Po zvýšení úrokových sazeb budou peníze dražší, což by mohlo učinit ceny nemovitostí dostupnějšími. To je však jen jeden z faktorů a Dubravko Ranilović, prezident Sdružení obchodníků s nemovitostmi při Chorvatské hospodářské komoře, hovoří na serveru Net.hr o celém trhu s nemovitostmi.

Trh s nemovitostmi v Chorvatsku již ovlivnilo a bude ovlivňovat několik okolností. V první řadě je to růst úrokových sazeb spojený s inflací a následně pravděpodobně zavedení eura. Na posledním zasedání Rady Chorvatské národní banky (HNB), kde se diskutovalo o hospodářském a finančním vývoji a finanční stabilitě, bylo zdůrazněno, že „výzvy a rizika pro domácí finanční systém v nadcházejícím období v Chorvatsku souvisejí s vývojem geopolitické nestability a inflačními tlaky, dopady očekávané normalizace měnové politiky a pokračujícím růstem cen rezidenčních nemovitostí“.

Již dříve HNB zveřejnila údaje, podle nichž objem úvěrů na bydlení v loňském roce vzrostl o 9 %. Ke konci února letošního roku tvořily úvěry na bydlení z celkového objemu 142 miliard kun více než 68 miliard. Průměrná úroková sazba všech úvěrů na bydlení činila v únoru 3,08 %. S přihlédnutím k tomu, že ceny domů rostou a očekává se zvýšení úrokových sazeb, HNB odhaduje, že může dojít k obtížnému splácení hypoték s variabilní úrokovou sazbou, a to zejména u silně zadlužených domácností.

„Úrokové sazby rostou, poptávka klesá“

Zeptali jsme se Dubravka Raniloviće, prezidenta Sdružení obchodníků s nemovitostmi při Chorvatské hospodářské komoře (HGK) and partnera realitní kanceláře Kastel, jak zvýšení úrokových sazeb a zavedení eura ovlivní trh s nemovitostmi.

„Zvýšení úrokových sazeb u hypoték samozřejmě sníží tlak na trhu a poptávku, což se pak v dlouhodobém horizontu projeví snížením cen domů. Avizovali jsme to již dříve, před dvěma nebo třemi lety. Kdyby nedošlo k pandemii, úrokové sazby by pravděpodobně vzrostly dříve vzhledem k historickému nárůstu inflace. Zároveň jsou úroky z úspor v nejlepším případě nulové, někdy dokonce záporné, a proto byli investoři ještě více tlačeni k nemovitostem. Letos neočekáváme žádné děsivé změny, ale do podzimu by se trendy mohly začít obracet.“

„S rostoucími úrokovými sazbami rozhodně pomalu vstupujeme do cyklu, který povede opačným směrem. Je iluzorní očekávat, že trh může nadále růst jak z hlediska prodejů, tak z hlediska cen. Tak tomu nikdy nebylo a není to reálné. Cykly růstu a poklesu se vždy střídají a k tomu dojde i tentokrát, otázkou je jen kdy. Trh s nemovitostmi je značně setrvačný, neboť vychází ze subjektivního názoru majitele o vlastní ceně, takže bude trvat měsíce neúspěšných prodejů, než cena začne klesat. To znamená, že na domácím trhu existují určité specifické okolnosti, jako je obrovský nedostatek kvalitních nemovitostí a kvalitní výstavby, který ještě prohloubilo zemětřesení v Záhřebu.“

Podle údajů HNB není velká část transakcí na trhu s nemovitostmi financována úvěry. Ranilović říká, že nemají přesné údaje o tom, kolik nemovitostí se kupuje za hotové a kolik na úvěr, ale že značná část nákupů se uskutečňuje bez úvěrové podpory. „Není to neobvyklé, protože občané drží v bankách velké vklady,“ říká.

„Po zavedení eura neočekávám žádný děsivý 'krach'“

Dubravko Ranilović neočekává po zavedení eura na realitním trhu nic převratného ani žádný děsivý „krach“.

„Podobně se to očekávalo i při našem vstupu do Evropské unie, a v tom roce jsme dokonce zaznamenali pokles prodejů i propad cen domů. Trh byl tehdy více ovlivněn ekonomickými faktory. Toto není nějaký zásadní moment, důležitá bude aktuální ekonomická situace. Možná bude mít významnější dopad zavedení schengenského prostoru, které usnadní majitelům ze střední Evropy příjezd do jejich chorvatských nemovitostí. V každém případě bude mít zavedení eura pozitivní vliv. Ale opakuji, vše závisí na dalších ekonomických okolnostech,“ říká Ranilović.

V současné době se objevují návrhy, že by růst cen domů v Chorvatsku (tj. v Záhřebu a na pobřeží) mohla ovlivnit opatření podobná těm, která zavedly nebo hodlají zavést některé evropské země, například Rakousko a Španělsko. Jedná se o daňová opatření týkající se prázdných bytů.

„Daňová politika může trh s nemovitostmi ovlivnit. V Chorvatsku je jedním z problémů velmi nízký paušální poplatek z pronájmu turistických nemovitostí ve srovnání s daní z příjmu. To podporuje výstavbu apartmánů a přeměnu obytných prostor na turistické ubytování, což dále snižuje nabídku domů pro rezidenční účely ve městech. Nejsem zastáncem žádných nových daní z nemovitostí, protože již nyní majitelé domů platí komunální poplatek. Mohli bychom však zavést cílené daně, které by směřovaly k odstranění anomálií, jež situaci dále zhoršují. Považuji tedy za logické, že bychom se měli zaměřit na omezení pronájmu bytů, aniž by byly nabízeny k prodeji na trhu. Města určují územní plánování a očekávají tam život, a tedy že nemovitosti vznikají jako domovy, nikoliv jako investice. To je třeba řešit a podpořit, aby se zvýšila nabídka pronájmů na trhu, což může vést i k většímu počtu prodejů,“ zdůrazňuje Ranilović.

Na nemovitosti by se nemělo nahlížet „kus po kusu“

Na závěr jsme se Raniloviće zeptali, zda si máme zvyknout na dlouhodobě vysoké ceny rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku.

„Za prvé nesouhlasím s tím, že všechny nemovitosti v Chorvatsku mají vysokou cenu. V médiích často slyšíme o nejvyšších cenách na trhu, ale to je výjimka potvrzující pravidlo a musíme být opatrní. O mnoha prodejích nemovitostí se informuje tak, jako by se prodávaly za nejvyšší ceny, ale to neznamená, že se za tuto cenu skutečně prodaly. Realitní trh v Chorvatsku je velmi polarizovaný a neměli bychom trendy zjednodušovat nebo se na nemovitosti dívat povrchně, protože každá nemovitost je svůj vlastní příběh. Na některé bude mít vliv růst úrokových sazeb a zavedení eura, na jiné ne. U některých ceny klesnou, zatímco jiné si své stávající ceny udrží – neexistuje univerzální odpověď. Většina lidí v Chorvatsku si nakonec vlastní nemovitost nemůže dovolit a většina z nich není úvěruschopná, takže je absurdní, že se média zaměřují na takzvané luxusní extrémy, jako by se snažila záměrně zastrašit každého, kdo si to nemůže dovolit. Až se trh začne ubírat špatným směrem, budou se objevovat zprávy o extrémech v negativním smyslu. Všichni účastníci musí být při šíření informací zodpovědní a seriózní. To platí pro média, nás zprostředkovatele i všechny ostatní účastníky trhu,“ uzavírá Ranilović.

Izvor: net.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby