Měli jste nějaké klienty z Chorvatska, kteří si v New Yorku koupili luxusní domy? Ne, ale spolupracoval jsem s jedním chorvatským právníkem. Velké peníze přicházejí z Indie a Číny, z Blízkého východu, zejména z Izraele a Dubaje, a z Jižní Ameriky. Dříve jsme měli spoustu klientů z Řecka a Irska, ale to bylo před deseti lety a s recesí to zmizelo. To samé platí pro Londýn; peníze po hlasování o brexitu vyschly. Spousta cizinců se rozhoduje pro koupi domů v Londýně namísto New Yorku, protože ceny jsou kvůli brexitu nižší, alespoň to tak říkají.

Čím je newyorský trh výjimečný?

Abyste mohli být kupujícím v New Yorku, musíte být dobře zajištění. Naši kupci nemovitostí patří mezi 5 % nejbohatších lidí na světě. Na Manhattanu mohou jednopokojové byty dosáhnout ceny 1 milionu dolarů, což znamená, že pokud si ho koupíte a platíte hypotéku, provize, poplatky a daně, vyjde vás byt na přibližně 800 000 dolarů ročně. To si nemůže dovolit každý. Lidé, kteří chtějí vlastnit dům v New Yorku, tam obvykle nebudou bydlet, protože žijí v jiných částech Ameriky. Většina našich kupců jsou investoři, kteří investují v naději, že nemovitost bude mít v budoucnu vyšší hodnotu. Samozřejmě existuje i menší počet lidí, kteří si kupují domy a byty jako svou první nemovitost k bydlení.

V našem rozhovoru před interview jste zmínil 4% výnos z nemovitostí, ale ve srovnání s jinými investicemi se to nezdá být mnoho.

Ve skutečnosti je to víc. Těch 4 % je pouze výnos z pronájmu. Pokud si například koupíte nemovitost za 1 milion dolarů, platíte 6 000 dolarů měsíčně na nájemném, což není neobvyklé. To je 72 000 dolarů ročně, z čehož 32 000 dolarů padne na daně a údržbu, a zbude vám 40 000 dolarů zisku, což jsou 4 %. Newyorský trh s nemovitostmi je ale velmi spekulativní. Pokud tu nemovitost za deset let prodáte za 2 miliony dolarů, po odečtení 200 000 dolarů na poplatcích budete mít zisk 800 000 dolarů, což je 80 000 dolarů ročně, tedy 8% výnos. Celkem je to tedy 12 %: 4 % z příjmu z pronájmu a 8 % ze spekulace. Navíc je třeba připočítat daňové odpočty, přibližně 1 %. Jedním z důvodů relativně nízkých výnosů je to, že nemovitosti jsou bezpečnou investicí; podnájemníky najdete snadno, takže vaše nemovitost nebude nikdy prázdná. Vzhledem k tomu, že všechny budovy mají vrátné a recepční, můžete žít v Chorvatsku a vlastnit dům v New Yorku, aniž byste tam kdy museli jet. O vaši nemovitost se postará někdo jiný. Jednou jsem prodal 12 nemovitostí klientce, bývalé právničce z Hongkongu, aniž bych se s ní kdy setkal.

Chorvatsko je úplně jiný trh, malý, s pomalými úpravami cen a přes 90 % občanů vlastní vlastní nemovitost. Jak lze hledat paralely?

Pokud chcete zvýšit prodeje, musíte potenciální kupce vzdělávat o výhodách investování do nemovitostí. Není to jen rozhodnutí o bydlení, ale je to největší investice vašeho života. Můžete začít podnikat, pronajímat ji nebo vyřešit problém s důchodem, až nemovitost prodáte za trojnásobek původní ceny. Skutečnost, že většina lidí vlastní svou nemovitost, je ohromující, ale pravděpodobně to znamená, že se moc nestěhujete. V New Yorku vlastníte nemovitost asi šest až sedm let, život se mění, někdy potřebujete více prostoru, jindy méně.

Jaké to je být makléřem pro luxusní domy a byty?

Koupě nemovitosti je sice starost, ale je to zábavná část života, začátek něčeho nového. To je to, co dělají realitní makléři v New Yorku – jsou zapálení pro život. 50 % prodejů rezidencí je logika: díváte se na vzdálenost do školy, do práce, kolik času strávíte dojížděním... Druhou částí příběhu je to, jak je nemovitost „sexy“. V žertu obvykle říkám, že pomáhám bohatým lidem najít lepší a krásnější místo k milování, to je to, co dělám. Ve svém novém domově se chtějí cítit výjimečně, očekávají, že budou šťastnější. Udělá je domov šťastnějšími? Ne, ale dodá jim vzrušení. To je to, co děláme. V jedné budově, kde jsem prodal byt, bydlí Chelsea Clintonová – vlastně jsem jí prodal nemovitost před deseti lety. Ta budova má v nejvyšším patře bazén a posilovnu, kde Chelsea Clintonová cvičí každý den od 18 do 19 hodin. A v New Yorku všichni milují Clintonovy; i já miluji Clintonovy. Takže jsem naplánoval, že kupce přivedu večer; vyjedeme výtahem do nejvyššího patra a přes prosklenou stěnu vidíte posilovnu – ona tam cvičí. Efekt byl takový: pokud je ten byt dost dobrý pro Chelsea Clintonovou, je dost dobrý i pro mě. To je malý trik, ale tajemství spočívá v tom, vdechnout nemovitosti zvláštní energii, která kupujícího inspiruje.

Jak technologie a sociální sítě změnily pravidla hry na trhu s nemovitostmi?

Abyste byli úspěšným agentem, musíte pracovat s mnoha kupujícími, což zabere spoustu času. Facebook je past, ve skutečnosti moc informací neposkytuje. Software jako například Perchwell nám umožňuje prezentovat nemovitosti kupujícím do nejmenších detailů a filtrovat, které jsou pro jejich preference nejlepší. Facebook a Instagram jsou skvělé pro vyprávění příběhu velkému množství lidí, ale bez podrobností. LinkedIn je pro nás obzvláště užitečný, protože naši kupci, ti, kteří „rozhodují“, tráví na LinkedInu méně času, ale dělají více rozhodnutí. V New Yorku používáme nejvíce softwaru, protože je tam nejvíc peněz. Bez technologií se pracovalo mnohem snadněji; tehdy jsme měli veškerou kontrolu nad informacemi my a dnes je většinou v rukou kupujících. To je pro trh jako celek lepší, protože to zajišťuje větší transparentnost, ale je to špatné pro naše výdělky (úsměv). Pokud je chorvatský trh takový, že se lidé moc nestěhují, podobná technologie by mohla pomoci váš trh rozpohybovat.

Co je pro úspěšný prodej klíčové?

Fotografie jsou to, co vytváří vášeň pro nemovitost. Pokud makléř věnuje svůj čas a peníze na to, aby si najal fotografa k pořízení dobrých snímků, klienti budou o nemovitosti málokdy váhat, na rozdíl od situace, kdy jsou fotky špatné. Problém je, že focení stojí kolem 500 dolarů, někdy i 800 dolarů, v závislosti na nemovitosti. Pokud luxusní nemovitost v Chorvatsku stojí kolem 1 milionu eur a provize makléře se pohybuje mezi 2 a 3 %, je to zanedbatelná část provize. Nezapomeňte, že po prodeji nemovitosti ukážete stejné skvělé fotky novým kupcům a vytvoříte si nový byznys. Moje práce za posledních 12 let doslova explodovala v pozitivním slova smyslu, protože tehdy dělal skvělé fotky málokdo, dnes už všichni. Děláme i videa, v závislosti na ceně nemovitosti; vyplatí se zaplatit pár tisíc dolarů za profesionální video s herci.

Kolik vy, jako realitní makléř, investujete do „stagingu“ nemovitosti, neboli do jejího vybavení a dekorace před prezentací kupcům?

Loni jsem utratil kolem 260 000 dolarů za produkci videí, fotografování, pořádání večírků pro kupující, najímání profesionálních kuchařů a inzerci v novinách... Staging neboli dekorování nemovitosti obvykle zahrnuje nákup nábytku, závěsů a nejmenších detailů; ve většině případů to platí majitel. Někdy přinesu lampu pro více světla nebo obraz. Nedávno jsme měli případ nemovitosti v hodnotě 6 milionů dolarů, jejíž majitel investoval do stagingu 120 000 dolarů. To je hodně, ale běžně stojí staging nemovitosti za 5 milionů dolarů kolem 50 000 dolarů. Přestože to zaplatí majitel, proces vedu já, abych zajistil, že nemovitost vypadá přesně tak, jak chci.

Má staging smysl i u neluxusních nemovitostí, řekněme u bytu v hodnotě 100 000 eur?

Vše záleží na matematice. Pokud staging dokáže zaujmout více kupujících, možná byt prodáte za 106 000 eur. Z mé zkušenosti z 20 lidí, kteří nemovitost uvidí, dostanu jednu nabídku a potřebuji alespoň tři dobré nabídky, abych získal dobrou cenu. Takže potřebuji, aby se na nemovitost přišlo podívat alespoň 60 kupujících. Musíte si spočítat, zda se vyplatí utratit 2 500 eur, pokud je zisk 5 000 eur. Mnoho lidí investuje příliš mnoho peněz, které se jim nevrátí.

Jak se trh a ceny zotavily od krize v roce 2008?

Po pádu Lehman Brothers ceny nemovitostí prudce klesly, úvěrové linky téměř vyschly a lidé přišli o práci. Toto období jsem přežil díky prodeji dokončených nemovitostí několika bankám. Ceny nakonec opět vzrostly, ale dnes jsme svědky jejich opětovného poklesu. Důvod není stejný jako v roce 2008; nyní je méně zahraničních kupců a na trhu je obrovská nabídka nemovitostí. Sám jsem dokonce nemovitosti prodával a vlastním dům, kde bydlím, a bytový dům s 80 byty.

Chorvatsko nikdy nebude jako New York nebo Londýn; co byste doporučil lokálním hráčům na malém trhu?

Poradil bych jim, aby mě neposlouchali (úsměv), není to malý trh. Žiji mimo New York v malém městě Cold Spring Harbor, je to velmi malá komunita s relativně vysokými cenami, ne jako město, ale podobně jako ceny v Chorvatsku. Tam si makléři vydělají více než milion dolarů ročně. Věřím, že bych se mohl přestěhovat do Chorvatska a vydělávat milion dolarů ročně prodejem nemovitostí. Nic takového jako malý trh neexistuje; stačí jen rozpoznat jeho potřeby. Podívejte se, kde dochází k růstu, jak se mění potřeby lidí, a zaměřte se na to.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby