Nema komentara

Stambeni krediti – na što ITEKAKO treba obratiti pažnju!

Krediti su iznimno bitan financijski instrument za većinu ljudi, a posebno za mlade koji kupuju prvu nekretninu

S ciljem rješavanja stambenog pitanja, kupce prvenstveno zanima jesu li kreditno sposobni i koliki će im biti iznos mjesečnog obroka. No nije dovoljno fokusirati se samo na odobrenje kredita ili priuštivost trenutne mjesečne otplate jer se stambeni kredit otplaćuje dugoročno. Banke nude različite ponude stambenih kredita koje treba razumjeti.

Ako razumijete uvjete, lakše ćete pregovarati i odabrati onu opciju koja je dugoročno prihvatljiva.

 

Što je kamata i kako se računa?

Kamate na kredit su cijena za posuđeni novac. Ovise o:

  • visini kredita
  • razdoblju otplate kredita (roku kredita)
  • visini ugovorene kamatne stope (kamatnjaka)

Kamata se računa na osnovu kamatne stope (kamatnjaka) koja se izražava u postotku i uvijek je vezana za obračunsko razdoblje ili termin (najčešće je to jedna godina).

Kamate se mogu obračunavati:

  1. relativnom (proporcionalnom) metodom
  2. konformnom metodom

S obzirom na vrijeme obračuna:

  1. anticipativno, kada se obračun kamate izvršava na adekvatni način na početku obračunskog razdoblja
  2. dekurzivno, kada se obračun kamate izvršava na adekvatni način na kraju obračunskog razdoblja

 

Što je kamatna stopa?

Kamatna stopa je postotak duga što ga u ugovorenom razdoblju korisnik kredita treba platiti banci.

Razlikuju se:

  • Nominalna kamatna stopa – Tijekom otplate kredita kamata se obračunava prema nominalnoj kamatnoj stopi na glavnicu kredita koju klijent još nije otplatio (koja još, prema ugovorenim rokovima, do sad nije trebala biti plaćena).
  • Interkalarna kamata – U periodu korištenja kredita, od dana isplate kredita do prijenosa kredita u otplatu obračunava se interkalarna kamata. Obračun se provodi po metodi obračuna koja je ugovorena za nominalnu kamatnu stopu, uzimajući u obzir stvarni broj dana.
  • Efektivna kamatna stopa – Efektivna kamatna stopa (EKS) je ukupna cijena kredita koju klijent plaća banci. Na njezinu visinu, osim nominalne kamatne stope, utječu:
    • visina naknada koje klijent plaća banci prilikom odobrenja kredita
    • dužina otplate kredita
    • visina eventualno potrebnog garantnog depozita
    • ostalih troškova (primjerice, premije osiguranja…)

    Banka ima zakonsku obvezu svakom klijentu uručiti izračun efektivne kamatne stope. To klijentima omogućava usporedbu stvarne cijene kredita u različitim bankama.

    U izračun EKS-a za kredite ne uključuju se:

    • javnobilježničke pristojbe
    • zatezne kamate ili
    • bilo koji drugi troškovi proizašli iz nepridržavanja uvjeta ugovora o kreditu, poštarine, troškovi telegrama i telefaksa
  • Zatezna kamatna stopa – U slučaju neuredne otplate kredita obračunava se zatezna kamatna stopa i to na nepodmireni dug koji je trebao biti plaćen. Maksimalna visina zatezne kamatne stope propisana je zakonom i obračunava se samo na dospjelu nepodmirenu glavnicu, a ne smije se obračunavati na kamatu.
    • Stopa zakonske zatezne kamatne trenutačno iznosi 5,61 posto godišnje. Promjena ovisi o promjeni propisa koji reguliraju visinu zakonske zatezne kamate.

    S obzirom na svojstvo promjenjivosti nominalne kamatne stope mogu biti:

    1. fiksna kamatna stopa: nepromjenjiva je tijekom cijelog ugovorenog roka i ne ovisi o tržišnim okolnostima, koje se mijenjaju tijekom otplate kredita
    2. promjenjiva kamatna stopa: podložna je promjenama tijekom ugovornog roka, zbog promjene referentne stope, u okviru zakonom definiranih uvjeta

    Kod stambenih kredita, najčešće se primjenjuje kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope. Definira se razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a u kojem promjenjiva.

 

S obzirom na svojstvo promjenjivosti nominalne kamatne stope mogu biti:

  1. fiksna kamatna stopa: nepromjenjiva je tijekom cijelog ugovorenog roka i ne ovisi o tržišnim okolnostima, koje se mijenjaju tijekom otplate kredita
  2. promjenjiva kamatna stopa: podložna je promjenama tijekom ugovornog roka, zbog promjene referentne stope, u okviru zakonom definiranih uvjeta

Kod stambenih kredita, najčešće se primjenjuje kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope. Definira se razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a u kojem promjenjiva.

 

PRIMJER kombinacije fiksne i promjenjive kamatne stope:

  • za kredit u kunama u iznosu od 500.000 kuna

Ugovorena je:

  1. fiksna kamatna stopa od 2,95 posto godišnje, u prvih pet godina otplate kredita, te
  2. promjenjiva kamatna stopa od 2,56 posto godišnje (6M NRS1 za HRK (0,13 p.p.) + 2,43 p.p.) u ostatku razdoblja otplate, rok otplate od 20 godina (240 mjesečnih obroka)

EKS (efektivna kamata stopa) iznosi 3,90 posto s uključenim troškovima premije osiguranja nekretnine od požara i premije osiguranja otplate kredita, te troška vođenja tekućeg računa.

Otplata je u anuitetima:

  1. mjesečni anuitet u prvom razdoblju otplate iznosi 2.760,50 kuna
  2. mjesečni anuitet u drugom razdoblju iznosi 2.686,04 kuna

Ukupan iznos koji klijent treba platiti je 703.744,90 kuna.

 

Usporedba fiksne i promjenjive kamatne stope

FIKSNA KAMATNA STOPA PROMJENJIVA KAMATNA STOPA
Nema kamatnog rizika

U slučaju rasta referentne kamatne stope

  • ugovorena kamatna stopa je ista
  • nepromijenjen je iznos ugovorenog mjesečnog obroka
  • isti trošak kredita (neprimijenjen)

U slučaju pada referentne kamatne stope

  • ugovorena kamatna stopa je ista
  • nepromijenjen je iznos ugovorenog mjesečnog obroka
  • isti trošak kredita (neprimijenjen)
Kamatni rizik

U slučaju rasta referentne kamatne stope

  • povećava se ugovorena kamatna stopa
  • raste iznos mjesečnog obroka
  • povećava se trošak kredita

U slučaju pada referentne kamatne stope

  • smanjuje se ugovorena kamatna stopa
  • niži je iznos mjesečnog obroka,
  • smanjuje se trošak kredita

 

Što utječe na promjenu visine promjenjive kamate stope?

Promjenjive kamatne stope se sastoje od dva dijela:

  1. fiksni dio koji je nepromjenjiv tijekom otplate kredita
  2. promjenjivi dio koji ovisi o kretanju referentne tržišne kamatne stope za određenu valutu. To može biti npr. nacionalna referentna stopa (NRS), EURIBOR, prijenos na trezorske zapise Ministarstva financija (TZ MF) ili prosječna kamatna stopa na depozite građana

Promjenjiva kamatna stopa = fiksni dio + promjenjivi, varijabilni dio (referentna stopa)

Primjer: 2,56 posto godišnje = 2,43 p.p. + 6M NRS1 za HRK (trenutno 0,13 p.p.)

Promjenjive kamatne stope su regulirane od 1. siječnja 2013. Zakonom o potrošačkom kreditiranju na način da kamatna stopa mora biti vezana uz javno objavljenu referentnu stopu.

Takve kamatne stope mogu se mijenjati samo uslijed promjene referentne stope.

 

Razlika između nacionalne referentne stope (NRS) i EURIBOR-a:

Kod stambenih kredita najčešće se koristi 6M NRS1 koji se izračunava kao prosječni trošak izvora sredstava hrvatskog bankovnog sektora za razdoblje od šest mjeseci za depozite fizičkih osoba. S obzirom na način izračuna NRS-a kojeg je propisala Hrvatska narodna banka, utjecaj na promjenu kamatne stope je sa pomakom (nije očekivan brzi utjecaj na rast ili pada kamatne stope).

EURIBOR je referenta kamatna stopa koja se utvrđuje na europskom međubankarskom tržištu. Ovisi o karakteru monetarne politike Europske središnje banke (ECB) i stanju financijske stabilnosti u eurozoni. Njegova vrijednost se mijenja svakodnevno stoga promjena EURIBOR-a u kraćem roku može se odraziti i na promjenu kamatne stope.

 

Prije odabira kredita 

Prije izbora kredita obratite dodatnu pažnju na:

  • visinu fiksne kamatne stope
  • razdoblje ugovaranja fiksne kamatne stope
  • visinu promjenjive kamatne stope
  • iznos fiksnog dijela promjenjive kamatne stope (marža banke)
  • ugovorenu referentnu stopu
  • period usklađivanja varijabilnog dijela promjenjive kamatne stope

Preporuka

  • Ne donosite odluku o izboru kredita na temelju početne kamatne stope.
  • Upoznajte se sa svim uvjetima tijekom cijelog roka otplate kredita. Primjer, ako ugovarate kredit na 25 godina gdje je fiksna kamatna stopa ugovorena na razdoblje od pet godina, morate obratiti pažnju i na uvjete promjenjive kamatne stope jer se ista primjenjuje na preostalih 20 godina otplate kredita.
  • Usporedite EKS različitih kreditnih linija više banaka, saznate uvjete promjenjivosti, zatražite više informacija i detaljnija pojašnjenja.
  • Postavljajte pitanja i zatražite objašnjenja sve dok ne shvatite što je npr. ‘EKS’, ‘nominalna kamatna stopa’, ‘interkalarna kamata’.

 

Koja je razlika između anuiteta i rate?

Otplata kredita odvija se u dogovorenom vremenskom razdoblju prema planu otplate i u njega je uključen i dio glavnice i dio pripadajuće kamate. Razlikujemo:

  • otplatu u anuitetima
  • otplatu u ratama

Otplata u anuitetima :

Klijent svaki mjesec plaća isti iznos u kojem se omjer iznosa glavnice i kamate u anuitetu mijenja tako da se:

  • udio glavnice povećava kako raste broj otplaćenih anuiteta
    • a udio kamate se smanjuje

Prvi anuitet sadrži najveći iznos kamate i najmanji glavnice, a posljednji anuitet će imati najveći dio glavnice i ostatak kamate. Svaki slijedeći mjesec se iznos kamate smanjuje, glavnice povećava dok zbroj ostaje isti.

Otplata u ratama :

Unaprijed je definiran fiksni iznos glavnice koji se otplaćuje, a iznos kamate obračunava se na preostali iznos glavnice. To rezultira nejednakim iznosima otplatnih obroka tijekom cijelog razdoblja otplate.

Prva rata je najveća, svaka slijedeća je manja od prethodne, zadnja rata je najmanja (isti iznos otplatnog obroka glavnice + obračunata kamata koja se smanjuje iz mjeseca u mjesec).

Otplatom u ratama brža je otplata glavnice i manja je ukupno plaćena kamata
nego pri otplati kredita u anuitetima

 

Rizici

Što je valutni rizik?

Valutni rizik je vezan uz mogućnost promjene iznosa mjesečnog obroka ovisno o promjeni tečaja valute uz koji je kredit vezan.

Kod kredita uz valutnu klauzulu (najčešće EUR) postoji valutni rizik. Ovisno o promjeni tečaja valute, mijenja se i iznos mjesečnog obroka.

  • Kod kredita u kunama nema valutnog rizika.

Razumno je očekivati da će tijekom otplate kredita tečaj, koji je važio na dan ugovaranja, varirati na više i na niže.

 

Što je kamatni rizik i kada nastaje?

Kamatni rizik je vezan uz mogućnost promjene iznosa mjesečnog obroka ovisno o promjeni kamatne stope.

  • Promjenjiva kamatna stopa:

Kod kredita s promjenjivom kamatnom stopom postoji kamatni rizik. Promjenjiva kamatna stopa je podložna promjenama tijekom ugovorenog roka, zbog promjene referentne stope, što utječe na iznos mjesečnog obroka.

  • Fiksna kamatna stopa:

Kod kredita s fiksnom kamatnom stopom, koja je nepromjenjiva tijekom cijelog ugovorenog roka, nema kamatnog rizika.

  • Kombinacija fiksne i promijenjive kamatne stope:

Kod stambenih kredita u ponudi je najčešće kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope gdje se definira razdoblje tijekom otplate kredita u kojem je kamatna stopa fiksna, a nakon toga promjenjiva. Kod ovih kredita postoji kamatni rizik.

 

Korisnik kredita odlučuje hoće li odabrati fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu.

Ako odabere fiksnu kamatnu stopu, nema rizika promjene kamatne stope jer je ona valjana u istom iznosu za cijelo vrijeme otplate kredita.
Ako odabere promjenjivu kamatnu stopu, postoji rizik od njezine promjene, naviše ili naniže, sukladno promjeni visine referentne kamatne stope uz koju je vezana.

Izvor: Martina Mataić Škugor, zgradonačelnik.hr

Nema komentara

Što biste učinili da imate na raspolaganju 3.000 kuna mjesečno?

Mogućnosti su različite. Novac možete uložiti u oročenu štednju, stambenu štednju, životna osiguranja ili ga zadržati na tekućem računu.

Investicijski fondovi, dionice, obveznice, kriptovalute, zlato i ostali plemeniti metali neki su od oblika investiranja.

Investirati možete i u svoju edukaciju kako biste dobili povišicu ili željeni posao.

Ako razmišljate o kupnji nekretnine, pripremili smo informativni izračun maksimalnog iznosa stambenog kredita uz mjesečni anuitet od 3.000 kuna, a sve uz uvjet da ste kreditno sposobni.

*Navedeni primjer ne predstavlja ponudu. Za informaciju o kreditnoj sposobnosti sagledava se više elemenata (npr. visina redovnog primanja, status zaposlenja, redovitost izvršavanja postojećih obveza), uz individualni pristup klijentu.

 

Predstavljamo nekretnine iz naše ponude:

I22300, Stan, Zagreb, Voltino, Hanamanova, 48.00m2

I22023, Stan, Zagreb, Borongaj, Ante Jakšića, 51.00m2

I22021, Stan, Zagreb, Kruge, Trg kardinala Franje Šepera, 31.00m2

Ovaj tekst služi isključivo za informiranje te ga ne treba smatrati investicijskim savjetom. Prije bilo kakvog investiranja, dobro se informirajte, proučite i shvatite kakav rizik preuzimate.

Pratite našu Malu školu kreditiranja.

 

Autori: Martina Mataić Škugor, Ivo Božić

#operetanekretnine #kreditnoposredovanje #malaškolakreditiranja #stambenikrediti #kreditniposrednik #mojaprvanekretnina #kupnjazemljišta #izgradnjakuće #apnkrediti

Nema komentara

Kupnja građevinskog zemljišta – na što treba obratiti pažnju!

Imati vlastitu kuću san je mnogih mladih parova. U današnje vrijeme popularne su manje kuće obiteljskog tipa. Prostrano prizemlje za dnevna događanja i obiteljska druženja kroz kuhinju, blagovaonu i dnevni boravak s izlaskom na dvorište. Gornji dio etaže je spavaća zona s potrebnim brojem soba i kupaonica.

Na tržištu nekretnina je malo takvih kuća u ponudi. Zbog toga, mladi se klijenti odlučuju za kupnju građevinskog zemljišta i izgradnju kuće s maksimalno iskorištenim i funkcionalnim tlocrtom.

Smjernice za kupnju zemljišta

Zemljište mora biti građevinsko ili, prema urbanističkom planu, u zoni građenja.

Pri kupnji zemljišta bitno je znati je li dopuštena gradnja na zemljištu i na kojem području zemljišta (npr. zemljište ima 850 m2, ali 350 m2 je u zelenoj zoni, gdje nije dopuštena gradnja), koja je propisana minimalna veličina zemljišta, koja je dopuštena izgrađenost zemljišta te minimalna udaljenost građevine od susjedne parcele? Na sve navedeno morate obratiti pažnju.

Orijentacija zemljišta i pristup zemljištu su također bitni, posebno za poziciju i oblik kuće i njezin odnos s terenom.

Predstavljamo zemljišta iz naše ponude:

(Nastavak teksta ispod ponuda)

I22097, Zemljište, Zagreb, Granešina, Stambeno, 694.00m2

I21708, Zemljište, Zagreb, Gajnice, Stambeno, 640.00m2

I21558, Zemljište, Sveta Nedelja, Sv. Nedelja, Stambeno, 1540.00m2

Kako financirati kupnju zemljišta?

Ako Vaš ušteđevina nije dovoljna za kupnju zemljišta možete zatražiti stambeni kredit. Prije odluke o izboru banke usporedite što se sve može financirati stambenim kreditom i pod kojim uvjetima.

Naime, kreditne institucije financiranju kupnju građevinskog zemljišta dok komunalno uređenje nemaju sve u ponudi.

Kako kupiti zemljište na kredit?

Kada pronađete zemljište koje odgovara Vašim potrebama:

  • Informirajte se i usporedite namjene i uvjete kredita

  • Podnesite zahtjev za odobrenje stambenog kredita

  • Pripremite traženu dokumentaciju za odobrenje kredita

 

Kreditna institucija će procijeniti kreditnu sposobnosti tražitelja kredita, zatražiti izradu procjene vrijednosti zemljišta te donijeti odluku o odobrenju kredita.

Nakon solemnizacije ugovora o kreditu te upisa založnog prava na zemljištu (hipoteka može biti i na zamjenskoj nekretnini), slijedi isplata stambenog kredita te uknjižba prava vlasništva.

Naša usluga besplatnog kreditnog posredovanja može Vam pomoći da izaberete najoptimalniju kreditnu liniju za Vaše potrebe.

 

Pratite našu Malu školu kreditiranja.

 

Autorica: Martina Mataić Škugor

#operetanekretnine #kreditnoposredovanje #malaškolakreditiranja #stambenikrediti #kreditniposrednik #mojaprvanekretnina #kupnjazemljišta #izgradnjakuće #apnkrediti

Nema komentara

Prosječnom zagrebačkom neto plaćom do nekretnine kakvu želite!

Prema podacima Odjela za statistiku Gradskog ureda za strategijsko planiranje i razvoj Grada Zagreba, prosječna mjesečna isplaćena neto plaća po zaposlenom u pravnim osobama za kolovoz ove godine iznosila je 8.252 kune, što je 6.8% više u odnosu na kolovoz prošle godine.

Za Vas smo napravili okvirni izračun kreditne sposobnosti, odnosno maksimalni iznos stambenog kredita uzevši kao primjer prosječnu zagrebačku neto plaću te informativnu kamatnu stopu od 2,70% za cijeli rok otplate kredita. Usporedili smo i iznose anuiteta na 30, 25 i 20 godina otplate.

Maksimalni iznos stambenog kredita u našem primjeru je 115.000 eura.*

Rok otplate kredita: 30 godina
Mjesečni anuitet iznosi 466 eura / 3.500 kuna

Rok otplate kredita: 25 godina
Mjesečni anuitet iznosi 527 eura / 4.000 kuna

Rok otplate kredita: 20 godina
Mjesečni anuitet iznosi 620 eura / 4.660 kuna

* Navedeni primjeri ne predstavljaju ponudu. Za informaciju o kreditnoj sposobnosti sagledava se više elemenata (npr. visina redovnog primanja, status zaposlenja, redovitost izvršavanja postojećih obveza), uz individualni pristup klijentu.

U našem primjeru, klijentu mogu biti zanimljive sljedeće nekretnine:

I22112, Stan, Zagreb, Špansko, Drage Gervaisa, 61.00m2

I22127, Stan, Zagreb, Centar, Bogišićeva, 55.00m2

I22104, Stan, Zagreb, Travno, Božidara Magovca, 71.00m2

 

Širu ponudu nekretnina potražite na našoj web stranici.

Ako ste u potrazi za stambenom nekretninom, dobro je saznati inicijalnu kreditnu sposobnost i maksimalni iznos kredita koji možete podići.

Tako ćete se fokusirati na potražnju nekretnine u okvirima Vaših mogućnosti.

Pratite našu Malu školu kreditiranja.

 

Autori: Tin Palanović i Martina Mataić Škugor

#operetanekretnine #kreditnoposredovanje #malaškolakreditiranja #stambenikrediti #kreditniposrednik #mojaprvanekretnina

Nema komentara

Znate li što sve možete financirati stambenim kreditom?

Saznajte: što možete financirati stambenim kreditom i kako ostvariti povoljnije uvjete kroz različite modele stambenih kredita

Poznato Vam je da stambenim kreditom možete financirati kupnju stana ili kuće, no znate li da banke financiraju i kupnju građevinskog zemljišta i izgradnju kuće?

Pregledom ponuda banaka na našem tržištu, popisali smo što se sve može financirati stambenim kreditom.

Banke nude i različite modele stambenih kredita koje se razlikuju po visini efektivne kamatne stope (EKS). Najvišu kamatnu stopu imaju standardni stambeni krediti, a na visinu nominalne kamatne stope i instrumente kreditne zaštite ovisi da li ispunjavate uvjete za neke od modela stambenih kredita npr. starosna dob do 45 godina za kredit za mlade ili kupujete stan s energetskim razredom „A“ te time ostvarujete uvjete za Zeleni / Energo / Eko kredit.

 

 

 

 

 

 

Uz puno obilazaka poslovnica, istraživanja i usporedbe kreditnih linija možete pronaći najpovoljniju liniju za Vas, ali čemu gubiti vrijeme kad mi to možemo napraviti za Vas i to potpuno besplatno.

Pratite našu Malu školu kreditiranja!

 

Autorica: Martina Mataić Škugor

#operetanekretnine #kreditnoposredovanje #malaškolakreditiranja #stambenikrediti #kreditniposrednik #mojaprvanekretnina