Ceny nemovitostí v Chorvatsku nadále rostou, zatímco poptávka zůstává vyšší než nabídka. Podle nejnovějších údajů Eurostatu se ceny nemovitostí v Chorvatsku v prvních třech měsících letošního roku zvýšily o 13,5 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku, což je nad evropským průměrem. Navzdory varováním, že realitní trh již pociťuje zpomalení v Evropě, odborníci uvádějí, že Chorvatsko to zatím nezaznamenalo a můžeme očekávat růst úrokových sazeb u úvěrů. Podle údajů Státního statistického úřadu (DZS) se v prvním čtvrtletí roku 2022 ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2021 ceny nemovitostí zvýšily o 6,5 % v Záhřebu, o 3,3 % na Jadranu a o 6,4 % ve zbytku Chorvatska. Pokud bychom se podívali na meziroční růst, tedy ve vztahu k prvnímu čtvrtletí roku 2021, byl růst ještě vyšší: 16 % v Záhřebu, 11 % na Jadranu a 14 % ve zbytku Chorvatska. Kromě inflace, která se odráží v cenách stavebních materiálů a energií, je cena určována především vztahem mezi nabídkou a poptávkou. „Na straně nabídky je to objem nové výstavby a rekonstrukcí nabízených na trhu, zatímco na straně poptávky působí zaměstnanost, mzdy, úvěrové podmínky a úrokové sazby. Z dlouhodobého hlediska je důležitým faktorem poptávky demografie, tedy změna počtu obyvatel,“ vysvětluje Ivan Laljak, senior poradce v realitní společnosti Colliers.

Zpomalení trhu

Navzdory náznakům zpomalení realitního trhu v některých vyspělých evropských zemích Laljak říká, že v Chorvatsku zatím nevidíme konkrétní důkazy. Trendy z finančních a realitních trhů obvykle přicházejí do Chorvatska s určitým zpožděním oproti rozvinutým trhům západní Evropy, ale každý trh má svá specifika. Laljak uvádí, že úrokové sazby u úvěrů porostou, otázkou je pouze o kolik, což může vést ke zpomalení realitního trhu. „Evropská centrální banka v červenci poprvé po 11 letech zvýšila své referenční úrokové sazby a očekává se, že podobná politika bude pokračovat. Vstup do eurozóny nemá rozhodující vliv, protože úrokové sazby by rostly v každém případě. Zavedení eura může mít pozitivní vliv na snížení úrokových sazeb skrze eliminaci kurzového rizika atd., i když tento dopad kvůli jiným okolnostem nepřeváží,“ vysvětluje Laljak. „Pokud dojde k recesi, o které se mluví, musí to ovlivnit i realitní trh, který je úzce spojen se všemi hospodářskými a společenskými událostmi a změnami; když je ekonomická situace pozitivní, reaguje tak i realitní trh. Je reálné očekávat, že trend růstu cen se zastaví, přičemž letošní rok byl maximem; ceny v uplynulém roce vzrostly o 13–15 %, což je rekordní růst, takže si myslím, že ohlášená recese povede ke zmírnění trendu růstu cen. Zda se trend obrátí, je v tuto chvíli těžké předvídat,“ říká Boro Vujović, odborník na realitní trh a ředitel společnosti OPERETE.

Zahraniční kupci na pobřeží, místní v Záhřebu

Poptávka po rezidenčních nemovitostech zůstává vysoká, zatímco nabídka je omezená. Laljak poznamenává, že kromě obyvatel, kteří kupují nemovitost k vyřešení svého primárního bydlení, pochází část poptávky od zahraničních kupců a chorvatské diaspory, především v souvislosti se Záhřebem a Jadranem. Investoři navíc kupují nemovitosti za účelem krátkodobého či dlouhodobého pronájmu a jako ochranu proti inflaci. Vujović to potvrzuje. „Realitní trh v tuto chvíli funguje normálně. V období od 1. do 15. srpna nedošlo k žádným změnám, ale trh v Záhřebu je také poměrně aktivní. Na pobřeží je více zahraničních kupců. Vezměte v úvahu, že 30 % nákupů/prodejů realizují cizinci, přičemž v této části se 100 % týká pobřeží, zatímco v Záhřebu kupují převážně místní,“ poznamenává Vujović a dodává, že poptávka zůstává vyšší než nabídka, zejména u kvalitních a nových nemovitostí. Jedním z důvodů vysoké aktivity trhu na Jadranu je dlouhodobě silný zájem zahraničních kupců (nerezidentů) o rezidenční nemovitosti, vysvětluje Laljak. Největší poptávka pochází od občanů Německa, Rakouska a Slovinska. „Podíl cizinců na celkovém počtu kupujících rezidenční nemovitosti je nejvyšší v severních pobřežních župách, protože jsou geograficky blíže zmíněným zemím a jsou rychle a snadno dostupné osobními vozidly. V roce 2021 tvořili cizinci 40 % všech transakcí s rezidenčními nemovitostmi v Istrii, 29 % v Přímořsko-goranské župě, 26 % v Zadarské župě, 22 % v Šibenicko-kninské župě, 21 % v Licko-senjské župě, 20 % v Dubrovnicko-neretvanské župě a 16 % ve Splitsko-dalmatské župě. Očekáváme, že tento trend se bude i v budoucnu zvyšovat,“ říká Laljak.
Stabilizace cen stavebních materiálů
Ceny stavebních materiálů se stabilizovaly, což by mělo mít pozitivní dopad na pokračování stavebních projektů. Navzdory stabilizaci cen Laljak zdůrazňuje, že situace je stále nestálá a je obtížné předpovědět, co se stane v krátkodobém horizontu. „Na globálních trzích klesl hliník, ocel, dřevo a olovo o více než 30 % ze svých nejvyšších úrovní z konce loňského a začátku letošního roku. Ačkoli se očekává další stabilizace, pokud se geopolitická situace zhorší a dojde k problémům v dodavatelských řetězcích, je možné opětovně zaznamenat růst cen materiálů. Co se týče nabídky, i přes zvýšenou stavební aktivitu v posledních letech je stále výrazně pod úrovní před globální finanční krizí v letech 2008 a 2009. Pokud se podíváme například na vydaná stavební povolení, v roce 2021 bylo ve srovnání s rokem 2007 vydáno o 8 200 povolení méně,“ uvádí Laljak.
Koupě nemovitosti v blízké budoucnosti
Rozhodnutí o koupi nemovitosti je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí v životě, které závisí na okolnostech a potřebách, finanční situaci, plánech na stěhování a tržních podmínkách na konkrétním mikrotrhu. Laljak proto říká, že každý by měl pečlivě posoudit svou vlastní situaci a potřeby; jak je to naléhavé, jaké jsou rozdíly v nájemném a úrokových sazbách u úvěrů, jaká jsou očekávání růstu mezd/platů v budoucnu a jaké jsou potenciální podmínky pro poskytování úvěrů, které může jednotlivec získat. „Pokud někdo spěchá a může se dohodnout na fixní úrokové sazbě na určité období, je pro něj lepší koupit nemovitost nyní než čekat několik dalších měsíců, protože otázkou je, jaké budou úrokové sazby později a jak banky upraví podmínky úvěrů,“ říká Vujović.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby