Omezení subvencí APN by přivedlo realitní trh do složité situace

Každý čtvrtý byt nebo dům prodaný v roce 2020 byl koupen prostřednictvím programu subvencování bytových úvěrů APN a podíl úvěrů vázaných na APN loni vzrostl na 35 procent.

Vzhledem k velkému významu, který má APN na realitním trhu, se nabízí otázka, jak se na trhu projeví skutečnost, že se tento program znovu vrací do „režimu“ jednou ročně. Podle údajů APN bylo v roce 2020 realizováno 8150 subvencovaných úvěrů, a protože je pro letošní rok na subvence vyčleněno 50 milionů kun, lze očekávat, že tímto způsobem bude koupeno asi 4,5 tisíce bytů. Tedy o zhruba 3600 bytů méně než loni.

Koliko god sam protivnik subvencija, one su odigrale značajnu stabilizacijsku ulogu na tržištu prošle godine kada smo imali izvanrednu situaciju zbog potresa i epidemije i pomogle su ublažiti pad potražnje. No, s druge strane, ne mislim da će ove godine biti značajno to što će APN biti samo na proljeće, jer je rečeno da nema krajnjeg roka za subvenciju, već će se prijave primati dok se ne utroše sredstva planirana za ovu godinu.

„I když jsem odpůrcem subvencí, sehrály loni, kdy jsme čelili mimořádné situaci kvůli zemětřesení a epidemii, významnou stabilizační roli a pomohly zmírnit pokles poptávky. Na druhou stranu si ale nemyslím, že letos bude tak podstatné, že APN poběží jen na jaře, protože bylo řečeno, že pro subvenci neexistuje konečný termín, ale žádosti se budou přijímat do vyčerpání prostředků naplánovaných pro letošní rok.“

„Domnívám se, že větším problémem na trhu je skutečnost, že kupující nemají co kupovat – novostavby jsou vyprodány ještě před kolaudací a na trhu nejsou byty za přijatelné ceny,“ uvedl Boro Vujović, majitel agentury Opereta.

Jedno kolo APN místo dvou, tedy absence podzimního subvencování, povede podle Dubravka Raniloviće, předsedy Sdružení realitního podnikání při Chorvatské hospodářské komoře, k tomu, že hodnota nemovitostí bude reálnější, jelikož v krátkém období APN majitelé nemovitostí pravidelně zvyšují ceny.

„O APN a problémech, které s sebou nese, jsem mluvil už mnohokrát. Na jedné straně jde o motivační opatření pro nákup nemovitosti, které mladým lidem při koupi jistě pomáhá, faktem ale je, že subvence využívají převážně lidé, kteří se pro koupi nemovitosti rozhodli již dříve. Kromě toho, jelikož se jedná o časově omezené opatření, vede kvůli zvýšené poptávce v krátkém období k růstu cen.“

„Domnívám se, že by opatření měla mít trvalou povahu, bez termínů a měla by být lépe zacílena na určité kategorie obyvatelstva,“ říká Ranilović.

Uvedl údaj, že realitní obrat klesá již dva roky, a viníky je třeba hledat ve snížené poptávce, pandemii a vysokých cenách a nereálných požadavcích prodávajících. V Záhřebu bylo v roce 2018 prodáno 11 430 bytů, v roce 2019 to bylo 9 555 a loni 8 436.

Pokles počtu uskutečněných transakcí při současném pokračujícím růstu cen naznačuje, uvádí HNB, že prodávající nejsou připraveni na pokles poptávky reagovat snížením cen, ale prozatím se rozhodují pro odklad prodeje v naději, že současné nepříznivé prostředí je dočasné povahy („wait-and-see“).

„Na druhou stranu, pokud bude stagnace nebo pokles poptávky pokračovat, je pravděpodobné, že se trh adaptuje na ‚novou realitu‘, takže i ceny by měly ve větší míře začít odrážet slabší poptávku,“ uvádí HNB.

Podle údajů „Realitní burzy“ (Burza nekretnina) činil rozdíl mezi požadovanou a realizovanou cenou na úrovni Chorvatska v roce 2019 celkem 323 eur za metr čtvereční a loni se tento rozdíl prohloubil a vzrostl na téměř 400 eur.

Průměrná požadovaná cena bytu totiž činila 2016 eur, zatímco realizovaná byla o 20 procent nižší – 1618 eur.

Navzdory nižší poptávce, vysokému propadu HDP, poklesu zaměstnanosti a mnoha dalším negativním ukazatelům, realizované ceny nemovitostí statisticky vzato loni rostly. V závislosti na zdroji jde o nárůst o 6 až 8 procent.

Odborníci z této oblasti přesto zdůrazňují, že tento růst byl generován hlavně prodejem novostaveb, tedy že ty zvýšily průměrnou cenu nemovitostí.

„Cena u starších nemovitostí převážně stagnuje a u některých i klesá,“ říká Ranilović.

Pokud jde o dlouhodobé prognózy cen, všichni se k nim zdráhají vyjadřovat, protože do značné míry závisejí na ekonomické situaci, která je vzhledem ke stavu epidemie obtížně předvídatelná.

Prognózy cen rezidenčních nemovitostí jsou i nadále velmi nejisté.

Objem transakcí a ceny budou v nadcházejícím období záviset na makroekonomickém vývoji a očekávání spotřebitelů, která byla v uplynulých měsících velmi kolísavá a nadále jsou pod vlivem epidemiologické situace a opatření, která ji drží pod kontrolou.

„Na druhou stranu výhodné podmínky financování a pokračování programu subvencování budou i nadále podporovat poptávku po nemovitostech,“ uvádí HNB.

Jasminka Biliškov, majitelka agentury Biliškov nekretnine, také říká, že je těžké předpovídat, co se bude na realitním trhu dít, protože kolem pandemie a nadcházející turistické sezóny panuje mnoho neznámých a nejistot.

Determinanty neznámých, které ovlivňují realitní trh a které by mohly způsobit příliš velký pokles poptávky po nových bytových objektech, by byly četné problémy, které přinese příchod zimy, jako jsou extrémně nízké ceny pohonných hmot a elektřiny, což přímo ovlivní spotřebu elektřiny obyvatelstvem, a tím i spotřebu vody a plynu na vytápění, což bude mít významný vliv na počet uskutečněných nákupů nových bytových objektů i dalších prostor.

„Myslím, že v současné době je těžké vynášet jakékoli prognózy, protože nevíme, jaká bude sezóna.“

„V Dalmácii žije mnoho lidí z turismu a turismus tvoří významnou část HDP, takže teprve na podzim budeme pravděpodobně vědět, jaká situace nás čeká v nadcházejícím období.“

„V současné době je na trhu poměrně dynamicky a vzhledem k ekonomické situaci probíhá dost transakcí.“

„Obrat je ve srovnání s obdobím před pandemií o 10 až 15 procent nižší, ceny dosáhly svého stropu a neočekávám, že by dále rostly,“ uvedla Biliškov.

Jeden z důvodů, proč i přes nepříznivé ekonomické okolnosti nedošlo k poklesu cen nemovitostí, je třeba hledat i ve skutečnosti, že spoření v bankách je v současnosti značně nevýhodné, a proto se část Chorvatů rozhoduje „spořit“ investováním do nemovitostí, čímž chtějí uchovat hodnotu peněz.

A zatímco nízké úroky ze spoření, růst úspor domácností, nízké úrokové sazby u bytových úvěrů a subvence APN poptávku po nemovitostech stimulují, pokles ekonomické aktivity, nejistota kvůli epidemii, snížená zaměstnanost a řada firem i jednotlivců, kteří se kvůli Covidu-19 ocitli ve finančních problémech, táhnou jazýček na vahách na druhou stranu.

Kvůli epidemii je méně svateb, rozvodů a narození dětí, což jsou jinak nejčastější důvody pro prodej, respektive koupi bytu.

Otázkou za milion dolarů samozřejmě je, na kterou stranu se tento jazýček přikloní.

Očekávat další neznámé je možná nepřirozené, ale v praxi se nyní neznámé objevují denně. Pro jeden stát můžeme mít dvě různé verze prognóz a je nesmírně komplikované předvídat, jaká bude další verze nebo jaké nové vnímání by přidalo ještě velké množství neznámých.

Přestože je mnoho neznámých, znalci trhu v současné době většinou další růst cen nemovitostí neočekávají, protože se nerýsují faktory, které by takový směr podpořily.

Kromě toho byly podle analýz HNB ceny nemovitostí již v roce 2019 mírně nadhodnocené vzhledem k poměru cen a nákladů na pronájem a k poměru cen nemovitostí a čistého disponibilního důchodu.

Téměř všechny tyto jednotlivé poměry, které HNB používá při sestavování kompozitního indikátoru ukazujícího případnou odchylku cen rezidenčních nemovitostí od rovnovážné úrovně, jsou v současnosti nad svým dlouhodobým trendem, což může s ohledem na nepříznivý hospodářský vývoj signalizovat určité nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí oproti jejich „rovnovážné úrovni“.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby