Zahřívání trhu je patrné zejména při pohledu na změny v ročním srovnání. V rámci celého Chorvatska činil růst 7,4 %, přičemž nejvyšší roční míra růstu byla zaznamenána v Záhřebu – 11,4 %.

Poté, co po celé desetiletí trvající krizi bublina splaskla, ceny nemovitostí prudce klesly a stáhly ke dnu i stavební sektor. Trvalo šest let, než se trend obrátil. Pomalý růst v poslední době zrychlil a sílí obavy, že se ceny vymykají kontrole a že se na trhu opět vytváří bublina. Téměř přes noc se stalo opět „normálním“ prodávat metr čtvereční bytu v Záhřebu za více než 2 000 eur a v některých exkluzivních lokalitách, jako je Bundek, kde sídlí Americká škola, dokonce za více než 3 000 eur. Zkušenosti realitních makléřů, kteří nejlépe „pociťují“ interakci nabídky a poptávky, říkají, že byty do 40 metrů čtverečních se často prodají během několika hodin, byty do 55 metrů čtverečních během několika týdnů a na cokoli nad tento rámec se na dohodu mezi kupujícím a prodávajícím čeká dlouhou dobu.

Cenový index Index cen rezidenčních nemovitostí v Chorvatsku vzrostl za první tři měsíce roku ve srovnání s předchozím tříměsíčním obdobím o 3,5 % a v ročním srovnání o 7,4 %, vyplývá z nejnovějších údajů vládních statistiků. Letošní růst se týkal pouze Záhřebu a pobřeží, zatímco ve zbytku země ceny klesaly (-1,4 %). Do konce března vzrostly ceny v Záhřebu o 4,3 % a v jadranské oblasti o 4,6 % na čtvrtletní bázi – podle analytiků Raiffeisen bank je to nejrychlejší tempo od začátku velké krize. „Vyšší tříměsíční tempa růstu byla v Záhřebu zaznamenána koncem roku 2006, zatímco na Jadranu během druhého čtvrtletí roku 2007,“ uvádějí. To ilustruje, že oživení je extrémně selektivní a bere v úvahu lokalitu a kvalitu objektu. Novostavby zaznamenaly relativně silný růst o 7,4 %, což je nejvíce od doby, kdy jsou data k dispozici. Stávající objekty zaznamenaly třetí čtvrtletí růstu cen v řadě, nicméně v prvních třech měsících letošního roku stále poměrně mírných 3 %.

Vujović

Z pohledu asociace se domnívám, že představa, že bublina splaskne a stáhne s sebou ostatní, není reálná. Pokud jde o ceny nemovitostí, myslím, že jsme blízko stropu nebo jsme ho již dosáhli.

Zahřívání trhu je patrné zejména při pohledu na změny v ročním srovnání. V rámci celého Chorvatska činil růst 7,4 %, přičemž nejvyšší roční míra růstu byla zaznamenána v Záhřebu s dvouciferným plusem, dokonce 11,4 %. Pokud tedy metr čtvereční loni na jaře stál 2 000 eur, ještě před třemi měsíci byla jeho cena v průměru o 228 eur vyšší a průměrný byt o rozloze 50 metrů čtverečních byl o 11 400 eur (téměř 85 000 kun) dražší. Ceny na Jadranu rostly v souladu s růstem v celostátním měřítku, zatímco v ostatních částech Chorvatska dosáhl růst za 365 dní pouhého 1 %.

„Zvýšení cen rezidenčních objektů je výsledkem návratu optimismu mezi spotřebitele a zvýšené poptávky, a to i přesto, že 90 % chorvatských domácností žije ve vlastních nemovitostech,“ domnívají se v RBA. Kromě optimismu a „historické predispozice“ k nemovitostem vidí banka výrazný nárůst poptávky v relativně vysokém sklonu domácností k pronájmům s cílem zvýšit svůj disponibilní příjem. Sklonu k ekonomice pronájmů, abychom věci nazvali pravými jmény, nahrávají historicky nízké úrokové sazby, které na jedné straně motivují k novým půjčkám a na druhé straně ke spoření v bankách, jejichž úrokové sazby z vkladů v současné době nestačí ani na pokrytí inflace. Lze proto očekávat, že část peněz se přelije do nákupu rezidenčních nemovitostí. Náklady a mzdy Boro Vujović, majitel realitní kanceláře Opereta a místopředseda Sdružení realitních kanceláří při Hospodářské komoře v Záhřebu, se domnívá, že je těžké jednoznačně říci, zda se na trhu vytváří bublina, či nikoli. „Z pohledu asociace se nedomnívám, že je reálné věřit, že bublina praskne a strhne s sebou ostatní. Při pohledu na některé ceny jsou na podobné úrovni jako v letech 2007 a 2008, ale mzdy a stavební náklady jsou nyní jiné, takže tyto ceny se tehdejším úrovním ani neblíží,“ říká. Přibližně 60 % jejich zákazníků platí „v hotovosti“, přičemž využívají peníze z úspor v bankách. Zatímco před deseti lety se nemovitosti kupovaly výhradně na úvěr, dnes se kupující zadlužují na zhruba 50 až 60 % potřebné částky a zbytek hradí z vlastních prostředků. Vujović poznamenává, že je jasné, že trend nemůže pokračovat donekonečna. „Myslím, že jsme blízko stropu, nebo jsme ho už dosáhli. Dnes se realizovaná cena bytů v Záhřebu pohybuje kolem 1 800 až 2 000 eur za metr čtvereční, ale to je u nás v agentuře, protože nemáme mnoho novostaveb. Ceny jsou důsledkem toho, že se dlouho nestavělo, trh byl hladový po nových bytech a vláda spustila program dotovaného bydlení. Mezitím se toho hodně postavilo a okruh kupujících, z nichž většinu tvoří domácí, se pomalu vyprazdňuje,“ říká Vujović. Na otázku, zda se na realitním trhu tvoří bublina, Željko Lovrinčević, poradce Ekonomického institutu, nemá pochybnosti. „Ano, a je to velmi nebezpečné. Zatímco ceny nemovitostí rostou v důsledku spekulativní poptávky, efekty se přelévají do zbytku ekonomiky a vytvářejí novou nerovnováhu. Růst nájemného otevírá problém mobility pracovní síly. Zaměstnanci, jejichž mzdy nedrží krok s růstem nájemného – a mluvíme o všech typech platů – se dostávají do situace, kdy si nemohou dovolit byty v Záhřebu a větších městech. To je problém ubytování studentů v některých městech a také ubytování seniorů v souvislosti s nedostatkem domovů – zkrátka všech občanů bez vlastního majetku,“ říká Lovrinčević. Úspory směřují výhradně do nemovitostí, na rozdíl od jiných zemí zde neexistují rozvinuté alternativy pro investování do jiných tříd aktiv, jako je kapitálový trh, zlato, zemědělská půda, investiční fondy. S tím rozdílem, že dnes většina lidí nekupuje nemovitosti pro potřeby rodiny, ale jde o čistě investiční, spekulativní příběh. Lovrinčević se domnívá, že stát v průběhu let zcela selhal, když nenabídl kótování na burze ani jedné kvalitní společnosti, která by mohla přilákat část volných úspor. Spolu s kapitálovým trhem se domnívá, že je třeba rozvíjet i další třídy aktiv za účelem diverzifikace. To znamená pozastavit daň z kapitálových výnosů a daň z úročených úspor, což by mohlo nějakým způsobem zmírnit transakční náklady těchto investic. „Stát se musí otázkou této bubliny zabývat. Hlavní myšlenkou daňové reformy by mělo být odrazení od přílivu kapitálu na trh s nemovitostmi a na druhé straně podpora investic na všech ostatních trzích a do jiných tříd aktiv. Z hlediska zdanění to znamená daň z nemovitostí, která není jen otázkou otevření prostoru pro práci, ale také nástrojem, jak zabránit vzniku realitní bubliny a podpořit spekulace. Je irelevantní dále snižovat obecnou sazbu DPH z 25 % na 24 %, protože zde neexistuje žádná strukturální síla k nápravě nerovnováhy, to mohou udělat pouze jiné daně,“ uzavírá Lovrinčević. Nižší ceny „Je třeba poznamenat, že ceny jsou stále 5,3 % pod průměrnou úrovní roku 2008. Podle lokalit dosáhl průměrné úrovně roku 2018 pouze Jadran, kde byly ceny o 0,3 % vyšší. Ceny bytů v Záhřebu jsou o 5,3 % nižší, zatímco ve zbytku Chorvatska je průměrná cena rezidenčních objektů o 14,3 % nižší než průměrné ceny rezidenčních objektů v roce 2008,“ zdůrazňují v RBA. Současné prognózy vykreslují obraz, v němž se výrazně nezmění makroekonomické podmínky ani podmínky na realitním trhu, a v kombinaci s vyššími stavebními náklady je reálné očekávat pokračování tlaku na růst cen, dokonce i nad úroveň loňského roku. „V roce 2020 očekáváme pokračování růstu, ale pomalejším tempem kolem 5 %,“ uvádějí v RBA s výhradou, že to bude samozřejmě záviset na lokalitě a kvalitě objektu.

Vládní dotace

'Rozvířily mělký trh' Ačkoli jsou vládní dotace na bydlení chváleny jako sociální opatření, podle odborníků pouze rozvířily mělký trh. „Jako asociace jsme byli od začátku proti a stále věříme, že je to hlavní spouštěč růstu cen, protože program je omezen na krátké období, čímž ceny vyhání nahoru, a jakmile dosáhnou vyšší úrovně, zabetonují se,“ říká majitel společnosti Opereta. zdroj: poslovni.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby