Investice do bytů jako forma spoření, nákupy cizinců a dotované hypotéky – to vše přispívá k růstu počtu bytových jednotek První výsledky sčítání lidu z roku 2021 ukázaly, že v desetiletém období klesl počet obyvatel Chorvatska o 396 360 osob, tedy o 9,25 %, přičemž pokles počtu obyvatel a domácností zaznamenaly všechny župy. Podle prvních výsledků zveřejněných Státním statistickým úřadem (DZS) žije v Chorvatsku 3 888 529 lidí. Celkový počet domácností je 1 438 423. Celkový počet bytových jednotek činí 2 350 444, z čehož 2 015 364 slouží k trvalému bydlení. Mezi jednotky pro trvalé bydlení se řadí obydlené, příležitostně obývané i opuštěné byty (DZS, Statistika DZS v řadě Obyvatelstvo 2021. první výsledky). Počet domácností se podle prvních výsledků sčítání lidu snížil o 5,31 %, tedy o 80 615 domácností. Současně se počet bytových jednotek zvýšil o 4,61 %, tedy o 103 534 bytových jednotek.

Růst cen nemovitostí je znakem společenské stratifikace

„Populace klesá, ztratili jsme 400 000 občanů a zároveň přibývá bytů. To je jen znamení, že dochází ke společenské stratifikaci, že si někteří lidé, a nejen ti bohatí, mohou dovolit dva, tři byty, zatímco jiní sotva přežívají. A proč mají dva, tři byty? Protože se to nedaní,“ uvedl dříve v televizi N1 Slavko Linić, bývalý ministr koaliční vlády SDP. To, že sčítání lidu ukázalo, kolik se investuje do nemovitostí, uvedl také v rozhovoru pro Novi list, kde zopakoval, že sčítání dokazuje nutnost zavedení daně z nemovitostí, ze které by se kromě snížení zdravotních odvodů měl financovat systém. Pokud by domácí trh s nemovitostmi fungoval, jak řekl Linić, nebyly by žádné problémy, protože „HDP by rostl, někdo by vydělával, ceny bydlení by byly levnější“. Ale trh „stojí, je prázdný a nepohyblivý“.

Žádná daň z nemovitostí

Ačkoli zavedení daně z nemovitostí v minulosti avizovala koaliční vláda SDP, bylo od něj upuštěno kvůli odporu koaličních partnerů, především strany HNS. Tato strana byla také největším odpůrcem zavedení daně v roce 2017 (1, 2, 3). Takže „prázdné a nepohyblivé“ nemovitosti budou i nadále stát prázdné, pokud Chorvatsko nezačne vážně uvažovat o bytové politice. „Bytová politika nikoho v Chorvatsku nezajímá, alespoň ne vážně,“ říká Josip Tica, profesor na Záhřebské ekonomické fakultě. Připomíná, že s chorvatskými mzdami ve většině země nelze problém s bydlením vyřešit koupí bytu ani pronájmem, protože sektor nájemního bydlení neexistuje. „Když se podíváte na strukturu mezd, polovina až dvě třetiny lidí, kteří v Chorvatsku pobírají mzdu, nejsou úvěruschopní. Proto zde nikdy neexistovala žádná bytová politika a pro značnou část zaměstnanců neexistuje žádný produkt bydlení, který by mohli využít k vyřešení svého problému s bydlením,“ zdůrazňuje Tica a vysvětluje, že je zásadní najít způsob, jak těmto lidem poskytnout pomoc s bydlením. „Trh s bydlením je obvykle zaměřen na skupiny s vyššími příjmy, které si to na trhu mohou dovolit. Otázkou je, co ti ostatní? To je podstata bytové politiky,“ zdůrazňuje Tica. Kdo v takové situaci kupuje nemovitosti v Chorvatsku, zvláště když jejich cena od konce roku 2017 roste? Jednou ze základních podmínek koupě je cena peněz. Úrokové sazby jsou již léta na rekordních minimech a v takových případech mají peníze tendenci přesouvat se do „bezpečnějších“ přístavů, jako jsou nemovitosti. Zvýšená poptávka vede k růstu cen. Tuto zvýšenou poptávku v případě Chorvatska pohánějí nejen levné peníze, ale také skutečnost, že stát od roku 2017 dotuje nákup prvního bydlení. Poptávku podpořila také dvě ničivá zemětřesení, v Záhřebu a na Baniji. Kromě toho nelze přehlédnout, že nemovitosti v Chorvatsku kupují také cizinci, kteří se zajímají především o pobřeží.

Nemovitosti jako bezpečná investice

Podle posledních údajů Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí v EU a eurozóně ve třetím čtvrtletí roku 2021 o 9,2 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2020, což je nejsilnější růst za více než 15 let. V Chorvatsku činil tento růst ve třetím čtvrtletí loňského roku v meziročním srovnání devět procent (1, 2). V globálním měřítku však při pohledu na pohyb cen nemovitostí v desetiletém období rostly v Chorvatsku pomaleji než na úrovni EU. „Peníze jsou relativně levné a pak je tu poptávka po nemovitostech, které lidé vnímají jako bezpečnou investici – zvláště vzhledem k tomu, že v uplynulém roce se zvýšila míra inflace na úrovni celé Evropy i světa právě proto, že je v oběhu hodně peněz. Lidé vidí v nemovitostech velmi dobrou příležitost, jak uchovat hodnotu svých peněz, aby je nesežrala inflace. A nakonec se jim to právě teď zdá jako dobrý způsob investice,“ říká Dubravko Ranilović, člen představenstva agentury Kastel a prezident Sdružení podnikatelů v oblasti nemovitostí při Chorvatské hospodářské komoře. Zdůrazňuje, že se nejedná o specifický chorvatský fenomén, ale o globální záležitost. „Když jsou úrokové sazby u hypoték nízké, když jsou peníze levné, pak poptávka po nemovitostech výrazně roste, a to je globálně běžný jev,“ dodává Ranilović s tím, že tyto cykly jsou dobře známé. Žádný z procesů na realitním trhu však není trvalý, zdůrazňuje Tica. Připomíná, že zpřísnění měnové politiky a vše, co s ním souvisí, pokud bude inflace pokračovat, bude mít za následek zvrácení trendů opačným směrem, pokud jde o trh s nemovitostmi a ceny. „Nízké úrokové sazby mají dva efekty. S nižší mzdou si můžete koupit větší byt. Zároveň horní, bohatší část obyvatelstva, která ještě před pár lety spořila a ukládala eura, s tím přestala. Otázkou je, jaké jiné formy investic si zvolili. Tehdy se začínají objevovat byty,“ zdůrazňuje Tica. Tica také poukazuje na kulturní aspekt, který je v Chorvatsku přítomen – velké množství lidí je ochotno kupovat byty, i když jim to způsobuje další výdaje a nepřináší zisk. „Velmi velké množství lidí v Chorvatsku vlastní několik bytů, které ve skutečnosti nepotřebují. Nepronajímají je ani je nevyužívají k bydlení, ale prostě chtějí být vlastníky nemovitostí,“ vysvětluje Tica. Dále uvádí, že tyto byty nejsou na trhu, nebo jsou v jiném městě a „čekají, až děti vyrostou“, nebo pocházejí z nějakého dědictví. „Máte dokonce prázdné byty v městských oblastech, které jsou takové už od roku 1991,“ vysvětluje Tica. Je charakteristické pro místní trh, že značná část lidí investuje do bytů, které neslouží jako obytné prostory.

Každý čtvrtý – cizinec

Podle Raniloviće se poptávka po nemovitostech na lokální úrovni během pandemie covid-19 zvýšila. Zdůrazňuje koncept „druhého domova“, zahraniční investice do cestovního ruchu a nákup nemovitostí. „Druhý domov, což je investice, která peníze nevrátí, vedl k tomu, že každý čtvrtý kupující nemovitosti v Chorvatsku je cizinec. To je významné číslo, ročně se uskuteční asi 7 000 takových transakcí,“ říká Ranilović a dodává, že to výrazně ovlivňuje zvýšenou poptávku a následně i růst cen.

Problémy kvůli modelu dotovaného bydlení

Tica poukazuje na problém spojený s programem dotování nákupu bydlení. „Počítá se s tím, že levně nakoupíte a pak díky tomu dotačnímu programu draze prodáte. Nebo si lidé prostě vezmou peníze z banky a pak kalkulují s tím, že něco získají na růstu cen domů, nebo že se skutečně rozhodnou byty využívat a dají je k pronájmu,“ vysvětluje Tica. Otázkou však je, co se stane, až úroková sazba dosáhne jednoho nebo dvou procent. „Pokud pokles úrokových sazeb zvedl kupní sílu, zvedl ceny, přesvědčil střadatele, aby utekli z bank a kupovali byty, co se stane, až úrokové sazby porostou, což všichni netrpělivě očekávají, protože o inflaci se mluví neustále,“ ptá se Tica a připomíná, že inflace je v ekonomii synonymem pro zdražování. Pokud jde o dotování hypoték na pořízení prvního bydlení, jeho dopady jsou analyzovány v práci „Domove, sladký domove: vliv dotovaných hypoték na trh s nemovitostmi v Chorvatsku“, kterou vypracovali Davor Kunovac, ředitel odboru modelování v Chorvatské národní bance, a Ivan Žilić, vědecký spolupracovník Ekonomického institutu. Jejich práce ukázala, že dotace zavedená v roce 2017 (údaje DZS naznačují, že ceny nemovitostí od konce tohoto roku setrvale rostou) neboli pokrytí části anuity v počátečním období splácení úvěru na bydlení „narušila obvyklou měsíční dynamiku transakcí s bydlením, které se staly velmi koncentrovanými v měsíci, v němž se podávají žádosti o dotaci“. Jak uzavřeli, dotování úvěrů na bydlení mělo procyklický efekt, který přispěl k existujícímu trendu růstu cen bydlení v Chorvatsku. Dotace ovlivnily ceny nemovitostí také v oblastech a regionech, kde je trh s nemovitostmi nejaktivnější. Kromě toho „dotace na úvěry na bydlení, v rozporu se svým deklarovaným účelem, učinily bytové jednotky méně dostupnými, zejména pro kupující, kteří dotace nepobírají“. Ranilović označuje dotovaný nákup nemovitostí za „chybu, která se neujala dobře“, a zdůrazňuje, že kvůli své době trvání vedly ke zvýšení poptávky po nemovitostech v krátkém období. Tato chyba tedy ovlivnila ceny nemovitostí. „O realitní politice by se mělo uvažovat jiným způsobem, protože nezabránila dopadům migrace, ale negativně ovlivnila trh, zejména v oblastech, které jsou velmi aktivní, jako je Záhřeb nebo Split,“ zdůrazňuje Ranilović. Poukazuje na to, že toto opatření není adekvátní, protože se nedostane k těm, kteří ho skutečně potřebují. „Pro využití tohoto opatření musíte být úvěruschopní. A jsou to právě ti, kteří nejsou úvěruschopní, kdo pomoc potřebují. Jsou to mladí lidé na začátku svého života,“ vysvětluje Ranilović a dodává, že opatření nezabránilo dopadům migrace, ale negativně ovlivnilo trh. „Máme denní migrace do Záhřebu i ven z Chorvatska. Jedním z hlavních segmentů, které trpí, je bydlení, protože když se podíváte na dostupnost na základě mezd, ukazuje se, že mladý člověk si bez ohledu na výši platu nemůže na bydlení vydělat. Musíme zavést modely, které poskytnou pomoc s bydlením mladým vzdělaným lidem, aby se mohli soustředit na práci a plánování rodiny,“ zdůrazňuje Ranilović.

Polarizovaný trh

Ranilović poukazuje na to, že trh je polarizovaný. Když mluvíme o růstu cen nemovitostí, stojí to za zmínku. „Když mluvíme o růstu cen, což je případ posledních několika let s průměrným ročním růstem šest až sedm procent, musíme vzít v úvahu, že trh je velmi polarizovaný, že existují oblasti trhu, které jsou velmi aktivní, jako je Záhřeb a pobřeží, a existují oblasti Chorvatska, které jsou zcela neaktivní,“ říká Ranilović s tím, že ostatní města, s výjimkou Osijeku a Varaždínu, vykazují velmi nízkou aktivitu. Trh je nerozvinutý, zejména ve venkovských oblastech, kde jsou domy opuštěné a vesnice prázdné. „I v Záhřebu máte vysoce polarizovaný trh s bydlením, kde je nová výstavba tahounem růstu cen, mimo jiné i kvůli růstu cen stavebních prací v důsledku pandemie. Jak nereálně vzrostla cena nové výstavby, psychologicky to táhne a ovlivňuje i cenu staré zástavby,“ vysvětluje Ranilović. To však neznamená, že se zvýší i realizovaná cena. Ranilović tedy zdůrazňuje, že průměrná požadovaná cena roste výrazně více než cena realizovaná. „Začal se objevovat rozpor mezi požadovanými a realizovanými cenami, což naznačuje, že trh není reálný,“ říká Ranilović s tím, že trh nelze pozorovat obecně a povrchně, ale na každou nemovitost a každou lokalitu je třeba nahlížet zvlášť. Podle jeho názoru je problémem domácího realitního trhu obecně to, že jsme dospěli ke spotřební, kapitalistické společnosti, kde chybí plánovaná výstavba. „Ve skutečnosti nám chybí kvalitní nemovitosti. Potřebujeme restrukturalizovat náš stávající bytový fond, orientovat ho více na kvalitu s kvalitní infrastrukturou. A nejhorší, co se nám stalo, je, že už se neplánuje ani nová výstavba, a navíc je urbanisticky i infrastrukturně špatně navržena. Dnes máte velký nedostatek kvalitních nemovitostí v dobře navržených sídlištích,“ zdůrazňuje Ranilović na příkladu Záhřebu, kde jsou nejvyhledávanějšími nemovitostmi byty postavené v 70. a 80. letech, které jsou urbanisticky kvalitní, se zelenými zónami, v blízkosti škol, školek a obchodů. Trh je navíc ovlivněn tím, že je nedostatek kvalitních nemovitostí. V průměru jsou staré, neudržované, nevyhovující a energeticky neefektivní. Kromě toho se změnily potřeby kupujících, protože „nežijeme v socialismu, čtyřčlenná rodina nežije v 60 metrech čtverečních, potřebuje větší byt“. To vše nakonec vede k potřebě restrukturalizace bytového fondu a přemýšlení o bytové politice. „Obecně bychom měli vytvořit bytovou politiku společně se státem, odborníky a místní samosprávou, kde musíme o bydlení přemýšlet jiným způsobem. Musíme zavést sociální bydlení, motivační bydlení, podporovat spoření a zajistit, aby mladí vzdělaní lidé měli bydlení, aby se mohli soustředit na práci a plánování rodiny,“ uzavírá Ranilović. Zdroj: faktograf.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby