Vpliv ponudbe in povpraševanja na najemnine Po analizi najemnin in povpraševanja, ki jo je izvedel Najuškalco, največji spletni oglaševalec v Hrvaški, so se cene najvišje povečale v Splitu in Zadru za 17 %, sledijo Dubrovnik z 16 % ter Osijek in Pula z 10 %. Vse to so študentska središča, in povratek študentov v mesta pomeni večje zanimanje za dolgoročne najemne stanove. V kombinaciji z inflacijo in pomanjkanjem razpoložljivega stanovanjskega prostora, ki izpolnjuje kriterije bodočih najemnikov, so se cene po podatkih Najuškalca povečale. Vpliv ponudbe in povpraševanja na najemnine Največje povpraševanje po najemah je v Zagrebu, kjer so se cene povečale za 6,63 %. Povprečna mesečna najemnina na kvadratni meter trenutno znaša 10,74 €; manjši stanovi, ki so v večjem povpraševanju, pa imajo povprečno najemnino do 17 €. Pri skoku najemnin letos je igrala vlogo tudi celotna razmerja ponudbe in povpraševanja. V Zagrebu je pomanjkanje ponudbe 17 %, medtem ko se je povpraševanje to jesen povečalo za približno 10 %. Posledično je na trgu na voljo več stanovanj v cenovnem razponu 450–650 € na mesec, medtem ko stanovanja pod 350 € predstavljajo le 10 % celotne ponudbe. Po drugi strani pa približno 30 % najemnikov v Zagrebu išče stanovanja v cenovnem razponu 350–450 €. Najemnine pod 300 €, ki so tudi relativno iskane, so po statistikah tega oglaševalca v omejeni ponudbi. Zagreb je najrazvitejši nepremičninski trg Tamara Slišković, docent na Ekonomskem fakultetu v Zagrebu, poudarja, da gre za najdinamičnejši in najbolj razvit nepremičninski trg v Hrvaški. Na trgu v Zagrebu je zaradi pozitivnih migracijskih tokov, npr. priseljevanja v glavno mesto, stalno naraščajoče povpraševanje po stanovanjskih enotah, poudarja Slišković. Pojasni, da zaradi velikega števila študentov, ki vsako leto vpisujejo na univerze v Zagrebu, ter omejenih in neustreznih kapacitet študentskih domov, je veliko povpraševanje po najemnih stanovanjih, kar pritiska na cene. „Z drugimi besedami, naraščajoče povpraševanje po najemnih stanovanjih povečuje njihove cene,“ doda Slišković in poudarja, da se to nanaša na celoten najemni trg, ne le na študente. Raztrganje kakovosti študentskega življenja Bruna Bandula, članica študentskega sveta na Univerzi v Zagrebu, opozarja, da naraščajoče cene predstavljajo znatno erozijo kakovosti študentskega življenja v Zagrebu, še posebej, ker se Zagreb sooča z dolgotrajno pomanjkljivostjo študentskih postelj v domovih. Po njenih besedah število postelj zajema le približno 10 % celotnega števila študentov na Univerzi v Zagrebu. Dodala je, da so študenti, ki ne dobijo mesta v domu in katerih družine si ne morejo privoščiti najemnega stanovanja, prisiljeni med študijem delati, da si omogočijo študij. Zaradi tega „celotna kakovost študija trpi, nekatere študente pa prisili, da opustijo študij,“ je dejala Bandula. Poudarila je, da vlaganje v študente „predstavlja vlaganje v prihodnost, študentska nastanitev pa je nepogrešljiv del študija, zato mora biti na voljo vsem študentom.“ Povečane najemnine v povezavi s spremembami trendov cen kvadratnega metra Vendar pa Slišković poudarja, da je trenutni dvig zahtevanih najemnin bolj povezan s trendom sprememb cen kvadratnega metra v zadnjih letih. Na celotnem hrvaškem trgu so se cene stanovanj v zadnjih petih letih povečale za skoraj 16 %, pri čemer skoraj ni izjeme, poudarja Slišković. Pojasnjuje, da je najmočnejša rast prisotna na zagrebaškem trgu, kar se odraža v cenah stanovanj, ki so bile v prvem četrtletju 2022 za 16 % višje kot v istem četrtletju prejšnje leto. Če upoštevamo le novo zgrajena stanovanja, je rast še večja in ima dvakrat močnejši vpliv na najemnine, pravi Slišković. Lastnik novozgrajenega nepremičnine, ki je nedavno kupil, jo je pridobil po relativno visoki ceni. Ob upoštevanju cenovnega zvišanja v prejšnjem obdobju najemodajalec odda nepremičnino v najem, da zagotovi hiter povračilo naložbe, zato zahteva višjo najemnino. Po drugi strani obstaja t.i. „učinek bogastva“. Rast cen na trgu stanovanj lastnikom nepremičnin daje občutek, da je njihova lastnina bolj dragocena, zato od najemnikov zahtevajo višjo najemnino, doda Slišković. Učinek Dubai Ekonomist Andrej Grubišić meni, da je povečanje cen večinoma posledica ekspanzivne monetarne politike, davčne diskriminacije in državnih subvencij za nakup stanovanj. „V zadnjem desetletju je bilo obdobje ekspanzivne monetarne politike, centralne banke so v sistem vbrizgale veliko sredstev, zaradi česar so se v obdobju 2017–2022 depoziti povečali s 74 milijarde na 154 milijarde kun,“ je dejal Grubišić. Število prihrankov, depozitov in valutnih depozitov se je dodatno povečalo za 15–20 milijard kun. Posledica so nizke pasivne obrestne mere bank, ki ne ponujajo več privlačnih donosov na vplačana sredstva, ter relativno nizka pripravljenost za vlaganje v alternativne finančne instrumente, je pojasnil Grubišić. Davčna diskriminacija nastane, ko najemodajalec plača „simbolično ceno“ davka na ta stanovanja, medtem ko drugi državljani plačujejo 20 % več ali višje davke na svoje nepremičnine v primerjavi z lastniki stanovanj, je omenil Grubišić. Dodaval je, da to vodi do „učinka Dubai“, ko si ljudje z večjo likvidnostjo kupijo stanovanja, ki jih ne oddajajo niti ne bivajo v njih, in ostanejo prazna. Povečanje cen bo povzročilo, da bo na prebivalcem na družino prodano manj kvadratnih metrov, to pa bodo morali sprejeti vsi, ki želijo živeti v Zagrebu, je poudaril Grubišić. Priporoča odpravo davčne diskriminacije, da si lahko vsi kupijo stanovanja po svojih potrebah in da lahko nadzorujejo učinke rasti cen. Trendovi cen imajo svoj življenjski cikel Slišković meni, da je „težko napovedati, kdaj se bodo ti trendi cen kvadratnega metra in najemnin obrnili, a moramo vedeti, da vsak pojav prehaja skozi svoj življenjski cikel“. V tem smislu bo nepremičninski trg, ki je trenutno v vzponu, moral doživeti začasni vrhunec, ki mu bo sledila upočasnitev. „Če upoštevamo, da smo imeli izjemno uspešno turistično sezono, ki jo lahko štejemo za enega od generatorjev povpraševanja po investicijskih stanovanjih, je malo verjetno, da bodo v zelo kratkem času prišle kakršnekoli pomembne spremembe cen na trgu stanovanj,“ verjame Slišković.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve