Ačkoliv Chorvatsko patří mezi evropské země, které krize COVID-19 zasáhla nejcitlivěji, ceny nemovitostí v zemi nadále rostou.

Důvodů je celá řada. Trh s nemovitostmi roste, úrokové sazby jsou nízké a v oběhu je nadbytek hotovosti. Za těchto podmínek se mnoho lidí rozhoduje řešit své bytové otázky a investovat do nemovitostí, což je podle průzkumů v naší společnosti vnímáno jako nejbezpečnější a nejvýnosnější investice.

Subvencované úvěry na bydlení však také přiživují růst cen nemovitostí.

Odborníci varují, že část viny na rostoucích cenách bydlení nesou právě subvencované úvěry na bydlení poskytované prostřednictvím Státní agentury pro zprostředkování prodeje nemovitostí (APN). Vysoký zájem o úvěry APN v kombinaci s krátkými lhůtami pro nákup nemovitostí je hlavním důvodem vysokých cen bydlení, zejména v Záhřebu. Jinými slovy, státní intervence do úvěrů na bydlení pouze prohloubila již tak vysoký trend růstu cen.

„Státní dotace na nákup bydlení vyvolaly nedostatek bytů, což vedlo k nadsazeným cenám v Chorvatsku, zejména v Záhřebu. Ceny bydlení v Trešnjevce jsou například vyšší než v Grazu, což je vzhledem k našim úrovním příjmů nelogické a neudržitelné. Stát nese za tento trend část odpovědnosti prostřednictvím svých modelů podpory, včetně APN. To narušuje tržní hospodářskou soutěž, vytváří nerovnováhu na trhu a podporuje rentiérství,“ říká ekonomický analytik portálu Index Damir Novotny.

Cílem subvencovaných úvěrů bylo zastavit odchod mladých lidí, k čemuž však nedošlo.

Majitel realitní kanceláře Opereta Boro Vujović varuje, že vinu za vysoké ceny bydlení nelze přičítat výhradně APN, i když subvencované úvěry v růstu cen bydlení hrají svou roli.

„Vše závisí na úhlu pohledu. Ten, kdo využil APN k vyřešení své bytové situace, si myslí, že APN je dobrá věc. Otázkou však zůstává, co tento model znamená pro celý trh. Když byl program subvencovaných úvěrů APN spuštěn, cílem bylo zastavit odchod mladých lidí ze země. To se však nestalo, protože k setrvání v Chorvatsku je zapotřebí víc než jen domov – lidé potřebují také práci a slušnou mzdu. Počet subvencovaných úvěrů je omezený a lhůty pro koupi domu jsou krátké, což nahrává vysokým cenám, protože lidé nemají čas hledat bydlení a vyjednávat o ceně. Jinými slovy, není to jen chyba APN, není to rozhodující faktor, ale rozhodně je to jeden z důvodů rostoucích cen bydlení,“ vysvětluje Vujović pro Index.

Ceny bydlení v novostavbách v Záhřebu vzrostly v loňském roce, během krize COVID-19, o 9 %.

Podle Státního statistického úřadu činila v loňském roce průměrná cena za metr čtvereční novostavby v Chorvatsku 12 724 kun, což je o 3,1 % více než v předkrizovém roce 2019. Zatímco ve zbytku země ceny bydlení v novostavbách ve stejném období klesly o 4,6 % a dosahovaly průměrně 11 198 kun, v Záhřebu došlo k výraznému nárůstu cen nových bytů. V loňském roce stál nový byt v metropoli v průměru 14 013 kun, což je o 9,2 % více než v roce 2019. Je to z velké části způsobeno subvencovanými úvěry APN, z nichž většina je využívána ke koupi bytů v hlavním městě.

Vyskytla se řada případů zneužití státních dotací.

Rozdělování státních subvencovaných úvěrů bylo v posledních letech poznamenáno také zneužíváním, o čemž informovala média. Vyskytly se případy, kdy příjemci dotovaných úvěrů nakoupili byty k vyřešení své bytové situace, aby je následně pronajímali nebo přeměnili na apartmány pro turisty. Média také odhalila případy, kdy mladí lidé získali dotované úvěry na nákup domů od svých rodičů nebo kdy děti darovaly vlastní domy rodičům, aby následně mohly požádat o úvěr od APN.

Společenské důsledky.

Chorvatsko nemusí znovu objevovat kolo; stačí, když přijme udržitelnější model bydlení, který nenarušuje tržní soutěž a nepodporuje kulturu rentiérství. Přístup EU k dostupnému bydlení je prozíravější a například podporuje výstavbu sociálního bydlení. V Mnichově se ročně postaví více než 1 000 takových bytů a tento model využívá i mnoho dalších evropských měst. Jak zdůrazňuje Novotny, není třeba stavět nějaké nové byty pro sociálně slabé, ale spíše vyvinout model bydlení, který udržitelným způsobem řeší nedostatek bytů, jak to vyžaduje EU. To vyžaduje regulaci šedého trhu s nájemními nemovitostmi a posílení místních samospráv.

Model subvencovaných úvěrů APN selhává.

Model APN v podobě, v jaké existuje dnes, již přežil svůj účel. Nastal čas jej reformovat nebo zrušit. Stát nemá důvod zasahovat do trhu s nemovitostmi, a to ani v případě sociálního bydlení. Stávající model podporuje rentiérství a narušuje tržní soutěž, čímž tlačí ceny bydlení nahoru. Jak tvrdí Novotny, Chorvatsko potřebuje nový model bydlení, který bude finančně udržitelný, v souladu s praxí EU a bude řešit potřeby všech občanů, nikoliv pouze těch mladších 45 let.

APN se musí přizpůsobit a změnit.

Vujović se domnívá, že systém přidělování subvencovaných úvěrů na bydlení ze strany APN je příliš centralizovaný. Tyto úvěry nejvíce využívají lidé v Záhřebu, následováni lidmi v Rijece a Splitu, zatímco zbytek země je až na vedlejší koleji. Vujović navrhuje decentralizaci finančních prostředků na úroveň žup, aby každá župa měla vlastní APN. To by motivovalo lidi ke koupi bydlení mimo Záhřeb a podpořilo trh v ostatních regionech. Tím bychom také zajistili rovnoměrnější rozložení cen bydlení po celém Chorvatsku.

APN připouští snahu o prevenci zneužívání.

Na náš dotaz APN odpověděla, že doposud neobdržela žádná hlášení o zneužití nemovitostí zakoupených prostřednictvím subvencovaných úvěrů. Uvedli také, že pracují na zamezení zneužívání, a proto byl novelizován zákon o subvencování. APN obdržela od roku 2017 celkem 18 024 žádostí o subvencovaný úvěr na bydlení, z nichž bylo 17 515 schváleno, zatímco 509 bylo zamítnuto nebo nerealizováno. Právě byla vyhlášena nová výzva k podávání žádostí o subvencované úvěry APN s rozpočtem 50 milionů kun. Oprávněnými žadateli jsou osoby mladší 45 let, které dosud nevlastní dům ani byt a po dobu nejméně pěti let budou dostávat minimálně 30 % splátek měsíčního úvěru na bydlení.

Potřebujeme nový model bydlení pro naše občany.

Bez ohledu na to, co se stane s APN a modelem subvencovaných úvěrů, se zdá, že úřady – jak státní, tak místní samosprávy – budou muset přehodnotit způsob, jakým řeší bytové otázky občanů. Přijmou model podobný tomu, který používají vyspělé evropské země u svého sociálního bydlení, nebo výrazně změní model subvencovaných úvěrů, či snad zvolí zcela nový přístup? To ukáže čas. Od politiků se očekávají konkrétní návrhy.

Jakákoli nová řešení musí být finančně udržitelná, v souladu s praxí EU a musí řešit potřeby všech občanů, nikoli pouze těch do 45 let.

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby