Trh s rezidenčními nemovitostmi se v roce 2020 ukázal jako odolný, ale v příštím období čelí rizikům

Navzdory tomu, že trh s rezidenčními nemovitostmi vykázal v roce 2020 odolnost, může v příštím období čelit rizikům pro finanční stabilitu, která jsou s ním spojena, uvádí Chorvatská národní banka (HNB) ve své publikaci Finanční stabilita. Navzdory nepříznivým ekonomickým trendům, šokům a nejistotám spojeným s pandemií došlo k dalšímu nárůstu cen bydlení a zrychlení rezidenčních úvěrů, jakož i k pokračujícímu růstu stavebního sektoru při relativně mírném poklesu celkového počtu transakcí. Vzhledem k tomu, že současné ceny bydlení jsou ve srovnání s „rovnovážnou úrovní“ příliš vysoké, může další silný růst cen bydlení výrazně zvýšit rizika spojená s jejich poklesem a oslabením likvidity realitního trhu, stejně jako s poklesem hodnoty kolaterálu v bilancích bank, varuje centrální banka. Obecně činila roční míra růstu cen bydlení v roce 2020 7,7 % a pouze zpomalila ve srovnání s 9% tempem růstu v roce 2019. Tato úroveň indexu cen bydlení v Chorvatsku v roce 2020 překonala předkrizovou úroveň z roku 2008 a dosáhla dosud nejvyšší hodnoty. Nárůst cen bydlení byl tažen mimořádně příznivými podmínkami financování, pokračováním programu dotovaných úvěrů na bydlení a stabilitou zaměstnanosti a příjmů spolu s růstem úspor domácností, které byly pravděpodobně částečně alokovány do bydlení vzhledem k nízkým výnosům z finančních aktiv. Kromě toho odolnost cen bydlení v krizi vyvolané pandemií, tj. neochota prodejců je snižovat, odráží jejich vnímání současné krize jako krátkodobé – zdá se, že kvůli delšímu trvání současné makroekonomické situace dojde podle HNB k významným korekcím cen bydlení.

Pokles prodejů

V roce 2020 došlo k poklesu prodejů o 8,6 %, přičemž v roce 2019 bylo uskutečněno celkem 34 953 transakcí a v roce 2020 jich bylo 31 933. Největší pokles transakcí, o téměř 50 %, byl zaznamenán v Dalmácii, vysvětluje HNB, což bylo způsobeno také nejistotou spojenou s turistickým ruchem a výnosností investic do nemovitostí určených k turistickému pronájmu. Jak však zdůrazňuje, poptávka cizinců po nemovitostech v pobřežních župách byla v loňském roce silná a podíl cizinců na celkovém počtu transakcí v Dalmácii byl podobný jako v roce 2019, tedy kolem čtvrtiny všech transakcí; v některých případech byl dokonce vyšší – například na Istrii se na přibližně 40 % všech transakcí podíleli cizinci. Druhý nejvyšší počet byl zaznamenán v Přímořsko-gorské župě, kde cizinci loni koupili celých 29 % všech prodaných nemovitostí. To znamená, že téměř každou třetí nemovitost prodanou v této župě loni koupili cizinci. Zahraniční poptávka po nemovitostech je stále zaznamenávána v Zadarské, Licko-senjské, Šibenicko-kninské, Splitsko-dalmatské a Dubrovnicko-neretvanské župě, zatímco v ostatních nikoliv. Největší počet nemovitostí kupují Němci, Rakušané a Slováci. V nepobřežních, tedy vnitrozemských župách, je o něco vyšší podíl nemovitostí koupených prostřednictvím APN (Alternativního penzijního fondu). HNB vysvětluje, že pokles celkového počtu transakcí na trhu ve spojení s trendem rostoucích cen naznačuje, že prodejci byli ochotni prodej nemovitostí při nižším zájmu kupujících odložit (přístup „počkejme a uvidíme“), místo aby ceny snižovali. V souvislosti s riziky uvádí, že nabídka a poptávka po rezidenčních nemovitostech v příštím období bude určena rychlostí a intenzitou oživení.

Připraveni počkat

Prodejci byli dosud ochotni prodeje odkládat, pokud se jim nedařilo dosáhnout požadovaných cen. Pokud však bude oživení pomalejší a slabší, než se očekávalo, ceny klesnou, zejména v případě, že prodejci nebudou ochotni na kupující čekat déle. Pomalejší oživení turistické aktivity by navíc mohlo poškodit investory do turistických nemovitostí. Tito investoři, kteří byli financováni dluhem, se mohou setkat s potížemi při splácení svých závazků, což by mohlo zvýšit nabídku nemovitostí na trhu. Na druhou stranu pomalejší oživení a potenciální bankroty firem doprovázené zvýšenou nezaměstnaností po stažení podpory by mohly snížit poptávku po rezidenčních nemovitostech. Potíže mohou mít i někteří z těch, kteří mají problémy se splácením svých dluhů a jejichž příjem je závislý na nejvíce postižených sektorech. V případě silného poklesu poptávky po nemovitostech a výrazného poklesu cen se mohou naplnit rizika spojená se slabou likviditou trhu a poklesem hodnoty kolaterálu. Vzhledem k faktorům, které přispívají ke zvýšení nabídky nemovitostí a snížení tlaku na růst cen, jsou však tato rizika v krátkodobém horizontu relativně nízká, uzavírá HNB. Varuje však, že pravděpodobnost materializace těchto rizik se ve střednědobém horizontu výrazně zvyšuje, pokud bude silný růst cen pokračovat.

Stimulovaná poptávka po rezidenčních nemovitostech

Počet úvěrů na bydlení prostřednictvím APN se výrazně zvýšil, přičemž se téměř zdvojnásobil počet dotovaných úvěrů na 8 150, což naznačuje stále větší popularitu tohoto způsobu nákupu rezidenčních nemovitostí. Odhaduje se, že v rámci tohoto programu byla v loňském roce realizována přibližně čtvrtina rezidenčních transakcí na trhu, uvádí HNB. Dodávají, že APN podpoří poptávku i v letošním roce, ale v menší míře.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby