LIVE
Opereta Blog
Nedostaje vam ideja? Ili tražite savjet za investiranje?
Na Opereta blogu dijelimo znanje, iskustvo i savjete koji pomažu da se snađete na tržištu nekretnina u Hrvatskoj. Bilo da planirate kupnju stana, prodaju nekretnine ili najam poslovnog prostora, ovdje ćete pronaći korisne vodiče, analize tržišta i novosti o zakonskim promjenama.
Naši agenti i stručnjaci redovito pišu o trendovima koji oblikuju tržište – od cijena kvadrata do održivog stanovanja.
Boro Vujović, 20. 08. 2026.
Novi Zakon o najmu stanova: hoće li više praznih stanova konačno doći na tržište?
Godinama se upozorava na paradoks hrvatskog tržišta nekretnina: istovremeno imamo velik broj ljudi koji teško pronalaze stan za najam, dok značajan broj stanova ostaje prazan.
Jedan od razloga zašto vlasnici ne koriste svoje nekretnine kao izvor dodatnog prihoda jest i pravna nesigurnost. Mnogi vlasnici jednostavno nisu spremni riskirati situaciju u kojoj najmoprimac prestane plaćati najamninu, odbija iseliti se, a rješavanje problema završi u dugotrajnom sudskom postupku.
Upravo bi se to trebalo promijeniti novim Zakonom o najmu stanova, čiji je prijedlog stavljen u javno savjetovanje. Interes javnosti pokazao se velikim - tijekom otprilike 15 dana savjetovanja prijedlog je prikupio više od 120 komentara.
Veća pravna sigurnost za najmodavce
Jedna od najvažnijih predloženih novosti odnosi se na oblik ugovora o najmu. Prema prijedlogu, svaki novi ugovor morao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili solemniziran kod javnog bilježnika.
Za najmodavce je to posebno važno jer takav ugovor omogućuje izravnu ovrhu, odnosno naplatu potraživanja i iseljenje najmoprimca bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka, pod uvjetima koje propisuje zakon.
I dosad je solemnizacija ugovora bila moguća, no u praksi se relativno rijetko koristila. U Opereti smo je našim klijentima redovito preporučivali upravo zato što nekoliko stotina eura dodatnog troška može predstavljati značajno manji rizik od potencijalnih troškova odvjetnika i dugotrajnog sudskog postupka.
Drugim riječima, kvalitetno sastavljen i solemniziran ugovor može najmodavcu pružiti znatno veću sigurnost ako najmoprimac prestane podmirivati svoje obveze ili nakon isteka ugovora ne želi napustiti stan.
Dodatno osiguranje naplate
Prijedlog zakona predviđa i dodatni mehanizam zaštite najmodavaca - mogućnost naplate potraživanja putem Agencije za osiguranje radničkih tražbina.
Za korištenje tog mehanizma vlasnik bi morao plaćati godišnju članarinu Agenciji te osigurati bjanko zadužnicu najmoprimca do maksimalnog iznosa od 10.000 EUR.
Ostaje za vidjeti koliko će najmodavci biti spremni koristiti ovaj model i hoće li takav oblik osiguranja naplate zaživjeti u široj praksi. No sama činjenica da se uvode dodatni mehanizmi zaštite može biti važan korak prema uređenijem tržištu najma.
Jasnija pravila i za najmodavce i za najmoprimce
Novi Zakon ne bavi se samo problemom neplaćanja najamnine i iseljenja. Detaljnije bi se trebali urediti i brojni drugi aspekti odnosa između najmodavca i najmoprimca - od otkaznih rokova, preko obveza vezanih uz održavanje i troškove, do pravila o povećanju cijene najma.
To je važno jer uređeno tržište najma ne znači samo veću zaštitu vlasnika. Jasna pravila jednako su važna i za najmoprimce.
Najmoprimac mora znati koja su njegova prava, koliko dugo može računati na postojeće uvjete najma i koje obveze ima. S druge strane, vlasnik mora imati razuman i učinkovit mehanizam zaštite svoje imovine i naplate ugovorenih potraživanja.
Hoće li prazni stanovi konačno doći na tržište?
Ovo je možda i najvažnije pitanje.
Ako je jedan od razloga zbog kojih vlasnici drže stanove praznima strah od problema s najmoprimcima, veća pravna sigurnost mogla bi dio njih potaknuti da svoje nekretnine ipak ponude na tržištu najma.
To bi bila dobra vijest za obje strane.
Vlasnicima bi prazna nekretnina mogla početi donositi prihod, umjesto da predstavlja neiskorištenu imovinu. Najmoprimcima bi se istodobno povećala ponuda stanova, što bi dugoročno moglo ublažiti pritisak na tržište najma, osobito u velikim gradovima.
Naravno, novi Zakon sam po sebi neće riješiti sve probleme hrvatskog tržišta najma.
Na cijene najma utječu brojni drugi faktori - od ponude i potražnje do turizma, dostupnosti stanova i troškova stanovanja.
Ipak, stvaranje jasnijeg i sigurnijeg pravnog okvira važan je korak.
Ako vlasnici dobiju dovoljno povjerenja da svoje prazne stanove stave na tržište, a najmoprimci jasna i predvidiva pravila, od uređenijeg tržišta najma u konačnici mogu imati koristi - i jedni i drugi.
Opereta, 02. 07. 2026.
Master Business Forum 2026: mjesto gdje se susreću lideri, investitori i nove poslovne prilike
Od 8. do 11. listopada 2026. godine Rovinj će ponovno ugostiti Master Business Forum (MBF), jedan od najutjecajnijih gospodarskih događaja u regiji koji na jednom mjestu okuplja poslovne lidere, investitore, predstavnike institucija i akademsku zajednicu iz Hrvatske, regije i inozemstva.
U vremenu kada su suradnja, razmjena znanja i kvalitetni poslovni kontakti važniji nego ikad, MBF predstavlja platformu koja povezuje ključne aktere privatnog, javnog i akademskog sektora te stvara prostor za razvoj novih partnerstava, investicija i poslovnih prilika.
Za razliku od većine konferencija koje su usmjerene na pojedine industrije ili specifične teme, MBF je osmišljen kao interdisciplinarni poslovni događaj koji povezuje različite sektore gospodarstva. Upravo u tome leži njegova najveća vrijednost - okuplja donositelje odluka iz različitih industrija na jednom mjestu te potiče suradnju koja nadilazi granice pojedinih tržišta i djelatnosti.
Sudionike očekuju:
- konferencijski program s vodećim stručnjacima i poslovnim liderima,
- poslovni susreti i networking aktivnosti,
- izložbeni dio,
- brojne prilike za povezivanje i razvoj novih poslovnih suradnji.
MBF nije samo konferencija. To je mjesto na kojem se razmjenjuju iskustva, stvaraju nova partnerstva i otvaraju konkretne poslovne prilike.
Early Bird kotizacije dostupne su do 8. srpnja 2026. godine.
### Istražite MBF 2026
Pogledajte objavljena lica konferencije: https://mbf.hr/lica-konferencije/
Kupite kotizaciju i osigurajte svoje mjesto: https://mbf.hr/ulaznice/
Martina Mataić Škugor, 21. 05. 2026.
Pravila igre su se promijenila. Tržište nekretnina više se ne može čitati kroz prosjeke
Podaci Porezne uprave za prvi kvartal 2026. pokazuju pad ukupnog broja transakcija nekretninama od 12,9 posto, ali iza tog prosjeka stoje izrazite regionalne razlike. Hrvatsko tržište nekretnina više se ne kreće jedinstvenim ritmom: dok dio kontinentalne RH bilježi snažan pad aktivnosti, Dalmacija nastavlja rasti, a Istra i Kvarner pokazuju znakove usporavanja.
Tako su, prema podacima Porezne uprave na dan 2. travnja, u prvom kvartalu 2026. zabilježene 23.444 kupoprodaje nekretnina, u odnosu na 26.909 u istom razdoblju 2025. Na prvi pogled, riječ je o jasnom padu tržišne aktivnosti. No stvarna poruka podataka nije samo u smanjenju broja transakcija, nego u tome što se kretanja među regijama sve više razilaze.
Zagreb usporava, ali ...
Grad Zagreb u prvom kvartalu 2026. bilježi pad broja transakcija od 21,4 posto. Broj kupoprodaja smanjen je s 3893 u prvom kvartalu 2025. na 3061 u istom razdoblju 2026. Takav pad važan je jer Zagreb nije samo još jedna županija u statistici. On je najveće urbano tržište u zemlji. U Zagrebu se danas sve jasnije vidi razlika između interesa i realizirane kupnje. Potražnja i dalje postoji, ali se kupci sporije odlučuju, više uspoređuju i opreznije ulaze u financijske obveze.
Visoke cijene, troškovi financiranja i ograničena kreditna sposobnost dovode do toga da dio kupaca odgađa odluku ili se okreće manjim stanovima, širem gradskom području ili alternativnim lokacijama. To ne znači da je zagrebačko tržište izgubilo atraktivnost. Naprotiv, kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama i dalje imaju “publiku”. No tržište više ne apsorbira svaku cijenu jednakom brzinom. Zagreb ulazi u fazu u kojoj se razlika između realno postavljene cijene i očekivanja prodavatelja sve jasnije vidi kroz dulje rokove prodaje i manji broj zaključenih transakcija.
Sličan, a u nekim županijama i znatno izraženiji pad, vidljiv je u kontinentalnoj RH. Najveći pad bilježi Varaždinska županija, gdje je broj transakcija smanjen za 60,2 posto, s 1955 kupoprodaja u prvom kvartalu 2025. na 779 u istom razdoblju 2026. Značajna smanjenja bilježe i Brodsko-posavska županija, s padom od 46,3 posto, Osječko-baranjska (-26,7%), te Sisačko-moslavačka (-24,2%). Pad bilježe i Zagrebačka županija, Krapinsko-zagorska, Koprivničko-križevačka, Bjelovarsko-bilogorska, Požeško-slavonska, Vukovarsko-srijemska i Međimurska županija.
Kod kontinentalnih tržišta posebno dolazi do izražaja povezanost između cijena nekretnina, lokalnih primanja i dostupnosti financiranja. U tim sredinama kupnja je češće vezana uz rješavanje stambenog pitanja, a manje uz investicijsku ili turističku logiku. Kupci sve pažljivije propituju cijenu, uspoređuju vrijednost nekretnine s vlastitim prihodima i nastoje izbjeći preveliko financijsko opterećenje. U takvom okruženju tržište ne mora odmah reagirati velikim korekcijama cijena, ali reagira smanjenjem aktivnosti. Manji broj kupoprodaja često je prvi signal da se očekivanja prodavatelja i mogućnosti kupaca počinju razilaziti.
Dalmacija, pak, u prvom kvartalu 2026. pokazuje znatno otporniju dinamiku. Splitsko-dalmatinska županija bilježi rast broja transakcija od 22,3 posto, s 1.607 kupoprodaja u prvom kvartalu 2025. na 1966 u prvom kvartalu 2026. Zadarska županija rasla je 17,5 posto, s 1843 na 2165 transakcija, dok je Dubrovačko-neretvanska županija zabilježila rast od 14,1 posto, s 610 na 696 kupoprodaja. Rast bilježi i Šibensko-kninska županija, i to 7,8 posto.
Dalmacija u ovom razdoblju nosi pozitivnu dinamiku obalnog tržišta. Razlozi za to nisu jednoznačni. Dalmacija ima snažnu kombinaciju rezidencijalne, investicijske i turističke potražnje. Nekretnine se ondje ne kupuju samo radi stanovanja, nego i radi najma, ulaganja, druge nekretnine, očuvanja kapitala ili dugoročnog vezivanja uz atraktivnu lokaciju. Takva struktura potražnje daje tržištu veću otpornost u odnosu na sredine u kojima kupnja gotovo u potpunosti ovisi o domaćim prihodima i kreditnoj sposobnosti lokalnog stanovništva.
No, rast broja transakcija ne znači da je svaka nekretnina u Dalmaciji lako prodajna niti da kupci prihvaćaju bilo koju cijenu. I ovdje se tržište sve više diferencira. Prednost imaju kvalitetne lokacije, uredna dokumentacija, realno postavljena cijena i nekretnine koje kupcu nude jasnu logiku.
Obalno tržište nije jedinstveno
Primorsko-goranska županija bilježi pad broja transakcija od 7,3 posto, s 2066 kupoprodaja u prvom kvartalu 2025. na 1915 u prvom kvartalu 2026. Još izraženiji pad bilježi Istarska županija, gdje je broj transakcija smanjen za 18,7 posto, s 2377 na 1933. Slučaj Istre pokazuje da upravo tržišta koja su snažno rasla često prva pokazuju znakove opreza kada cijene dosegnu razine na kojima kupci počinju detaljnije računati isplativost. Kvarner, s druge strane, ima vrlo različite mikrolokacije, od Rijeke kao urbanog tržišta do Opatije, otoka i turistički atraktivnih zona. Zato pad na razini županije ne znači jednako kretanje za sve lokacije, ali jasno pokazuje da ni taj dio obale nije imun na oprez kupaca.
Na obalnim tržištima, osobito u Dalmaciji, izraženi su i kupci koji nekretninu promatraju i kao investiciju, drugi dom, turistički potencijal ili oblik očuvanja vrijednosti kapitala. Takva potražnja može biti otpornija jer ne ovisi isključivo o lokalnoj kupovnoj moći.
Kupci sve više traže jasnu računicu i kod investicije. Ako je nekretnina preskupa u odnosu na potencijal najma, ako lokacija nema dovoljno snažnu potražnju ili ako dokumentacija nije uredna, interes se sporije pretvara u kupoprodaju. Zato je danas možda manje važno pitanje raste li ili pada tržište nekretnina u cjelini. Puno je važnije pitanje o kojoj se lokaciji, tipu nekretnine i profilu kupca govori.
Za kupce, regionalna divergencija znači da opće tržišne vijesti treba čitati oprezno. Podatak o padu ukupnog broja transakcija ne znači nužno da će cijene svugdje padati, kao što ni rast pojedinih obalnih županija ne znači da je svaka nekretnina ondje jednako tražena. Za prodavatelje ovo znači da se cijena više ne može formirati samo prema oglasima. Oglasna cijena pokazuje očekivanje prodavatelja, ali ne nužno i spremnost kupaca da tu cijenu plate.
Za investitore regionalna divergencija znači da se prilike i rizici regionalno sve više razlikuju. U kontinentalnim sredinama ključni su dostupnost cijene, funkcionalnost i realna kupovna moć lokalnih kupaca. U Dalmaciji su važni lokacija, turistički potencijal i investicijska logika. U Istri i Kvarneru sve više do izražaja dolazi pitanje je li cijena dosegla razinu na kojoj kupci traže jače argumente za kupnju.
Tržište nekretnina ne kreće se jednako u svim dijelovima Hrvatske i više nije dovoljno reći da tržište pada ili raste. Važnije je pitanje gdje se to događa, o kakvoj se nekretnini radi i tko je kupac. Prosjek može dati opću sliku, ali često sakrije ono najvažnije. Zato će se u idućem razdoblju tržište sve više pratiti lokalno.
Izvor: Poslovni.hr
Opereta, 07. 05. 2026.
Koje su stvarne cijene po kojima se prodaju stanovi u Splitu i gdje?
Što se događa s tržištem nekretnina u Splitu? Iako slovi kao najskuplji grad u Hrvatskoj, detaljnija analiza pokazuje kako postoji nekoliko tržišta u samom Splitu a ovo su ključne karakteristike.
S prosječnom cijenom kvadrata većom od 4000 eura, jasno je da su razlike u cijenama nekretnina ovisno o tipu ali i mikrolokaciji značajne. Ova analiza ide korak dalje – temelji se isključivo na stvarno realiziranim kupoprodajama. Podaci dolaze iz službene evidencije Informacijskog sustava tržišta nekretnina Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, a analizu potpisuje Matej Samardžić, direktor regije Dalmacija u agenciji Opereta nekretnine. Obuhvaćeno je ukupno 1.092 transakcije stanova realiziranih tijekom 2025. godine, zaključno s 20. travnja 2026. godine.
“Tržište Splita više nije homogeno – jasno se profiliraju različiti segmenti, od pristupačnijih stanova do izrazito luksuznih nekretnina koje funkcioniraju kao zasebno tržište”, pojašnjava Samardžić.
Medijan cijene stana u Splitu za 2025. godinu iznosi 194.150 eura, dok prosječna cijena doseže 211.387 €. Razlika između medijana i prosjeka ukazuje na prisutnost manjeg broja transakcija u višem cjenovnom razredu koje podižu ukupni prosjek.
“Medijan u ovom slučaju daje realniju sliku tržišta jer eliminira utjecaj ekstremnih vrijednosti koje nisu reprezentativne za većinu transakcija”, ističe Matej Samardžić.
Oko 25 posto stanova prodano je za manje od 140.970 eura, a stanova koji su postigli cijenu veći od 256 000 eura je također oko 25 posto. Ova razlika u rasponu ukazuje na značajnu polarizaciju, dodaje Samardžić.
Raspon cijena
Kada se gleda cijena po kvadratu, medijan iznosi 4 038 €/m², a prosjek 4 065 €/m². Većina tržišta koncentrirana je između približno 3 400 i 4 600 €/m², što predstavlja realni raspon unutar kojeg se odvija najveći broj transakcija. Tipičan stan koji se prodaje u Splitu ima oko 51 m². Polovica svih stanova nalazi se u rasponu od 36,8 do 63 m², što potvrđuje da je riječ o tržištu u kojem dominiraju manje stambene jedinice.
Podaci za 2025. godinu potvrđuju kako tržište stanova u Splitu karakteriziraju stabilna jezgra transakcija u srednjem cjenovnom rasponu i paralelno postojanje izraženog premium segmenta. “Ključna promjena na tržištu nije samo rast cijena, već njegova sve veća slojevitost. Donošenje odluka danas zahtijeva preciznije razumijevanje segmenta u kojem se nekretnina nalazi”, zaključuje Matej Samardžić.
A koji su kvartovi najtraženiji?
Razlike između kvartova nisu samo cjenovne, već odražavaju razinu potražnje i dostupnost ponude. Najveći volumen transakcija je koncentriran u nekoliko kvartova:
Riječ je o lokacijama koje kombiniraju relativnu dostupnost, noviju ili funkcionalnu gradnju te kontinuiranu potražnju, što ih čini najlikvidnijim dijelom tržišta.
“Visok broj transakcija u tim kvartovima nije slučajan – riječ je o zonama gdje postoji ravnoteža između cijene, kvalitete i dostupnosti stanova. To su lokacije na kojima se tržište najbrže ‘okreće’”, objašnjava Matej Samardžić.
Premium lokacije
Na vrhu tržišta nalaze se kvartovi s izrazito visokom cijenom po kvadratnom metru:
Zajednički nazivnik ovih lokacija je kombinacija blizine mora, centra grada i specifične urbane ili povijesne vrijednosti. Ponuda je u pravilu ograničena, a svaka nova nekretnina brzo pronalazi kupca. “Ovdje više ne govorimo o klasičnom tržištu, nego o mikrosegmentu u kojem cijenu određuju lokacija i rijetkost. Takve nekretnine često imaju i investicijsku komponentu,“ ističe Samardžić.
Srednji segment: stabilna jezgra tržišta
Najveći dio tržišta odvija se u kvartovima srednjeg cjenovnog razreda:
Ovaj segment predstavlja stabilnu jezgru tržišta, gdje se odvija najveći broj realnih kupoprodaja. Riječ je o lokacijama koje nude balans između cijene, infrastrukture i kvalitete života. Upravo se tu formira referentna tržišna cijena.
Pristupačniji kvartovi i potencijal vrijednosti
Na donjem dijelu cjenovne ljestvice nalaze se kvartovi:
- Brda (~2.864 €/m²)
- Kocunar (~3.435 €/m²)
- Sirobuja (~3.550 €/m²)
Ove lokacije predstavljaju ulazne točke za kupce s manjim budžetom, ali i potencijal za dugoročno pozicioniranje, osobito u kontekstu urbanog razvoja i širenja grada.
„Možemo zaključiti kako i dalje postoji veliki interes stranaca za nekretnine u Splitu i to je onaj gornji premium segment. Najveći dio kao u svakom gradu, su obitelji i kupci koji traže nekretnine za stanovanje, a ograničenost ponude je i dalje ta koja definira cijenu“, zaključuje Samardžić.
Martina Mataić Škugor, 29. 04. 2026.
Zakon o priuštivom stanovanju - korak prema sustavnijoj stambenoj politici
Zakon o priuštivom stanovanju, koji je ovih dana usvojen u Saboru, važan je korak prema sustavnijem i širem rješavanju pitanja stanovanja u Hrvatskoj.
Dosad se stambena politika u Hrvatskoj uglavnom oslanjala na tržište i na model društveno poticane stanogradnje. Novi Zakon širi taj okvir i uvodi više različitih rješenja: priuštivu kupnju, priuštiv najam, aktivaciju praznih stanova, potpore za kupnju prve nekretnine, potpore za gradnju i rekonstrukciju kuća te razvoj neprofitnih stambenih zadruga kao dodatnog modela stanovanja.
Takav širi pristup važan je zato što Zakon polazi od stvarnog stanja na tržištu. U obrazloženju se navodi da su troškovi gradnje snažno rasli, da su se cijene stanova iz programa POS približile tržišnima te da postojeći model više nema učinak koji je nekad imao. Istodobno, država procjenjuje velik manjak stambenih jedinica, uz iznimno velik broj praznih stanova koji se ne koriste za stanovanje. Zakon zato pokušava istodobno djelovati i na novu gradnju i na aktiviranje postojećeg fonda.
Zadruge kao novi model priuštivog stanovanja
Posebno zanimljiv dio Zakona odnosi se na neprofitne stambene zadruge. U hrvatskim raspravama o stanovanju najčešće se sve svodi na dvije opcije: ili tržište, ili država. Ovaj Zakon prvi put ozbiljnije otvara i treću mogućnost – da se građani samoorganiziraju u neprofitni model stanovanja koji nije vođen zaradom, nego ciljem dugoročnog stambenog rješenja za svoje članove.
To je iskorak jer se stan više ne promatra isključivo kao roba ili kao jednokratna državna mjera, nego i kao zajednički organiziran i održiv model stanovanja.
Prema Zakonu, neprofitne stambene zadruge ne osnivaju se radi zarade, nego radi rješavanja stambenog pitanja svojih članova. Njihov cilj je omogućiti članovima stanovanje uz najamninu nižu od tržišne, uz jasna pravila poslovanja i nadzor.
Važna zaštita je i to što se stanovi koje zadruga izgradi ili obnovi ne mogu pretvoriti u pojedinačno vlasništvo zadrugara. Time se čuva smisao modela: stanovi ostaju u funkciji dugoročnog i priuštivog stanovanja, a ne postaju prilika za brzu privatizaciju ili preprodaju.
Upravo zato zadruge mogu postati važan smjer prema dugoročnijem i stabilnijem modelu stanovanja u Hrvatskoj, po uzoru na mnoge europske države u kojima su takvi modeli već desetljećima dio ozbiljne stambene politike.
Priuštivost stanovanja počinje od kućnog budžeta
Ovim se Zakonom prvi put u hrvatski pravni sustav uvodi pojam priuštivog stanovanja – stanovanja kod kojeg iznos najma ili obroka kredita, uvećan za prosječne režijske troškove i troškove održavanja, ne prelazi 30 posto neto prihoda uže obitelji.
To je bitan pomak jer stambenu politiku izravnije povezuje sa stvarnom platežnom moći građana.
U praksi, to znači da nije dovoljno gledati samo cijenu kvadrata. Važno je koliko stanovanje mjesečno opterećuje kućni budžet i koliko obitelji ostaje za normalan život nakon što podmiri taj trošak.
Pravo na potporu ili stambeno zbrinjavanje imat će građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski, državni i javni službenici te namještenici deficitarnih zanimanja, osobe starije od 65 godina, osobe s invaliditetom, bivši zaštićeni najmoprimci i drugi kojima je potrebna stambena podrška, pod uvjetom da nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.
Veći naglasak na najmu, a ne samo na kupnji
Zakon uvodi i značajnu promjenu u odnosu prema najmu. Propisano je da najmanje 50 posto stanova u zgradama za priuštivo stanovanje bude namijenjeno najmu, dok u manjim zgradama s deset ili manje stanova svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.
Novo je i da se novoizgrađeni stanovi za priuštivi najam ne mogu otkupiti. To je važno jer pokazuje da se stvara fond stanova koji ostaje dugoročno u funkciji stanovanja, umjesto da javno poticane stanove nakon nekoliko godina ponovno preuzme tržišna logika. U zemlji u kojoj je vlasništvo nad stanom i dalje gotovo jedina stambena strategija, ovaj pomak prema stabilnijem najmu mogao bi biti jedan od važnijih elemenata čitavog Zakona.
Prazni stanovi i potpore za mlade
Važan dio Zakona odnosi se i na aktivaciju praznih stanova kroz Program priuštivog najma. To je jedna od mjera koja bi mogla dati brže rezultate od same novogradnje, jer se ne oslanja na višegodišnje procese planiranja, ishođenja dozvola i gradnje.
Prvi krug poziva za vlasnike odgovarajućih nekretnina završio je s 358 stanova koje su vlasnici dali na upravljanje državi. Upravo je u tijeku prijava za potencijalne korisnike takvih stanova. Trenutačni rezultati, ako se gledaju kao svojevrstan test ovog programa, mogli bi se nazvati umjereno optimističnima.
Zakon predviđa nastavak i širenje potpora za kupnju prve stambene nekretnine te potpore za gradnju ili rekonstrukciju jednoobiteljskih kuća, osobito za građane mlađe od 45 godina. Predviđene su mogućnosti potpore kroz povrat dijela poreznog opterećenja, povoljnije kreditne linije i povoljnije uvjete za zemljište.
Time Zakon pokušava obuhvaća ne samo velike gradove, nego i prigradska i ruralna područja.
Velika uloga lokalne samouprave
Jedan od ključnih elemenata Zakona jest uloga lokalne samouprave. Zakon postavlja nacionalni okvir, a njegova provedba velikim će dijelom ovisiti o gradovima, općinama i županijama.
Lokalna samouprava neće imati samo formalnu ulogu. Od nje se očekuje izrada programa priuštivog stanovanja, planiranje stambenih potreba, osiguravanje zemljišta, komunalne infrastrukture i, prema mogućnostima, sufinanciranje projekata.
Drugim riječima, priuštivo stanovanje više ne može biti samo odgovornost države, nego i pitanje ozbiljnosti lokalne politike. Upravo lokalna razina najbolje zna gdje postoji stambeni jaz, gdje ima raspoloživog zemljišta, praznih stanova i stvarnih potreba stanovnika.
Ako gradovi i općine ovaj Zakon dožive samo kao formalnu obvezu, rezultati će biti ograničeni. No, ako stanovanje prepoznaju kao razvojno pitanje, odnosno pitanje zadržavanja mladih, radne snage, demografske stabilnosti i kvalitete života, tada Zakon može imati stvaran učinak.
Stanovi za stanovanje, a ne za privatnu zaradu
Važan dio Zakona odnosi se i na ograničavanje špekulativnog korištenja mjera. Tako se za novoizgrađene stanove za priuštivu kupnju predviđa da ih 35 godina nije moguće prodati, dati u najam niti prenamijeniti, osim u iznimnim slučajevima predviđenim Zakonom. U tom razdoblju pravo nazadkupa imaju jedinice lokalne samouprave i APN.
Time se želi spriječiti da stanovi izgrađeni uz javne potpore postanu predmet tržišne preprodaje i privatne zarade.
Važan korak prema priuštivijem stanovanju
Ovaj Zakon ne treba promatrati kao mjeru koja će preko noći riješiti problem dostupnosti stanovanja. No, njegova je vrijednost upravo u tome što prvi put šire i sustavnije povezuje nekoliko važnih tema: cijenu stanovanja, prihode kućanstava, najam, prazne stanove, lokalnu samoupravu, potpore za mlade i dugoročnu zaštitu javno poticanog stambenog fonda.
U tome vidim njegov najveći doprinos. Zakon ne nudi samo jednu mjeru, nego postavlja širi okvir za dugoročniju i raznovrsniju stambenu politiku. Posebno je važno što prepoznaje da se pitanje stanovanja ne može rješavati samo kroz kupnju, nego i kroz stabilniji najam, aktivaciju postojećeg fonda, odgovornost lokalne samouprave i nove modele poput neprofitnih stambenih zadruga.
Upravo zato ovaj Zakon smatram potrebnim iskorakom. Njegovi puni učinci vidjet će se kroz provedbu i vrijeme, ali važno je da postavlja širi i dugoročniji smjer stambene politike prema priuštivijem i stabilnijem stanovanju kao važnom temelju kvalitete života u Hrvatskoj.
Izvor: Točka na i
Martina Mataić Škugor, 15. 04. 2026.
Tržište nekretnina u Q1 2026.: Pad transakcija od 12,9 %, ali obala i dalje raste
Kontinentalna Hrvatska bilježi snažan pad aktivnosti, dok obalni dio zemlje i dalje pokazuje otpornost i rast, unatoč ukupnom smanjenju broja kupoprodajakod svih većih skupina.
Podaci Porezne uprave za prvi kvartal 2026. pokazuju pad ukupnog broja transakcija nekretninama za 12,9 posto, uz izrazite regionalne razlike između kontinenta i obale.
Tako je u prvom kvartalu 2026. zabilježeno 23.444 kupoprodaja nekretnina, u odnosu na 26.909 u istom razdoblju 2025. godine.
Dok kontinentalni dio Hrvatske bilježi pad aktivnosti, obalni dio zemlje nastavlja rasti, što sve jasnije potvrđuje podjelu na dva paralelna tržišta.
Kontinent u snažnom padu, obala u rastu
U Zagrebu je broj transakcija smanjen za 21,4 posto. U Varaždinskoj županiji pad je iznimno izražen i iznosi 60,1 posto, dok značajna smanjenja bilježe i Osječko-baranjska, Sisačko-moslavačka te Brodsko-posavska županija.
S druge strane, obalni dio zemlje ide u suprotnom smjeru. Zadarska županija bilježi rast od 17,5 posto, Splitsko-dalmatinska 22,3 posto, a Dubrovačko-neretvanska 14,1 posto.
Ovakvi podaci potvrđuju sve izraženiju podjelu tržišta na dva paralelna segmenta – kontinentalni, koji je pod pritiskom, i obalni, koji ostaje snažan zahvaljujući investicijskoj potražnji.
Strani kupci bilježe pad, ali struktura ostaje ista
Broj kupoprodaja stranih državljana smanjen je za 13,6 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Tako je u prvom kvartalu 2026. stranim kupcima prodano 1.670 nekretnina, dok ih je godinu ranije bilo 1.934.
Unatoč padu, struktura stranih kupaca ostaje gotovo nepromijenjena. Najviše kupuju državljani Slovenije (26 posto), Njemačke (22 posto), Austrije (11 posto), te Bosne i Hercegovine i Češke (po 6 posto). Oni zajedno čine 71 posto ukupne strane potražnje na hrvatskom tržištu nekretnina.
Pad aktivnosti bilježi se kod svih većih skupina. Slovenski kupci bilježe pad od 25 posto, njemački 10 posto, austrijski 9 posto, dok je pad kod kupaca iz Bosne i Hercegovine 7 posto. No i dalje glavni kupci ostaju isti, ali kupuju manje.
Što se najviše kupuje
Prema strukturi transakcija, u prvom kvartalu najviše se trgovalo tzv. različitim nekretninama (28,5 posto), koje uključuju kombinirane objekte primjerice kuću s dvorištem ili stan i garažu.
Slijede poljoprivredna zemljišta (20,8 posto), stanovi i apartmani (20,2 posto), te građevinska zemljišta koja čine 19,5 posto ukupnih transakcija.
Građevinska zemljišta bilježe blagi pad od 1 posto, što ukazuje na stabilnost interesa za ovu kategoriju. Stanovi i apartmani bilježe pad od 8,1 posto, što je blaže od ukupnog tržišnog prosjeka, dok kuće bilježe značajniji pad od 15,5 posto.
Istovremeno, pojedine kategorije bilježe rast, poput poslovnih prostora koji su u plusu od 6,5 posto.
Kupci oprezniji, prodavatelji realniji
Iako je ukupna aktivnost značajno smanjena, struktura tržišta ostaje relativno stabilna. Drugim riječima, ne mijenja se što se kupuje, nego koliko se kupuje.
Iz perspektive tržišne prakse, jasno je vidljivo da se ponašanje sudionika promijenilo. Kupci su informiraniji i oprezniji u donošenju odluka, dok prodavatelji sve češće moraju prilagođavati očekivanja aktualnim tržišnim uvjetima.
Za kupce to znači više prostora za pregovore i racionalnije odluke. Za prodavatelje nužnost realnog formiranja cijena i kvalitetne prezentacije nekretnina, a za investitore još veći fokus na mikrolokaciju i kvalitetu projekta.
U takvom okruženju stručna analiza i pravovremene informacije postaju ključni faktor za donošenje dobrih odluka.
Izvor: Točka na i
Martina Mataić Škugor, 12. 02. 2026.
POVRAT POREZA: Nove prosječne cijene nekretnina
Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavilo je nove prosječne cijene nekretnina koje će se koristiti za izračun potpore za povrat poreza pri kupnji prve nekretnine.
Što se mijenja?
Za utvrđivanje prosječnih cijena u 2026. godini primjenjuje se nova Studija Ekonomskog instituta, Zagreb, koja obrađuje podatke o tržištu nekretnina na razini cijele Hrvatske. Na temelju te metodologije sada su utvrđene prosječne cijene i za one jedinice lokalne samouprave u kojima zbog manjeg broja transakcija ranije nije bilo moguće izračunati pouzdan prosjek.
Gdje možete provjeriti cijene?
Tablicu prosječnih cijena nekretnina možete pronaći na službenoj stranici Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).
U tablici su prikazane cijene za sve jedinice lokalne samouprave, dok je Grad Zagreb dodatno podijeljen prema katastarskim općinama, s obzirom na značajne razlike u cijenama među pojedinim dijelovima grada.
Važno za ugovore iz 2025. godine
Za sve ugovore sklopljene u 2025. godini primjenjuje se tablica prosječnih cijena koja se odnosi na 2024. godinu, neovisno o datumu podnošenja zahtjeva za potporu.
Provjerite sve uvjete prije potpisivanja ugovora
U našem Vodiču za povrat poreza za kupnju prve nekretnine možete detaljno provjeriti:
✔ ispunjavate li uvjete za ostvarivanje prava
✔ koja je potrebna dokumentacija
✔ na što posebno trebate obratiti pozornost
✔ kako se izračunava maksimalni iznos potpore
Prije kupnje prve nekretnine važno je razumjeti cijeli postupak kako biste na vrijeme provjerili ispunjavate li uvjete za ostvarivanje prava na povrat.
Na ovom linku možete preuzeti detaljan VODIČ ZA POVRAT POREZA.
Martina Mataić Škugor
Opereta ekspert
