Kar si v resnici želijo graditelji in bankirji, zakaj politiki pogosto služijo njihovim interesom, zakaj država zaračuna davek na prvo nepremičnino, nato pa subvencijo stanjem z malo ali brez popisa nepremičnin, pojasnjuje Gojko Bežovan, profesor socialne politike na Pravni fakulteti v Zagrebu.

V zadnjih dneh je program državnih subvencij za stanovanja ponovno v ospredju javne pozornosti. Najprej so mediji razkrili, da je Anita Nosić, županja Lovreća (HDZ), prejela APN‑ovo subvencijo za stanovanje v Zagrebu – v Zagrebu je bila registrirana, kar bi pomenilo, da ne more biti županja Lovreća, ker tam ne živi. Po tem je sledila serija škandalov. Trpljenje kupcev POS stanovanj v Biogradu se nadaljuje, stanovanja pa še vedno niso dokončana. Namestnik direktorja APN, agencije, ki razdeljuje subvencije, jih je uporabil sam, na otoku Lošinju pa je bilo osem od 20 POS stanovanj uporabljeno kot stanovanjska. Ali so ti primeri sprožili razpravo o stanovanjskih politikah, davkih, subvencijah in državnem prerazporejanju denarja, ki ga državljani porabljajo za stanovanja? Če vprašate Gojka Bežovana, rednega profesorja socialne politike na Pravni fakulteti v Zagrebu, odgovor je ne. Z Bežovanom smo se poskušali poglobiti v tematiko v tem intervjuju za Net.hr – ali je celoten sistem subvencioniranih stanovanj nepravičen, ne le ti omenjeni primeri? Poleg POS modela smo se pogovarjali z Bežovanom o davku na nepremičnine, stanovanjskih politikah, modelu socialnega stanovanjstva, gradbeni in bančni lobby. Zadnja dva Bežovan pripisuje krivemu dejstvu, da nikoli nismo imeli dobro argumentirane razprave o stanovanjskih politikah. Državni ukrepi, po našem pogovoru s tem cenjenim strokovnjakom, že vrsto let služijo interesom lobby bolj kot interesom državljanov. NET.HR: Po Hrvaški bo Nemčija predsedovala Evropsko unijo, in kot ena izmed njihovih prioritet so izbrali stanovanjsko politiko. Ali menite, da je pomen te problematike v Hrvatskoj dovolj prepoznan? BEŽOVAN: V Hrvaški temu ni pozornosti ljudi na oblasti, niti medijev. Očitno bomo mi, državljani, morali zbrati sredstva za urednike v javnih medijih, da razpravljajo o tej problematiki, ki bremeni državljane. Državljani te države niso zainteresirani za lovski strel F‑16, a o tem se govori. Ko gre za stanovanja, se pritožujejo le nepremičninski posredniki, da ne zaslužijo dovolj. Evropska unija je to težavo institucionalizirala po predsedovanju Nizozemske v letu 2016, ko je bila ustanovljena delovna skupina za vprašanja stanovanja. Te zadeve so še posebej pomembne v večjih mestih, in neka mesta so sprejela pomembne odločitve. Na primer, Berlin je odločil o zamrznitvi najemnin za zasebne lastnike, ter da se stanovanja ne smejo pretvoriti v Airbnb. Ta ukrep se dosledno izvaja. Dunaj je sprejel odločitev o strošku zemljišč, prodanih za stanovanjsko gradnjo – pri socialnem stanovanjstvu to nadzira država. Barcelona je sprejela vrsto odločitev, osredotočenih na interese ranljivih skupin. Pričakuje se, da se EU v naslednjem perspektivnem obdobju 2021–2027 bolj osredotoči na stanovanjska vprašanja. Po načelu subsidiarnosti je to odgovornost vsake države, vendar je vse bolj omogočeno, da evropski skladi financirajo programe socialnega stanovanjstva. Mi v Hrvaški, v nasprotju s Češko ali Poljsko, še nismo sprejeli takšnih ukrepov. Evropska banka za obnovo in razvoj je veliko vlagala v gradnjo socialnih stanovanj. Vedno so bili nekoliko "žalostni", da v Hrvaški niso mogli nikoli investirati v kaj takega. Kot da to ni bilo potrebno. NET.HR: Zakaj je tako? Kot novinar vam lahko povem, da sta tematika stanovanj in nepremičnin vedno med najbolj branimi. Zakaj potem ni razprave z strokovnega vidika? BEŽOVAN: Javno medijsko poročanje očitno postavlja na dnevni red to, kar ustreza tistim na oblasti. Mediji so se s to tematiko ukvarjali – zdaj je v javnem ospredju zaradi škandala POS. Vendar pa program POS nikoli ni bil resno ocenjen ali obravnavan. Logično načelo evropske politike pravi, da država ne sme graditi stanovanj in jih prodajati na prostem trgu, doma pa država to dejansko počne. Vsak izmed nas bi lahko kupil te nepremičnine in z nadaljnjo prodajo ali oddajo dosegel znatno dobiček. Ta stanovanja nikoli niso bila zgrajena po potrebah državljanov, glede na število stanovanj, njihovo strukturo ali velikost, in kje naj bi bila postavljena. Po drugi strani smo odpravili pravico državljanov, da kupijo prvi dom brez plačila davka na prenos nepremičnine. Nekdo, ki danes kupuje svoj prvi dom, plača 3 % davka. Iz izkušenj razvitem držav smo vedeli, da tega področja ne sme prepustiti samo delovanju ponudbe in povpraševanja, temveč je potrebna določena državna intervencija. Ena možnost je davčna politika, torej obdavčitev tistih, ki si ne morejo privoščiti prvega doma brez davka pri prenosu nepremičnine. Ko se število družin povečuje, bi se povečalo tudi število in površina brezdavčnih kvadratov. To je logičen demografski in gospodarski ukrep! Raziskave so pokazale, da nekateri ljudje zapuščajo Hrvaško, ker si ne morejo privoščiti dostojnega stanovanja, kar negativno vpliva na rodnost. Tisti z nizkimi dohodki, nestabilnimi službami in visokimi stroški stanovanj, jih država zanemarja. NET.HR: Ali smo imeli v Hrvaški dosledno stanovanjskopolitiko od 90. let do danes? Se strategija spreminja z vsako novo vlado? BEŽOVAN: Uvedli smo na desetine razvojnih strategij na vseh področjih. Nikoli nismo imeli stanovanjskega politika ali strategije. To govori veliko. Razlaga je, da gre za področje spekulativnega interesa podjetnikov, ki imajo politikarje kot partnerje. Očitno so politiki skozi partnerstvo s temi podjetniki zagotovili pomembne koristi. To ilustiram z primerom – ko je finančna kriza leta 2008 zadela Hrvaško, je EU dala priporočila članicam, mi smo bili v času pristopanja, zato je to posredno veljalo tudi za nas. Morali smo pomagati ljudem, ki so imeli drage hipoteke in neplačljive stanovanjske kredite. To nismo storili; namesto tega smo uvedli spodbude za spekulyativne podjetnike, da prodajajo neprodana stanovanja. Vlada je bila partner spekulatorjem, njihovi ukrepi so pomagali spekulatorjem, namesto da bi nudili dejansko pomoč državljanom v stiski. To je jasen primer, kako nimamo stanovanjskega politika. NET.HR: V naši državi se pogosto omenja gradbena lobby. Lahko definirate to lobby, kaj predstavlja, ali je njihov interes nasproten interesu večine državljanov, in ali na koncu uresničujejo svoj interes? BEŽOVAN: Gradbena lobby je dosegla vse svoje interese. Urbani so mestna območja, zgradili so veliko več in z večjo gostoto, kot je potrebno, pogosto brez ustreznih dovoljenj, ki so jih kasneje legalizirali. Dosegli so ogromne dobičke, partnerji pa so banke v tujem lastništvu. Banke so delovale kot spekulatorji, njihova matična podjetja v izvornih državah ne morejo takšno ravnati, na primer v Avstriji, Nemčiji ali Italiji. Kako lahko nekoga obremenite s kreditom v švicarskih frankih z lebdečo obrestno mero, ko je cena stanovanja v štirih in pol letih narasla 4,5‑krat, od 1 200 do 2 800 evrov na kvadratni meter, kot se je zgodilo na eni lokaciji, ki sem jo spremljal? To ni bila resnična vrednost, ki bi jo nekdo zaslužil s svojim delom; bila je spekulativna vrednost. Banke so bile del tega spekulativnega poslovanja, ki je v tistem času cvetelo, in prav tako so veliko zaslužile. Bublanje nepremičnin v Hrvaški se nikoli ni napihnilo, niti obrestne mere na stanovanja niso postale realne. Državljani, ki imajo denar, ne morejo vlagati drugje, zato vlagajo v nakup stanovanj, ne v delnice. Tržni kapital v Hrvaški je spodletel in se ni obnovil. Mednarodni programi so pokazali, kakšna je resnična vrednost takšnega stanovanja in kako ga lahko nekdo kupi ali najame. To se je zgodilo v tranzicijskih državah. V naši državi je bila gradbena lobby premočna in zagotovila, da nihče ni pokazal, kako lahko zgrazi dostojno stanovanje po razumni ceni, ki bi služilo socialnemu in gospodarskemu razvoju države. NET.HR: Kaj menite o POS, modelu subvencionirane gradnje stanovanj? BEŽOVAN: Vrnimo se k ključni točki – država ne more graditi stanovanj in jih prodajati na prostem trgu. POS stanovanja so pogosto slabo zasnovana in zgrajena ter ne izpolnjujejo potreb državljanov. Nekateri državljani, ki so imeli denar, so kupili poceni stanovanja in jih nato prodali. Ko dodelite subvencijo, je potrebno nekje računati. Nikoli ni bila izvedena ocena učinka, dosežkov in pomanjkljivosti POS ter kako bi ga bilo mogoče reformirati. Bil je vedno centraliziran model, strogo v rokah politike. Pozitivni učinek programa POS je bil, da je zagotovil stanovanja številnim ljudem, ki so kupili stanovanja za bivanje, ter hkrati znižal cene stanovanj na trgu. NET.HR: Kakšen bi torej bil primeren model? Po eni strani pravite, da država ne sme prodajati stanovanj na prostem trgu, po drugi strani pa, da stanovanjska politika ne sme biti puščena zgolj ponudbi in povpraševanju? BEŽOVAN: Bili smo nekoč kolonizirani s strani tujih skladov za prihranke za stanovanja, ki so zaslužili veliko denarja, a preko te institucije ni bilo doseženega pomembnega namena, kot je v njihovih državah. Odlašali smo pri prihrankih tistih, ki imajo denar in ne potrebujejo pomoči. Ljudje so prihranke koristili, nato pa so jih po nekaj časa uporabili za nekaj drugega. Diskutiral sem z avstrijskim ministrom, ki nas je grozil, da če odpovemo te spodbudne ukrepe, bo naš finančni sistem padel. Odpravili smo spodbudne ukrepe, zdaj pa so neuporabni. S temi sredstvi bi lahko razvili resen program za gradnjo socialnih stanovanj in javnih najemnih stanovanj kot dve kategoriji. Danes na primer v Dubrovniku primanjkuje zdravnikov in medicinskih sester. Če bi nekdo iz Zagreba odšel delati v Dubrovnik, bi imel težko najti cenovno dostopno, dostojno stanovanje, zato bi morali vzpostaviti model javnega najemniškega stanovanjstva. Mesto Zagreb je razvilo trajnostni model javnega najemniškega stanovanjstva, okoli 1.300 stanovanj, ki se je izkazal za socialno in gospodarsko naložbo. Priporočam, da greste govoriti s družinami, ki so najemniki v teh stavbah, in jih primerjate s socialno izključenimi podnajemniki. Morda bi to spodbudo dalo drugim krajem, da pomagajo družinam z otroki, ki niso upravičene do socialnega stanovanjstva in si ne morejo privoščiti kupiti hiše. Socialno stanovanjstvo naj bi bilo namenjeno ciljnim skupinam, predvsem družinam z več otroki, enostarševskim družinam in podobno. Imamo zelo omejen sklad za socialno stanovanjstvo, najemnina v teh stavbah, ki jo določi vlada, je 2,7 HRK na kvadratni meter. Obstaja absurdna situacija, da te družine porabijo trikrat več za mobilni telefon kot za najemnino. Lastniki teh stavb, mesta, si ne morejo privoščiti vzdrževanja, model ni vzdržen. Morali smo izvesti resne izračune gradbene vrednosti hiše in najemnine, ki bi jo bilo mogoče zaračunati, da bi bila ekonomsko izvedljiva. Za nekatere državljane, ki si najemnine ne morejo privoščiti, smo dajali subvencije. To je praksa v razvitih državah, vendar je pri nas v javnih medijih to težko razpravljati. Zato bi morala biti stanovanjská politika vzpostavljena v javnem, odprtem in strokovno usposobljenem dialogu med vlado in enotami lokalne samouprave. Model bi vključeval vlogo vlade in enot lokalne samouprave. Za napredek na trgu stanovanj je potrebno okrepiti ponudbo socialnih in javnih najemnih stanovanj. Za njihovo gradnjo potrebujemo transparentno politiko zemljišč, davkov in kreditov. Na primer, morda bi Katoliška cerkev lahko darovala zemljišča za gradnjo takšnih stanovanj. Po drugi strani moramo zmanjšati prispevke mest za te stavbe in znižati DDV na gradbena materiala in storitve na 5 odstotkov. Politika zemljišč naj bi omogočala projekte za gradnjo družinskih hiš na obrobju mest in jih podpirala s primerno kreditno politiko. Največji izzivi so socialna skrb za starejše in nemočne. Mesta bi morala ponuditi tem družinam vseživljenjsko pogodbo o vzdrževanju v zameno za njihove nepremičnine. Nepremičnine bi bili namenjeni funkciji socialnega in javnega najemniškega stanovanjstva. Poleg tega bi morale biti spodbujane k nakupu nezavršenih stanovanjskih projektov v stiski, da jih dokončajo in usmerijo v predvideni namen. Ne smemo biti naivni, hitrih in enostavnih rešitev ni, a brez politične volje se nič ne spremeni! Tajnost je, kako priti do politične volje za to ključno področje razvoja, tako za državljane kot za državo kot celoto. NET.HR: Ali menite, da POS manjka kriterij dohodkov? Trenutno lahko prejmete subvencijo, če zaslužite 50.000 kun. Edini pogoj je, da nimate lastnine... BEŽOVAN: V naši državi nihče tega ne postavlja pod vprašaj; ni nadzora. Zato imamo situacije, ko so subvencionirana stanovanja oddajena v najem in preprodana. V okviru študijskih izletov v Zagreb, ugledni strokovnjaki prihajajo, in kot njihov gostitelj jih vodim, da si ogledajo, kako izgledajo naša stanovanja in nasipi. Redno jih preseneti cene stanovanj in jih vprašajo, kako si lahko kdorkoli privošči takšno? Ko jih odpeljem v Špansko, pravijo, da je to radikalna oblika socialnega stanovanjstva. Trdijo, da je vsaj četrtina stanovanj prevelikih. To se v naslednjih sto let ne bo spremenilo, ne v naslednjih desetih letih. V Zapruđe jih preseneti, da se tukaj sploh lahko zgradijo stanovanja; ni občin. Nikoli nisem nikogar iz te skupine povzel v spekultativni POS projekt v Kla. Vzel sem tuje strokovnjake v neuspelen projekt stanovanj za mlade znanstvenike v Borovju. Rad bi vas izzval kot novinarja, da se ukvarjate s tem projektom in odločno prepričate pristojno ministrstvo, da je treba zgrajena stanovanja prenoviti in vrniti v njihov namen. Ta projekt je lahko odskočna deska za mnoge mlade sodelavce v akademski skupnosti, ki na začetku svoje kariere zaslužijo malo in si ne morejo privoščiti dostojnega stanovanja. Tako izgleda, ko država gradi stanovanja. Po drugi strani so zasebne ustanove ustvarile projekt socialnega stanovanjstva in študentskega doma v Zagrebu, ki je trajnosten in služi plemenitemu namenu. Spodbujajo iniciative v manjših mestih in mestih, kjer se spodbujajo socialne skrbi, in zemlja se razdeljuje za gradnjo družinskih hiš. Morda bi lahko razvili program za gradnjo socialnih stanovanj za perspektivo EU 2021–2027. NET.HR: Zdi se, da interes tistih, ki gradijo nepremičnine, in bank, v naših stanovanjskih politikah služi bolj kot interes državljanov. BEŽOVAN: V Hrvaški nimamo stanovanjskega politika. Gre za posamezne ukrepe, ki so v glavnem koristili bančni in gradbeni lobby ter premožnejšim državljanom. Cena stanovanja v Hrvaški je skrivnost. V Zagrebu je cena takšna, da standardno stanovanje ne more zaslužiti 80 % povprečnega dohodka 80 % državljanov skozi vse življenje. Vidite, svetovalec iz Splita me je poklical, da me prosi, če bi bil pripravljen dati predavanje o stanovanjih in možnih strategijah v mestni svet. Strinjal sem se. Vendar pa kot član opozicije ni uspel zbrati dovolj podpisov drugih svetnikov, da bi se predavanje zgodilo. Vesel sem, da vlada morda najde drugega strokovnjaka, ki bo podal predavanje, in da ima jasno strategijo za reševanje stanovanjskega stresa v Splitu! NET.HR: Cene stanovanj in najemnine so se v zadnjem času znatno povečale. Glavni navajani vzroki so prihranki v nepremičninah zaradi neobstoječih obrestnih mer na prihranke, model POS ter turizem ali dnevni najemi. Kaj menite, da je glavni razlog, in koliko lahko ocenite pomen teh dejavnikov? BEŽOVAN: Težko je to oceniti. Vendar imamo dejstvo, da ljudje nimajo kam vlagati, zato vlagajo v nepremičnine. Preveril sem število stanovanj v relativno atraktivni enoti, ki so bila dejansko kupljena za bivanje, in bilo jih manj kot 20 %. Ljudje prihranijo v nepremičninah, in še en del problema je pretirana stanovanjska densifikacija. Mesta v Evropi se resno borijo proti pretirani densifikaciji z različnimi ukrepi. Imamo situacijo, kjer je večina stanovanj v stavbi oddana v najem, in učinkovito smo spreoblikovali stanovanjski objekt v komercialni. To bo negativno vplivalo na kakovost življenja državljanov – turisti prihajajo zgodaj zjutraj in pozno zvečer, in ves čas srečujete neznance... Povsod po svetu so nepremičnine, ki služijo stanovanjem, deležne ugodnih obravnav za komunalne storitve – ko oddajate stanovanje, naj bi bila komunalna taksa višja. Ko se stanovanje pretvori iz stanovanjske v komercialno, bi moralo biti močno obdavčeno, in naj bi obstajala omejitev, koliko stanovanj se lahko pretvori. Na primer, Barcelona je uvedla odločitev, da nobeno stanovanje ne sme biti pretvorjeno v komercialni prostor za najem, če nima ločenega vhoda, tako da interesi in kakovost življenja državljanov, ki si delijo prostor, niso ogroženi. NET.HR: V naši državi so ljudje vedno prihranjali v nepremičninah. Tudi v Jugoslaviji je prihranke v nepremičninah dojemali kot močno vrednost. Menite, da državljani v naši državi prihranjajo v nepremičninah zaradi stanja na trgu ali zaradi neke tradicionalne dediščine, mentalitete? BEŽOVAN: Imamo pojav, da naša diaspora prihranja in vlaga v nepremičnine v Hrvaški. Ta povpraševanje povečuje cene, ti vlagatelji pa pogosto ne plačujejo davkov. Na primer, če imate 10 hektarjev zemlje v Slavoniji, ste revni, a če imate 2 000 kvadratnih metrov mestne zemlje v obalnem mestu, ste bogati. To bi bil eden od razlogov za uvedbo davka na nepremičnine, ki bi obdavčil dejansko vrednost lastnine. Koncept socialne skrbi za stanovanja je v Hrvaški globoko zakoreninjen. Mladim ljudem pomaga pomoč staršev pri odločanju o izselitvi. Mladi, ki prihajajo iz provicnih območij, kjer je malo vrednosti nepremičnin, so bistveno slabše postavljeni v primerjavi s tistimi, ki živijo v območjih, kjer so cene nepremičnin in potencialni zaslužki veliko višji. Po dobrem turističnem letnem obdobju se cene stanovanj v Zagrebu povečajo. Ko poskušate kupiti stanovanje v Opatiji, morate plačati davek na premoženje za počitniške hiše. Ko pa nekdo iz Opatije kupi stanovanje v Zagrebu, nihče ga ne bo vprašal, da plača ta davek. V tem kontekstu, kako se obdavčijo dobički iz oddajanja stanovanj? Zelo malo. Nekdo, ki ima dve dvo‑sobni stanovanji v Dubrovniku, lahko zasluži toliko kot kirurg, pri tem pa plača zelo nizke davke. NET.HR: Omemba ste davka na nepremičnine. Kritiki pravijo, da je naš davčni pritisak že prevelik, uvedba takšnega davka ne bi bila potrebna. Imamo že občinske takse, ki se lahko štejejo kot vrsta davka na nepremičnine, in naš upravni sistem jih lažje izračuna. Zakaj menite, da bi morali uvesti davk na nepremičnine? BEŽOVAN: Občinske takse so druga institucija. Plačujemo jih za vzdrževanje zemljišča, na katerem živimo. Ustavno sodišče je odpravilo davek na neobdelano gradbeno zemljo, davek na neuporabljeno kmetijsko zemljo in davek na neizkoriščeno poslovno nepremičnino. Na ta način je ustavno sodišče de facto institucionaliziralo rentniško gospodarstvo. Gradbena zemljišča imajo dejansko vrednost. Če se moja zelena površina spremeni v gradbeno zemljišče, in vaša ne, smo v zelo drugačnem položaju. Poleg tega občinske takse plačujemo le v urbanih območjih. Vendar nimamo državljanske kompetence, da to uveljavimo – tisti na oblasti imajo največ nepremičnin, in oni, skupaj z bogatimi lastniki iz mraza, ne bodo dovolili uvedbe takšnega davka. Priporočila EU ne bodo pomagala. NET.HR: Ali menite, da bi morala mesta, kot je Zagreb, uvesti omejitev dnevnih najemov? Obstajajo nekateri pobudi, a so jih videli kot korak proti socializmu... BEŽOVAN: To naj bi reševala vlada, in moramo preučiti obseg problema ter posledice programa Airbnb. Eden od pomembnih problemov javne zavesti v Hrvaški je, da nimamo vpogleda v to, kaj počne EU in katere teme EU razpravlja. Delujemo kot država, ki ni članica EU. Sodelujem na forumih EU, kjer razpravljamo o pomembnih temah EU, toda tam ti rezultati nimajo vpliva pri nas. NET.HR: Zakaj je tako? BEŽOVAN: Ker smo zaostajajoča, zapuščena država. Pokrajina.

O nas

Informacije

Storitve

O nas

Informacije

Storitve