Všichni ti, kteří se na trhu s nemovitostmi aktivně pohybují déle než 14 let, se s varovným pohledem dívají na čísla tržního růstu a obávají se kolapsu z roku 2008. Realitní trh se od onoho roku rozpadal, poháněn vlnou, která začala v USA a rozšířila se na všechny kontinenty. Šlo o pouhé oznámení globální hospodářské krize, kterou dnes nazýváme hospodářskou krizí roku 2008.

Nemovitosti byly samozřejmě pouze spouštěčem při odhalování nerealistických vztahů na trhu. Prodeje nemovitostí se v následujících letech téměř zastavily a Chorvatsko bylo jen jednou z obětí této globální situace. Tisíce nemovitostí zůstaly neprodané, zejména ty z nerealistických rezidenčních projektů nezodpovědných investorů a finančníků. Celý chorvatský trh klesal, zejména co se týče prodejů nemovitostí, a po roce také v ceně. Banky řešily „špatné zásoby“ za výrazně nižší ceny, než jaké byly plánovány před rokem 2008. Sedmiletý cyklus Při pohledu o něco dále do minulosti zjistíme, že růst začal v roce 2001, především díky snížení úrokových sazeb u úvěrů. Po sedmi letech, v roce 2008, jsme skončili v recesi a po dalších sedmi letech, přesně v roce 2015, následoval pokles úrokových sazeb a růst trhu, a opět po sedmi letech jsme v roce 2022. Každých sedm let dosáhneme vrcholu nebo nejnižšího bodu. Závěr se nabízí sám. Trh s nemovitostmi se pohybuje v cyklech a je jasné, že nemůže neustále růst nebo klesat. Je to prostě dynamika potřebná k fungování. Současný stav není stejný jako v roce 2008, i když nám ho přirozeně připomíná, především kvůli nerealistickému optimismu investorů, kteří stanovují výstupní ceny. To platí nejen pro větší rezidenční projekty, ale i pro jednotlivé majitele. Rostoucí ceny v novostavbách zvyšují optimismus i ostatních majitelů. Majitelé nemovitostí vytvářejí ceny na základě „sousedského optimismu“. Často uslyšíte majitele nemovitosti mluvit o tom, jak mu soused právě poradil, že prodal svůj byt za mimořádnou cenu... Klíčový rozdíl mezi současnou situací a situací v roce 2008 spočívá v tom, že počet vyprodukovaných nemovitostí je výrazně nižší, tj. nedochází k tak rozsáhlé výstavbě jako tehdy. Banky jsou při schvalování úvěrů mnohem obezřetnější. Inflace je rekordně vysoká a tlačí investory do nemovitostí, aby si zachovali hodnotu, kterou mají. Vklady občanů se pomalu, ale jistě přesouvají do nemovitostí, což zní naprosto logicky.

Chorvatský realitní trh trpí nedostatkem kvalitních nemovitostí. Novostaveb je málo a stávající použité nemovitosti jsou většinou zanedbané. Situaci dále zhoršilo zemětřesení. Je samozřejmě přirozené, že vzhledem ke slabé nabídce a zvýšené poptávce ceny porostou. Vše je logické a předvídatelné. Pokud vezmeme v úvahu i nadcházející členství v eurozóně a možný vstup do schengenského prostoru, ceny budou i nadále růst a štěstí nebere konce. Ale je tomu skutečně tak? Chorvatsko vstoupilo do Evropské unie v roce 2013 a navzdory očekávání ceny nemovitostí a poptávka nevzrostly, především proto, že globální ekonomická situace byla nepříznivá. Chorvatsko je specifické tím, že značná část kupujících přichází ze zahraničí. Cizinci se v loňském roce podíleli na více než 30 procentech všech nákupů rezidenčních nemovitostí. Poslední data ukazují, že tento podíl dramaticky vzrostl. Při pohledu na období od července 2021 do června 2022 získali cizinci 12 518 nemovitostí při objemu 34 800 transakcí, což je již 36 procent, což znamená, že počet transakcí, u nichž jsou kupujícími chorvatští občané, dokonce klesl. Klíčovou otázkou je kapacita chorvatských kupujících a to, jak dlouho budou schopni držet krok se současným růstem cen vzhledem k trvalému poklesu počtu obyvatel. Je iluzorní očekávat, že zůstaneme mimo globální trendy, ačkoliv mnozí předpovídají další růst. Nejsem tak optimistický, navzdory obrovské poptávce ze strany cizinců, nedostatku nových a kvalitních bytů, obrovskému potenciálu ve vkladech občanů a vstupu do eurozóny a Schengenu. Prostě to tak nefunguje. Lidé zapomínají a velmi důležitý psychologický moment – „sousedský optimismus“ se rychle mění v „sousedský pesimismus“. Když věci začnou jít dolů, lidé se prostě uskromní a přestanou utrácet. Rekordní ceny Ceny v loňském roce vzrostly o téměř 15 procent. Poptávané ceny rostou samozřejmě vyšším tempem, ale tempo realizovaných prodejů se zpomaluje. Údaje z finančního úřadu upozorňují na skutečnost, že cenový objem transakcí vzrostl při srovnání prvních šesti měsíců letošního roku se stejným obdobím loňského roku o téměř 50 procent. Transakce, které tvoří tento nárůst, jsou především transakce v novostavbách a nemovitosti u moře. Co se ale děje s ostatními nemovitostmi ve zbytku Chorvatska? Opatrnost je nutná i v pobřežní oblasti, protože nárůst úrokových sazeb, které musí omezit inflaci, může investory z EU přes noc zmrazit. Zpomalení bylo zaznamenáno na trhu v mnoha zemích, včetně Německa, odkud v posledních letech dorazilo více než 3 500 kupujících. V tak složitých podmínkách neexistuje jasná rada. Každá nemovitost je svým vlastním příběhem a každá může mít jiný osud, když se objeví na trhu. Neočekávám krizi z roku 2008, protože okolnosti jsou zcela jiné, ale konec růstového cyklu přijde velmi brzy. Možná už letos v zimě. Nejdříve klesnou prodeje a později budou následovat ceny. Samozřejmě se to nestane u všech nemovitostí a všude stejně. V celém tomto světě, který se rytmicky pohybuje nahoru a dolů, je otázkou, co můžeme dělat. Je pravda, že je dosahováno rekordních cen, ale tyto příklady jsou zveřejňovány zpravidla jako výjimky, ačkoliv jimi jsou. Čím více budeme růst nafukovat, tím tvrdší bude pád.

Převzato z: Jutarnji.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby