je neodržna in ni realno, da bo v tem obsegu nadaljevala v prihodnjih letih. Ko inflacija doseže nivo, da je ne občutimo toliko močno, bo vplivala na trg in takrat se bodo cene stabilizirale. Vendar se to ne bo zgodilo tako hitro. Po vseh teh skokih in padcih, potresih, pandemiji, bo trgu potrebno nekaj časa, da se stabilizira," pravi Kokić iz Moj dom nepremičnin. Vujović pa trdi, da je to "vprašanje milijona dolarjev" in dodaja, da je vse odvisno od inflacije. Torej, če inflacija še naprej raste, bodo rasle tudi cene nepremičnin. Če inflacija pade, se bo to zgodilo tudi s cenami. Zato imata oba strokovnjaka kratek in preprost nasvet za vse, ki v letu 2022 nameravajo kupiti nepremičnino: "Če ljudje najdejo nepremičnino, ki se jim zdi cenovno povsem normalna, naj jo kupijo." Vir: net.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve