Vliv nabídky a poptávky na ceny nájemného Podle analýzy cen nájemného a poptávky portálu Najuškalco, největšího online inzerenta v Chorvatsku, vzrostly ceny nejvíce ve Splitu a Zadaru, a to o 17 %, následovaných Dubrovníkem s 16 % a Osijekem a Pulou o 10 %. Všechna tato města jsou studentskými centry a návrat studentů do měst znamená větší zájem o dlouhodobé pronájmy bytů. V kombinaci s inflací a nedostatkem dostupného bydlení, které splňuje kritéria budoucích nájemníků, se ceny podle Najuškalco zvýšily. Vliv nabídky a poptávky na ceny nájemného Největší poptávka po pronájmech je v Záhřebu, kde ceny vzrostly o 6,63 %. Průměrné měsíční nájemné za metr čtvereční nyní činí 10,74 eur, zatímco u menších bytů, po kterých je větší poptávka, dosahuje průměrné nájemné až 17 eur. Na letošním skoku cen nájemného se podílel i celkový poměr nabídky a poptávky. V Záhřebu chybí 17 % nabídky, zatímco poptávka letos na podzim vzrostla o cca 10 %. V důsledku toho je na trhu k dispozici více bytů v cenovém rozpětí 450 až 650 eur měsíčně, zatímco byty pod 350 eur tvoří pouze 10 % celkové nabídky. Na druhou stranu asi 30 % nájemců v Záhřebu hledá byty v cenovém rozmezí 350 až 450 eur. Pronájmů pod 300 eur, po kterých je rovněž relativně vysoká poptávka, je podle statistik tohoto inzerenta nedostatek. Záhřeb je nejrozvinutějším trhem s nemovitostmi Tamara Slišković, docentka na Ekonomické fakultě v Záhřebu, zdůrazňuje, že jde o nejdynamičtější a nejrozvinutější trh s nemovitostmi v Chorvatsku. Na záhřebském trhu existuje neustále rostoucí poptávka po bytových jednotkách v důsledku pozitivních migračních pohybů, tedy přistěhovalectví do hlavního města, upozorňuje Slišković. Vysvětluje, že kvůli velkému počtu studentů, kteří se každoročně zapisují na univerzity v Záhřebu, a také kvůli omezeným a nedostatečným kapacitám studentských kolejí existuje velká poptávka po pronájmech, což vytváří tlak na ceny. „Jinými slovy, rostoucí poptávka po pronajatých bytech zvyšuje jejich cenu,“ dodává Slišković a zdůrazňuje, že to lze vztáhnout na celý trh s nájemním bydlením, nikoliv jen na studenty. Narušování kvality studentského života Bruna Bandula, členka studentské rady Záhřebské univerzity, varuje, že rostoucí ceny představují výrazné zhoršení kvality studentského života v Záhřebu, zejména proto, že Záhřeb čelí dlouhodobému nedostatku lůžek na studentských kolejích. Počet lůžek pokrývá pouze asi 10 % z celkového počtu studentů Záhřebské univerzity, uvedla Bandula. Dodala, že studenti, kteří nezískají místo na koleji a jejichž rodiny si nemohou dovolit pronájem bytu, jsou nuceni během studia pracovat, aby si vysokoškolské vzdělání mohli dovolit. Z tohoto důvodu „trpí celková kvalita studia a někteří studenti jsou nuceni studium ukončit,“ řekla Bandula. Zdůraznila, že investice do studentů „představuje investici do budoucnosti a studentské ubytování je nepostradatelnou součástí studia, takže musí být dostupné všem studentům“. Zvýšené nájemné souvisí s vývojem cen za metr čtvereční Slišković však poznamenává, že současné zvýšení požadovaného nájemného více souvisí s trendem změn cen za metr čtvereční v posledních letech. Na celém chorvatském trhu vzrostly ceny bydlení za posledních pět let téměř o 16 %, a to téměř bez výjimky, upozorňuje Slišković. Vysvětluje, že nejsilnější růst je patrný na záhřebském trhu, což se odráží v cenách bydlení, které byly v prvním čtvrtletí roku 2022 o 16 % vyšší než ve stejném čtvrtletí předchozího roku. Pokud vezmeme v úvahu pouze novostavby, je nárůst ještě vyšší a má dvojnásobně silný dopad na ceny nájemného, říká Slišković. Majitel novostavby pořízené v nedávné době ji kupuje za relativně vysokou cenu. S ohledem na nárůst cen v předchozím období pronajímá pronajímatel nemovitost tak, aby zajistil rychlou návratnost investice, a proto požaduje vyšší nájemné. Na druhou stranu existuje něco, čemu se říká „efekt bohatství“. Růst cen na trhu s bydlením způsobuje, že majitelé nemovitostí vnímají svůj majetek jako hodnotnější, a proto od nájemníků vyžadují vyšší nájemné, dodává Slišković. Dubajský efekt Ekonom Andrej Grubišić se domnívá, že zvýšení cen je z velké části důsledkem expanzivní měnové politiky, daňové diskriminace a státních dotací na nákup bytů. „V posledním desetiletí šlo o období expanzivní měnové politiky, centrální banky napumpovaly do systému velké množství prostředků a v letech 2017–2022 jsme zaznamenali nárůst vkladů ze 74 miliard na 154 miliard kun,“ uvedl Grubišić. Objem úspor a vkladů vzrostl o dalších 15–20 miliard kun. Výsledkem jsou nízké pasivní úrokové sazby bank, které již nenabízejí atraktivní výnosy z uložených prostředků, a relativně nízká ochota investovat do alternativních finančních nástrojů, vysvětlil Grubišić. Daňová diskriminace vzniká tehdy, když někdo, kdo pronajímá byty, platí z těchto bytů „symbolickou daň“, zatímco ostatní občané platí ze svých nemovitostí o 20 % vyšší nebo ještě vyšší daně ve srovnání s majiteli bytů, zmínil Grubišić. Dodal, že to vede k „dubajskému efektu“, kdy lidé s vyšší likviditou kupují byty, které nepronajímají ani v nich nebydlí, a které nakonec zůstávají prázdné. Zvýšení cen povede k tomu, že se bude prodávat méně metrů čtverečních na rodinu, a s tím se budou muset smířit všichni, kdo chtějí v Záhřebu žít, upozornil Grubišić. Doporučuje zrušit daňovou diskriminaci, aby si každý mohl pořídit byt pro své potřeby a aby bylo možné kontrolovat dopady růstu cen. Cenové trendy mají svůj životní cyklus Slišković zastává názor, že je „těžké předpovědět, kdy se tyto trendy cen za metr čtvereční a nájemného obrátí, ale musíme vědět, že každý jev prochází svým životním cyklem“. V tomto smyslu bude muset trh s nemovitostmi, který je v současné době na vzestupné trajektorii, zažít dočasný vrchol následovaný zpomalením. „Vzhledem k tomu, že jsme měli výjimečně úspěšnou turistickou sezónu, kterou lze považovat za jeden z generátorů poptávky po investičních bytech, je nepravděpodobné, že by v dohledné době došlo k nějakým výrazným změnám cen na trhu s bydlením,“ domnívá se Slišković.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby