Ceny nemovitostí rostou již téměř pět let a ani odborníci nedokážou předpovědět, kdy to skončí, protože vše závisí na inflaci a výši úrokových sazeb Ceny nemovitostí v Chorvatsku rostou již téměř pět let. Takové trendy nejsou neobvyklé, problémem však je, že stále více nemovitostí se stává pro občany cenově nedostupnými. Podle údajů Státního statistického úřadu byly ceny bytových objektů v Chorvatsku ve druhém čtvrtletí letošního roku o 6,5 procenta vyšší než ve stejném období předchozího roku. Trh s nemovitostmi je mimořádně dynamický a nepředvídatelný. Inflace způsobená narušením v důsledku pandemie koronaviru zdražila stavební materiály o zhruba třicet procent. Jsou zde také rekordně nízké úrokové sazby u úvěrů a existující i specifické faktory, které na našem trhu zvyšují ceny domů a bytů. Zajímavé je, že prognózy odborníků na začátku pandemie byly opačné. Říkalo se, že ceny budou klesat. K lítosti mnohých se tak nestalo. "Největším důvodem jsou reakce státu, který intervenoval penězi, pobídkami pro ty, kteří nepracovali. Ekonomika měla příjmy, přestože nefungovala. Máme tu také faktor velmi nízkých úrokových sazeb, které v tuto chvíli směřují k záporným hodnotám, což také ovlivňuje to, proč se nemovitosti kupují. Lidé převádějí své prostředky, které mají na účtech bez výnosu, do nemovitostí, aby dosáhli určitého příjmu a také aby uchovali hodnotu peněz vzhledem k inflaci, kdy vše zdražuje. Pokud jde o Záhřeb, zde byl dalším faktorem zemětřesení, které odstranilo z trhu velkou část starých nemovitostí. Máte menší nabídku a poptávku definovanou zemětřesením, což se okamžitě odráží v cenách," řekl pro Net.hr Boro Vujović, ředitel realitní kanceláře Opereta.

Není to jen vina APN

Mnohí tvrdí, že subvencované úvěry prostřednictvím Agentury pro zprostředkování nemovitostí (APN) výrazně ovlivňují ceny nemovitostí. Vujović tvrdí, že je to pravda, protože dotace jsou vypisovány jednou ročně. Tehdy nastává honba za byty, kterou nabídka nestíhá pokrýt, a ceny rostou. Upozorňuje, že poté ceny, zejména starších nemovitostí, zůstávají stejné. Filip Kokić, ředitel realitní kanceláře Moj dom nekretnine, považuje státní dotace za dobré opatření. "Dotace jsou dobré a mají pozitivní dopad na širokou veřejnost, ale měly by se změnit tak, aby trvaly po celý rok. Dotace lze využít jednou nebo dvakrát ročně a v tu chvíli vytvářejí na trhu zmatek, čehož se prodejci snaží využít a ceny zvyšují, nebo je nechtějí snížit, protože vědí, že kupující získávají určitou částku prostřednictvím dotace. Pokud by tyto dotace byly celoroční, neměly by na samotnou cenu nemovitostí takový vliv," domnívá se Kokić. Samozřejmě ani APN spolu s výše uvedeným není konečným generátorem růstu cen. Je zde také posedlost Chorvatů spořením v nemovitostech. Historicky nízké úrokové sazby jim hrají do karet. "Tyto nízké úroky ze spoření ovlivňují lidi, aby investovali do nemovitostí. Podle našich ukazatelů je v současné době na trhu jak nabídka, tak poptávka. Možná je to pro laiky zvláštní, ale je to skutečně tak. Také bych poznamenal, že jsme svědky situace, kdy lidé nasazují vysoké ceny podle principu 'pokud to projde, projde', což pro trh rozhodně není dobré," domnívá se Kokić. Pokud jde o nabídku, ta je značně narušena. Krátkodobé pronájmy, zejména ty denní na pobřeží a v Záhřebu, a také zemětřesení, vyřadily část nemovitostí z trhu. Vezmeme-li v úvahu, že se díky mimořádně úspěšné turistické sezóně na místní nemovitosti vrhli i cizinci, je jasné, že nabídka se zmenšuje a poptávka roste. Vujović tvrdí, že na nabídku nemovitostí v metropoli měla vliv i zemětřesení, jejichž ceny se podle jeho odhadu pohybují kolem 2000 eur za metr čtvereční. "Je třeba rozlišovat a říci, že máme novostavby s výrazně vyšší cenou a byty v neatraktivních lokalitách, které mají cenu nižší. Když uděláme průměr, je to kolem 2000 eur za metr čtvereční. Pokud jde o Záhřeb, není tento zájem všude stejný. Tramvajová zóna je velmi zajímavá, novostavby v centru také, ale staré nemovitosti již tak zajímavé nejsou. Když se podíváte, v roce 2020 klesl obrat v centru města o 50 procent oproti roku 2019. Stejně tak se domy neprodávají tak snadno. Můžeme říkat, že zájem je vyšší, ale v Záhřebu se to týká malého bytu do 50 metrů čtverečních a do 120, 130 tisíc eur. Dubrovník, Opatija, Rovinj, Split jsou destinace, které jsou mnohem dražší než Záhřeb," vysvětlil Vujović.

Stát nemůže zasahovat

Prudký nárůst cen však není jen chorvatským problémem. V celé Evropě i v USA ceny nemovitostí drasticky vzrostly. Kromě nízkých úroků a inflace pro to samozřejmě existují i další důvody. Někteří se tomu snaží učinit přítrž. Občanská iniciativa z Berlína tak 26. září uspořádala referendum o vyvlastnění soukromých realitních společností. Zkrátka požadují, aby domy a byty v jejich vlastnictví přešly do rukou berlínských městských úřadů za účelem snížení nájemného. Cílem byly zejména firmy s více než 3000 byty. Odhaduje se, že až 240 000 nemovitostí v hlavním městě Německa vlastní pronajímatelské firmy. Referendum přineslo solidní výsledek: 56,4 procenta Berlíňanů hlasovalo pro vyvlastnění, zatímco 39 procent bylo proti. Na druhé straně vláda v úterý zrušila dvouměsíční rozhodnutí o zmrazení cen pohonných hmot. Odborníci tvrdí, že takový přístup by se na nemovitosti přesto nedal uplatnit. "V zahraničí se tato intervence týká cen nájmů nemovitostí. Faktorů ovlivňujících cenu je tolik, že není možné, aby stát řekl: 'Nemůžete prodat svou nemovitost nad určitou cenu'. Vnímal bych to jako útok na volný trh a myslím si, že stát nemá zájem to dělat. Pokud jde o pronájmy, to je jiná věc. Pokud by byl v Chorvatsku rozvinutý trh s pronájmy, jako je tomu například v zahraničí, kde firmy staví bytové domy za účelem dlouhodobého pronájmu a nahlížejí na ně jako na dlouhodobou investici, pak by na takto regulovaném trhu mohl stát vůči těmto firmám krátkodobě zasáhnout, aby ochránil nájemníky," říká Kokić. Vujović pak dodává, že problém vysokých cen by se dal řešit, kdyby se stát podíval k sousedům do Slovinska, kde je DPH na nové nemovitosti mnohonásobně nižší než běžná sazba. Připomeňme, že DPH při nákupu nemovitostí v Chorvatsku činí 25 procent.

Nejistá budoucnost

Bez ohledu na to je budoucnost realitního trhu velmi nejistá. Jisté je jen to, že žádosti o dotované úvěry APN ceny ještě o něco zvýší. Mnohem důležitější faktory, jako jsou úroky a inflace, však zůstávají v oblasti spekulací. "Doufám ve stabilizaci cen. Takový růst je neudržitelný a není reálné, že by v této míře pokračoval i v nadcházejících letech. Až inflace dosáhne úrovně, kdy ji nebudeme tak silně pociťovat, ovlivní to trh a tam se ceny stabilizují. To se však nestane tak rychle. Po všech těch skocích a pádech, zemětřeseních, pandemii potřebuje trh nějaký čas na stabilizaci," říká Kokić z Moj dom nekretnine. Vujović pak tvrdí, že je to "otázka za milion dolarů" a dodává, že vše závisí na inflaci. Pokud tedy bude inflace nadále růst, porostou i ceny nemovitostí. Pokud inflace klesne, stane se totéž i s cenami. Proto mají oba odborníci pro všechny, kteří uvažují o koupi nemovitosti v roce 2022, krátkou a jednoduchou radu: "Pokud lidé najdou nemovitost, která se jim líbí, za jakžtakž normální cenu, měli by ji koupit." Izvor: net.hr

O nás

Informace

Služby

O nás

Informace

Služby