Nema komentara

Kako izbjeći zamke kod kupnje: Stan može biti ‘čist’, ali ipak imati teret

Kad u zemljišnim knjigama stoji da nekretnina nema tereta niti hipoteke, oni su se možda ‘sakrili’ u knjizi položenih ugovora. Kod kupnje treba paziti i jesu li svi režijski računi plaćeni, čak i identitet prodavatelja…

Nastao je pravi nered nakon što su kupci uselili u stan u Zagrebu za koji smo svi mislili da je potpuno ‘čist’. Nakon svih provjera, nitko nije primijetio da je prijašnji vlasnik bio ilegalno spojen na struju. Novi vlasnici bili su u šoku i u velikom problemu.

Ovo neugodno iskustvo ispričao je za 24sata dopredsjednik strukovnog udruženja agencija za nekretnine pri Hrvatskoj gospodarskoj komori Boro Vujović i vlasnik agencije Opereta.

Za većinu, nekretnina je najskuplja stvar koju kupuju, a cijene im i dalje rastu. Tako su kuće u godini dana poskupjele za šest posto, objavio je portal Njuškalo. Mnogi su još uvijek hrabri i misle da im za to ne trebaju stručnjaci. Vujović daje samo neke detalje u kakvu noćnu moru kupci mogu upasti ako taj posao rade sami.

“Za svaku nekretninu osnovno je provjeriti njeno stanje u zemljišnim knjigama. U njih se upisuje vlasništvo. Ali kupoprodajni ugovor je samo preduvjet da se upiše vlasništvo, ne znači da je netko automatski i njen vlasnik”, upozorava Vujović.

U zemljišnim knjigama može se provjeriti postoje li tereti, hipoteke ili plombe na nekretnini. I kad je stanje u zemljišnim knjigama ‘čisto’, kupac i dalje može kupiti ‘mačka u vreći’. Zato treba provjeriti i stanje u knjizi položenih ugovora.

“Nekih nekretnina uopće nema u zemljišnim knjigama. To je često sa starijim zgradama koje nemaju dokumentaciju koja potvrđuje legalnost objekta. Knjiga položenih ugovora je svojevrsna privremena zemljišna knjiga u kojoj se vodi evidencija o nekretninama u društvenom vlasništvu ili o nekretninama koje su nacionalizirane za vrijeme socijalizma. Mnogo je takvih stanova u središtu Zagreba”, upozorava Vujović.

Ponekad u zemljišnim knjigama ne postoje negativne zabilježbe koje ukazuju da nekretnine nemaju građevinsku ili uporabnu dozvolu. Pa i to treba provjeriti, je li nekretnina legalna. U agenciji Opereta susreli su se i sa zgradom od pet katova u kojoj je postojala uporabna dozvola za prva tri kata, za posljednja dva ne. Obavezno se treba provjeriti stanje i režija.

Na kraju, treba dobro sinkronizirati isplatu i primopredaju nekretnine. Ako netko nekretninu kupi i upiše vlasništvo i dalje ne znači da će ikad ući u nju. Prijašnji vlasnik možda odbije izaći iz nje, a iskustvo pokazuje da je pravo posjeda često jače od prava vlasništva. Zato treba dobro uskladiti plaćanje i primopredaju stana, pišu 24sata.

izvor: poslovni.hr

Nema komentara

Vlada mijenja pravila: ‘Radimo novi zakon, POS-ovi stanovi više neće moći u prodaju ili najam’

U slučaju da netko odluči prodati ili iznajmiti POS-ov stan, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina o svemu će obavijestiti banku u kojoj je dignut kredit za kupnju stana, a banka će pristupiti prisilnoj naplati.

ZAGREB Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja potvrdilo je našem listu da će se izmjenama Zakona o poticanoj stanogradnji (POS) stati na kraj preprodaji, odnosno davanju u najam povoljno kupljenih POS stanova. Štoviše, kako napominju u Ministarstvu za Novi list, i prije nego što izmjene zakona budu donesena, svi će novi ugovori o kupnji stana koji se budu sklapali, sadržavati klauzule po kojima se stanovi neće smjeti prodavati niti davati u najam. Predviđeno je da zakon bude izglasan prije lipnja.

»Kako bi se spriječila zlouporaba, odnosno stalo na kraj preprodaji odnosno davanju u najam povoljnih stanova iz programa POS-a, Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja još je prošle godine odlučilo krenuti u izmjene zakona. U prvoj, radnoj verziji zakona nalazi se odredba po kojoj će budući ugovori o kupoprodaji stanova u sklopu programa POS morati sadržavati zabranu davanja u najam ili prodaju stana sve dok kupac prethodno ne otplati preostali iznos dugovanja, s kamatom na javna sredstva za razdoblje prekida otplate. U slučaju da netko odluči prodati ili iznajmiti POS-ov stan, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina o svemu će obavijestiti banku u kojoj je dignut kredit za kupnju stana, a banka će morati kredit u cijelosti proglasiti dospjelim i pristupiti prisilnoj naplati. U tom slučaju kupac će APN-u morati isplatiti razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine na dan sklapanja ugovora. Država bi, u takvom slučaju, naplatila sve što je uložila u subvenciju«, stoji u odgovoru Ministarstva. Oni koji su stan dosad kupili, s nekretninom će i dalje moći raspolagati kako žele, no novost je svakako da će i prije donošenja zakonskih izmjena svi novi ugovori sadržavati ograničavajuću klauzulu.

Iako Minstarstvo preprodaju odnosno najam POS-ovih stanova naziva »zlouporabom«, de facto zlouporaba to nije, budući da trenutno važeći zakon ne predviđa ograničenja, i kupce nije moguće kazniti. Prvi je zakon o POS-u donesen, i gradnja stanova počela prije 18 godina, i tad je kupac stan mogao prodati bilo kad, ako je prethodno otplatio ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate. Šest godina kasnije, 2007., uvedena je zabrana otuđenja stana na razdoblje od deset godina od kupnje, no 2012. zabranu opet ukinula, proglasivši ju nepotrebnom.

Činjenica jest da zabrana raspolaganja sa stanom može biti problem ako se supružnici, primjerice, razvedu, netko od njih ostane bez posla i obitelj više ne može plaćati kredit, ako dođe do selidbe u drugi grad – zbog čega je desetogodišnja zabrana bila nespretno rješenje, no neka su ograničenja ipak trebala biti postavljena. Naš je list još 2015. pisao o preprodaji POS stanova, kad je na taj problem upozoravala splitska udruga Nova Kila, koju su osnovali »pravi« kupci POS-ovih stanova u Splitu.

 

izvor: novilist.hr