Soudě podle cen nemovitostí, zejména bytů, které prodejci zveřejňují na různých online platformách, již lokalita není rozhodujícím faktorem ceny, protože například byty ve čtvrtích na okraji města, jako jsou Špansko nebo Gajnice, mohou stát až 175 000 eur (2 500 eur/m²) za plochu 70 metrů čtverečních. To, co se děje a jak tyto situace komentují přední lidé ze známých chorvatských realitních kanceláří, vám přinášíme na následujících řádcích.

- „Faktem je, že kvůli růstu cen vznikla euforie, takže se očekávání prodejců zvýšila. Některá z nich jsou reálná, zatímco jiná jsou ze sféry science fiction. Je pravda, že ceny v posledních dvou letech vzrostly, ale ne tolik. Někteří prodávají, aby prodali, zatímco jiní se prodejem jen baví,“ říká Boro Vujović z realitní kanceláře Opereta Nekretnine, zatímco Lana Mihaljinac Knežević z agentury Zagreb West dodává, že takové komentáře nejlépe ilustrují problém, který na trhu existoval již dříve a nyní je ještě výraznější.

ANALÝZA

- „Ceny na online platformách jsou ceny požadované, nikoli realizované. To znamená, že jsou to ceny, které si majitelé přejí. Online platformy jsou bohužel často zdrojem zpráv o cenách, což není dobré, protože podávají nerealistický obraz o cenách. Vzhledem k tomu, že se o velkém nárůstu cen neustále informuje bez podrobné analýzy a kvalifikace, všichni majitelé si myslí, že nastal čas na předražování. Pochybuji, že se prodeje realizují za tyto ceny. Bylo by zajímavé takové inzeráty sledovat,“ vysvětluje.

Existuje v Záhřebu lokalita, kde mohou kupující v současné době najít byt za cenu 1 200 – 1 300 eur za metr čtvereční, ptáme se?

- „Ceny v Záhřebu obecně vzrostly, ale největší nárůst je v segmentu novostaveb v mikrolokalitách, kde se staví. Ceny starších bytů a těch v lokalitách s malou výstavbou jsou mnohem nižší, protože kupující nebudou platit vysoké ceny. V centru je téměř nemožné najít byt kvůli obrovské explozi krátkodobých pronájmů v posledních třech letech. V tramvajové zóně je obtížné najít byt za vámi uvedenou cenu, a to i ve starších budovách. Z tohoto důvodu však kupující, kteří nemohou nebo nechtějí platit velmi vysoké ceny, hledají byty v jiných čtvrtích, což, jak doufáme, povede ke gentrifikaci některých čtvrtí, které dosud nebyly příliš populární, jako jsou Siget, Dubrava, Novi Zagreb, ale i Sesvete a Velika Gorica. To je důležité poznamenat,“ říká Lana Mihaljinac Knežević z agentury Zagreb West, s čímž souhlasí i Boro Vujović z agentury Opereta Nekretnine a zdůrazňuje, že takové byty se dají najít, ale ne v tramvajové zóně – lze je najít na okraji města, a někdy je možné takové byty najít i v tramvajové zóně, ale obvykle se jedná o suterény nebo byty ve čtvrtém patře bez výtahu.

- „Ceny bytů výrazně vzrostly a jedním z hlavních důvodů je nárůst poptávky v důsledku vládních dotací na úvěry na bydlení. Údaje z realitní platformy Crozilla.com ukázaly, že loni byly ceny záhřebských bytů o 8,9 % vyšší než o rok dříve, tedy téměř o 15 % vyšší než v roce 2016, kdy se vládní dotace ještě neposkytovaly.“

Průměrná cena bytů v Záhřebu v roce 2018 činila 1 692 eur za metr čtvereční. Rok 2018 začal v lednu s cenou 1 765 eur/m² a skončil v prosinci s cenou 1 911 eur/m², což byla průměrná požadovaná cena za metr čtvereční záhřebského bytu. Navzdory nárůstu oproti předchozímu roku byla průměrná inzerovaná cena bytu v Novém Záhřebu v roce 2018 1 500 eur/m², ve východní a západní části města to bylo asi o 200 eur více, zatímco v nejdražší části města, v centru, se za metr čtvereční bytu požadovalo přes 2 100 eur, uvádí údaje platformy Crozilla.com. „V centru města a v širší zóně je téměř nemožné najít dobrý byt za cenu pod 1 500 eur/m²,“ říká Ivana Beljan, realitní analytička z platformy Crozilla.

Nabízí se jediná otázka: je vůbec vhodná doba na koupi bytu?

- „Kvalitní byt za rozumnou cenu se vždy vyplatí. Investice do nemovitostí je v Chorvatsku i v Evropě v současné době považována za velmi bezpečnou investici a je podporována nízkými úrokovými sazbami. Na druhou stranu všechny tyto faktory obecně tlačí ceny nahoru. V Chorvatsku ceny výstavby domů výrazně vzrostly kvůli nárůstu poptávky v důsledku dotací a nízkých úrokových sazeb a nabídka novostaveb je mnohem menší než před 10–15 lety.“

„Vzhledem k této situaci mohou nyní ti, kteří si byty koupili před více než rokem, z této situace profitovat. Ti, kteří si byty kupují v současné době a zjistí, že ‚drahá‘ novostavba je nad jejich finanční možnosti, mohou najít alternativní řešení koupí starších bytů nebo zahájením rekonstrukce starých budov,“ říká Ivana Beljan.

Požádali jsme naše respondenty, aby se podrobněji vyjádřili k uvedenému rozporu mezi požadovanými a realizovanými cenami nemovitostí. Nakolik jde o legendu a nakolik o realitu?

- „Cena se zpravidla upravuje o určitý rozdíl, nyní méně než dříve. V průměru o 5 % méně než je požadovaná cena, ale neexistují žádná pravidla, protože je velmi důležité, jak je požadovaná cena nastavena. Naše zkušenosti ukazují, že v posledním období jsme měli více realizovaných cen než těch požadovaných,“ říká Boro Vujović, s čímž souhlasí i Ivana Beljan, která uvádí:

- „Inzerované ceny se téměř vždy liší od cen, za které se nemovitosti skutečně prodávají. Skutečně není vzácné, že prodejci ceny nereálně nadsazují, ale pak je obvykle musí snížit, aby nemovitost prodali. Čím méně reálná je počáteční cena, tím menší bude korekce při prodeji nemovitosti,“ vysvětluje.

Budou ceny bytů v budoucnu i nadále růst, což je otázka, která může zajímat všechny občany, nebo alespoň ty, kteří chtějí v budoucnu kupovat, prodávat nebo to plánují?

- „Myslím si, že ceny bytů v budoucnu dramaticky neporostou, protože už teď jsou příliš vysoké a nahromaděná poptávka z období krize byla vyčerpána projekty, které přišly na trh v posledních 2–3 letech. Mnoho kupujících své nákupy odkládá, což ukazují údaje o tom, že počet transakcí v hl. m. Záhřebu v roce 2017 oproti roku 2016 klesl,“ říká Lana Mihaljinac Knežević, k čemuž Boro Vujović z agentury Opereta Nekretnine dodává, že ceny se na těchto úrovních stabilizují, protože v posledních dvou letech sice rostly, ale životní úroveň a platy se této úrovni ani nepřiblížily. „Vezmeme-li v úvahu úbytek obyvatelstva v důsledku emigrace a úmrtnosti, je otázkou, zda bude potenciál trhu v budoucnu vůbec větší,“ zdůrazňuje B. Vujović.

- „Krátkodobý šok a možný nárůst po dobu 9 měsíců mohou způsobit dotace, ale trh to nijak výrazně neovlivní. Poprvé od začátku růstu snížil investor v Záhřebu cenu z 2 800 na 2 400 €/m², což je velmi vypovídající,“ říká Boro Vujović.

Důležitou situací, ke které na realitním trhu došlo, je také to, že mnoho potenciálních kupujících se obrací ke koupi domů, zatímco od koupě bytu upouštějí.

- „Již dříve, v předkrizových letech, uvažovalo v důsledku růstu cen bytů velké množství kupujících, zejména mladých rodin, o koupi většího domu na okraji jako o alternativě k menšímu bytu ve městě. Ačkoli ceny domů během roku 2018 rostly, nerostly stejným tempem jako ceny bytů. Během uplynulého roku bylo možné v oblasti Záhřebu najít domy již za 300 eur/m². V takových případech se však obvykle jedná o staré nebo rozestavěné domy a chaty na okraji města.“

- „Staré domy v Záhřebu lze najít již za 50 000 eur a na okraji města a v kopcích jsou inzerovány chaty za pouhých 30 000 eur, které jsou často přestavovány na domy k trvalému bydlení. Kvůli růstu cen bytů se velké množství mladých rodin rozhoduje pro koupi domů a stěhuje se do čtvrtí na okraji města. Prodat byty je však stále mnohem těžší než domy, a to i přes výrazně vyšší ceny, takže o trendu nebo rozruchu kolem domů na periferii zatím nemůžeme mluvit,“ říká Ivana Beljan.

AKTUÁLNĚ

Centrum je stále oblíbenější díky americké škole ■ Které čtvrti v Záhřebu jsou nejdražší a nejvyhledávanější?

- „V posledních dvou letech jsou nejvyhledávanější a nejdražší Maksimir (kvůli blízkosti parku Maksimir a relativní blízkosti centra, kancelářským mrakodrapům, dálnici a kvůli rozvinuté a kvalitní infrastruktuře a veškeré občanské vybavenosti), kde se hodně stavělo, a Donji Grad (kvůli krátkodobým pronájmům), ve kterém na trhu nezůstaly téměř žádné byty. Všechny projekty novostaveb bez ohledu na čtvrť, ale v Novém Záhřebu, Cvjetno naselje, Maksimiru a Jarunu, dosáhly velmi vysokých cen,“ říká Lana Mihaljinac Knežević, k čemuž Boro Vujović dodává, že v poslední době se stala populární čtvrť Središće, zejména kvůli americké škole a univerzitě.

MIMO TRAMVAJOVOU ZÓNU

Mladé rodiny chtějí bydlet ve Špansku Jde o čtvrť na západní straně Záhřebu, která se v posledních letech stala velmi oblíbenou pro bydlení. Staví se tam mnoho novostaveb, zejména domů se zahradami, ale oblíbená je především u mladých rodin s dětmi. Někteří čtenáři, kteří zde před několika lety nakoupili za pouhých 1 300 eur/m², nyní své byty snadno prodávají za 1 600 eur/m².

JAK?

- „Jsou to čtvrti s rozvinutou infrastrukturou, školami, školkami, parky, doplňkovou vybaveností, kvalitními budovami, nákupními centry a zelení. Poskytují vše, co moderní rodiny potřebují. Přestože se nejedná o tramvajovou zónu, jsou dobře napojeny na město a tramvaj v Prečku také není daleko. Mnoho kupujících jsou nyní lidé, kteří v těchto čtvrtích vyrostli, a blízkost rodičů a známost prostředí jsou pro ně důvody, proč se ze čtvrti nestěhují, ale naopak v ní nakupují,“ vysvětluje tento boom popularity Boro Vujović, k čemuž Lana Mihaljinac Knežević dodává:

- „Je to proto, že ve čtvrtích, které byly dříve nejvyhledávanější, jako jsou Donji Grad, Medveščak, Maksimir, nejsou téměř žádné volné byty, a pokud ano, jsou velmi drahé. Proces, který jste popsali, je přirozený a děje se všude na světě. Kupující s průměrnou kupní silou jsou nuceni nakupovat ve čtvrtích, které byly dříve považovány za méně atraktivní, a dělají určité kompromisy. V důsledku zvýšené poptávky v takových čtvrtích přirozeně rostou i ceny.“

Zdroj: jutarnji.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby