Ogrevanje trga je zlasti opazno, ko gledamo spremembe na letni podlagi. Na skali Hrvaške je rast bila 7,4 %, najvišje letne rastne stopnje so bile zabeležene v Zagrebu – 11,4 %.

After the balloon burst with the crisis over the entire decade, real estate prices plummeted and pulled towards the bottom of the construction sector, it took six years for the trend to turn. A slow growth has recently accelerated, and there is increasingly a concern that prices are getting out of control and that a balloon is once again being created on the market. Almost overnight, it has become "normal" again to sell the price of a square meter of an apartment in Zagreb for over 2,000 euros, and on some exclusive locations, such as Bundek where the American School is located, it is even above 3,000 euros. The experiences of real estate agents, who best "touch" the interactions of supply and demand, say that apartments of up to 40 square meters are often sold in a few hours, those up to 55 square meters in a few weeks, and anything above that is waiting for a long period of time for agreement between the buyer and the seller.

Price Index Indeks cen stanovanj v Hrvaški je v prvih treh mesecih leta narasel za 3,5 % v primerjavi s prejšnjim tremesečnim obdobjem in za 7,4 % na letni podlagi, po najnovejših podatkih državnih statistikov. Rast letos je bila zaznana le v Zagrebu in ob obali, medtem ko je v preostalem delu države cene padle (-1,4 %). Do konca marca so se cene v Zagrebu povečale za 4,3 %, v jadranski regiji pa za 4,6 % na četrtletni osnovi – najhitrejše od začetka velike krize, po besedah analitikov banke Raiffeisen. "Več trimestnih rastnih stopenj v mestu Zagreb je bilo zabeleženih konec leta 2006, medtem ko je na Jadranu v drugem tremesečnem obdobju leta 2007," pravijo. To ponazarja, da je okrevanje izredno selektivno in upošteva lokacijo ter kakovost objekta. Novi objekti so zabeležili razmeroma močno rast 7,4 %, najvišjo, odkar so na voljo podatki. Obstoječi objekti so doživeli tretje zaporedno četrtletje rasti cen, vendar še vedno zmerno 3 % v prvih tremesecih letos.

Vujović

Z vidika združenja, da naj bi balon pihnil in povzel z njo druge, tega po mojem mnenju ne vidim kot realno. Ko gre za cene nepremičnin, menim, da smo blizu ali smo že dosegli strop.

Market warming is particularly evident when looking at changes on an annual basis. On a scale of the entire Croatia, growth was 7.4%, with the highest annual growth rates recorded in Zagreb with a double-digit plus, even 11.4%. So, if the square of last spring was worth 2,000 euros, just three months ago, its price was on average 228 euros higher, and an average apartment of 50 square meters was 11,400 euros (almost 85,000 kuna) more expensive. Prices on the Adriatic rose in line with growth on a national scale, while in other parts of Croatia, growth reached just 1% over 365 days.

"Rast cen stanovanjskih objektov je posledica vrnitve optimizma med potrošniki in povečanega povpraševanja, kljub temu da 90 % hrvaških gospodinjstev živi v lastnih nepremičninah," meni v RBA. Poleg optimizma in "zgodovinske predispozicije" nepremičnin banka vidi pomembno povečanje povpraševanja pri razmeroma visoki nagnjenosti gospodinjstev k najemu z namenom povečanja razpoložljivega dohodka. Nagnjenost k najemniški ekonomiji, da jo pravilno poimenujemo, je koristna zaradi zgodovinsko nizkih obrestnih mer, ki po eni strani spodbujajo novo zadolževanje, po drugi strani pa varčevalce v bankah, katerih obrestne mere na depozite trenutno niso dovolj za pokritje inflacije. Zato je pričakovati, da bo del sredstev usmerjen v nakup stanovanjskih nepremičnin. Costs and Wages Boro Vujović, lastnik Operete in podpredsednik Združenja poslovanja z nepremičninami pri Zagrebski gospodarski zbornici, meni, da je težko dokončno trditi, ali se na trgu ustvarja balon ali ne. "Z vidika združenja, da naj bi balon pihnil in povzel z njo druge, tega po mojem mnenju ne vidim kot realno. Ko pogledamo nekatere cene, so na ravni podobni tistim iz let 2007 in 2008, vendar so plače in gradbeni stroški danes drugačni, zato te cene niso niti blizu takratnih," pravi. Približno 60 % njihovih strank plača "v gotovini", kar pomeni izplačilo sredstev iz varčevanja v bankah. Medtem ko je bila pred desetletjem nepremičnina kupljena v celoti s kreditom, danes kupci vzamejo dolžnino za približno 50–60 % zahtevanega zneska, preostanek pa pokrijejo iz svojih sredstev. Vujović opaža, da je jasno, da trend ne more trajati nedoločen čas. "Mislim, da smo blizu ali smo že dosegli vrh. Danes je realizirana cena stanovanj v Zagrebu okoli 1.800–2.000 evrov na kvadratni meter, vendar je to pri nas v agenciji, ker nimamo veliko nove gradnje. Cene so posledica dejstva, da že dolgo ni bilo gradnje, trg je lačen po novih stanovanjih, vlada pa je uvedla program subvencioniranega stanovanja. Vmes je bilo veliko zgrajeno, in bazen kupcev, med katerimi je večina domača, se počasi prazni," pravi Vujović. Ko ga vprašajo, ali se na trgu oblikuje balon, Željko Lovrinčević, svetovalec pri Ekonomskem inštitutu, nima dvomov. "Da, in to je zelo nevarno. Medtem ko cene nepremičnin rastejo zaradi spekulative povpraševanja, učinki prelivajo v preostalo gospodarstvo, kar ustvarja nove neravnovesja. Povišanje najemnin odpira problem mobilnosti delovne sile. Zaposleni, katerih plače ne sledijo rasti najemnin, in ki govorijo o vseh vrstah plač, pridejo v situacijo, ko si ne morejo privoščiti stanovanj v Zagrebu in večjih mestih. To je problem nastanitve študentov v nekaterih mestih, kot tudi problem nastanitve starejših v kontekstu pomanjkanja domov – v kratkem, vseh državljanov brez lastne nepremičnine," pravi Lovrinčević. Prihranki se usmerjajo izključno v nepremičnine, v nasprotju z drugimi državami, kjer ni razvitenih alternativ za vlaganje v druge razrede premoženja, kot so kapitalski trg, zlato, kmetijska zemljišča, investicijski skladi. Razlika je, da danes večina ne kupuje nepremičnin za družinske potrebe, temveč gre za čisto investicijo, spekulančno zgodbo. Lovrinčević meni, da je država skozi leta popolnoma spodletela, ker ni ponudila niti ene kakovostne družbe za uvrstitev na borzo, kar bi lahko privabilo del prostih prihrankov. Poleg kapitalskega trga verjame, da je treba razviti tudi druge razrede premoženja za diverzifikacijo. To pomeni ukinitev davka na kapitalski dobiček in davka na obrestno obremenjena varčevanja, kar bi lahko na nek način znižalo transakcijske stroške teh naložb. "Država se mora ukvarjati s problemom tega balona. Vodilna ideja pri davčni reformi naj bi bila odvrniti pretok kapitala v nepremičninski trg in po drugi strani spodbujati naložbe v vseh drugih trgih in razredih premoženja. Glede davkov to pomeni davek na nepremičnine, ki ni le sredstvo za odpiranje delovnega prostora, temveč tudi instrument za preprečitev nastanka nepremičninskega balona in spodbujanje spekulacij. Ni smiselno nadaljnje zniževanje splošne davčne stopnje (DDV) s 25 % na 24 %, saj ni strukturne sile za korekcijo neravnovesij, to se lahko doseže le z drugimi davki," zaključuje Lovrinčević. Lower prices "It should be noted that prices are still 5.3% below the average level of 2008. Measured by location, only the Adriatic has reached the average level of 2018, as prices in this region have been 0.3% higher. Prices of apartments in Zagreb are 5.3% lower, while in the rest of Croatia, the average price of residential objects is 14.3% lower than the average prices of residential objects in 2008," emphasize in RBA. The current forecasts paint a picture in which neither macroeconomic conditions nor conditions on the real estate market will significantly change, and in combination with higher construction costs, it is realistic to expect the continuation of pressure on price growth, even above that experienced last year. "We expect a continuation of growth in 2020, but at a slower pace of around 5%", say in RBA, with the caveat that this will, of course, depend on the location and quality of the object.

Government Subsidies

'Shook the shallow market' Although the government's praise for the program of subsidized housing is praised as a social measure, it has only shaken the shallow market, experts say. "We have been against it from the first as the Association, and still believe that it is the main trigger for the rise in prices, because the program is limited to a short period, raising prices and, once they reach a higher level, they are cemented," says the owner of Opereta. source: poslovni.hr

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve