Co stavitelé a bankéři skutečně chtějí, proč politici často slouží jejich zájmům, proč stát vybírá daň z první nemovitosti a následně dotuje byty s malým nebo žádným majetkovým cenzem, vysvětluje Gojko Bežovan, profesor sociální politiky na Právnické fakultě v Záhřebu.

V posledních dnech se do centra pozornosti veřejnosti opět dostal program státem dotovaných bytů. Nejprve média odhalila, že Anita Nosićová, starostka obce Lovreć (HDZ), získala dotaci agentury APN na byt v Záhřebu – v Záhřebu byla i přihlášena k pobytu, což by znamenalo, že nemůže být starostkou Lovreće, protože tam nežije. Poté následovala řada skandálů. Agonie kupců bytů POS v Biogradu pokračovala a byty stále nejsou dokončeny. Náměstek ředitele APN, agentury, která dotace rozděluje, jich sám využil a na ostrově Lošinj bylo osm z 20 bytů POS využíváno jako turistické apartmány. Otevřely tyto případy diskusi o bytové politice, daních, dotacích a státním přerozdělování peněz, které občané využívají na bydlení? Pokud se zeptáte Gojka Bežovana, řádného profesora sociální politiky na Právnické fakultě v Záhřebu, tak nikoliv. S Bežovanem jsme se v tomto rozhovoru pro Net.hr pokusili do problematiky ponořit hlouběji – je celý systém dotovaných bytů nespravedlivý, a ne jen tyto zmíněné příklady? Kromě modelu POS jsme s Bežovanem hovořili o dani z nemovitostí, bytové politice, modelu sociálního bydlení, stavební a bankovní lobby. Právě těmto dvěma posledně jmenovaným Bežovan vyčítá, že jsme nikdy nevedli věcnou diskusi o bytové politice. Státní opatření, jak vyplynulo z našeho rozhovoru s tímto uznávaným odborníkem, po léta sloužila spíše zájmům lobby než občanům. NET.HR: Po Chorvatsku bude Evropě předsedat Německo a jako jednu ze svých priorit si zvolilo bydlení. Domníváte se, že je význam této otázky v Chorvatsku dostatečně uznáván? BEŽOVAN: V Chorvatsku se mu nedostává pozornosti lidí u moci ani médií. Zřejmě se my občané budeme muset složit na redaktory ve veřejnoprávních médiích, aby o tomto problému, který občany trápí, diskutovali. Občany této země nezajímá stíhačka F-16, ale právě o té se mluví. A pokud jde o bydlení, stěžují si jen realitní makléři, že nevydělávají dost peněz. Evropská unie tuto otázku institucionalizovala po nizozemském předsednictví v roce 2016, kdy byla ustavena pracovní skupina pro otázky bydlení. Tyto otázky jsou důležité zejména ve velkých městech a některá města učinila důležitá rozhodnutí. Například Berlín se rozhodl zmrazit nájemné soukromým vlastníkům nemovitostí a byty nelze přestavovat pro účely Airbnb. Toto opatření je důsledně vymáháno. Vídeň rozhodla o ceně pozemků prodávaných pro bytovou výstavbu – v případě sociálního bydlení to kontroluje stát. Barcelona přijala řadu rozhodnutí se zaměřením na zájmy zranitelných skupin. Očekává se, že EU bude v příštím výhledovém období 2021–2027 věnovat otázkám bydlení větší pozornost. Podle principu subsidiarity je to v kompetenci každé země, ale stále častěji je umožněno, aby evropské fondy financovaly programy sociálního bydlení. My v Chorvatsku jsme na rozdíl od České republiky nebo Polska zatím žádná opatření tohoto druhu nepřijali. Evropská banka pro obnovu a rozvoj významně investovala do výstavby sociálního bydlení. Vždycky je trochu „mrzelo“, že v Chorvatsku nikdy do ničeho takového investovat nemohli. Jako by to u nás nebylo potřeba. NET.HR: Proč tomu tak je? Jako novinářka vám mohu říci, že témata bydlení a nemovitostí patří vždy k nejčtenějším. Proč se o tom tedy nediskutuje z odborného hlediska? BEŽOVAN: Veřejnoprávní média zřejmě zařazují na program to, co se hodí mocným. Média se tímto tématem zabývají – nyní je ve středu zájmu veřejnosti kvůli skandálu POS. Program POS však nikdy nebyl seriózně vyhodnocen ani prodiskutován. Logicky vzato, evropský princip říká, že stát nemůže stavět byty a prodávat je na volném trhu, a u nás stát dělá právě to. Každý z nás by si mohl tyto nemovitosti koupit a následným prodejem nebo pronájmem dosáhnout značného zisku. Tyto byty nebyly nikdy stavěny na základě potřeb občanů, s ohledem na počet bytů, jejich strukturu či velikost a místo, kde by se měly stavět. Na druhé straně jsme zrušili právo občanů na koupi prvního bydlení bez placení daně z převodu nemovitosti. Ten, kdo si dnes kupuje svůj první domov, platí 3% daň. Ze zkušeností vyspělých zemí víme, že tuto oblast nelze ponechat působení nabídky a poptávky, ale je spíše zapotřebí určitého státního zásahu. Jednou z možností je zásah v daňové politice, tedy daňové úlevy pro ty, kteří si kupují své první bydlení. S rostoucím počtem členů rodiny by se zvyšoval i počet a plocha nezdaněných čtverečních metrů. To je logické demografické a ekonomické opatření! Výzkumy ukázaly, že někteří lidé z Chorvatska odcházejí, protože si nemohou dovolit důstojné bydlení, což negativně ovlivňuje porodnost. Lidé, kteří málo vydělávají a mají nestabilní práci, mají bydlení příliš drahé a stát se o ně nestará. NET.HR: Měli jsme v Chorvatsku od 90. let do současnosti konzistentní bytovou politiku? Mění se strategie s každou novou vládou? BEŽOVAN: Zavedli jsme desítky rozvojových strategií ve všech oblastech. Nikdy jsme však neměli bytovou politiku nebo strategii bydlení. To je výmluvné. Jaké je vysvětlení? Vysvětlením je, že jde o oblast spekulativních zájmů podnikatelů, kteří mají politiky za partnery. Politici si zřejmě prostřednictvím partnerství s těmito podnikateli zajistili značné výhody. Ilustruji to na příkladu – když Chorvatsko v roce 2008 zasáhla finanční krize, EU dala členským zemím doporučení (a my jsme byli v období přístupových rozhovorů, takže se nás to nepřímo týkalo také). Potřebovali jsme pomoci lidem, kteří si vzali drahé hypotéky a nesplácené úvěry na bydlení. To jsme neudělali; místo toho jsme zavedli pobídky pro spekulativní podnikatele, aby prodali své neprodané byty. Vláda byla partnerem spekulantů a její opatření pomohla těmto spekulantům, místo aby poskytla skutečnou pomoc občanům v nouzi. To je jasný příklad toho, že žádnou bytovou politiku nemáme. NET.HR: U nás se často mluví o stavební lobby. Můžete tuto lobby definovat, co zastupují, zda je jejich zájem v rozporu se zájmem většiny občanů a zda se jim nakonec daří své zájmy realizovat? BEŽOVAN: Stavební lobby dosáhla všech svých zájmů. Urbanizovali města, stavěli mnohem více a s větší hustotou, než bylo nutné, často bez příslušných povolení, což bylo později legalizováno. Měli obrovské zisky a jejich partnery byly banky v zahraničním vlastnictví. Banky se chovaly jako spekulanti, přičemž jejich mateřské společnosti v zemích původu si takto počínat nemohou, například v Rakousku, Německu nebo Itálii. Jak můžete někoho zatížit hypotékou v švýcarských francích s pohyblivou úrokovou sazbou, kde se cena bytu zvýšila 4,5krát za čtyři a půl roku, z 1 200 na 2 800 eur za metr čtvereční, jak se to stalo v jedné lokalitě, kterou jsem sledoval? To nebyla reálná hodnota, kterou by si někdo mohl vydělat svou prací; byla to spekulativní hodnota. Banky byly součástí tohoto spekulativního byznysu, který v té době vzkvétal, a také vydělaly spoustu peněz. Realitní bublina v Chorvatsku nikdy nepraskla, ani se úrokové sazby u bytů nestaly realistickými. Občané, kteří mají peníze, je nemají kam jinam investovat, a tak je investují do nákupu bytů, nikoliv do akcií. Kapitálový trh v Chorvatsku selhal a nevzpamatoval se. Mezinárodní programy ukázaly, jaká je reálná hodnota takového bytu a jak si ho někdo může dovolit koupit nebo pronajmout. To se stalo v tranzitivních zemích. V naší zemi však byla stavební lobby příliš silná a postarala se o to, aby nikdo neukázal, jak lze postavit slušný byt za rozumnou cenu, který by sloužil sociálnímu a hospodářskému rozvoji země. NET.HR: Co si myslíte o POS, modelu výstavby dotovaných bytů? BEŽOVAN: Vraťme se k zásadnímu bodu – stát nemůže stavět byty a prodávat je na volném trhu. Byty POS byly často špatně navrženy i postaveny a neodpovídají potřebám občanů. Někteří občané, kteří měli peníze, si koupili levné byty a pak je prodali. Pokud dáváte dotaci, musí být někde vyúčtována. Nikdy nebylo provedeno žádné hodnocení účinků, úspěchů a slabin POS a toho, jak by mohl být reformován. Vždy to byl centralizovaný model, pevně v rukou politiky. Pozitivním efektem programu POS bylo, že poskytl bydlení značnému počtu lidí, kteří si byty koupili pro vlastní potřebu, a také došlo ke snížení cen bytů na trhu. NET.HR: Jaký by tedy byl vhodný model? Na jedné straně říkáte, že stát nemůže prodávat byty na volném trhu, ale na druhé straně říkáte, že bydlení je oblast, kterou nelze ponechat nabídce a poptávce? BEŽOVAN: Kdysi nás kolonizovaly zahraniční fondy stavebního spoření, které vydělaly spoustu peněz, ale prostřednictvím této instituce nebylo dosaženo žádného významného účelu, jako je tomu v jejich zemích. Odkládali jsme úspory pro ty, kteří mají peníze a pomoc nepotřebují. Lidé spořili a po čase ty peníze použili na něco jiného. Přel jsem se s rakouským ministrem, který nám hrozil, že pokud tyto pobídky zrušíme, náš finanční systém se zhroutí. Pobídky jsme zrušili a nyní jsou k ničemu. S těmito prostředky jsme mohli vyvinout seriózní program výstavby sociálního bydlení a veřejného nájemního bydlení jako dvou kategorií. Dnes například nemáme dostatek lékařů nebo sester v Dubrovníku. Kdyby se někdo ze Záhřebu rozhodl jít pracovat do Dubrovníku, těžko by hledal cenově dostupné a důstojné bydlení; zde by se měl očekávat model veřejného nájemního bydlení. Město Záhřeb vyvinulo udržitelný model veřejného nájemního bydlení, přibližně 1 300 bytů, který se ukázal jako sociální i ekonomická investice. Doporučuji vám, abyste si šli promluvit s rodinami, které jsou nájemníky v těchto budovách, a porovnali je se sociálně vyloučenými podnájemníky. Možná by to byl podnět pro ostatní města, aby pomohla rodinám s dětmi, které nemají nárok na sociální bydlení a nemohou si dovolit koupit dům. Sociální bydlení by mělo být určeno cílovým skupinám, především rodinám s více dětmi, osamělým rodičům a podobně. Máme velmi omezený fond sociálního bydlení a nájemné v těchto budovách, stanovené vládou, činí 2,7 chorvatské kuny za metr čtvereční. Dochází k absurdní situaci, kdy tyto rodiny utrácejí třikrát více za mobilní telefon než za nájem. Pak si vlastníci těchto budov, tedy města, nemohou dovolit jejich údržbu a model není udržitelný. Museli bychom provést seriózní výpočty stavební hodnoty domu a nájemného, které by bylo možné účtovat, aby to bylo ekonomicky životaschopné. Některým občanům, kteří si nájem nemohou dovolit, jsme poskytovali subvence. To je praxe ve vyspělých zemích, ale u nás o tom v médiích nelze ani diskutovat. Model bytové politiky by tedy měl být stanoven ve veřejném, otevřeném a kvalifikovaném dialogu mezi vládou a jednotkami místní samosprávy. Model by zahrnoval roli vlády i samospráv. Abychom na trhu s bydlením dosáhli nějakého pokroku, musíme posílit nabídku sociálního a veřejného nájemního bydlení. A pro jejich výstavbu musíme zavést transparentní pozemkovou, daňovou a úvěrovou politiku. Například by katolická církev mohla darovat pozemky pro výstavbu takového bydlení. Na druhé straně musíme snížit komunální příspěvky pro tyto stavby a snížit DPH na stavební materiály a služby na 5 procent. Pozemková politika by měla umožnit projekty pro výstavbu rodinných domů na okrajích měst a podpořit je vhodnou úvěrovou politikou. Největší výzvou je sociální péče o staré a bezmocné. Města by těmto rodinám měla nabídnout smlouvu o doživotním zaopatření výměnou za jejich nemovitosti. Tyto nemovitosti by pak byly využity pro sociální a veřejné nájemní bydlení. Kromě toho by města měla být motivována k výkupu nedokončených investic do bydlení v problémech, jejich dokončení a uvedení k zamýšlenému účelu. Nebuďme naivní, neexistují rychlá a snadná řešení, ale bez politické vůle se věci nepohnou! Záhadou zůstává, jak získat politickou vůli pro tuto klíčovou oblast rozvoje, a to jak pro občany, tak pro zemi jako celek. NET.HR: Myslíte si, že u POS chybí kritérium výše příjmu? V současné době můžete získat dotaci, i když vyděláváte 50 000 kun. Jedinou podmínkou je, že nevlastníte žádnou nemovitost... BEŽOVAN: U nás to nikdo nezpochybňuje, neexistuje žádný dohled. Proto máme situace, kdy se dotované byty pronajímají a přeprodávají. V rámci studijních cest přijíždějí do Záhřebu uznávaní odborníci a já je jako hostitel beru na prohlídku našich bytů a sídlišť. Pravidelně jsou překvapeni cenami bytů a ptají se, jak si je může někdo dovolit! Když je vezmete do Španska, říkají, že je to radikální forma sociálního bydlení. Tvrdí, že nejméně čtvrtina bytů je předimenzovaná. To se nezmění v příštích sto letech, natož v příštích deseti. V Zapruđe se diví, že tam vůbec někdo mohl postavit byty; chybí tam veškerá občanská vybavenost. Nikdy jsem nikoho z této skupiny nevzal na spekulativní projekt POS v Kla. Zahraniční experty jsem vzal k neúspěšnému projektu bytů pro mladé vědce v Borovje. Ráda bych vás jako novinářku vyzvala, abyste se tímto projektem zabývala a důrazně přesvědčila příslušné ministerstvo, že postavené byty je třeba zrekonstruovat a uvést k zamýšlenému účelu. Tento projekt může být odrazovým můstkem pro mnoho mladých kolegů v akademické obci, kteří na začátku kariéry vydělávají málo a nemohou si dovolit důstojné bydlení. Tak to vypadá, když byty staví stát. Na druhé straně soukromé nadace vytvořily v Záhřebu projekt sociálního bydlení a studentského domova, který je udržitelný a slouží ušlechtilému účelu. Podporují iniciativy v menších městech, kde se poskytují pobídky pro sociální péči a mění se územní plány pro výstavbu rodinných domů. Možná bychom mohli vypracovat program výstavby sociálního bydlení pro perspektivu EU 2021–2027. NET.HR: Zdá se, že v našich bytových politikách se více slouží zájmům těch, kteří staví nemovitosti, a bankám než zájmům občanů. BEŽOVAN: V Chorvatsku žádnou bytovou politiku nemáme. Jde o jednotlivá opatření, která z velké části prospěla bankovní a stavební lobby, které dosáhly zisků, a majetnějším občanům. Cena bytu v Chorvatsku je záhadou. V Záhřebu je cena taková, že na standardní byt si 80 procent občanů za celý svůj pracovní život ze svého průměrného příjmu nevydělá. Podívejte, volal mi jeden radní ze Splitu a ptal se, zda bych byl ochoten vystoupit na zastupitelstvu s projevem o bydlení a možných strategiích. Souhlasil jsem. Jako opoziční zastupitel však nedokázal shromáždit dostatek podpisů od ostatních kolegů, aby se prezentace mohla uskutečnit. Jsem rád, že vládnoucí strana možná našla jiného odborníka, který přednese prezentaci a má jasnou strategii pro řešení bytové tísně ve Splitu! NET.HR: Ceny bydlení a nájemné se v poslední době výrazně zvýšily. Jako hlavní příčiny se uvádějí investice do nemovitostí kvůli neexistujícím úrokům z úspor, model POS a cestovní ruch neboli krátkodobé pronájmy. Co je podle vás hlavním důvodem a jak odhadujete význam těchto faktorů? BEŽOVAN: To se těžko odhaduje. Faktem však je, že lidé nemají kam investovat, a tak investují do nemovitostí. Prověřoval jsem počet bytů v relativně atraktivní novostavbě, které byly skutečně koupeny pro účely bydlení, a bylo to méně než 20 procent. Lidé ukládají úspory do nemovitostí a další částí problému je nadměrná „apartmanizace“. Města v Evropě proti tomuto jevu tvrdě bojují různými opatřeními. Máme situaci, kdy je většina bytů v budově pronajímána, čímž jsme fakticky přeměnili obytnou budovu na komerční. To negativně ovlivní kvalitu života občanů – turisté budou přijíždět brzy ráno a pozdě v noci, neustále budete potkávat cizí lidi... Všude ve světě mají nemovitosti sloužící k bydlení výhodnější režim komunálních služeb – když byt pronajímáte komerčně, poplatky za služby by měly být vyšší. Když se byt změní z obytného na komerční prostor, měl by být silně zdaněn a měl by existovat limit na to, kolik bytů lze takto přeměnit. Například Barcelona zavedla rozhodnutí, že žádný byt nelze přeměnit na komerční prostor k pronájmu, pokud nemá vlastní samostatný vchod, aby nebyly ohroženy zájmy a kvalita života občanů, kteří tento prostor sdílejí. NET.HR: V naší zemi lidé vždy spořili do nemovitostí. I v Jugoslávii bylo spoření do nemovitostí vnímáno jako jakási trvalá hodnota. Myslíte si, že u nás občané spoří do nemovitostí kvůli stavu trhu, nebo kvůli nějakému tradičnímu dědictví, mentalitě? BEŽOVAN: Máme zde fenomén naší diaspory, která spoří a investuje do nemovitostí v Chorvatsku. Tato poptávka zvyšuje ceny a tito investoři často neplatí daně. Pokud máte například 10 hektarů půdy ve Slavonii, jste chudí, ale pokud máte 2 000 metrů čtverečních stavebního pozemku v pobřežním městě, jste bohatí. To by byl jeden z důvodů pro zavedení daně z nemovitostí, která by zdaňovala reálnou hodnotu majetku. Koncept sociální péče o bydlení je v Chorvatsku hluboce zakořeněn. Mladí lidé při rozhodování o osamostatnění spoléhají na pomoc rodičů. Mladí lidé, kteří pocházejí z venkovských oblastí, kde mají nemovitosti malou hodnotu, jsou ve značné nevýhodě oproti těm, kteří žijí v oblastech, kde jsou ceny nemovitostí a potenciální výdělky mnohem vyšší. Po dobré turistické sezóně ceny bytů v Záhřebu prudce rostou. Když si chcete koupit byt v Opatiji, musíte zaplatit daň z rekreačních objektů. Ale když si někdo z Opatije koupí byt v Záhřebu, nikdo po něm tuto daň chtít nebude. V této souvislosti, jak jsou zdaněny zisky z pronájmu bytů? Velmi mírně. Někdo, kdo vlastní dva větší apartmány v Dubrovníku, si může vydělat tolik co chirurg, a daně, které platí, jsou velmi nízké. NET.HR: Zmínil jste daň z nemovitostí. Kritici říkají, že naše daňové zatížení je již nyní příliš vysoké a zavádění takové věci by nebylo zapotřebí. Už máme komunální poplatky, které lze vnímat jako formu daně z nemovitostí, a pro náš administrativní systém je snazší je vypočítat. Proč si myslíte, že bychom měli zavést daň z nemovitostí? BEŽOVAN: Komunální poplatky jsou jiná instituce. Platíme je za údržbu stavebních pozemků, na kterých žijeme. Ústavní soud zrušil daň z nezastavěných stavebních pozemků, daň z neobdělávané zemědělské půdy a daň z nevyužívaných obchodních prostor. Tímto způsobem Ústavní soud fakticky institucionalizoval rentiérskou ekonomiku. Stavební pozemek má reálnou hodnotu. Pokud se můj zatravněný pozemek stane stavebním a váš ne, jsme ve velmi odlišné pozici. Navíc komunální poplatky se platí pouze v urbanizovaných oblastech. Nemáme však občanské kompetence k tomu, abychom se sami spravovali a takovou daň zavedli – ti, kteří jsou u moci, mají nemovitostí nejvíce. A oni, spolu s bohatými vlastníky nemovitostí ve stínu, zavedení takové daně nedovolí. Doporučení EU nepomohou. NET.HR: Myslíte si, že města jako Záhřeb by měla zavést limit na krátkodobé pronájmy? Objevily se určité iniciativy v tomto smyslu, ale byly vnímány jako krok k socialismu... BEŽOVAN: Tím by se měla zabývat vláda a měli bychom prozkoumat rozsah problému a důsledky programu Airbnb. Jedním z významných problémů chorvatského veřejného povědomí je, že nemáme přehled o tom, co dělá EU a o jakých tématech se v EU diskutuje. Fungujeme jako země, která není členem Evropské unie. Účastním se fór EU, kde diskutujeme o důležitých tématech, ale zde nemají žádný dopad. NET.HR: Proč tomu tak je? BEŽOVAN: Je to proto, že jsme zaostalá, opuštěná země. Provincie.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby