S významným realitním odborníkem Borou Vujovićem jsme hovořili o dotacích na byty a cenách, které stoupají do nebes

Když ministr stavebnictví Predrag Štromar oznámil novou zářijovou vlnu dotací na úvěry na bydlení, kterými chce vláda pomoci mladým občanům s problémy s bydlením a „nalákat“ je k setrvání v Chorvatsku – zdůraznil, že nevěří, že tento model dotací způsobuje na realitním trhu nějaké poruchy. Jinými slovy, již třetím rokem v řadě se snaží rozptýlit vlastní pochybnosti o tom, zda tato forma vládních intervencí nezpůsobuje dramatické zvýšení cen, zejména u malých bytů. O této problematice, stejně jako o trendech na chorvatské realitní scéně, jsme hovořili s Borou Vujovićem, místopředsedou Sdružení realitního podnikání při Chorvatské hospodářské komoře, majitelem realitní kanceláře „Opereta“ a známým analytikem, který již v první vlně těchto dotovaných úvěrů varoval před tržními výkyvy, které způsobují. NET.hr: Jaký je váš dnešní pohled, tři roky po první sérii dotací podle Štromarova modelu? Výrazně zmírnily problémy mladých lidí s bydlením, nebo jde jen o kosmetické řešení? VUJOVIĆ: Jakýkoli zásah do trhu je přinejmenším diskutabilní, pokud není řádně analyzován. V tom s ministerstvem stavebnictví souhlasím, ale oni nemají dost odvahy říci to veřejně. Tato opatření mohla mít smysl v roce 2011 nebo 2012, kdy byl trh mrtvý, ale později, v roce 2017 a dále, kdy byl trh aktivní – už smysl nedávají. Nyní, vzhledem k nedostatku pracovních sil a cenám letícím do stratosféry, je naprosto chybné tyto pobídky prosazovat. Je jasné, že tyto pobídky byly produktem prosté improvizace. Když byla v roce 2016 zrušena daňová úleva na první nemovitost, lidem bylo pod záminkou demografického opatření nebo způsobu, jak zabránit odchodu mladých lidí atd., předhozeno cokoli. Naše reakce jako sdružení byla: dobře, zaveďte podobná opatření pro oblasti, odkud lidé odcházejí nejvíce. Dejte je pro Slavonii, pro Liku, ale proč pro Záhřeb? Okamžitě jsme varovali, že to vyžene ceny v Záhřebu nahoru. Samozřejmě jsou ve hře i další faktory, ale toto k tomu rozhodně přispívá. Navrhovali jsme, aby byla provedena analýza, která by určila, jak můžeme skutečně zabránit emigraci mladých lidí a osob s nízkou kvalifikací. NET.hr: Ministr Štromar cituje studii Ekonomického institutu a tvrdí, že ceny rostou v důsledku růstu ekonomiky a cestovního ruchu, nikoli v důsledku dotovaných úvěrů. VUJOVIĆ: Ceny samozřejmě vzrostly v důsledku hospodářského růstu a rozmachu apartmánů. Skutečnost, že si mnoho lidí koupilo byty, aby je pak pronajímali, je pravdivá. Stejně tak je pravda, že vliv měl i pokles úrokových sazeb v bankách u úvěrů na bydlení. Dokud je levné vzít si úvěr na nákup nemovitosti, je jasné, že to požene poptávku. Navíc, pokud jsou úrokové sazby u úspor nízké – je logické, že lidé budou kupovat nemovitosti jako formu spoření. Uvedu příklad ze zkušenosti mé vlastní agentury: více než 50 % kupujících platí v hotovosti. Jsou to lidé, kteří nechtějí mít úspory v bance, ale raději si koupí nemovitost, kterou pak pronajímají a dosahují zisku 4–5 %. To vše jsou faktory, které pozitivně ovlivňují realitní trh, ale pak přijde toto září s dotovanými úvěry a je to, jako by vybuchla bomba. Největším problémem tohoto opatření je jeho krátkodobost. Pamatujete si na prohlášení ministra Štromara, že ti, kteří podají žádost v prvním týdnu, budou v bezpečí? Pak se to všechno prodloužilo, ale stále to bylo krátkodobé řešení a na trh byl v krátkém časovém úseku vyvinut obrovský tlak. NET.hr: Jak to vypadá v praxi? VUJOVIĆ: Vypadalo to chaoticky. Byl tu obrovský tlak na rychlé shromáždění dokumentů. Prodávající věděl, že kupující chce dotaci, a samozřejmě se držel ceny. Co mohl kupující pod tlakem termínu dělat? Byl nucen cenu akceptovat. Na vyjednávání nebyl čas. Kupující souhlasil, aby pak získal povolení, aby pak šel do banky... A tak dále. To je ten druh šoku pro trh, a už od prvního okamžiku se upozorňovalo na jeho negativní účinky. Ministr Štromar nás označuje za spekulanty, ale to je nespravedlivé. Co bychom z této situace měli mít? Chceme jen varovat před následky. Kdyby nebyl tento krátký časový rámec, efekt by byl mírnější. Je dobře, že bylo oznámeno, že příští rok, v březnu, proces začne, což je nepochybně lepší než tyto zářijové šoky. Přesto nevěřím, že tato opatření jsou účinná tak, jak bylo zamýšleno. NET.hr: Zmínil jste opatření, které existovalo do roku 2016 – osvobození od daně u první nemovitosti. Myslíte si, že to bylo lepší opatření? VUJOVIĆ: Ano. Fungovalo to po celý rok a bylo to spravedlivější. Ve skutečnosti to bylo ústavně ospravedlnitelnější. Nikoho to nediskriminovalo. Současné opatření zvýhodňuje kupující, kteří si berou úvěr, zatímco diskriminuje ty, kteří si našetřili, byli šetrní nebo dědili. Pamatuji si, jak jsem byl v televizi v pořadu Otvoreno s bývalým ministrem Kuščevićem a on oznámil, že zadá Ekonomické fakultě ve Splitu analýzu všech minulých opatření POS a určí, jaký postup by byl nejlepší. Zdá se však, že tato analýza stále nebyla provedena. A měla být. Nic nenasvědčuje tomu, že by tento model dosáhl požadovaného demografického stimulačního účinku. Úvěr dostanou jen ti, kteří jsou již bonitní. Je samozřejmě hezké, že stát pomáhá splácet úvěr po dobu pěti let, ale to je jen pro lidi, kteří už pracují a v Chorvatsku se již etablovali. Těm, kteří jsou v problémech a emigrují za prací, toto opatření nijak nepomůže. Kdybyste se ptali mě, vždycky bych se vsadil na to, že se ty miliony použijí na stavbu továrny. Ano, například postavit továrnu v Županji; lidé by tam zůstali i bez tohoto modelu dotovaných úvěrů na bydlení. Samozřejmě neříkám, že by stát měl zasahovat a stavět továrny. Používám to jen jako metaforu, abych ilustroval, že otevření pracovních míst by tu lidi mohlo udržet. NET.hr: Kdo z tohoto modelu nejvíce profitoval? Kde se nejvíce nakupovalo a prodávalo? VUJOVIĆ: Nejvíce v Záhřebu, Rijece, Splitu. Lidé, kteří by si byty koupili za každých okolností tak jako tak. NET.hr: A co říkáte na nejnovější vysvětlení, že banky tento nárůst cen z velké části kompenzovaly snížením úrokových sazeb? VUJOVIĆ: Ceny vzrostly nad veškerá očekávání a to by se nemělo nijak zastírat. Některé novostavby stále nemají kolaudační rozhodnutí, a proto nemohou v soutěži o dotované úvěry konkurovat. V důsledku toho se starší byty prodávají za neuvěřitelně vysoké ceny, které je ani vzdáleně neospravedlňují. Tuto situaci je třeba napravit. Na trh brzy přijdou nové byty a ty staré si již tyto ceny nebudou moci udržet. A fond spotřebitelů se postupně vyprazdňuje, přičemž stabilizace je nevyhnutelná. Pokud se ptáte mě, za tyto ceny nejsou zodpovědní kupující. NET.hr: Viníte kupující? Někteří lidé jsou nuceni koupit byt právě v tuto chvíli… VUJOVIĆ: O nich nemluvím. Vždycky se najdou tvoří, kteří jsou nuceni koupit v určitou dobu kvůli určitým okolnostem, a to je pravda. Nejsou však většinou, která udává trend. Mluvím o těch, kteří kupují – protože mohou, protože je to „cool“, protože se nechali strhnout stádní mentalitou. Začnu příkladem z vlastního života. Ještě před půl rokem jsem byl v podnájmu, bez ohledu na to, zda šlo o podnájem nebo ne. Protože jsem si myslel, že je to výhodnější varianta než nákup nemovitosti. NET.hr: To je unikátní situace – majitel realitní kanceláře nám „radí“, abychom nemovitosti nekupovali! VUJOVIĆ: Nekupujte nic za každou cenu, a už vůbec ne za přemrštěnou cenu. A takových je už na trhu příliš mnoho, zejména v Záhřebu. Každému podnájemníkovi vždy navrhnu, aby si udělal analýzu nákladů a výnosů: pohybuje se jeho podnájem v rozmezí úrokové sazby úvěru, za který by si mohl koupit ekvivalentní byt? Ale ti ostatní – nehrňte se do toho. Prodávající čekají na zázrak. Drží se šíleně vysokých cen. Připomenu jim rok 2009, kdy někteří prodávající drželi vysoké ceny, jen aby se později museli smířit s realitou.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby