Daň z prázdných bytů a bytová politika se staly aktuálními tématy na chorvatském realitním trhu, která opět podněcují bouřlivé debaty. O bytech, cenách bydlení a dalších aspektech chorvatského realitního trhu vedl Lider rozhovor s Bornou Vujovićem.

Nedávno zveřejněné údaje ukazují pokles realitních transakcí. Jaký je rozsah tohoto poklesu a ve kterém regionu Chorvatska je nejvýraznější?

- Naše údaje ukazují, že pokles realitních transakcí činil přibližně 20 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Nejvýraznější pokles byl zaznamenán v Záhřebu, kde hlavním důvodem byla absence programu dotací na úvěry na bydlení (úvěry APN), který byl přítomen na jaře loňského roku. Pokles transakcí je patrný zejména v březnu a dubnu, zatímco v květnu a červnu se trh stabilizoval.

Navzdory poklesu realitních transakcí nedošlo k poklesu jejich cen. Někteří dokonce předpovídají další růst. Proč je chorvatský realitní trh tak nepružný a odporuje ekonomické logice? Není logické, že v případě poklesu poptávky a prodejů by měly klesnout i ceny?

- Nejlepším příkladem trhu, který ne vždy sleduje ekonomickou logiku, byla hospodářská krize v roce 2009, kdy došlo k poklesu realitních transakcí, zatímco ceny začaly klesat až o rok později, přičemž na našem trhu tento pokles trval až do roku 2015. V podobné situaci se nenacházíme z řady důvodů. Navzdory poklesu realitních transakcí nedošlo k drastickému poklesu cen, zatímco několik zemí zaznamenalo drobné korekce cen. Proč tomu tak je, nejlépe ukazuje příklad našeho investora, který nedávno dokončil budovu na Istrii a prodal 25 % bytů, zatímco u podobného projektu před více než rokem, ještě před vydáním povolení, byly všechny byty vyprodány. Investoři uvažují tak, že raději počkají, až nemovitost dosáhne jimi stanovené ceny, protože trh ukazuje, že jsou to peníze, které kvůli inflaci ztrácejí hodnotu, zatímco hodnota nemovitosti rok od roku roste. Tímto způsobem mohou čekat, protože většina investorů staví z vlastních prostředků, nejsou tlačeni bankami a část investovaných prostředků se může vrátit prostřednictvím turistických pronájmů, dokud se nemovitost neprodá za požadovanou cenu. Vzhledem ke stavebním nákladům a času na nový projekt jsou tyto náklady výrazně vyšší a doba delší než u projektu dokončeného před rokem a půl. Investoři v Chorvatsku navíc naslouchají jiným trhům, jako je Německo a Rakousko, a proto také dočasně pozastavují další projekty. Jsme malý trh závislý na vnitřních procesech a ekonomice. Pokud by turistická sezóna výrazně poklesla, mohlo by to ovlivnit pokles cen, protože velká část majitelů nemovitostí je zatížena úvěry a špatná sezóna by vedla k problémům se splácením hypoték, a mohli by být nuceni uvést svou nemovitost na trh za nižší cenu. Kromě toho nelze zapomínat, že probíhá obnova nemovitostí po zemětřesení, která generuje významné příjmy pro stavebnictví, nízký počet zaměstnanců, cestovní ruch jako generátor HDP a také fakt, že jsme součástí eurozóny.

Často se mluví o vysokých cenách požadovaných prodejci a o tom, že požadované ceny jsou vyšší než ty reálné. Máme na mysli především starší nebo nové nemovitosti. Jaká korekce trhu je zapotřebí k oživení prodejů?

- Když mluvíme o nerealistických požadavcích ohledně cen nemovitostí, obecně se to týká starších nemovitostí. Korekce trhu potřebná k oživení prodejů závisí na mnoha faktorech, jako je nabídka a poptávka, hospodářská situace, úrokové sazby atd. Je nutné se blíže podívat na situaci na realitním trhu a analyzovat trendy, aby bylo možné přesně posoudit, jaká korekce by měla být provedena. Naše údaje ukazují, že majitelé nemovitostí mají někdy nerealistická očekávání a je zapotřebí korekce požadovaných cen. Údaje, které máme k dispozici, naznačují, že není reálné očekávat pokles realizovaných cen, ale spíše cen požadovaných.

Navzdory každoročnímu nárůstu počtu apartmánů, tedy soukromého turistického ubytování, prodeje nesledují poptávku a iniciativy proti turistifikaci pobřeží jsou stále častější. Jak se na to všechno díváte z pohledu realitní kanceláře?

- Z pohledu realitní kanceláře se domníváme, že je zásadní mít jasnou strategii rozvoje a rozumět směru, kterým se chceme jako turistická země ubírat. Významnou část realitních transakcí generují soukromí investoři, kteří kupují nemovitosti se záměrem je pronajímat. Namísto restriktivních opatření prosazujeme motivační opatření, která by pomohla vyřešit problém s bydlením. Je nezbytné plánovat výstavbu tak, aby odpovídala kapacitě infrastruktury a udržovala rovnováhu mezi rozvojem cestovního ruchu a kvalitou života místního obyvatelstva.

Zároveň se v Záhřebu diskutuje o přijetí nového GUP (územního plánu), které se setkává s negativní reakcí investorů, protože zvětšuje zelené plochy. Můžete se k novému záhřebskému GUP vyjádřit?

- Můj dojem je, že nový GUP si klade za cíl omezit nadměrnou urbanizaci určitých oblastí, což podporuji. Je však nezbytné zvážit potřebu nových rezidenčních prostor. Velká omezení mohou vést k poklesu nabídky, což může mít za následek růst cen. Je nutné vyvážit všechny faktory, aby byl zajištěn udržitelný rozvoj města, což zahrnuje zvětšování zelených ploch, ale také uspokojování bytových potřeb obyvatelstva.

Pokud jde o záhřebský GUP, mluví se o zmenšení ploch dostupných pro výstavbu. Na druhou stranu se však počet vydaných stavebních povolení od roku 2008 snižuje. Proč se nestaví více a nezvyšuje se nabídka? Nebo už nikdy nedosáhneme úrovně výstavby z období před krizí? Možná tak velká nabídka není ani potřeba, vzhledem k tomu, že Chorvatsko přišlo o 400 000 obyvatel a demografické projekce jsou stále temné. I Záhřeb, alespoň podle sčítání lidu z roku 2021, přišel o část populace.

- Velká část investorů, kteří působili do roku 2008, se na trh už nikdy nevrátila kvůli ztrátám z předchozího cyklu. Významným generátorem výstavby v předchozím cyklu byly banky, které „rozdávaly úvěry“ bez velkého výběru, což vedlo k velkému počtu neprodaných bytů v Záhřebu, podle některých odhadů až 10 000. Počet vydaných povolení klesal až do roku 2017, kdy začal nový cyklus, ale za jiných podmínek. V novém cyklu jsou nejžádanější nemovitosti v dobrých lokalitách, s rozvinutou infrastrukturou a blízkostí občanské vybavenosti, což u mnoha nemovitostí neplatí. Banky nyní po investorech požadují pozemek se stavebním povolením, 30 % vlastních prostředků a 20 až 30 % prodaných nemovitostí. To jsou podmínky, které není snadné splnit, zvláště když Chorvatsko přišlo o část obyvatel. Na druhou stranu se do Chorvatska stěhují cizinci, přičemž odhady hovoří o 150 000 až 200 000 zahraničních pracovnících. Ti všichni potřebují někde bydlet a mnozí si s sebou berou i rodiny, což vytváří poptávku po novém bydlení. Kromě toho je naše pobřeží oblíbenou destinací pro druhé bydlení pro mnoho občanů jiných zemí Evropské unie a otázkou je, kdy se tak stane i v případě Záhřebu, vzhledem k tomu, že vzdálenost ze Záhřebu k moři je něco málo přes hodinu, což je v globálním měřítku jako město u moře.

Proč nejsou projekty Gredelj, Heinzl a další velké plochy ve vlastnictví města uváděny do provozu? Kde to vázne? Existují nějaká možná partnerství veřejného a soukromého sektoru? Mohly by tyto projekty přinést nové stavební prostory, které by pro město Záhřeb mohly být nákladově efektivnější než komunální zajištění vzdálených předměstí vznikajících na okraji Záhřebu?

- Pokud jde o projekt Gredelj, hlavním problémem je vlastnický status, který je rozdělen mezi město a stát. Tato oblast představuje ideální prostor pro nové byty s již vybudovanou infrastrukturou. Doufáme, že v řešení této otázky brzy dojde k pokroku, protože Gredelj má potenciál stát se novým centrem Záhřebu. Rozumné využití stávajících městských prostor může v konečném důsledku přinést dlouhodobý prospěch pro rozvoj města a kvalitu života v Záhřebu.

Jak vnímáte problém nedostupného bydlení a jaké jsou možnosti jeho řešení? Program APN byl neúspěšný. Nyní se stále častěji mluví o preferenčním pronájmu. Jaké je řešení?

- Problém nedostupného bydlení je složitý a vyžaduje mnohostranný přístup. Program dotací na úvěry na bydlení nebyl úspěšný, což naznačuje potřebu nových řešení. Preferenční pronájem je jedním z možných řešení, ale s moudře nastavenými pravidly. Problém nedostupného bydlení je nezbytné řešit prostřednictvím integrovaného přístupu, který zohledňuje specifické potřeby místního obyvatelstva.

V Záhřebu je 50 000 prázdných bytů, což je číslo, které se v poslední době stalo dosti skloňovaným. Dá se s těmito byty něco dělat, aby se dostaly na trh? Je řešením daň z prázdných nemovitostí, podobná té v Kanadě? Nebo by měla být zavedena pouze ve větších městech?

- Aby bylo možné zavést seriózní daň z nemovitostí, musí stát provést řadu vážných příprav, od vyřešení problémů v katastru nemovitostí dále. Řešení „první vlny“ v podobě zdanění rekreačních objektů pravděpodobně nepřinese požadovaný efekt. Ti, kteří vlastní mnoho nemovitostí, najdou způsoby, jak se dani vyhnout, zatímco ti, kteří vlastní nemovitosti, které se nevyužívají, budou nespravedlivě zatíženi. Na druhou stranu dobře připravená daň z prázdných nemovitostí by mohla majitele motivovat k prodeji nebo pronájmu jejich nemovitostí. Pokud by se na trhu objevilo jen 10 % z odhadovaných 50 000 prázdných bytů v Záhřebu, mělo by to významný dopad na celkovou nabídku a ceny. Kdyby se někdo ptal mě, zvýšil bych daň z turistických pronájmů, která se v současnosti platí jako paušální poplatek, alespoň na úroveň daně z příjmu. Domnívám se, že by měla být vázána na dobu pronájmu, přičemž u delších pronájmů by se platilo více.

Jak se můžeme vyhnout situaci falešných prohlášení o bydlišti a obcházení daně z prázdných nemovitostí? Nebo to lze kontrolovat prostřednictvím spotřeby elektřiny a dalších inženýrských sítí?

- K číslu uváděnému v médiích se dospělo prostřednictvím HEP a kontroly neotáčejících se elektroměrů, což by jistě mohl být jeden ze způsobů kontroly nemovitostí. Obecně jsme známí svou kreativitou v hledání alternativ, takže si nejsem jistý, zda existují způsoby, jak určitým trikům zabránit.

Když mluvíme o prázdných nemovitostech a dani z nich, jedním z argumentů proti je, že by to zasáhlo střední třídu. Patří majitelé prázdných nemovitostí skutečně ke střední třídě? Jaké potíže by provázely zavedení takové daně?

- Nemovitosti jsou naším největším bohatstvím a v takovém množství je vlastníme díky odkupu sociálních bytů. Nejsme dostatečně finančně gramotní, takže obvykle neinvestujeme do jiných věcí, a naše nemovitosti jsou naší jedinou volbou. I při nákupu nemovitostí jsme museli zaplatit daň z příjmu nebo daň z kapitálových výnosů, abychom měli peníze na nákup. Při nákupu jsme také museli zaplatit daň z převodu nemovitosti nebo DPH a nyní bychom měli platit další daň. Musíme vzít v úvahu fakt, že některé nemovitosti jsou prázdné z nějakého důvodu, například kvůli poškození zemětřesením nebo nevyřešeným vlastnickým vztahům, a nejsou bezpečné pro bydlení.

Jaký je váš postoj k dani z nemovitostí, a pokud bude zavedena, jak by měla být koncipována – na druhou nemovitost, podle hodnoty, na nevyužívané nemovitosti...

- Program daně z nemovitostí musí být dobře promyšlený a založený na podrobné analýze trhu s nemovitostmi a socioekonomických podmínek v Chorvatsku. Daň z nemovitostí může být užitečným nástrojem pro regulaci trhu a zajištění spravedlivějšího daňového systému, ale pouze tehdy, pokud je správně navržena a implementována. Je však nezbytné vzít v úvahu, že zavedení daně z nemovitostí jako součásti daňové reformy by mělo zmírnit zatížení daní z příjmu. Zavedení daně z nemovitostí bez řešení socioekonomických problémů by bylo jen další daňovou zátěží. Pro zavedení daně z nemovitostí potřebujeme několik klíčových kroků, jako je vyčištění katastru nemovitostí. Pro spravedlivé uplatnění daně je zásadní mít přesné údaje o vlastnictví a hodnotě nemovitostí. Musíme rozumět dynamice realitního trhu, včetně nabídky a poptávky, cenových trendů a regionálních rozdílů. Zavedení daně z nemovitostí by nakonec mělo být součástí širší strategie řešení problému bydlení. Ta by měla zahrnovat pobídková opatření pro výstavbu, dotace na pronájem a podporu sociálního bydlení. Jen tak daň z nemovitostí přispěje ke spravedlivému a udržitelnému systému bydlení.

Podle údajů HNB bylo v roce 2022 v sedmi pobřežních župách prodáno 13 632 apartmánů/bytů, zatímco cizinci zakoupili 4 284 apartmánů/bytů v celém Chorvatsku. Naprostá většina těchto transakcí se soustřeďuje na pobřežní nemovitosti (kolem 90 % nákupů cizinců je v jadranské oblasti), lze tedy konstatovat, že cizinci kupují každý čtvrtý byt na pobřeží. Jaká je současná situace s nákupy cizinců? Poklesl zájem v důsledku růstu úrokových sazeb?

- V jadranské oblasti byl pokles transakcí nejvýraznější v důsledku hospodářské krize v Rakousku a Německu, zemích, ze kterých pochází velký počet kupujících. Tento trend je patrný zejména na Istrii. Je důležité poznamenat, že cizinci u nás obvykle kupují nemovitosti z vlastních prostředků, takže růst úrokových sazeb není primárním důvodem poklesu transakcí. Situace na realitních trzích v západní Evropě však stagnuje, což se automaticky odráží i na našem trhu. Menší zájem o koupi nemovitostí na jadranském pobřeží souvisí s obecnou nejistotou a hospodářskými potížemi v zemích kupujících, což ovlivňuje jejich ochotu investovat do nemovitostí v Chorvatsku.

Otázka nepovolené výstavby plní titulky médií, ale systémově se neřeší. Jaký je váš postoj k tomu a jak to lze efektivně vyřešit?

- V první řadě je nezbytné důsledné vymáhání zákonů a předpisů. Je nutné zajistit, aby zákony o výstavbě byly důsledně uplatňovány a aby nepovolená výstavba nebyla tolerována. Jsou vyžadovány pravidelné a důkladné kontroly stavenišť. Měli jsme dvě kola legalizace, která umožnila legalizaci všech stávajících nemovitostí do 21. června 2011, což pomohlo uvést velké množství nemovitostí na legální trh. Jedním z důvodů, proč některé byty nejsou na trhu, je jejich nelegálnost. Domnívám se, že upuštění od lhůty pro podávání žádostí o legalizaci by bylo moudrým rozhodnutím, které by umožnilo legalizovat nemovitost každému, kdo žádost nepodal, ale nemovitost postavil před stanoveným termínem. Zrušil bych také slevy na pokutách za legalizaci a zvýšil je v župách s vysokým indexem rozvoje a snížil v župách s nízkým indexem rozvoje. Tím by bylo dosaženo určité sociální spravedlnosti.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby