LIVE
Opereta Blog
Nedostaje vam ideja? Ili tražite savjet za investiranje?
Na Opereta blogu dijelimo znanje, iskustvo i savjete koji pomažu da se snađete na tržištu nekretnina u Hrvatskoj. Bilo da planirate kupnju stana, prodaju nekretnine ili najam poslovnog prostora, ovdje ćete pronaći korisne vodiče, analize tržišta i novosti o zakonskim promjenama.
Naši agenti i stručnjaci redovito pišu o trendovima koji oblikuju tržište – od cijena kvadrata do održivog stanovanja.
Martina Mataić Škugor, 29. 04. 2026.
Zakon o priuštivom stanovanju - korak prema sustavnijoj stambenoj politici
Zakon o priuštivom stanovanju, koji je ovih dana usvojen u Saboru, važan je korak prema sustavnijem i širem rješavanju pitanja stanovanja u Hrvatskoj.
Dosad se stambena politika u Hrvatskoj uglavnom oslanjala na tržište i na model društveno poticane stanogradnje. Novi Zakon širi taj okvir i uvodi više različitih rješenja: priuštivu kupnju, priuštiv najam, aktivaciju praznih stanova, potpore za kupnju prve nekretnine, potpore za gradnju i rekonstrukciju kuća te razvoj neprofitnih stambenih zadruga kao dodatnog modela stanovanja.
Takav širi pristup važan je zato što Zakon polazi od stvarnog stanja na tržištu. U obrazloženju se navodi da su troškovi gradnje snažno rasli, da su se cijene stanova iz programa POS približile tržišnima te da postojeći model više nema učinak koji je nekad imao. Istodobno, država procjenjuje velik manjak stambenih jedinica, uz iznimno velik broj praznih stanova koji se ne koriste za stanovanje. Zakon zato pokušava istodobno djelovati i na novu gradnju i na aktiviranje postojećeg fonda.
Zadruge kao novi model priuštivog stanovanja
Posebno zanimljiv dio Zakona odnosi se na neprofitne stambene zadruge. U hrvatskim raspravama o stanovanju najčešće se sve svodi na dvije opcije: ili tržište, ili država. Ovaj Zakon prvi put ozbiljnije otvara i treću mogućnost – da se građani samoorganiziraju u neprofitni model stanovanja koji nije vođen zaradom, nego ciljem dugoročnog stambenog rješenja za svoje članove.
To je iskorak jer se stan više ne promatra isključivo kao roba ili kao jednokratna državna mjera, nego i kao zajednički organiziran i održiv model stanovanja.
Prema Zakonu, neprofitne stambene zadruge ne osnivaju se radi zarade, nego radi rješavanja stambenog pitanja svojih članova. Njihov cilj je omogućiti članovima stanovanje uz najamninu nižu od tržišne, uz jasna pravila poslovanja i nadzor.
Važna zaštita je i to što se stanovi koje zadruga izgradi ili obnovi ne mogu pretvoriti u pojedinačno vlasništvo zadrugara. Time se čuva smisao modela: stanovi ostaju u funkciji dugoročnog i priuštivog stanovanja, a ne postaju prilika za brzu privatizaciju ili preprodaju.
Upravo zato zadruge mogu postati važan smjer prema dugoročnijem i stabilnijem modelu stanovanja u Hrvatskoj, po uzoru na mnoge europske države u kojima su takvi modeli već desetljećima dio ozbiljne stambene politike.
Priuštivost stanovanja počinje od kućnog budžeta
Ovim se Zakonom prvi put u hrvatski pravni sustav uvodi pojam priuštivog stanovanja – stanovanja kod kojeg iznos najma ili obroka kredita, uvećan za prosječne režijske troškove i troškove održavanja, ne prelazi 30 posto neto prihoda uže obitelji.
To je bitan pomak jer stambenu politiku izravnije povezuje sa stvarnom platežnom moći građana.
U praksi, to znači da nije dovoljno gledati samo cijenu kvadrata. Važno je koliko stanovanje mjesečno opterećuje kućni budžet i koliko obitelji ostaje za normalan život nakon što podmiri taj trošak.
Pravo na potporu ili stambeno zbrinjavanje imat će građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski, državni i javni službenici te namještenici deficitarnih zanimanja, osobe starije od 65 godina, osobe s invaliditetom, bivši zaštićeni najmoprimci i drugi kojima je potrebna stambena podrška, pod uvjetom da nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.
Veći naglasak na najmu, a ne samo na kupnji
Zakon uvodi i značajnu promjenu u odnosu prema najmu. Propisano je da najmanje 50 posto stanova u zgradama za priuštivo stanovanje bude namijenjeno najmu, dok u manjim zgradama s deset ili manje stanova svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.
Novo je i da se novoizgrađeni stanovi za priuštivi najam ne mogu otkupiti. To je važno jer pokazuje da se stvara fond stanova koji ostaje dugoročno u funkciji stanovanja, umjesto da javno poticane stanove nakon nekoliko godina ponovno preuzme tržišna logika. U zemlji u kojoj je vlasništvo nad stanom i dalje gotovo jedina stambena strategija, ovaj pomak prema stabilnijem najmu mogao bi biti jedan od važnijih elemenata čitavog Zakona.
Prazni stanovi i potpore za mlade
Važan dio Zakona odnosi se i na aktivaciju praznih stanova kroz Program priuštivog najma. To je jedna od mjera koja bi mogla dati brže rezultate od same novogradnje, jer se ne oslanja na višegodišnje procese planiranja, ishođenja dozvola i gradnje.
Prvi krug poziva za vlasnike odgovarajućih nekretnina završio je s 358 stanova koje su vlasnici dali na upravljanje državi. Upravo je u tijeku prijava za potencijalne korisnike takvih stanova. Trenutačni rezultati, ako se gledaju kao svojevrstan test ovog programa, mogli bi se nazvati umjereno optimističnima.
Zakon predviđa nastavak i širenje potpora za kupnju prve stambene nekretnine te potpore za gradnju ili rekonstrukciju jednoobiteljskih kuća, osobito za građane mlađe od 45 godina. Predviđene su mogućnosti potpore kroz povrat dijela poreznog opterećenja, povoljnije kreditne linije i povoljnije uvjete za zemljište.
Time Zakon pokušava obuhvaća ne samo velike gradove, nego i prigradska i ruralna područja.
Velika uloga lokalne samouprave
Jedan od ključnih elemenata Zakona jest uloga lokalne samouprave. Zakon postavlja nacionalni okvir, a njegova provedba velikim će dijelom ovisiti o gradovima, općinama i županijama.
Lokalna samouprava neće imati samo formalnu ulogu. Od nje se očekuje izrada programa priuštivog stanovanja, planiranje stambenih potreba, osiguravanje zemljišta, komunalne infrastrukture i, prema mogućnostima, sufinanciranje projekata.
Drugim riječima, priuštivo stanovanje više ne može biti samo odgovornost države, nego i pitanje ozbiljnosti lokalne politike. Upravo lokalna razina najbolje zna gdje postoji stambeni jaz, gdje ima raspoloživog zemljišta, praznih stanova i stvarnih potreba stanovnika.
Ako gradovi i općine ovaj Zakon dožive samo kao formalnu obvezu, rezultati će biti ograničeni. No, ako stanovanje prepoznaju kao razvojno pitanje, odnosno pitanje zadržavanja mladih, radne snage, demografske stabilnosti i kvalitete života, tada Zakon može imati stvaran učinak.
Stanovi za stanovanje, a ne za privatnu zaradu
Važan dio Zakona odnosi se i na ograničavanje špekulativnog korištenja mjera. Tako se za novoizgrađene stanove za priuštivu kupnju predviđa da ih 35 godina nije moguće prodati, dati u najam niti prenamijeniti, osim u iznimnim slučajevima predviđenim Zakonom. U tom razdoblju pravo nazadkupa imaju jedinice lokalne samouprave i APN.
Time se želi spriječiti da stanovi izgrađeni uz javne potpore postanu predmet tržišne preprodaje i privatne zarade.
Važan korak prema priuštivijem stanovanju
Ovaj Zakon ne treba promatrati kao mjeru koja će preko noći riješiti problem dostupnosti stanovanja. No, njegova je vrijednost upravo u tome što prvi put šire i sustavnije povezuje nekoliko važnih tema: cijenu stanovanja, prihode kućanstava, najam, prazne stanove, lokalnu samoupravu, potpore za mlade i dugoročnu zaštitu javno poticanog stambenog fonda.
U tome vidim njegov najveći doprinos. Zakon ne nudi samo jednu mjeru, nego postavlja širi okvir za dugoročniju i raznovrsniju stambenu politiku. Posebno je važno što prepoznaje da se pitanje stanovanja ne može rješavati samo kroz kupnju, nego i kroz stabilniji najam, aktivaciju postojećeg fonda, odgovornost lokalne samouprave i nove modele poput neprofitnih stambenih zadruga.
Upravo zato ovaj Zakon smatram potrebnim iskorakom. Njegovi puni učinci vidjet će se kroz provedbu i vrijeme, ali važno je da postavlja širi i dugoročniji smjer stambene politike prema priuštivijem i stabilnijem stanovanju kao važnom temelju kvalitete života u Hrvatskoj.
Izvor: Točka na i
Martina Mataić Škugor, 15. 04. 2026.
Tržište nekretnina u Q1 2026.: Pad transakcija od 12,9 %, ali obala i dalje raste
Kontinentalna Hrvatska bilježi snažan pad aktivnosti, dok obalni dio zemlje i dalje pokazuje otpornost i rast, unatoč ukupnom smanjenju broja kupoprodajakod svih većih skupina.
Podaci Porezne uprave za prvi kvartal 2026. pokazuju pad ukupnog broja transakcija nekretninama za 12,9 posto, uz izrazite regionalne razlike između kontinenta i obale.
Tako je u prvom kvartalu 2026. zabilježeno 23.444 kupoprodaja nekretnina, u odnosu na 26.909 u istom razdoblju 2025. godine.
Dok kontinentalni dio Hrvatske bilježi pad aktivnosti, obalni dio zemlje nastavlja rasti, što sve jasnije potvrđuje podjelu na dva paralelna tržišta.
Kontinent u snažnom padu, obala u rastu
U Zagrebu je broj transakcija smanjen za 21,4 posto. U Varaždinskoj županiji pad je iznimno izražen i iznosi 60,1 posto, dok značajna smanjenja bilježe i Osječko-baranjska, Sisačko-moslavačka te Brodsko-posavska županija.
S druge strane, obalni dio zemlje ide u suprotnom smjeru. Zadarska županija bilježi rast od 17,5 posto, Splitsko-dalmatinska 22,3 posto, a Dubrovačko-neretvanska 14,1 posto.
Ovakvi podaci potvrđuju sve izraženiju podjelu tržišta na dva paralelna segmenta – kontinentalni, koji je pod pritiskom, i obalni, koji ostaje snažan zahvaljujući investicijskoj potražnji.
Strani kupci bilježe pad, ali struktura ostaje ista
Broj kupoprodaja stranih državljana smanjen je za 13,6 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Tako je u prvom kvartalu 2026. stranim kupcima prodano 1.670 nekretnina, dok ih je godinu ranije bilo 1.934.
Unatoč padu, struktura stranih kupaca ostaje gotovo nepromijenjena. Najviše kupuju državljani Slovenije (26 posto), Njemačke (22 posto), Austrije (11 posto), te Bosne i Hercegovine i Češke (po 6 posto). Oni zajedno čine 71 posto ukupne strane potražnje na hrvatskom tržištu nekretnina.
Pad aktivnosti bilježi se kod svih većih skupina. Slovenski kupci bilježe pad od 25 posto, njemački 10 posto, austrijski 9 posto, dok je pad kod kupaca iz Bosne i Hercegovine 7 posto. No i dalje glavni kupci ostaju isti, ali kupuju manje.
Što se najviše kupuje
Prema strukturi transakcija, u prvom kvartalu najviše se trgovalo tzv. različitim nekretninama (28,5 posto), koje uključuju kombinirane objekte primjerice kuću s dvorištem ili stan i garažu.
Slijede poljoprivredna zemljišta (20,8 posto), stanovi i apartmani (20,2 posto), te građevinska zemljišta koja čine 19,5 posto ukupnih transakcija.
Građevinska zemljišta bilježe blagi pad od 1 posto, što ukazuje na stabilnost interesa za ovu kategoriju. Stanovi i apartmani bilježe pad od 8,1 posto, što je blaže od ukupnog tržišnog prosjeka, dok kuće bilježe značajniji pad od 15,5 posto.
Istovremeno, pojedine kategorije bilježe rast, poput poslovnih prostora koji su u plusu od 6,5 posto.
Kupci oprezniji, prodavatelji realniji
Iako je ukupna aktivnost značajno smanjena, struktura tržišta ostaje relativno stabilna. Drugim riječima, ne mijenja se što se kupuje, nego koliko se kupuje.
Iz perspektive tržišne prakse, jasno je vidljivo da se ponašanje sudionika promijenilo. Kupci su informiraniji i oprezniji u donošenju odluka, dok prodavatelji sve češće moraju prilagođavati očekivanja aktualnim tržišnim uvjetima.
Za kupce to znači više prostora za pregovore i racionalnije odluke. Za prodavatelje nužnost realnog formiranja cijena i kvalitetne prezentacije nekretnina, a za investitore još veći fokus na mikrolokaciju i kvalitetu projekta.
U takvom okruženju stručna analiza i pravovremene informacije postaju ključni faktor za donošenje dobrih odluka.
Izvor: Točka na i
Martina Mataić Škugor, 12. 02. 2026.
POVRAT POREZA: Nove prosječne cijene nekretnina
Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavilo je nove prosječne cijene nekretnina koje će se koristiti za izračun potpore za povrat poreza pri kupnji prve nekretnine.
Što se mijenja?
Za utvrđivanje prosječnih cijena u 2026. godini primjenjuje se nova Studija Ekonomskog instituta, Zagreb, koja obrađuje podatke o tržištu nekretnina na razini cijele Hrvatske. Na temelju te metodologije sada su utvrđene prosječne cijene i za one jedinice lokalne samouprave u kojima zbog manjeg broja transakcija ranije nije bilo moguće izračunati pouzdan prosjek.
Gdje možete provjeriti cijene?
Tablicu prosječnih cijena nekretnina možete pronaći na službenoj stranici Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).
U tablici su prikazane cijene za sve jedinice lokalne samouprave, dok je Grad Zagreb dodatno podijeljen prema katastarskim općinama, s obzirom na značajne razlike u cijenama među pojedinim dijelovima grada.
Važno za ugovore iz 2025. godine
Za sve ugovore sklopljene u 2025. godini primjenjuje se tablica prosječnih cijena koja se odnosi na 2024. godinu, neovisno o datumu podnošenja zahtjeva za potporu.
Provjerite sve uvjete prije potpisivanja ugovora
U našem Vodiču za povrat poreza za kupnju prve nekretnine možete detaljno provjeriti:
✔ ispunjavate li uvjete za ostvarivanje prava
✔ koja je potrebna dokumentacija
✔ na što posebno trebate obratiti pozornost
✔ kako se izračunava maksimalni iznos potpore
Prije kupnje prve nekretnine važno je razumjeti cijeli postupak kako biste na vrijeme provjerili ispunjavate li uvjete za ostvarivanje prava na povrat.
Na ovom linku možete preuzeti detaljan VODIČ ZA POVRAT POREZA.
Martina Mataić Škugor
Opereta ekspert
Martina Mataić Škugor, 16. 01. 2026.
Povrat poreza pri kupnji nekretnine: Možete dobiti povrat od nekoliko tisuća eura, ali pazite na detalje!
Kupnja prve nekretnine jedan je od onih trenutaka u životu koji se dugo pamte. U isto vrijeme uzbudljivo i pomalo zahtjevno – od odabira lokacije, preko pregovora o cijeni, do papirologije koja nikad ne prestaje. Od 1. siječnja 2025. sve je barem malo lakše, jer država osobama mlađima od 45 godina nudi značajnu financijsku olakšicu - povrat plaćenog poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine.
No, kao i uvijek, da biste ostvarili ovo pravo, treba voditi računa o detaljima. Zato je važno unaprijed znati tko ima pravo na povrat poreza, koji su uvjeti i kako izgleda postupak prijave.
Tko ima pravo na povrat poreza 2025.?
Kako biste znali ostvarujete li i kako pravo na povrat poreza, donosimo detaljan Vodič za povrat poreza čija je autorica Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja Opereta nekretnina.
“Ako ste mlađi od 45 godina i kupujete ili gradite prvu stambenu nekretninu, mogli biste ostvariti pravo na povrat poreza. No, to pravo ne vrijedi za sve.
Da biste ostvarili povrat, morate imati prijavljeno prebivalište na toj adresi i ne smijete imati drugu odgovarajuću stambenu nekretninu u vlasništvu – čak ni u suvlasništvu.
Primjerice, ako ste samac i naslijedili se stan od 55 kvadrata, to se smatra odgovarajućom nekretninom i u tom slučaju nemate pravo na povrat. Ako ste kao suvlasnik nasljedili manji udio (recimo 28 m²), tada možete ostvariti pravo na povrat, ali morate taj udio prodati prije nego što podnesete zahtjev”, objasnila nam je neke važne stavke Martina Mataić Škugor.
Još jedan važan uvjet odnosi se na državne subvencije. Ako ste ih koristili primjerice, kod subvencioniranih stambenih kredita (tzv. APN krediti), ne možete ostvariti pravo na povrat poreza. Dobre vijesti su da poticaji grada ili županije ne predstavljaju prepreku.
Koje su granice i uvjeti za povrat?
Država je jasno propisala limite. Povrat poreza priznaje se samo do određene kvadrature stana ili kuće, koja se računa prema broju članova kućanstva. Primjerice, ako živite sami priznaje se površina do 50 m², bračni par do 65 m², a za svako dijete površina se povećava za 10 m².
“Obratite pažnju,” ističe Mataić Škugor, “ako samac kupi stan površine 80 m², nema pravo na povrat poreza, jer je maksimalno priznata površina za jednu osobu 75 m². No, ako samac kupi stan od, primjerice, 72 m², može ostvariti povrat poreza, ali se u obračun uzima samo 50 m².”
Limiti su propisani i za kupoprodajnu cijenu. Povrat se obračunava prema prosječnoj cijeni kvadrata u gradu ili općini u kojoj se nekretnina nalazi – sve iznad toga ne ulazi u računicu.
Primjerice, ako kupujete stan u Karlovcu po cijeni od 2.170 EUR/m², a maksimalno dopuštena cijena iznosi 2.166,90 EUR/m², ne ostvarujete pravo na povrat poreza.
Kako izgleda postupak?
Na prvi pogled može djelovati komplicirano, ali koraci su zapravo logični:
- Kupite stan ili kuću i potpišete kupoprodajni ugovor (nakon 1. siječnja 2025.)
- Prijavite prebivalište na toj adresi
- Platite porez (porez na promet nekretnina ili porez na dodanu vrijednost)
- Prikupite dokumentaciju i ispunite Zahtjev za isplatu potpore i Izjavu
- Kod javnog bilježnika ovjerite potpis na Zahtjevu i Izjavi
- Predajte dokumente APN-u – osobno ili poštom (e-mail nije dovoljan)
Rok za predaju zahtjeva je dvije godine od dana kupoprodaje. Ali nemojte čekati zadnji trenutak – jer ako u međuvremenu navršite 45 godina, pravo gubite.
Koliko možete dobiti natrag?
Kod kupnje ili gradnje prve nekretnine kupac plaća porez, a ovisno o situaciji, može ostvariti pravo na povrat dijela ili cijelog iznosa plaćenog poreza.
- Starogradnja – plaća se 3% poreza na promet nekretnina (PPN), a moguće je ostvariti 100% povrat PPN-a.
- Novogradnja (s PDV-om) – plaća se 25% poreza na dodanu vrijednost (PDV), a može se ostvariti do 50% povrata PDV-a.
- Gradnja obiteljske kuće – plaća se 25% PDV-a, a može se ostvariti do 50% povrata PDV-a.
U praksi to znači da povrat poreza može doseći i nekoliko tisuća eura. Dovoljno za novu kuhinju, opremanje dnevnog boravka ili barem par otplata stambenog kredita.
Kada gubite pravo?
Imajte na umu da država traži sigurnost da ćete u nekretnini zaista živjeti. Ako u roku od pet godina stan ili kuću prodate, iznajmite ili se odjavite s adrese – potpore se moraju vratiti.
Zato dobro razmislite: ako planirate nekretninu koristiti kao investiciju, nemate pravo na povrat poreza.
Zaključak
Kupnja prve nekretnine uvijek je kombinacija emocija, kalkulacija i papirologije. Program povrata poreza može vam značajno olakšati financijski teret, ali samo ako pažljivo pratite uvjete za povrat i ispoštujete sve rokove.
Naš savjet? Ne čekajte da vas iznenadi birokracija. Pripremite se unaprijed, provjerite priznate kvadrature i prosječne cijene u svojoj općini i na vrijeme prikupite dokumentaciju.
Na ovom linku možete preuzeti detaljan VODIČ ZA POVRAT POREZA čija je autorica Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja Opereta nekretnina.
Vodič nije službeni dokument državnih tijela, već informativni materijal koji služi za lakše snalaženje u postupku povrata poreza. Za službene informacije i tumačenja građani se trebaju obratiti Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).
Opereta, 16. 01. 2026.
Što se događa s tržištem nekretnina? Brojke za prvih devet mjeseci pokazuju novi trend!
U prvih devet mjeseci 2025. broj kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj pao je za 13 %, ali tržište pokazuje znakove sazrijevanja. Stručnjaci donose analizu trendova i prilika koje oblikuju novu fazu tržišta.
U prvih devet mjeseci 2025. zabilježeno je 85.563 kupoprodaja, što je 13 % manje nego u istom razdoblju prošle godine. Iako brojke pokazuju blago usporavanje, tržište i dalje ostaje dinamično i aktivno, s jasnim naznakama promjene kupovnih navika.
„Ovakav trend rezultat je kombinacije faktora: usporavanja tržišta u zemljama iz kojih dolazi najveći broj kupaca, većih kamatnih stopa u eurozoni te znatnog rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj“, komentirao je Boro Vujović, direktor Opereta nekretnina, dodajući kako je ova godina stabilizirala tržište.
Rast u samo tri županije
Regionalno gledano, samo tri županije bilježe rast broja transakcija – Varaždinska (+38 %), Koprivničko-križevačka (+18,2 %) i Ličko-senjska (+13,6 %). Ovaj trend potvrđuje sve izraženiju decentralizaciju tržišta: interes se širi prema sjevernim i kontinentalnim krajevima, gdje je omjer cijene i kvalitete života povoljniji, a investicije sve češće dolaze od domaćih kupaca.
S druge strane, Jadran bilježi izražen pad aktivnosti. Splitsko-dalmatinska (−29,7 %), Krapinsko-zagorska (−27,9 %) i Dubrovačko-neretvanska županija (−27,4 %) su među su regijama koje su u posljednjih nekoliko godina bile u investicijskom vrhuncu, a sada ulaze u fazu tržišne ravnoteže. To se dijelom događa i zbog toga što je broj inozemnih kupaca u prvih devet mjeseci pao za 22 posto u odnosu na 2024. godinu, a oni su uglavnom kupovali nekretnine na obali. Njihov izostanak utjecao je na pad prodaje u ovim regijama.
Najviše stranih kupaca i dalje dolazi iz Njemačke, Slovenije i Austrije, ali s dvoznamenkastim padom – između 22 i 28 %. Pad interesa vidljiv je i kod skandinavskih zemalja, dok manja tržišta poput Srbije (+28 %), Sjeverne Makedonije (+38 %) i Rumunjske (+50 %) bilježe rast, što ukazuje na postupnu diverzifikaciju izvora kupaca.
„U ponudi nema dovoljno nekretnina koje odgovaraju budžetima inozemnih kupaca. Najveći je problem nesrazmjer između onoga što kupci traže i onoga što je dostupno. Na obali se najviše traže nekretnine do 500 tisuća eura, ali takvih je vrlo malo u ponudi. Za razliku od prije nekoliko godina, danas je i znatno manje kupaca s velikim budžetima, primjerice iznad milijun eura“, objašnjava Vujović.
Gdje se najviše kupuje
U Zagrebu je u prvih devet mjeseci ove godine prodano 11 682 nekretnina što je 2.859 odnosno 19,7% manje nego u istom razdoblju prošle godine. Ipak, glavni grad ostaje najaktivnije pojedinačno tržište u Hrvatskoj. „Manji broj transakcija više govori o ograničenoj ponudi kvalitetnih stanova nego o padu interesa. Kupci su prisutni, ali sve više traže novogradnju koja pruža kvalitetu i vrijednost. Ovo usporavanje kupoprodaja rezultiralo je stabilizacijom traženih cijena i to starijih nekretnina“, dodaje Vujović.
Tko je u prednosti, kupac ili prodavatelj
„Ovo što se sad događa na tržištu, idealno je za kupce koji razmišljaju dugoročno. Cijene su stabilnije, pregovarački prostor je veći, ponuda je diverzificirana. Manje transakcija ne znači slabije tržište – naprotiv, brojke pokazuju sazrijevanje tržišta nekretnina. Kupci više ne trče za prilikama, već traže vrijednost i sigurnost ulaganja“, zaključuje Vujović.
Najveći dio transakcija i dalje čine stanovi i apartmani, s ukupno 17.164 prodaja (−13 %), dok je broj prodanih kuća 2.278 (−22 %). Ukupno gledano, stambeni segment bilježi pad od 14 %, ali ostaje nositelj tržišne aktivnosti s ukupno 19 442 prodaje.
Daniel Pikl, 16. 01. 2026.
AI alati u 2025.
Daniel nam ponovo donosi najnovije informacije iz svijeta audio-vizualnih AI alata. Zahvaljujući konstantnom istraživanju sustava (video, slika, audio), Opereta je uvijek korak ispred konkurencije u primjeni najnovijih tehnologija u poslovanju.
AI Alati 2025: Video, slika i zvuk
Umjetna inteligencija više nije futuristički koncept – postala je svakodnevni kreativni alat koji mijenja način na koji stvaramo sadržaj. Opereta je oduvijek bila agencija koja je uvijek korak ispred u implementaciji najnovijih tehnologija te primjeni u svakodnevnom poslovanju. Od aktivacije prvog AI asistenta za nekretnine u regiji, pa sve do internih edukacija zaposlenika gdje su bili upoznati s top AI alatima te prednostima i mogućnostima korištenja.
Slijede najnoviji trendovi pred kraj 2025. gdoine. Svjedočimo pravoj eksploziji AI alata koji omogućuju profesionalnu produkciju videa, slika i zvuka/muzike bez potrebe za skupom opremom ili godinama iskustva.
Istražimo zajedno što je trenutno najaktualnije u svijetu AI kreativnosti.
Video AI Alati: Kinematografija na klik
Sora 2, Google Veo 3, LTX Studio, Hailouo, Kling, Grok Imagine: Vrhunac Realizma
Open AI Sora 2, Google Veo 3, Grok 4 trenutno su najbolji AI generatori videa jer stvaraju najrealističnije scene, dobro prate upute i mogu dodati audio videima.
Google Veo 3.1 najnoviji model predstavljen na Google I/O 2025, podržava visoko realističnu video generaciju sa zvukom, pokretima kamere, izrazima lica i prijelazima okoline. Može generirati do 60 sekundi videa s realističnim pokretima, osvjetljenjem i čak sinkroniziranim glasovima.
Open AI Sora 2 je dostigao novu razinu - konačno možete kreirati cijeli video klip, uključujući audio, u jednom alatu. To značajno ubrzava proces rada jer više ne morate skakati između različitih platformi.
X (ex. Twitter) je nedavno izbacio novu inačicu Grok 4 Imagine koji ide u korak najboljima te omogućuje bolju kontrolu i jako dobru kvalitetu videa, uključujući i zvuk koji ga prati.
Ne smijemo zaboraviti odavno poznate adute Kling AI 2.5 Turbo kao ni Hailou 2.3 koji su se unazad godinu dana jako unaprijedili te dodali mnogobrojne mogućnosti, od kontrole kamere, definiranja pokreta, uz poboljšanje sveukupne kvalitete.
Jedan “stari” igrač koji se ponovo pojavio je LTX-2, a sjećamo ga se kao prvog koji je omogućio kreiranje scena te kompletnih kadrova i pisanje scenarija, što je omogućavalo lakšu izradu kompletne video produkcije.
Preporuka je svakako korištenje All in one sustava, dakle sustava koji omogućuju da na jednom mjestu možete generirati sliku + video, a u nekima čak i audio unutar videa. Takvih sustava ima dosta a izdvajamo Leonardo AI, Krea AI, Freepik, Higgsfield AI.
Runway Gen-4 je jedan od rijetkih sustava koji nudi moćne značajke u sistemu video to video, a njegov Act-One motion capture odlično prati izraze lica, dok Gen-3 Alpha model isporučuje realistične i konzistentne rezultate. Idealan je za kreativne timove koji žele detaljnu kontrolu nad svakim aspektom produkcije.
Na Adobe MAX-u 28. listopada 2025. Adobe je predstavio revolucionarne nove AI alate u Firefly, uključujući Generate Soundtrack za kreiranje potpuno licenciranih audio zapisa studijske kvalitete, Generate Speech za kristalno čiste glasovne zapise i novi timeline-based AI video editor, a svi generirani sadržaji su komercijalno sigurni i potpuno licencirani, što je ključno za profesionalne kreatore koji ne žele brinuti o autorskim pravima.
Inače u ADOBE alate poput Photoshopa, Illustratora te Premiera već neko vrijeme su ugrađeni AI modeli te dodatno pojačavaju snagu i mogućnosti ovih “po defaultu moćnih” aplikacija i software-a.
ByteDance Seedream 4.0 je kineski model izuzetno moćan u i rangu najboljih.
HeyGen AI je moćan alat za generiranje AI avatara koji može točno prevoditi videozapise s savršenom sinkronizacijom usana i kreirati videozapise iz tekstualnih ili audio isječaka, s prirodnim izrazima lica i pokretima tijela. Ovo otvara ogromne mogućnosti za motion dizajnere i tvrtke jer može zamijeniti dijelove video produkcije koji obično zahtijevaju kamere, rasvjetu i snimanje.
Slika AI Alati: Od Koncepta do remek djela
Slobodno možemo reći da je već odavno probijena granica realnosti i najbolji modeli za izradu slika su toliko realistični da je nemoguće prepoznati i reći da je slika umjetno napravljenna. Od predvodnika se ovdje nalaze Midjourney, FLUX 1.1 Kontext, Recraft V3, Google AI Studio (Nano Banana), Ideogram 3.0, GPT-Image-1, Adobe Firefly Image Model 5, Leonardo AI, Stable Diffusion, ali i mnogi drugi.
U sustavima poput Leonardo.AI većina ovih modela je uključena te ih možete koristiti na jednom mjestu što je izuzetno praktično. Svakako probajte sve predložene sustava da sami otkrijete koji je najbolji za vas i u kojem dobijate najbolje rezultate, Stability AI, Midjourney, Flux AI, Ideogram, Google AI Studio, ADOBE Firefly
Audio AI Alati: Zvuk Budućnosti
Suno: Glazbena Kreativnost
Suno AI radi izvrstan posao s tekstovima i melodijama po kategorijama, omogućujući kreatorima da generiraju cijele pjesme s vokalima samo iz tekstualnih uputa. Od popa do rocka, od jazza do hip-hopa – Suno pokriva sve žanrove. U zadnjoj v5 verziji vokali su dovedeni na novi nivo i moram priznati da smo došli do trenutka kad i stručnjaci više ne mogu samo tako reći radi li se o AI generiranoj glazbi ili ne. Što ćemo tek imati u verziji 10 za koju godinu, daje nam temu za razmišljanje. Do tada poslušajte jednu skladbu i procijenite sami. Prednosti AI glazbe su višestruki, npr. nećete dobiti copyright upozorenje na platformama poput Youtube ili TikTok.
<iframe loading="lazy" style="border-radius: 12px;" src="https://open.spotify.com/embed/track/0qJOUsyZpe5jeaCLItTdTk?utm_source=generator" width="100%" height="352" frameborder="0" allowfullscreen="allowfullscreen" data-testid="embed-iframe"></iframe>
Udio Music: Vrhunski producent
Udio Music je do nedavno bio najbolji sustav za generirnja zvuka, međutim SUNO AI ga je u zadnjoj inačici sustigao, posebice što se tiče vokala. Međutim, za određene žanrove glazbe, Udio je i dalje prilično moćan te je bolji odabir.
ElevenLabs: Glasovni Klonovi
ElevenLabs je postao zlatni standard za text-to-speech tehnologiju. Generate Speech, alat za stvaranje kristalno čistih voice-overa, daje kreatorima izbor glasova iz Firefly Speech Modela i ElevenLabsa, omogućujući generiranje životnih glasova na više jezika uz fino podešavanje emocija, tempa i naglaska za prirodnu, izražajnu isporuku.
Praktični savjeti za korištenje AI alata
Multimodalni Pristup
U sučeljima AI alata, posebno onima koji nudem sve (video, sliku i zvuk) unosom tesktualnog prompta generirate sliku koju nakon toga možete koristiti za izradu video animacije sa ili bez zvuka. Takve kadrove skalpate u jednu cjelinu da bi kao finalni proizvod dobili kompletan video. Ova fleksibilnost pretvara AI platforme i sustave u prava kreativna igrališta gdje timovi mogu eksperimentirati i iterirati beskonačno. Limit je samo vaša mašta i krediti 🙂
Važnost ljudskog elementa
Ljudski element ostaje bitan – nikad neće prestati potreba za dobrim kreativnim direktorom ili dobrim kinematografom, nekim tko zna kako ispričati priču kroz niz slika. AI alati su pomagači, ne zamjene za kreativnost. Barem za sad.
Troškovi i pristupačnost
Većina alata nudi besplatne probe ili određene količine trial kredita, što omogućuje testiranje prije pretplate. Budite svjesni da eksperimentiranje s AI alatima može biti skupo – profesionalne pretplate mogu koštati stotine dolara mjesečno, ali za kreatore i agencije ta investicija se apsolutno isplati kroz uštedu vremena te količinu materijala koji bi u standardnom procesu izrade osjetno više koštali.
Što očekivati u budućnosti?
Trend je jasan: AI alati postaju sve pristupačniji, kvalitetniji i integriranije. Povećana dostupnost open-source AI modela obećava demokratizaciju pristupa naprednoj tehnologiji, promičući transparentnost i suradnju.
Vidimo i sve jaču personalizaciju – a to su custom Models koji omogućuju kreatorima da generiraju niz materijala u vlastitom stilu. To znači da ćete moći “naučiti” AI vaš jedinstveni vizualni jezik i dosljedno ga primjenjivati kroz sve projekte.
Zaključak
Krajem 2025. godine, AI alati za kreiranje videa, slika i audia više nisu eksperimentalna tehnologija – postali su profesionalni standard. Od Sora 2 i Veo 3 za video, preko Google Nano Banana ili FLUX modela za slike, do Suno ili Udio Music za audio – nikada nije bilo lakše pretvoriti kreativnu viziju u stvarnost.
Ključ uspjeha nije samo u izboru pravog alata, već u razumijevanju kako ga integrirati u svoj kreativni proces. AI ne zamjenjuje kreativnost – on je amplificira, omogućujući vam da radite brže, eksperimentirate slobodnije i ostvarite ideje koje su prije bile izvan dosega.
Vrijeme je da preuzmete kontrolu nad ovim alatima i saznate što vaš um može kreirati!
Opereta, 17. 09. 2025.
Zašto je kupnja stana u ovoj novogradnji pametna odluka
Zašto je kupnja stana u ovoj novogradnji pametna odluka Kupnja stana nije samo rješavanje stambenog pitanja – to je odluka koja oblikuje vaš način života i sigurnost vaše budućnosti. Upravo zato sve više kupaca u Zagrebu bira novogradnje, a jedna od najatraktivnijih adresa današnjice je Kuniščak Residence. Prednosti kupnje novogradnje Stan u novogradnji na ovakvoj lokaciji, manje od 20 minuta udaljenoj od glavnog trga, donosi niz praktičnih i dugoročnih benefita:
- Energetska učinkovitost – suvremeni standardi gradnje donose niže režije i održiv život.
- Moderni tlocrti – stanovi su osmišljeni prema potrebama današnjih obitelji i pojedinaca.
- Veća vrijednost na tržištu – novogradnje zadržavaju ili povećavaju cijenu, što ih čini sigurnom investicijom.
Kuniščak – skriveni dragulj u centru grada Ulica Kuniščak nalazi se paralelno s Ilicom, manje od 20 minuta hoda od Trga bana Jelačića. Na prvi pogled mirna, stambena ulica, a zapravo adresa s jedinstvenim prednostima: sve vam je nadohvat ruke, a opet ste zaklonjeni od gradske vreve. Zamislite život gdje:
- djecu vodite u vrtić ili školu na par minuta hoda,
- fakulteti poput KBF-a, ZŠEM-a, Algebre ili TTF-a nalaze se u susjedstvu,
- do bolnica i domova zdravlja (KBC Sv. Duh, KBC Sestre milosrdnice) stižete za nekoliko minuta,
- šetate do Kuće umjetnosti Lauba na kulturna događanja,
- na nekoliko stanica tramvajem ste na Cvjetnom trgu, u kazalištu ili shoppingu,
- dok vam mirno okruženje daje osjećaj odmaka od gradske užurbanosti.
Zašto je ovo lokacija budućnosti Ono što posebno podiže vrijednost ove adrese je i razvoj kvarta – izgradnja Trga pravde, koji će postati jedan od najvažnijih pravosudnih i administrativnih centara u zemlji. To znači da će potražnja za stanovima u blizini dodatno rasti, što Kuniščak Residence čini sigurnom i dugoročnom investicijom. Osim toga, ulica je u tramvajskoj zoni i izvrsno povezana s ostatkom grada – živjeti ovdje znači da automobil možete koristiti po potrebi, a svakodnevno funkcionirati javnim prijevozom. Kuniščak Residence – gdje se život i investicija susreću Projekt Kuniščak Residence obuhvaća 38 modernih stanova veličine od 47 do 107 m², raspoređenih u tri etaže s podzemnom garažom. Svaki stan donosi udobnost, sigurnost i dugoročnu vrijednost, zahvaljujući vrhunskoj gradnji i energetskoj učinkovitosti. Kupnjom stana ovdje ne birate samo zidove i kvadrate – birate životni stil u kojem ste blizu svemu što vam je važno, a istovremeno ulažete u nekretninu čija vrijednost raste s vremenom. Više o projektu i dostupnim stanovima na linku https://www.opereta.hr/stanovi-kuniscak.
