Kupnja prve nekretnine jedan je od onih trenutaka u životu koji se dugo pamte. U isto vrijeme uzbudljivo i pomalo zahtjevno – od odabira lokacije, preko pregovora o cijeni, do papirologije koja nikad ne prestaje. Od 1. siječnja 2025. sve je barem malo lakše, jer država osobama mlađima od 45 godina nudi značajnu financijsku olakšicu – povrat plaćenog poreza pri kupnji ili gradnji prve stambene nekretnine.
No, kao i uvijek, da biste ostvarili ovo pravo, treba voditi računa o detaljima. Zato je važno unaprijed znati tko ima pravo na povrat poreza, koji su uvjeti i kako izgleda postupak prijave.
Tko ima pravo na povrat poreza 2025.?
Kako biste znali ostvarujete li i kako pravo na povrat poreza, donosimo detaljan Vodič za povrat poreza čija je autorica Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja Opereta nekretnina.
“Ako ste mlađi od 45 godina i kupujete ili gradite prvu stambenu nekretninu, mogli biste ostvariti pravo na povrat poreza. No, to pravo ne vrijedi za sve.
Da biste ostvarili povrat, morate imati prijavljeno prebivalište na toj adresi i ne smijete imati drugu odgovarajuću stambenu nekretninu u vlasništvu – čak ni u suvlasništvu.
Primjerice, ako ste samac i naslijedili se stan od 55 kvadrata, to se smatra odgovarajućom nekretninom i u tom slučaju nemate pravo na povrat. Ako ste kao suvlasnik nasljedili manji udio (recimo 28 m²), tada možete ostvariti pravo na povrat, ali morate taj udio prodati prije nego što podnesete zahtjev”, objasnila nam je neke važne stavke Martina Mataić Škugor.
Još jedan važan uvjet odnosi se na državne subvencije. Ako ste ih koristili primjerice, kod subvencioniranih stambenih kredita (tzv. APN krediti), ne možete ostvariti pravo na povrat poreza. Dobre vijesti su da poticaji grada ili županije ne predstavljaju prepreku.
Koje su granice i uvjeti za povrat?
Država je jasno propisala limite. Povrat poreza priznaje se samo do određene kvadrature stana ili kuće, koja se računa prema broju članova kućanstva. Primjerice, ako živite sami priznaje se površina do 50 m², bračni par do 65 m², a za svako dijete površina se povećava za 10 m².
“Obratite pažnju,” ističe Mataić Škugor, “ako samac kupi stan površine 80 m², nema pravo na povrat poreza, jer je maksimalno priznata površina za jednu osobu 75 m². No, ako samac kupi stan od, primjerice, 72 m², može ostvariti povrat poreza, ali se u obračun uzima samo 50 m².”
Limiti su propisani i za kupoprodajnu cijenu. Povrat se obračunava prema prosječnoj cijeni kvadrata u gradu ili općini u kojoj se nekretnina nalazi – sve iznad toga ne ulazi u računicu.
Primjerice, ako kupujete stan u Karlovcu po cijeni od 2.170 EUR/m², a maksimalno dopuštena cijena iznosi 2.166,90 EUR/m², ne ostvarujete pravo na povrat poreza.
Kako izgleda postupak?
Na prvi pogled može djelovati komplicirano, ali koraci su zapravo logični:
- Kupite stan ili kuću i potpišete kupoprodajni ugovor (nakon 1. siječnja 2025.)
- Prijavite prebivalište na toj adresi
- Platite porez (porez na promet nekretnina ili porez na dodanu vrijednost)
- Prikupite dokumentaciju i ispunite Zahtjev za isplatu potpore i Izjavu
- Kod javnog bilježnika ovjerite potpis na Zahtjevu i Izjavi
- Predajte dokumente APN-u – osobno ili poštom (e-mail nije dovoljan)
Rok za predaju zahtjeva je dvije godine od dana kupoprodaje. Ali nemojte čekati zadnji trenutak – jer ako u međuvremenu navršite 45 godina, pravo gubite.
Koliko možete dobiti natrag?
Kod kupnje ili gradnje prve nekretnine kupac plaća porez, a ovisno o situaciji, može ostvariti pravo na povrat dijela ili cijelog iznosa plaćenog poreza.
- Starogradnja – plaća se 3% poreza na promet nekretnina (PPN), a moguće je ostvariti 100% povrat PPN-a.
- Novogradnja (s PDV-om) – plaća se 25% poreza na dodanu vrijednost (PDV), a može se ostvariti do 50% povrata PDV-a.
- Gradnja obiteljske kuće – plaća se 25% PDV-a, a može se ostvariti do 50% povrata PDV-a.
U praksi to znači da povrat poreza može doseći i nekoliko tisuća eura. Dovoljno za novu kuhinju, opremanje dnevnog boravka ili barem par otplata stambenog kredita.
Kada gubite pravo?
Imajte na umu da država traži sigurnost da ćete u nekretnini zaista živjeti. Ako u roku od pet godina stan ili kuću prodate, iznajmite ili se odjavite s adrese – potpore se moraju vratiti.
Zato dobro razmislite: ako planirate nekretninu koristiti kao investiciju, nemate pravo na povrat poreza.
Zaključak
Kupnja prve nekretnine uvijek je kombinacija emocija, kalkulacija i papirologije. Program povrata poreza može vam značajno olakšati financijski teret, ali samo ako pažljivo pratite uvjete za povrat i ispoštujete sve rokove.
Naš savjet? Ne čekajte da vas iznenadi birokracija. Pripremite se unaprijed, provjerite priznate kvadrature i prosječne cijene u svojoj općini i na vrijeme prikupite dokumentaciju.
Na ovom linku možete preuzeti detaljan VODIČ ZA POVRAT POREZA čija je autorica Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja Opereta nekretnina.
Vodič nije službeni dokument državnih tijela, već informativni materijal koji služi za lakše snalaženje u postupku povrata poreza. Za službene informacije i tumačenja građani se trebaju obratiti Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).