Hrvatska javnost prvič dobiva podroben vpogled v stanje in trende na trgu nepremičnin. Govorimo o letni publikaciji ‘Pregled trga nepremičnin v Republiki Hrvaška’, ki jo je pripravil Gospodarski inštitut v Zagrebu v sodelovanju z Ministrstvom za gradbeništvo in prostorsko načrtovanje.

Na podlagi podatkov o nakupnih in prodajnih transakcijah, ki jih je vodila Finančna uprava, strokovnjaki Gospodarskega inštituta v Zagrebu so analizirali povprečne cene, velikost in starost različnih vrst nepremičnin – stanovanja in hiše, družinske hiše, poslovne nepremičnine, gradbišče, kmetijska in gozdna zemljišča – v obdobju od 2012 do 2017.

Za vsako navedeno vrsto nepremičnine in vsako spremenljivko so podatki predstavljeni na nacionalni ravni, na ravni županij in lokalnih enot ter na ravni katastrskih občin mesta Zagreb. Publikacija je namenjena širokemu spektru uporabnikov.

Gre za rezultat Zakona o oceni vrednosti nepremičnin, sprejetega leta 2015, pri čemer ima ta pregled trga več vlog. Po eni strani je prvenstveno namenjen ‘cenilcem’, ki se ukvarjajo z vrednotenjem nepremičnin, bodisi v pravnih ali poslovnih postopkih, po drugi strani pa je zasnovan za ‘posrednike’ (nepremičninske agencije) in vse, ki se na kakršenkoli način ukvarjajo s trgovanjem z nepremičninami. Na koncu naj publikacija služi tudi državljanom,’ poudarja Željko Uhlir, državni sekretar pri Ministrstvu za gradbeništvo.

Ker gre za prvi takšen dokument, zajema daljše obdobje, v prihodnje pa bo pripravljen letno. Cilj je zagotoviti pregledno sliko trga nepremičnin, da se izogne ‘tržnim mehurčkom’ in krizam, ki jih lahko povzročijo. Raziskava kaže, da je v opazovanem šestletnem obdobju na hrvaškem trgu nepremičnin sklenjenih skupno 536.811 transakcij.

Zanimivo je, da je največ prodaj zabeleženo pri kmetijskih zemljiščih – skupno 220.459, sledijo ‘stanovanja in hiše’ s skupno 103.193 transakcijami ter ‘gradbena zemljišča’ z 74.378 transakcijami. Skupna vrednost transakcij v letu 2012 je bila 22,4 milijarde kun, v letu 2017 pa se je zvišala na 27,8 milijarde kun.

Najpomembnejši delež v vrednosti transakcij na trgu nepremičnin predstavljajo stanovanja, ki predstavljajo 35,4 % vrednosti transakcij.

Ko gre za gibanje prodajnih cen, Maruška Vizek, ena od avtoric študije, poudarja, da so trendi tesno povezani s poslovnim ciklom. Tako se je median (srednja vrednost) cen stanovanj znižal do leta 2015, ko je znašal 7.858 kun na kvadratni meter. Kasneje se je povrnil in leta 2017 dosegel 8.310 kun na kvadratni meter, kar je še vedno za 343 kun pod ravnjo leta 2012.

Vendar pa analiza trendov na ravni lokalnih enot razkriva celotno heterogenost hrvaškega prostora in lokalnega gospodarskega razvoja.

‘Podatki, objavljeni v Pregledu trga nepremičnin, jasno in zelo vizualno kažejo, da se podeželsko‑kontinentalni deli države demografsko in gospodarsko izčrpavajo, medtem ko življenje in gospodarska dejavnost cvetita na trgu nepremičnin v Zagrebu, v večjih kontinentalnih mestih ter zlasti v obalnih županijah in lokalnih samoupravnih enotah,’ pojasnjuje Vizek.

Kazalniki cen nepremičnin po lokalnih enotah kažejo, da je turizem dejavnik, ki najbolj vpliva na oblikovanje cen.

Glede tega podatki o cenah stanovanj in hiš kažejo, da so med sedmimi županijami z najvišjimi cenami tudi otoki na obali.

Porazdelitev cen na hrvaškem trgu nepremičnin vsebuje velik število ekstremnih vrednosti. Za objektivno predstavitev so avtorji publikacije uporabili median (srednjo vrednost) namesto aritmetične sredine, ki je precej občutljivejša na ekstremne vrednosti podatkov.

‘Median je najmanj občutljiv na prisotnost izjemno visokih in nizkih prodajnih cen, zato v primeru cen prodaje nepremičnin predstavlja veliko bolj objektivno mero povprečne cene prodaje nepremičnin kot aritmetična sredina,’ pojasnjuje Vizek.

Vir: EIZ in Ministrstvo za gradbeništvo / Avtor: Neven Bučević/tportal.hr

Podobno se zgodi pri izračunu ‘povprečne plače’, kjer median plače predstavlja veliko bolj realno merilo povprečne plače, saj ga ne vplivajo izjemno visoke plače, ki jih prejme majhen delež zaposlenih. Publikacija, ki prinaša pomemben napredek v preglednosti trga nepremičnin, bo javnosti predstavljena v začetku prihodnjega tedna, Ministrstvo za gradbeništvo pa tudi napoveduje ustvarjanje orodja, ki bo olajšalo ocenjevanje vrednosti nepremičnin s strani državljanov.

‘Naslednji korak je ustvarjanje metodologije za množično ocenjevanje nepremičnin. Ko izberemo metodologijo, bomo razvili spletne kalkulatore, preko katerih bo vsak državljan lahko hitro ocenil vrednost svoje nepremičnine,’ razkrije Uhlir, pri čemer poudarja, da je treba podatke za ustvarjanje takšnega orodja še dodatno dopolniti in izpopolniti.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve