Rizikem je emigrace mladých lidí, kteří jsou hlavními kupci nemovitostí. Pokud bude tento trend pokračovat, otázkou je, jak se trh zachová a kdo bude nakupovat, ptá se náš partner v diskuzi.

Na trhu s nemovitostmi je od poloviny roku 2015 jasné, že se věci vyvíjejí pozitivnějším směrem. V roce 2016 se celkový počet transakcí zvýšil a stále byl nejvyšší v odvětví cestovního ruchu, u investic na nevyužívaných plochách (brownfields) a rekonstrukcí stávajících hotelů, ale významné transakce se objevily i v sektoru maloobchodu, který v předchozích letech téměř neexistoval. To naznačuje, že o investory je zájem, ale jelikož záleží na kvalitě navrhovaných projektů, je velmi důležité, aby budoucí projekty byly dobře připraveny a vycházely ze skutečných potřeb trhu, hodnotí Mojca Kufnerová, vedoucí oddělení makléřství a marketingu Záhřebských nemovitostí.

Základní otázkou je, co bude následovat, tedy zda existuje skutečný důvod pro oživení trhu s nemovitostmi v tomto roce. Analýzy našich respondentů, kromě Kufnerové také ředitele realitní kanceláře Opereta a viceprezidenta Sdružení realitních kanceláří při HGK Bora Vujoviće a Vedrany Likanové z Colliers International, na tuto možnost ukazují. Podle Vujoviće jsou klíčovými motory oživení růst HDP, nedostatek výstavby v posledních osmi letech a geopolitická situace, která nás staví do první řady jako turistickou zemi.

S příchodem sezóny přicházejí i kupci

Trh s nemovitostmi sleduje náladu ve společnosti, a když je nálada pozitivní, je takový i trh. HDP roste a roste i trh, tedy ceny a poptávka. V posledních několika letech se nestavělo a kupující, kteří si před 10 lety koupili byt o rozloze 40 m2, nyní potřebují byty se 2 nebo 3 ložnicemi, protože mezitím založili rodiny. Dobrých a kvalitních bytů v dobrých lokalitách není mnoho.

Vujović

Tato turistická sezóna by měla být velmi dobrá a s ní dorazí i kupci nemovitostí, říká. Ceny jsou u nás ostatně v porovnání s ostatními zeměmi EU relativně nízké a pro mnoho občanů EU jsou nemovitosti v Chorvatsku velmi zajímavé: lze je využívat k dovolené a zároveň generovat příjem z pronájmu, což přináší vyšší zisk než bankovní úrok. Dobrá sezóna, varuje, znamená výdělky pro lidi u moře, z nichž část kapitálu někteří přesměrují do bytů v Záhrebu. Jako hlavní potenciální rizika Vujović jmenuje emigraci mladých lidí, kteří jsou hlavními kupci nemovitostí, a uzavírá: „Pokud bude trend pokračovat, otázkou je, jak se trh zachová a kdo bude nakupovat.“

Jako druhou velkou nejistotu uvádí daň z nemovitostí, která bude zavedena v roce 2018, tedy pokud zůstane v aktuálně oznámené podobě, nestane se nic revolučního, ale pokud bude vyšší nebo jiná, mohlo by to podle něj vést k šoku na trhu. „Stále je tu nejistota, jak trh ovlivní dotace na hypotéky. Myslím, že povedou k růstu cen, což není dobré, protože nám trvalo osm let, než jsme se dostali k něčemu reálnému,“ dodává s tím, že pro trh s nemovitostmi není dobré žádné opatření, které není trvalé, a oznámená dotace má trvat do vyčerpání rozpočtových prostředků na tento účel. Základním předpokladem růstu trhu s nemovitostmi je pokračování hospodářského oživení, míní Mojca Kufnerová.

V roce 2017 očekává pokračování pozitivního vývoje z předchozího roku a začátek oživení optimismu na trhu. „Ačkoli jsou obecné statistiky týkající se našeho trhu stále relativně nepříznivé, některé segmenty trhu zaznamenávají výrazný nárůst počtu transakcí, což je podle mého názoru klíčový faktor oživení. Jedná se především o nové významné transakce oznámené v sektoru cestovního ruchu, velkoobchodních a kancelářských prostor, které budou tyto segmenty dále konsolidovat a přinesou na trh novou likviditu a příležitosti,“ říká Kufnerová a dodává, že jako zastánkyně obnovy stávajících nemovitostí namísto nové výstavby doufá, že část těchto prostředků bude přesměrována do projektů městské obnovy stávajícího fondu nemovitostí, a to nejen v rámci renovace nemovitostí pro cestovní ruch, což je již řadu let hlavním trendem na vyspělých trzích v Evropě a doplňuje obecný trend úspor zdrojů a energií a dalších „zelených“ prvků, které jsou na trhu aktuální.

Kromě toho, pokud bude pozitivní trend v ekonomice obecně pokračovat, a zdá se, že ano, jistě to posílí individuální poptávku, která je pro trh s nemovitostmi zásadním milníkem. Pokud lidé více nakupují, kupují více bytů a domů, nájemci v nákupních centrech jsou spokojenější a mohou platit nájem, firmám se daří lépe a expandují do větších kanceláří a podobně. Podle názoru Kufnerové k oživení významně přispěly i různé legislativní změny, které s tímto segmentem přímo či nepřímo souvisejí, jako jsou opatření týkající se využití finančních prostředků na zvýšení energetické účinnosti budov, změny ve zdanění transakcí s nemovitostmi, oznámení nových dotací na nákup rezidenčních nemovitostí a podobně.

„Všechna tato opatření vedou k vyšší míře regulace trhu, což je pro oživení rovněž velmi důležité. Stále čekáme na další vývoj daně z nemovitostí, tedy její praktické uplatnění od roku 2018, a mnohem více práce je třeba vykonat v oblasti regulace pronájmu bytových prostor. Výrazný dopad na trh budou mít jistě i nové předpisy v oblasti stavebnictví, urbanismu a územního plánování. Hodně bude záležet na samotných investorech, protože banky jsou stále poměrně konzervativní, pokud jde o financování projektů souvisejících s nemovitostmi, takže je zásadní předkládat jim dobře připravené a tržně podložené projekty,“ uzavírá Kufnerová.

Vstoupili jsme do nového cyklu růstu

Klíčovými hybnými silami oživení trhu s nemovitostmi jsou vedle hospodářského růstu a růstu zaměstnanosti také snadnější přístup k úvěrům a pozitivní sentiment vytvořený především očekáváními všech účastníků trhu, uvádí Vedrana Likanová. „Stav trhu s nemovitostmi v prvním čtvrtletí roku 2017 ukazuje, že jsme vstoupili do nového cyklu růstu: došlo ke zvýšení cen i objemu transakcí v rezidenčním i komerčním segmentu. Poté, co investoři v roce 2016 zvýšili své aktivity, vidíme v roce 2017 aktivní účast a investice developerů,“ říká Likanová a dodává, že rok 2016 se nesl ve znamení několika významných transakcí v segmentu komerčních nemovitostí, včetně nákupních center, maloobchodních velkoprodejen, administrativních budov a hotelů.

Investoři nakupovali převážně prvotřídní nemovitosti, které umožňují dobrou návratnost (vyšší než návratnost na domácích trzích), a také čistili bankovní bilance prodejem nesplácených pohledávek, jejichž kolaterálem jsou nemovitosti. „Očekáváme, že dobrá část těchto nemovitostí si v roce 2017 najde cestu na trh. Očekáváme pokračování nárůstu poptávky a růst počtu a objemu transakcí na trhu s nemovitostmi. Varujeme však před možností vzniku nové bubliny, zejména u rezidenčních nemovitostí, a se všemi souvisejícími riziky,“ říká Likanová a podotýká, že v letech 2017 a 2018 očekávají nárůst investic na zelené louce (greenfield), zejména v rezidenčním a turistickém segmentu, a v případě Záhřebu kromě zmíněných segmentů i nárůst nových investic do administrativních budov. Naše prognóza, že rok 2016 bude zlomový, se potvrdila, říká Vujović a jak poznamenává, podle údajů finanční správy je zřejmé, že loni bylo transakcí více než v roce 2015. Ačkoli stále nemáme údaje o průměrné ceně za loňský rok, statistiky agentur ukazují na obrat. Je však zřejmé, že v tržních segmentech existují rozdíly, a jak uvádí, rezidenční nemovitosti jsou z hlediska koupě mnohem atraktivnější než komerční, zatímco komerční se spíše pronajímají, než kupují.

Byrokracie vytlačuje investory

Jako barometr celkové situace na trhu, a to i přes nedávné akvizice nákupních center fondy, které, jak poznamenává Vujović, nelze ignorovat, jsou rezidenční nemovitosti stále zajímavější. Domnívá se proto, že oživení trhu ovlivní i komerční nemovitosti. Podobně je tomu i u nerezidentů jako kupujících – jejich počet poroste a největší zájem mají o domy a byty pro rekreaci, ale Vujovićovy zkušenosti ukazují, že investoři stále váhají s investicemi v Chorvatsku, především kvůli naší známé byrokracii, která udělá vše pro to, aby se investice a projekt neuskutečnily. „Vzhledem k situaci na trhu v roce 2016 nyní vidíme, že se zotavuje rychleji, než se očekávalo, a věci dopadnou lépe než v předchozích letech. Ke slovu přijdou dotace a je těžké předvídat jejich dopad na trh po jejich skončení. Začali jsme se pohybovat směrem nahoru a teď je těžké to zastavit. Neměli bychom očekávat prudký nárůst cen ani návrat k cenám před krizí, ale je jasné, že k poklesu cen už nedojde!“ říká Vujović.

Některé segmenty trhu s nemovitostmi zaznamenávají výrazný pozitivní vývoj a, jak vysvětluje Kufnerová, příkladem je sektor výstavby bytových domů, ale pouze v části výstavby domů pro kupující s vyšší kupní silou, v kvalitních lokalitách a s promyšlenou strukturou domů.

Pokles počtu transakcí

Počet dokončených bytů v roce 2016 mírně vzrostl, což je „první pozitivní vývoj po několika letech nepřetržitého poklesu, a přestože nabídka stále převyšuje poptávku, stále více kupujících nemůže najít byt, který by si přáli, takže ceny kvalitních bytů začaly mírně růst“. Kufnerová také uvádí, že trh s velkoobchodními prostory zaznamenal řadu transakcí, v jejichž rámci pokračuje konsolidace vlastnictví v tomto segmentu, což jistě přinese pozitivní vývoj pro všechny zúčastněné. Kufnerová očekává příchod nových značek na trh, další rozvoj nabídky doprovodných služeb v nákupních centrech a celkově lepší nabídku. „Segment kancelářských prostor relativně stagnuje, i když i v tomto segmentu došlo k pozitivním změnám a kvalitní administrativní budovy jsou většinou plně obsazeny a ceny takových kancelářských prostor mohou brzy začít mírně růst,“ hodnotí Kufnerová a poznamenává, že i přes vynikající geografickou polohu a význam v tranzitu má Chorvatsko stále nejméně rozvinutý sektor logistických a průmyslových nemovitostí. I přes stabilní poptávku chybí významné investice, zejména kvůli vysokým nákladům na pořízení pozemků a způsobu kategorizace a zdanění průmyslových nemovitostí (s výjimkou nemovitostí sloužících výhradně k výrobním účelům), které stále zdaleka převyšuje daňovou zátěž ostatních typů nemovitostí. Poznamenává také, že většina investic se týká výstavby prostor firmami pro vlastní potřebu.

Nedostatek kvality

„Investovali bychom 100 milionů eur, ale nemáme kam“

Na rozdíl od rezidenčních nemovitostí není v současné době dostatek nabídek komerčních nemovitostí, které by splňovaly poptávku z hlediska kvality a velikosti investice, říká Likanová a jako příklad uvádí následující: „Poptávka po nákupu provozovaných hotelů značně převyšuje současnou nabídku, nebo máme případ investičního fondu, který chce investovat 100 a více milionů eur, ale má potíže najít vhodnou provozní nemovitost nebo pozemek pro takovou velikost investice!“.

Vladimir Žerjavić, regionální ředitel RE/MAX Chorvatsko:

Provize vzrostly o 36 %

„Na základě zvýšeného počtu dotazů od zahraničních i domácích klientů rozhodně očekáváme v roce 2017 pokračování pozitivního trendu růstu trhu s nemovitostmi. Pokud jde o domácí kupující, výsledkem jsou pozitivní ekonomické ukazatele v předchozím období, které budou mít dlouhodobý dopad na zlepšení životní úrovně našich občanů, což, jak ukázaly naše zkušenosti, přímo souvisí s počtem uskutečněných prodejů na trhu s nemovitostmi. Na druhou stranu nezpochybnitelná atraktivita našeho pobřeží nadále přitahuje zahraniční kupce, pro které jsou ceny nemovitostí na našem trhu dostupné, takže transakce v tomto segmentu trhu rovněž přispějí k celkovému růstu. Potvrzením pozitivního trendu jsou i výsledky, kterých RE/MAX Chorvatsko prostřednictvím svého systému 15 poboček a více než 90 makléřů dosáhl v loňském roce, kdy v porovnání s předchozím rokem dosáhl 17% tempa růstu počtu realizovaných transakcí a 36% nárůstu příjmů z provizí. Lze říci, že dlouhodobá recese trh traumatizovala a ten jen stěží uvítal pozitivní vývoj, ale na mluvení o definitivním oživení trhu s nemovitostmi je ještě brzy. Abychom k takovým závěrům dospěli, je třeba splnit řadu předpokladů, především zmíněné ekonomické faktory a také právní regulační rámec diktovaný legislativou,“ říká Vladimir Žerjavić, regionální ředitel RE/MAX Chorvatsko.

Zdroj poslovni.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby