Vsi, ki aktivno sodelujejo na nepremičninskem trgu že več kot 14 let, z opozorilom gledajo na številke rasti trga in se bojijo zrušitve iz leta 2008. Nepremičninski trg se razpada od tistega leta, gnan z valom, ki se je začel v ZDA in se razširil po vseh kontinentih. To je bil le napoved globalne gospodarske krize, ki jo zdaj imenujemo gospodarska kriza iz leta 2008.

Nepremičnine so se seveda pojavile le kot sprožilec za razkrivanje nerealnih razmerij na trgu. Prodaja nepremičnin je v naslednjih letih skoraj popolnoma ustala, pri čemer je bila Hrvaška le ena od žrtev takšnega globalnega stanja. Tisoče nepremičnin je ostalo neprodanih, predvsem tistih iz nerealnih stanovanjskih projektov neodgovornih vlagateljev in finančnikov. Celotni hrvaški trg je bil v padcu, zlasti kar zadeva prodajo nepremičnin, po letu pa tudi po cenah. Banke so razreševale “slabe zaloge” po občutno nižjih cenah, kot so bile pričakovane pred letom 2008. Septiletni cikel Ko se ozremo malo dlje nazaj v preteklost, ugotovimo, da je rast začela leta 2001, predvsem zaradi znižanja obrestnih mer na kredite. Po sedmih letih, leta 2008, smo končali v recesiji, nato pa po še sedmih letih, natančno leta 2015, sledijo znižanje obrestnih mer in rast trga, in še po sedmih letih, danes smo v letu 2022. Vsakih sedem let dosežemo vrhunec ali najnižjo točko. Zaključek pride sam po sebi. Nepremičninski trg se giblje v ciklih, in jasno je, da ne more nenehno naraščati ali padati. To je preprosto dinamika, ki je potrebna za delovanje. Trenutno stanje ni enako kot leta 2008, čeprav nas naravno spominja na to, predvsem zaradi nerealnega optimizma vlagateljev, ki določajo izstopne cene. To velja ne le za večje stanovanjske projekte, temveč tudi za posamezne lastnike. Višanje cen pri novogradnjah prav tako povečuje optimizem drugih lastnikov. Lastniki ustvarjajo cene na podlagi “sosedske optimistike”. Pogosto boste slišali lastnika nepremičnine, kako jim sosed pravkar svetuje, da je prodal stanovanje po izjemni ceni… Ključna razlika med trenutnim stanjem in letom 2008 je, da je število proizvedenih nepremičnin znatno nižje, torej ni več velikega števila novih gradnj, kot je bilo takrat. Banke so veliko bolj previdne pri odobravanju kreditov. Inflacija je rekordno visoka in potiska vlagatelje v nepremičnine, da ohranijo svojo vrednost. Vloge državljanov se počasi, a zanesljivo, selijo v nepremičnine, kar se zdi povsem logično.

Hrvaški nepremičninski trg trpi zaradi pomanjkanja kakovostnih nepremičnin. Ni dovolj novih gradnj, obstoječe rabljene nepremičnine pa so večinoma zapostavljene. Potres je še dodatno poslabšal situacijo. Seveda je naravno, da se zaradi šibke ponudbe in povečanega povpraševanja cene dvigujejo. Vse je logično in predvidljivo. Če upoštevamo tudi prihajajoče članstvo v evroobmočju in morebitni vstop v območje Schengena, se bodo cene še naprej dvigovale, in na srečo ni konca sreče. Ali je to res? Hrvaška se je leta 2013 pridružila Evropski uniji in, nasprotno od pričakovanj, cene nepremičnin in povpraševanje se nista povečala, predvsem zaradi neugodnih globalnih gospodarskih razmer. Hrvaška je specifična po tem, da velik del kupcev prihaja iz tujine. Tujci so sodelovali v več kot 30 odstotkih vseh nakupov stanovanjskih nepremičnin lani. Najnovejši podatki kažejo, da se je ta delež dramatično povečal. V obdobju od julija 2021 do junija 2022 je tujcev priborilo 12 518 nepremičnin, s skupnim obsegom 34 800 transakcij, kar je že 36 odstotkov, kar pomeni, da se je število transakcij, v katerih so kupci državljani Hrvaške, celo zmanjšalo. Ključno vprašanje je zmogljivost hrvaških kupcev in kako dolgo bodo lahko sledili trenutnemu dvigu cen, ob upoštevanju stalnega upada prebivalstva. Je iluzija pričakovati, da bomo ostali izven globalnih trendov, čeprav mnogi napovedujejo nadaljnjo rast. Nisem tako optimističen, kljub ogromnemu povpraševanju tujcev, pomanjkanju novih in kakovostnih stanovanj, velikemu potencialu vlog državljanov ter vstopu v evroobmočje in Schengen. Preprosto stvari ne delujejo tako. Ljudje pozabijo, in zelo pomemben psihološki trenutek – “sosedska optimistika” – se hitro spremeni v “sosedsko pesimizem”. Ko stvari začnejo padati, ljudje preprosto zaostrijo in prenehajo trošiti. Rekordne cene Cene so lani narasle skoraj za 15 odstotkov. Seveda so najbolj iskane cene v višjem tempu, vendar se hitrost realizirane prodaje upočasnjuje. Podatki davčne uprave opozarjajo na dejstvo, da je obseg cen transakcij narasel skoraj za 50 odstotkov, ko primerjamo prvih šest mesecev letos s podobnim obdobjem lani. Transakcije, ki sestavljajo to rast, so predvsem tiste v novogradnjah in obremi morja. Kaj pa se dogaja z drugimi nepremičninami v preostanku Hrvaške? Previdnost je potrebna, tudi v obalnem območju, saj lahko dvig obrestnih mer, ki morata znižati inflacijo, čez noč zamrzne vlagatelje iz EU. V številnih državah, vključno z Nemčijo, kjer je v zadnjih letih prišlo do več kot 3 500 kupcev, so opazili upočasnitve na trgu. V takšnih zapletenih okoliščinah ni jasnega nasveta. Vsaka nepremičnina je svojo zgodbo, in vsaka lahko ima drugačen izid, ko pride na trg. Ne pričakujem krize iz leta 2008, saj so razmere popolnoma drugačne, vendar se koncu cikla rasti hitro približuje. Morda že ta zima. Najprej bodo prodaje upadale, kasneje pa cene sledile. Seveda se ne bo zgodilo pri vseh nepremičninah in povsod na enak način. V tem celotnem svetu, ki ritmično giba gor in dol, je vprašanje, kaj lahko storimo. Res je, da se dosežejo rekordne cene, vendar so ti primeri običajno objavljeni, čeprav so izjeme. Bolj ko napihnemo rast, težje bo padec.

Vzet iz: Jutarnji.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve