Ulaganje u stanove kao vid štednje, kupovina u koju se upuštaju stranci, subvencionirani krediti – sve utječe na porast stambenih jedinica
Prvi rezultati popisa stanovništva 2021. pokazali su da se u desetogodišnjem razdoblju broj stanovnika Hrvatske smanjio za 396 360 osoba, odnosno 9,25 posto, a pad broja stanovnika i kućanstava zabilježile su sve županije.
Prema prvim rezultatima popisa kojeg je objavio Državni zavod za statistiku (DZS) u Hrvatskoj živi 3 888 529 osoba. Ukupan broj kućanstava je 1 438 423. Ukupan broj stambenih jedinica je 2 350 444, dok je stanova za stalno stanovanje 2 015 364. U stanove za stalno stanovanje su uključeni nastanjeni, povremeno nastanjeni i napušteni stanovi (DZS, DZS statistika u nizu Popis 2021. prvi rezultati).
Broj kućanstava smanjen je, pokazuju prvi rezultati popisa stanovništva, za 5,31 posto, odnosno za 80 615 kućanstava. Istodobno, broj stambenih jedinica povećao se za 4,61 posto, odnosno za 103 534 stambene jedinice.
Rast nekretnina znak je raslojavanja društva
„Stanovništvo pada, izgubili smo 400 tisuća građana, a u isto vrijeme rastu nekretnine. To je samo znak da imamo raslojavanje društva, da si neki, i to ne samo bogati, mogu priuštiti dvije, tri nekretnine, dok u isto vrijeme ostali jedva preživljavaju. A zašto imaju dvije, tri nekretnine? Jer je to neoporezivo“, ustvrdio je prije nekoliko dana Slavko Linić, nekadašnji ministar u koalicijskoj vladi SDP-a gostujući na televiziji N1.
Da je popis stanovništva pokazao koliko se ulaže u nekretnine rekao je i u razgovoru za Novi list, ponavljajući kako popis stanovništva dokazuje da je potrebno uvesti porez na nekretnine iz kojeg bi, uz istodobno smanjenje doprinosa za zdravstvo, trebalo financirati taj sustav.
Kada bi nekretnine na domaćem tržištu bile u funkciji, prema Linićevim riječima, ne bi bilo problema jer bi „rastao BDP, netko bi zarađivao, jeftiniji bi bili najmovi“. No, „to stoji prazno i imobilizirano“.
Bez poreza na nekretnine
Iako je uvođenje poreza na nekretnine najavljivala još koalicijska Vlada SDP-a, od njega je odustala zbog protivljenja tadašnjih koalicijskih partnera, prije svega HNS-a. Ta je stranka i 2017. godine bila najveći protivnik uvođenja tog poreza pa je on „izletio“ iz Zakona o lokalnim porezima, odnosno do daljnjeg se odustalo od njegova uvođenja (1, 2, 3).
Tako će „prazne i imobilizirane“ nekretnine i dalje stajati prazne, osim ako se u Hrvatskoj ne krene ozbiljnije razmišljati o svrhovitoj stambenoj politici. No, to u ovoj zemlji nije tema.
„Stambena politika nikog u Hrvatskoj ne interesira, barem do sada nije nikoga ozbiljno zainteresirala“, ističe Josip Tica, profesor na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu. Podsjeća da se s hrvatskim plaćama u dobrom dijelu zemlje ne može riješiti stambeno pitanje ni kupnjom stana, a ni najmom – jer sektora najma nema.
„Kada gledate strukturu plaća, između pola i dvije trećine ljudi koji primaju plaću u Hrvatskoj nisu kreditno sposobni. U tom smislu stambena politika nikada nije postojala i za znatan broj zaposlenih nemate stambeni proizvod s kojim oni mogu riješiti stambeno pitanje“, ističe Tica, navodeći kako je ključno pitanje kako upravo za tu skupinu građana osigurati stambeno zbrinjavanje.
„Tržište nekretnina je u pravilu uvijek namijenjeno za gornje dohodovne skupine koje si to mogu riješiti na tržištu. Pitanje je što je s ostalima. To je srž stambene politike“, ističe Tica.
Tko u takvoj situaciji u Hrvatskoj kupuje nekretnine, tim više jer je njihova cijena od kraja 2017. godine u stalnom porastu?
Jedna od osnovnih poluga za kupnju je cijena novca. Kamate su već niz godina na rekordno niskim granama, a u takvim situacijama novac se seli u „sigurnija“ utočišta poput nekretnina. Pojačana potražnja dovodi i do rasta cijena. Ta pojačana potražnja, kada je riječ o Hrvatskoj, u pozadini nema samo jeftin novac, već i činjenicu da država od 2017. godine subvencionira kupnju prvog stana.
Potražnju su potaknula i dva razorna potresa, zagrebački i onaj na prostoru Banije.
Uz sve to, ne treba zanemariti ni činjenicu da nekretnine u Hrvatskoj kupuju i stranci koji su prvenstveno orijentirani na priobalje.
Nekretnine kao sigurna investicija
Prema zadnjim pokazateljima Eurostata, cijene stambenih nekretnina u EU i eurozoni porasle su u trećem kvartalu 2021. godine u odnosu na isto razdoblje 2020. godine 9,2 posto, što je najsnažniji rast u više od 15 godina. U Hrvatskoj je taj rast u zadnjem kvartalu prošle godine na godišnjoj razini bio devet posto (1, 2). No, globalno, kada se pogleda kretanje cijena nekretnina u desetogodišnjem razdoblju, one su u Hrvatskoj rasle sporije nego na razini EU.
„Novac je relativno jeftin i onda je potražnja za nekretninama koje ljudi vide kao sigurnu investiciju – posebno s obzirom i na činjenicu da zadnjih godinu dana imamo inflaciju na nivou cijele Europe i svijeta upravo zbog toga jer je jako puno novaca u opticaju – povećan. Ljudima se nekretnina čini kao vrlo dobra prilika za investiciju, da se na taj način sačuva vrijednost novca kojeg neće pojesti inflacija. A na kraju krajeva, to im se u ovom trenutku čini kao dobar oblik ulaganja“, ističe Dubravko Ranilović, član Uprave agencije Kastel i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. Pritom naglašava kako to nije specifičnost Hrvatske, već globalna stvar.
„Kada je niska kamata na stambene kredite, kada je novac jeftin, onda se potražnja za nekretninama bitno poveća i to je globalno u cijelom svijetu“, dodaje Ranilović, podsjećajući da su ti ciklusi uobičajeni.
Da niti jedan od procesa na tržištu nekretnina nije zauvijek i nije održiv, ističe Tica. I podsjeća kako će, u tom kontekstu, zaoštravanje monetarne politike i sve ono što ona nosi za sobom ako inflacija potraje, kada je riječ o tržištu nekretnina i cijenama, za posljedicu imati okretanje trendova u suprotnom smjeru.
„Dva su efekta niske kamatne stope. S manjom plaćom možete kupiti veći stan. Istodobno, onaj gornji najbogatiji dio stanovništva, koji je do sada oročavao depozite i štedio u eurima, to je prestao raditi prije par godina i pitanje je koje druge oblike ulaganja su izabrali. Tu vam se onda pojavljuju stanovi“, ističe Tica.
Kulturološki element
Tica ukazuje i na kulturološki element koji je prisutan u Hrvatskoj – veliki broj ljudi je spreman kupiti stan čak kada im to stvara dodatne troškove i neće imati zaradu.
„Jako veliki broj ljudi u Hrvatskoj ima nekoliko stanova koji im realno ne trebaju. Ne koriste ih ni za najam, niti im trebaju za životni prostor, nego jednostavno vole bit vlasnici stambenog prostora“, navodi Tica. Objašnjava kako ti stanovi nisu na tržištu, ili su u nekom drugom gradu i „čekaju djecu da odrastu“ ili su ostali iz neke ostavine.
„Čak i unutar urbanih sredina imate praznih stanova i to vam tako traje od 1991. godine“, objašnjava Tica. Obilježje je tako domaćeg tržišta da značajan dio ljudi ulaže u stanove, a oni nužno ne služe za stanovanje.
Svaki četvrti – stranac
Prema riječima Ranilovića, na lokalnoj razini povećana je potražnja za nekretninama u vrijeme pandemije bolesti Covid-19. On ističe takozvani second home odnosno, za strane državljane, potencijalno interesantno ulaganje u turizam i kupnju stambene nekretnine.
„Second home, koje je zapravo ulaganje koje neće vratiti novac, dovelo je do toga da je svaki četvrti stjecatelj stambene nekretnine u Hrvatskoj stranac. To je već velika brojka, tu se radi o nekakvih sedam tisuća stjecanja na godišnjoj razini“, navodi Ranilović, dodajući kako to bitno utječe na povećanu potražnju pa onda i na rast cijena.
Problemi zbog modela subvencioniranja stanova
Tica ukazuje i na problem koji je povezan s programom subvencioniranja kupnje stanova.
„Računa se da će kupiti jeftino, a prodati skupo zbog tog programa subvencija. Ili jednostavno sklone novac iz banke pa računaju da će dobiti nešto s tim rastom cijena stanova ili stvarno odluče upotrijebiti stanove pa ih stave u neki najam“, navodi Tica.
No, pitanje je što će se događati kada kamata dođe na jedan ili dva posto.
„Ako je pad kamata digao kupovnu moć, digao cijene, natjerao štediše da pobjegnu iz banaka i kupuju stanove, što će onda napraviti rast kamatnih stopa koje svi zazivaju, jer stalno svi pričaju o inflaciji“, pita Tica, podsjećajući kako je sinonim za inflaciju u ekonomiji rast kamatnih stopa.
Kada je, pak, riječ o subvencioniranju kredita za kupnju prve nekretnine, učinke su u radu „Dome, slatki dome: učinak subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj“ analizirali Davor Kunovac, direktor Direkcije za modeliranje Hrvatske narodne banke i Ivan Žilić, znanstveni suradnik Ekonomskog instituta.
Njihov rad je pokazao da je subvencija uvedena 2017. godine (podaci DZS-a, pritom, ukazuju kako su od kraja te godine cijene nekretnina u stalnom porastu) odnosno pokrivanje dijela anuiteta tijekom početnog razdoblja otplate stambenog kredita, „poremetilo uobičajenu mjesečnu dinamiku stambenih transakcija koje su postale vrlo koncentrirane u mjesecu u kojem su se predavali zahtjevi za subvencioniranje“.
Kako su zaključili, subvencioniranje stambenih kredita djelovalo je kao prociklična mjera koja je pridonijela postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj. Subvencije su, nadalje, utjecale na cijene nekretnina u područjima i regijama u kojima je tržište nekretnina najaktivnije. Osim toga, „subvencije stambenih kredita, suprotno od njihove deklarirane namjene, učinile su stambene nekretnine manje dostupnima, posebno kupcima koji se ne koriste subvencijama“.
Ranilović subvencioniranu kupnju nekretnina naziva „uljezom koji nije dobro sjeo“, navodeći kako su one zbog svoje ročnosti dovele do povećane potražnje za nekretninama u jednom kratkom periodu. Taj je uljez, zato, utjecao na cijene nekretnina.
„Stambene politike treba promišljati na drugi način, jer to nije spriječilo efekt odseljavanja, ali je negativno utjecalo na tržište, posebno na tržišta na vrlo aktivnim područjima poput Zagreba ili Splita“, navodi Ranilović. Naglašava kako ta mjera nije adekvatna jer ne doseže do onih kojima je stvarno potrebna.
„Za korištenje te mjere trebate biti kreditno sposobni. A upravo oni koji nisu kreditno sposobni su oni kojima treba pomoć. To su mladi na početku života“, objašnjava Ranilović, dodajući kako mjera nije spriječila efekt odseljavanja, ali je negativno utjecala na tržište.
„Mi imamo svakodnevne migracije prema gradu Zagrebu i iz Hrvatske prema van. Jedno od bitnih segmenata koje ljude muči je stanovanje, jer kada gledate priuštivost temeljem plaće za nekog mladog čovjeka ispada da on za vrijeme svog života, kakvu god plaću imao, ne može zaraditi stan. Mi moramo uvesti nekakve modele koji će tom mladom čovjeku osigurati stanovanje, da se on onda može posvetiti poslu, planiranju obitelji“, naglašava Ranilović.
Polarizirano tržište
Ranilović ukazuje i na tržište koje je polarizirano. Kada se govori o rastu cijena nekretnina, to treba imati na umu.
„Kada govorimo o rastu cijena, a zadnjih godina je to na razini šest do sedam posto godišnje, u obzir moramo uzeti da je to uprosječeni rast cijene, da je tržište vrlo polarizirano, da imate dijelove tržišta koji su vrlo aktivni poput Zagreba i priobalja, a dijelovi Hrvatske su potpuno neaktivni“, navodi Ranilović, dodajući i da su ostali gradovi, s iznimkom Osijeka i Varaždina, s vrlo niskom aktivnosti. Tržište je nerazvijeno posebno u ruralnim područjima gdje su kuće napuštene, a sela prazna.
„Čak i Zagreb ima izrazito polarizirane cijene, gdje je novogradnja šampion rasta cijena između ostalog i zbog rasta cijena građenja uslijed pandemije. Kako je ta cijena rasla i nerealnije nego što je to bilo potrebno, onda to psihološki vuče i utječe na cijenu starogradnje“, objašnjava Ranilović.
No, to ne znači da se tražena cijena za nekretninu i dobije. Stoga, Ranilović naglašava kako uprosječena tražena cijena raste bitno više od realizirane cijene.
„Počela se pojavljivati diskrepancija između tražene i realizirane cijene, što ukazuje da tržište nije realno“, veli Ranilović, uz opasku kako se tržište ne može promatrati općenito i površno, već se treba gledati svaku nekretninu, svaku lokaciju. Prema njegovom mišljenju, problem domaćeg tržišta nekretnina generalno činjenica je da smo došli u potrošačko, kapitalističko društvo gdje nema planske gradnje.
„Nama, zapravo, nedostaje kvalitetnih nekretnina. Mi zapravo trebamo imati restrukturiranje postojećeg stambenog fonda, učiniti ga kvalitetnijim, s kvalitetnijom infrastrukturom. A nama se desila najgora stvar da ni novogradnja više nije bila planska, nego je i to što se gradilo loše urbanistički, infrastrukturno pa danas imate veliko pomanjkanje kvalitetnih nekretnina u osmišljenim naseljima“, ističe Ranilović, navodeći primjer Zagreba gdje su nakon potresa najtraženije nekretnine u naseljima građenima 70-tih, 80-tih godina koje su urbanistički kvalitetno napravljene, sa zelenim zonama, blizinom škola, vrtića, trgovina.
Osim toga, na to tržište utjecaj ima i činjenica da je malo kvalitetnih nekretnina. U prosjeku su one, kako navodi Ranilović, stare, neuređene, neadekvatne, energetski neučinkovite. Uz to, potrebe kupaca su se promijenile jer „ne živimo u socijalizmu, ne živi četveročlana obitelj u 60 kvadrata, potreban im je veći stan“.
Sve se to u konačnici svodi na potrebu restrukturiranja stambenog fonda i promišljanje stambene politike.
„Generalno bi trebali donijeti stambenu politiku u suradnji države, struke, pa i lokalne uprave, gdje mi moramo na drugačiji način promišljati o stanovanju. Trebamo uvesti i socijalno stanovanje, poticajno stanovanje, vratiti štednju, osigurati mladim obrazovanim osobama da im stanovanje ne bude pitanje, već da se na obitelj i posao fokusiraju“, zaključuje Ranilović.
Izvor: faktograf.hr