Tři experti analyzují budoucí pohyby na realitním trhu v hlavním městě, ale i na pobřeží

Po téměř třech letech silného růstu pandemie, která koncem zimy zasáhla hranice Chorvatska, téměř úplně zastavila obchodování na tuzemském realitním trhu. Jen měsíc po objevení koronaviru zasáhlo Záhřeb ničivé zemětřesení, které ukončilo i ten málo obchod, který ve městě navzdory restriktivním protiepidemickým opatřením zbyl. Média, zejména ta sociální, rychle rozšířila zprávy o drastickém poklesu cen nemovitostí v nejžádanějších lokalitách, na pobřeží Jadranu a v centru města. V zemi, kde velký počet občanů vlastní své domovy a značný počet vlastní i další nemovitosti, vyvolávají takové předpovědi vždy neklid. Realitní makléři se obecně vyhýbali veřejným předpovědím dalšího vývoje situace a žádali, abychom počkali na normalizaci mimořádných okolností. Jelikož od zemětřesení uplynulo více než měsíc a půl a šíření koronaviru se podařilo alespoň dočasně dostat pod kontrolu, rozhodli jsme se prověřit, co o současné situaci říkají tři přední zprostředkovatelé prodeje a koupě nemovitostí a co očekávají v blízké budoucnosti. TRH ŽIL AŽ DO ZEMĚTŘESENÍ V POLOVINĚ BŘEZNA Ačkoli byl první případ COVID-19 v Chorvatsku zjištěn již 25. února, odborníci na nemovitosti, se kterými jsme hovořili, nás ujišťují, že poruchy trhu nebyly ještě nějakou dobu poté zaznamenány, a to ani tehdy, když denní počty nových případů v Chorvatsku dosahovaly již dvouciferných hodnot. „Do začátku března letošního roku byl realitní trh v trendu rostoucí poptávky a cen nemovitostí, který trvá poslední tři roky. Teprve když krize COVID-19 eskalovala a Krizový štáb zavedl mimořádná protiepidemická opatření, trh se zastavil. Nyní je ve stavu hibernace se zanedbatelným počtem transakcí,“ říká Dubravko Ranilović, prezident Sdružení pro obchod s nemovitostmi a ředitel agentury Kastel Realty v Záhřebu.

OBCHOD KLESL O 90 %

Totéž říká Boro Vujović, místopředseda Sdružení pro obchod s nemovitostmi a majitel agentury Opereta Realty. „Do 15. března se nám dařilo. Teprve poté se situace na trhu začala rychle zhoršovat. Jakmile se ukázalo, že COVID-19 bude skutečnou epidemií, obchodování se zastavilo. V době, jako je tato, mají lidé prakticky zakázáno opouštět své domovy a za takových okolností nelze hovořit o seriózním podnikání. Nemovitost si ostatně přes internet nekoupíte,“ vysvětluje Vujović. Transakce byly extrémně nízké a v některých agenturách se do Velikonoc dokonce zcela zastavily. V Záhřebu se obchodovalo pouze v oblasti pronájmů nemovitostí, pravděpodobně kvůli zemětřesení, uvádějí naši informátoři. „Vždy existují výjimky, ale obchod v počtu transakcí klesl o více než 90 %, u některých agentur dokonce o 100 %. To, co se právě teď realizuje, jsou pouze transakce, které začaly před pandemií, a malá část obchodů s nemovitostmi související s dotacemi,“ říká Dubravko Ranilović. UVOLNĚNÍ OPATŘENÍ TRH POVZBUZUJE Jakmile se protiepidemická opatření uvolnila, realitní trh začal vykazovat první známky života, řekli nám odborníci na nemovitosti. „Jakmile byla omezení zrušena, začali jsme pozorovat zvýšenou aktivitu. Od tohoto pondělí máme výrazně vyšší počet dotazů a lidé si začínají prohlížet nemovitosti. Zatím však fungují pouze prodeje uzavřené před touto situací,“ říká Lana Mihaljinac Knežević, předsedkyně Sdružení pro obchod s nemovitostmi pro záhřebský region a ředitelka agentury Zagreb West. Boro Vujović dodává, že trh se začal znovu hýbat v polovině dubna. Podle jeho názoru je to částečně způsobeno opatřeními agentury APN, s více než 3 000 žádostmi o dotované hypotéky. Někteří obyvatelé Záhřebu si navíc museli koupit nové nemovitosti kvůli zemětřesení, zdůrazňuje Vujović. „Někteří kupující si uvědomují, že situace je nejistá a že na podzim nemusí mít stejné úvěrové podmínky jako nyní, a tak začali nakupovat. Prodeje jsou v současnosti mnohem nižší než před polovinou března, ale skutečně se obnovily. Lidé vám konečně opět dovolují přivádět zájemce do svých domovů, což je velmi důležitá část příběhu,“ řekl nám Vujović. ZÁJEM JE, ALE CHYBÍ ROZHODNUTÍ Dubravko Ranilović poukazuje na část trhu, která nebyla zcela zmrazena v žádném okamžiku. „Relativně aktivní je trh s pronájmy. To lze přičíst skutečnosti, že pronájem nemovitostí v turistických destinacích se zcela zastavil a některé nemovitosti se přesunuly k rezidenčnímu využití. V Záhřebu je mnoho lidí, kteří potřebují dočasné bydlení, zatímco se jejich nemovitosti renovují. To vše dohromady však není nic, co by výrazně ovlivnilo zmrazený trh,“ říká Ranilović. „Nedostatek sociálního kontaktu dlouhodobě ztěžoval organizování prohlídek nemovitostí. Ze strachu z infekce se lidé o nemovitosti nestarají. Když máte obavy o své zdraví, nemovitost není vaší primární starostí. Lidé volají a ptají se na dostupné nemovitosti a jejich potenciální hodnotu, ale stále se nerozhodují, protože panuje příliš velká nejistota,“ vysvětluje Ranilović. CENY NEKLESALY Poptávka po nemovitostech sice možná klesla na rekordní minima, ale odborníci, kteří se obávají velkého poklesu cen nemovitostí nebo v něj vkládají velké naděje, jsou špatně informováni, shodují se všichni oslovení experti. Základním předpokladem pro pokles cen je pokles poptávky a snížení počtu transakcí, vysvětluje Ranilović. Majitel agentury Kastel Realty se domnívá, že k výraznému poklesu cen nedojde. Ranilović věří, že se nejprve dočkáme korekce cen u nemovitostí, jejichž ceny byly nerealisticky vysoké i před změněnými okolnostmi. „Idealisticky nemůžete očekávat, že se majitelé vzdají například poloviny očekávané ceny. To nebude možné ani pro ty, jejichž nemovitosti byly vážně poškozeny zemětřesením. Trh zkrátka takto nefunguje. Nakonec se nemovitosti, zejména ty rezidenční, prodávají především s určitým cílem, a nejčastěji proto, aby si prodávající mohli pořídit jinou nemovitost, ve které budou žít. Pokud přijmete nižší nabídku za svou nemovitost, nebudete si ji moci dovolit,“ říká Ranilović. NABÍDKY NA 50 % NEPROCHÁZEJÍ Tvrzení, že ceny nemovitostí klesly o 30 nebo v některých zprávách dokonce o 50 %, majitelé realitních kanceláří kategoricky popírají. „Faktem je, že v současné době máme tak málo transakcí, že na jejich základě nemůžeme říci, že ceny nemovitostí klesly. V každém případě 50% pokles cen není možný, a to ani u budov, které byly při záhřebském zemětřesení nejvíce poškozeny. Trh takto prostě nefunguje. Nejdéle trvá přesvědčit majitele o jejich představách, které nejsou realistické,“ vysvětluje Ranilović. Zcela souhlasí s Boro Vujovićem, který dodává, že jeho agentura realizovala všechny transakce uzavřené po začátku krize za ceny v rozmezí poptávaných a získaných cen, které platily před 15. březnem. „Samozřejmě se objevili někteří kupující, kteří nabízejí 50 % poptávaných cen, ale takové nabídky stále neprocházejí,“ říká Vujović. HODNĚ BUDE ZÁVISET NA DÉLCE TRVÁNÍ KRIZE Všichni naši respondenti jsou přesvědčeni, že dlouhodobé trendy na trhu závisí na délce trvání následků pandemie, resp. hloubce hospodářské krize, kterou očekáváme. Lana Mihaljinec Knežević říká, že na seriózní předpovědi je příliš brzy. „Jsme velmi opatrní při sledování všech faktorů, které běžně ovlivňují trh, jako je HDP, kupní síla spotřebitelů, úrokové sazby a úrokové sazby z vkladů. Hospodářská situace a trh s nemovitostmi jsou propojeny. Pochopení situace nepomáhá ani to, že globální instituce a HNB mají drasticky odlišné předpovědi o tom, o kolik klesne chorvatský HDP. Na seriózní odhady si budeme muset počkat,“ říká ředitelka agentury Zagreb West. Dubravko Ranilović nám popisuje, jak vypadal realitní trh během poslední velké krize způsobené recesí, která začala na konci minulého desetiletí. „Teprve rok po začátku krize začaly ceny klesat a trvalo téměř šest let, než se u některých nemovitostí ceny snížily o 30 %. Téměř u všech nemovitostí nedošlo k poklesu cen. Očekávám, že situace bude obtížná a náročná, ale neočekávám kolaps trhu,“ říká Ranilović. V ZÁHŘEBU SE OČEKÁVAJÍ KOREKCE Centrum Záhřebu bylo na chorvatském realitním trhu vždy unikátní mikrolokalitou. Ačkoli byla část centra při zemětřesení vážně poškozena, odborníci, se kterými jsme hovořili, předpovídají, že nemovitosti v centru města zůstanou pro kupující vysoce atraktivní. Přesto se však očekává korekce cen u nerealisticky předražených nemovitostí, zdůrazňují. Mihaljinac Knežević říká, že trh zaznamenal v posledních třech letech rychlý růst cen díky akumulaci kapitálu, pozitivnímu ekonomickému sentimentu a vynikajícím turistickým sezónám. „Trh s nemovitostmi sleduje silný růstový trend od roku 2017, což je také dáno tím, že v letech předcházejících začátku tohoto období byla krize tak silná, že lidé neměli co kupovat. Státní dotace také ovlivnily stav trhu, což vedlo k nadsazeným cenám u některých nemovitostí. Skončili jsme v situaci, kdy se prodejci snaží získat za staré budovy stejnou cenu jako za novostavby. To už nebude ten případ. Ceny takových nemovitostí budou muset klesnout, pokud je tito jednotlivci budou chtít prodat,“ říká Mihaljinec Knežević. Ceny neklesnou v turistických oblastech, ani u kvalitních bytů v novostavbách, domnívá se. To platí zejména pro centrum města. „Novostaveb je nedostatek. Byly oznámeny některé nové projekty, které budou velmi drahé. Pokud jde o zbytek, na posouzení si budeme muset počkat. Uvidíme, které nemovitosti zůstanou nevyužity, a je pravděpodobné, že se budou prodávat levněji. Po rekonstrukci dojde k segmentaci, ulici po ulici, ale lidé nebudou nakupovat ve velkém, jak očekávají spekulativní kupci,“ je přesvědčena Mihaljinac Knežević.

BEZPEČNOST BUDE PRO KUPUJÍCÍ KLÍČOVÝM ZÁJMEM Boro Vujović se domnívá, že dojde k poklesu cen u budov postavených před rokem 1930, které byly poškozeny zemětřesením. Majitelé takových nemovitostí již nebudou moci získat tak vysoké ceny jako před zemětřesením, říká, ale dodává, že majitelé vysoce kvalitních nemovitostí ve městě budou v bezpečí. „V novostavbách v centru města ceny neklesnou. Je to prvotřídní lokalita a vždy se najdou lidé ochotní zaplatit nejvyšší cenu. Zemětřesení bude mít nejvýraznější dopad na staré budovy. Mějte na paměti, že mnoho lidí se bojí spát v budovách bez železobetonu, bez ohledu na to, zda mají zelenou nebo červenou nálepku, a pocit bezpečí je při výběru nemovitosti velmi důležitým faktorem,“ vysvětluje Boro Vujović. VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTI JE ZÁVAZEK Dubravko Ranilović sdílí Vujovićův názor a upozorňuje, že stav nemovitosti a její strukturální stabilita se pro kupující v centru města stanou klíčovou otázkou. „Tato situace ukázala anomálie této části trhu. Ukázalo se, že vlastnictví nemovitosti není jen výsada, ale také závazek, zejména pokud jde o její údržbu. Trh se mění ruku v ruce s tím, jak se mění postoje lidí k nemovitostem,“ říká Ranilović. „Ukázalo se například, že nemůžete žít v centru Záhřebu v budově starší 120 let i s minimální údržbou, protože si nemůžete dovolit pravidelně udržovat nebo renovovat takovou nemovitost, bez čehož ji nelze považovat za bezpečnou,“ říká Ranilović. CENTRUM ZÁHŘEBU NEBUDE VÁŽNĚ ZASAŽENO Nová situace v centru Záhřebu bude mít jen malý dopad na ceny nemovitostí mimo město. Mimo centrum platí stejná pravidla, která naši respondenti již zmínili jako klíčová pro určování cen. Majitelé nemovitostí v novostavbách v širším centru města se nemusí obávat ztráty hodnoty své nemovitosti, ale nemohou očekávat ani růst cen. „Může dojít k určitému zvýšení poptávky, ale nevěřím, že to bude doprovázeno výrazným růstem cen. Situace v centru města však není typická pro okolní oblasti. Došlo k segmentaci kupujících, přičemž mnozí si byty v centru města nemohou dovolit. Mnoho nemovitostí v širším centru města přešlo na denní pronájmy. Již několik let pozorujeme zvýšený zájem o byty ve čtvrtích Novi Zagreb a Dubrava,“ říká Lana Mihaljinac Knežević. Boro Vujović má podobný názor. „V lokalitách poblíž centra města, kde budovy staví renomovaní investoři, je stále obrovská poptávka a prodeje jdou dobře. Nepředpovídal bych žádný růst cen, ale řekl bych, že takové nemovitosti zůstanou atraktivní. V každém případě by ceny neměly dále růst a drastický propad neočekávám,“ říká Vujović. POBŘEŽÍ BUDE PODLÉHAT SEZÓNNÍMU FAKTORU Kromě města Záhřebu je realitní trh v Chorvatsku obzvláště živý podél pobřeží. Pobřeží nebylo zasaženo zemětřesením, ale protože jsou tamní nemovitosti obzvláště atraktivní pro zahraniční kupce, lze předpokládat, že pandemie bude mít na tuto oblast významný dopad. Boro Vujović, majitel agentury Opereta Realty, poznamenává, že mnoho bude záviset na vývoji turistické sezóny, a zmiňuje důležitost pravidla, že kvalita a lokalita nemovitosti jsou klíčové pro určování její ceny. „Klíčovou otázkou je, co se stane v letošní sezóně a jak se bude situace s COVID-19 vyvíjet v budoucnu. Cizinci tvoří téměř 50 % kupujících nemovitostí na pobřeží. Otázkou je, zda v této sezóně přijedou? Pokud nebude cestovní ruch jako potenciál pro investování do nemovitostí, nebude ani poptávka. Ceny budou velmi závislé na této sezóně a na vyhlídkách pro budoucí turistické sezóny,“ vysvětluje Vujović. „Mějte však na paměti, že od roku 2017 více než 50 % kupujících na pobřeží platilo za své nemovitosti v hotovosti. Kupovali nemovitosti jako investici a tito kupující své nemovitosti prodávat nemusí. Z toho vyvozuji, že pravděpodobně dojde k určitým korekcím, ale kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách si svou hodnotu zachovají,“ uzavírá Vujović.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby