Če ocenjujemo po cenah nepremičnin, predvsem stanovanj, ki jih prodajalci objavijo na različnih spletnih platformah, lokacija ni več odločilen dejavnik pri cenah, saj lahko na primer stanovanja v okrožjih na obrobju mesta, kot sta Španski ali Gajnice, stanejo tudi 175.000 evrov (2.500 €/m²) za površino 70 kvadratnih metrov. Kaj se počne in kako o teh situacijah komentirajo vodilni predstavniki znanih hrvaških nepremičninskih agencij, bomo predstavili v naslednjih vrsticah.

- Dejstvo je, da je zaradi rasti cen nastala evforija, zato so pričakovanja prodajalcev narasla. Nekatera so realna, druga pa znanstvena fantastika. Res je, da so se cene v zadnjih dveh letih zvišale, a ne tako zelo. Nekateri prodajajo samo zato, da prodajo, drugi pa prodajajo za zabavo – pravi Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine, medtem ko Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West dodaja, da taki komentarji najbolje ponazarjajo problem, ki je že obstajal na trgu, in je zdaj še izrazitejši.

ANALIZA

- Cene na spletnih platformah so želeni, ne realizirani. To pomeni, da gre za cene, ki si jih lastniki želijo. Na žalost so spletne platforme pogosto vir poročil o cenah, kar ni dobro, saj podajajo nerealno sliko cen. Glede na to, da se poročila o veliki rasti cen nenehno objavljajo brez podrobne analize in kvalifikacije, vsi lastniki mislijo, da je čas za pretirano zaračunavanje. Dvomim, da se prodaje izvedejo po teh cenah. Zanimivo bi bilo spremljati takšne oglase – pojasnjuje.

Zanima nas, ali obstaja lokacija v Zagrebu, kjer bi kupci trenutno lahko našli stanovanje po ceni 1.200 – 1.300 evrov za kvadratni meter?

- Cene v Zagrebu so na splošno narasle, največja rast pa je v segmentu novogradnje na mikro‑lokacijah, kjer se gradijo. Cene starejših stanovanj in tistih z malo gradnje so precej manjše, saj kupci ne bodo plačevali visokih cen. V centru je skoraj nemogoče najti stanovanje zaradi velikega izbruha kratkoročnih najemov v zadnjih treh letih. Težko je najti stanovanje v tramvajski coni po omenjeni ceni, tudi v starejših zgradbah. Vendar pa zaradi tega kupci, ki ne morejo ali ne želijo plačevati zelo visokih cen, iščejo stanovanja v drugih soseskah, kar naj bi vodilo do gentrifikacije nekaterih območij, ki doslej niso bila zelo priljubljena, kot so Siget, Dubrava, Novi Zagreb, ter Sesvete in Velika Gorica. To je pomembno poudariti – pravi Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, s čimer se strinja Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine, ki poudarja, da takšna stanovanja lahko najdemo, vendar ne v tramvajski coni, temveč na obrobju mesta, včasih pa je mogoče najti tudi v tramvajski coni, a so običajno kleti ali stanovanja na četrtem nadstropju brez dvigala.

- Cene stanovanj so se znatno zvišale, eden glavnih razlogov pa je povečanje povpraševanja zaradi vladnih subvencij za hipotekarne kredite. Podatki s platforme za nepremičnine Crozilla.com so pokazali, da so bile lani cene zagrebskih stanovanj 8,9 % višje kot leto prej, oziroma skoraj 15 % višje kot leta 2016, ko vladne subvencije še niso bile dodeljene.

V povprečju je bila cena stanovanj v Zagrebu v letu 2018 1.692 evrov na kvadratni meter. Leto 2018 se je začelo s ceno 1.765 evrov/m² v januarju in končalo s 1.911 evrov/m², kar je bila povprečna cena, iskana za zagrebská stanovanja v decembru. Kljub povečanju v primerjavi z prejšnjim letom je bila povprečna navedena cena stanovanja v Novem Zagrebu v letu 2018 1.500 evrov/m², približno 200 evrov več v vzhodnih in zahodnih delih mesta, medtem ko je v najdražjem delu mesta, v centru, po podatkih platforme Crozilla.com iskano več kot 2.100 evrov za kvadratni meter stanovanja. V središču mesta in širši zoni je skoraj nemogoče najti dobro stanovanje po ceni pod 1.500 evrov/m² – pravi Ivana Beljan, nepremičninska analitičarka iz platforme Crozilla.

Ena sama vprašanja, ki se postavlja, je, ali je sploh dober čas za nakup stanovanja?

- Vrhunsko kakovostno stanovanje po razumnem ceni se vedno izplača. Vlaganje v nepremičnine se trenutno v Hrvaški in Evropi šteje za zelo varno naložbo, kar podpira nizke obrestne mere. Po drugi strani pa ti vsi dejavniki splošno dvigujejo cene. V Hrvaški so se cene gradnje hiš znatno zvišale zaradi rasti povpraševanja po subvencijah in nizkih obrestnih merah, ponudba novogradnje pa je precej manjša kot pred 10–15 leti.

Glede na to situacijo lahko tisti, ki so pred več kot letom kupili stanovanja, zdaj izkoristijo dobiček. Tisti, ki trenutno kupujejo stanovanja in ugotavljajo, da je "draga" novogradnja prevelik izziv, lahko najdejo alternativne rešitve s nakupom rabljenih stanovanj ali začetkom obnove starih stavb – pravi Ivana Beljan.

Zahtevali smo od naših sogovornikov, naj podrobneje komentirajo omenjeno neskladje med željenimi in realiziranimi cenami nepremičnin. Koliko je to legende, koliko pa realnost?

- Na splošno se cena prilagodi za določeno razliko, zdaj manj kot prej. Povprečno je 5 % manjša od želene cene, vendar ni pravil, saj je zelo pomembno, kako je določena želena cena. Naše izkušnje kažejo, da smo v zadnjem obdobju imeli več realiziranih kot željenih cen – pravi Boro Vujović, s čimer se strinja Ivana Beljan, ki doda:

- Oglasi so skoraj vedno drugačni od dejanskih prodajnih cen. Res ni redko, da prodajalci nerealistično napihnejo cene, vendar jih potem običajno morajo znižati, da prodajo nepremičnino. Manj realna je začetna cena, manjša bo korekcija pri prodaji – pojasnjuje.

Ali se bodo cene stanovanj v prihodnosti nadaljevale zviševati, vprašanje, ki bi lahko zanimalo vse državljane ali vsaj tiste, ki želijo kupiti, prodati ali načrtujejo to v prihodnosti?

- Menim, da se bodo cene stanovanj v prihodnosti ne dramatično zvišale, ker so že prevelike, in da je akumulirano povpraševanje iz kriznega obdobja porabljeno v projektih, ki so prišli na trg v zadnjih 2–3 letih. Številni kupci odlašajo s svojimi nakupi, kar kažejo podatki o tem, da se je število transakcij v mestu Zagreb leta 2017 zmanjšalo v primerjavi z letom 2016 – pravi Lana Mihaljinac Knežević, k temu pa Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine dodaja, da se bodo cene stabilizirale na tej ravni, saj so v zadnjih dveh letih narasle, medtem ko se življenjski standard in plače niso celo približale tej ravni. Če upoštevamo upad prebivalstva zaradi emigracije in smrtnosti, se postavlja vprašanje, ali bo potencial trga v prihodnosti še večji – poudarja B. Vujović.

- Kratkoročen šok in morebitno devetmesečno povečanje bi lahko povzročile subvencije, vendar to ne bo bistveno vplivalo na trg. Po prvič od začetka rasti je investitor v Zagrebu znižal ceno s 2.800 na 2.400 €/m², kar je zelo povedno – pravi Boro Vujović.

Pomemben pojav, ki se je pojavil tudi na nepremičninskem trgu, je, da se številni potencialni kupci obračajo k nakupu hiš, pri tem pa opuščajo stanovanja.

- Še že v predkriznih letih je zaradi rasti cen stanovanj veliko kupcev, še posebej mladih družin, razmišljalo o nakupu večje hiše na obrobju kot alternativi manjšemu stanovanju v mestu. Čeprav so se cene hiš v letu 2018 zvišale, niso se zvišale z enako hitrostjo kot cene stanovanj. V preteklem letu je bilo mogoče najti hiše na območju Zagreba že za 300 evrov/m². V takšnih primerih gre običajno za stare ali nedokončane hiše ter vikend hiše na obrobju mesta.

Stare hiše v Zagrebu je mogoče najti že za 50.000 evrov, na obrobju mesta in na hribih pa se vikend hiše oglašujejo za 30.000 evrov, ki se pogosto pretvorijo v hiše za stalno bivanje. Zaradi rasti cen stanovanj se veliko mladih družin odloča za nakup hiš in selitev v soseske na obrobju mesta. Vendar je še vedno veliko težje prodati stanovanja kot hiše, kljub bistveno višjim cenam, zato ne moremo še govoriti o trendu ali nihanju glede hiš na obrobju – pravi Ivana Beljan.

TRENUTNO

Center postaja vse bolj priljubljen zaradi ameriške šole

■ Katera mestna območja v Zagrebu so najdražja in najbolj iskana?

- V zadnjih dveh letih so bila najiskanejša in najdražja območja Maksimir (zaradi bližine parka Maksimir, relativne bližine središča, poslovnih nebotičnikov, avtoceste in razvite ter kakovostne infrastrukture ter vseh storitev), kjer je potekalo veliko gradbenih projektov, ter Donji Grad (zaradi kratkoročnih najemov), v katerem skoraj ni več stanovanj na trgu. Vse novogradnje, ne glede na sosesko, vendar v Novem Zagrebu, Cvjetnem naselju, Maksimirju in Jarunu, so dosegle zelo visoke cene – pravi Lana Mihaljinac Knežević, k temu pa Boro Vujović dodaja, da je soseska Središće v zadnjem času postala priljubljena, predvsem zaradi ameriške šole in univerze.

NI V TRAMVAJSKI CONI

Mladi družini si želita živeti v Španskem Zgodba govori o soseski na zahodni strani Zagreba, ki je v zadnjih nekaj letih postala zelo priljubljena za življenje. Tam se gradijo številne nove stavbe, zlasti hiše z vrtovi, vendar je še posebej priljubljena med mladimi družinami z otroki. Nekateri bralci, ki so tam pred nekaj leti kupili po ceni že 1.300 evrov/m², zdaj zlahka prodajajo svoja stanovanja po 1.600 evrov/m².

KAKO?

- To so soseske z razvito infrastrukturo, šolami, vrtci, parki, dodatnimi storitvami, kakovostnimi stavbami, nakupovalnimi centri in zelenimi površinami. Zagotavljajo vse, kar potrebuje sodobna družina. Čeprav niso v tramvajsko cono, so dobro povezane z mestom, tramvaj v Prečku prav tako ni daleč. Veliko kupcev so zdaj ljudje, ki so v teh soseskah odraščali, in jim je bližina do staršev ter poznanost razlog, da ne zapustijo soseske, temveč kupujejo prav tam – pojasnjuje Boro Vujović ta bum priljubljenosti, k temu pa Lana Mihaljinac Knežević doda:

- To je zato, ker v soseskah, ki so bile prej najbolj iskane, kot so Donji Grad, Medveščak, Maksimir, skoraj ni na voljo stanovanj, in če so, so zelo draga. Opisani proces je naraven in se pojavlja po vsem svetu. Kupci s povprečno kupno močjo so prisiljeni kupovati v soseskah, ki so bile prej manj privlačne, zato sprejemajo določene kompromise. Zaradi povečanja povpraševanja v takih soseskah se tudi cene naravno zvišujejo.

Vir: jutarnji.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve