Immobilienpreise steigen seit fast fünf Jahren, und selbst Experten können nicht vorhersagen, wann dies ein Ende haben wird, da alles von der Inflation und der Höhe der Zinssätze abhängt Die Immobilienpreise in Kroatien steigen seit fast fünf Jahren. Solche Trends sind nicht ungewöhnlich, aber das Problem ist, dass immer mehr Immobilien für die Bürger unerschwinglich werden. Nach Angaben des Statistischen Amtes lagen die Preise für Wohnimmobilien in Kroatien im zweiten Quartal dieses Jahres um 6,5 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Der Immobilienmarkt ist äußerst dynamisch und unvorhersehbar. Die durch die Störungen der Corona-Pandemie verursachte Inflation hat Baumaterialien um rund dreißig Prozent verteuert. Hinzu kommen rekordtiefe Kreditzinsen sowie bestehende und spezifische Faktoren, die die Preise für Häuser und Wohnungen auf unserem Markt in die Höhe treiben. Interessanterweise waren die Prognosen der Experten zu Beginn der Pandemie gegenteilig. Es hieß, die Preise würden fallen. Zum Bedauern vieler geschah dies nicht. "Der Hauptgrund sind die Reaktionen des Staates, der mit Geld und Anreizen für diejenigen interveniert hat, die nicht arbeiteten. Die Wirtschaft hatte Einnahmen, obwohl sie nicht funktionierte. Wir haben auch den Faktor der sehr niedrigen Zinssätze, die sich derzeit in Richtung Negativbereich bewegen, was ebenfalls beeinflusst, warum Immobilien gekauft werden. Die Menschen schichten ihre Mittel, die zinslos auf den Konten liegen, in Immobilien um, um ein gewisses Einkommen zu erzielen und den Wert des Geldes angesichts der Inflation, bei der alles teurer wird, zu erhalten. Wenn wir über Zagreb sprechen, war das Erdbeben ein zusätzlicher Faktor, der einen Großteil der alten Immobilien vom Markt verdrängt hat. Man hat ein geringeres Angebot und eine durch das Erdbeben definierte Nachfrage, was sich sofort in den Preisen widerspiegelt", sagte Boro Vujović, Direktor der Agentur Opereta, gegenüber Net.hr.

Nicht nur die APN ist schuld

Viele behaupten, dass subventionierte Kredite über die Agentur für Immobilienverkehr (APN) die Immobilienpreise stark beeinflussen. Vujović behauptet, dies sei richtig, da die Subventionen einmal im Jahr ausgeschrieben werden. Dann bricht ein Ansturm auf Wohnungen aus, mit dem das Angebot nicht Schritt halten kann, und die Preise steigen. Er warnt davor, dass danach die Preise, vor allem für ältere Immobilien, gleich bleiben. Dass staatliche Subventionen eine gute Maßnahme sind, meint Filip Kokić, Direktor der Agentur Moj dom nekretnine. "Subventionen sind gut und haben einen positiven Einfluss auf die Allgemeinheit, aber sie sollten so geändert werden, dass sie das ganze Jahr über gelten. Subventionen können ein- oder zweimal im Jahr in Anspruch genommen werden und sorgen in diesem Moment für Unruhe auf dem Markt, die die Verkäufer auszunutzen versuchen, indem sie die Preise erhöhen oder sie nicht senken wollen, weil sie wissen, dass die Käufer durch die Subvention einen gewissen Betrag erhalten. Wenn diese Subventionen ganzjährig wären, hätten sie keinen so großen Einfluss auf den Immobilienpreis selbst", so Kokić. Natürlich ist auch die APN, neben den bereits aufgeführten Faktoren, nicht der endgültige Generator des Preiswachstums. Hinzu kommt die Besessenheit der Kroaten, in Immobilien zu sparen. Die historisch niedrigen Zinsen kommen ihnen sehr gelegen. "Diese niedrigen Sparzinsen führen dazu, dass die Menschen in Immobilien investieren. Unseren Indikatoren zufolge gibt es derzeit sowohl Angebot als auch Nachfrage auf dem Markt. Vielleicht mag das der Allgemeinheit seltsam erscheinen, aber es ist tatsächlich so. Ich möchte auch anmerken, dass wir Zeugen einer Situation sind, in der die Leute hohe Preise nach dem Prinzip 'wenn's klappt, dann klappt's' ansetzen, was für den Markt keineswegs gut ist", meint Kokić. Was das Angebot betrifft, so ist dieses stark angegriffen. Kurzzeitmieten, vor allem Tagesmieten an der Küste und in Zagreb, sowie Erdbeben haben einen Teil der Immobilien vom Markt verdrängt. Wenn man noch bedenkt, dass aufgrund der äußerst erfolgreichen Tourismussaison auch Ausländer auf heimische Immobilien zustürmten, ist klar, dass das Angebot schrumpft und die Nachfrage steigt. Vujović behauptet, dass auch die Erdbeben das Immobilienangebot in der Metropole beeinflusst haben, deren Preise nach seiner Einschätzung bei etwa 2000 Euro pro Quadratmeter liegen. "Man muss eine Unterscheidung treffen und sagen, dass wir Neubauten mit deutlich höheren Preisen und Wohnungen an weniger attraktiven Standorten mit niedrigeren Preisen haben. Wenn wir einen Querschnitt machen, liegt das bei etwa 2000 Euro pro Quadratmeter. Wenn wir über Zagreb sprechen, ist das Interesse nicht überall gleich. Die Straßenbahnzone ist sehr interessant, neue Immobilien im Zentrum ebenfalls, aber alte Immobilien sind nicht mehr so interessant. Wenn man es sich ansieht, fiel der Umsatz im Stadtzentrum 2020 im Vergleich zu 2019 um 50 Prozent. Ebenso lassen sich Häuser nicht so leicht verkaufen. Wir können sagen, dass das Interesse größer ist, aber in Zagreb betrifft das kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter und bis zu 120, 130 Tausend Euro. Dubrovnik, Opatija, Rovinj, Split sind Ziele, die weit teurer als Zagreb sind", erklärte Vujović.

Der Staat kann nicht intervenieren

Doch die Preisexplosion ist nicht nur ein kroatisches Problem. In ganz Europa und sogar in den USA sind die Immobilienpreise drastisch gestiegen. Natürlich gibt es dort neben niedrigen Zinsen und Inflation noch weitere Gründe dafür. Einige versuchen, dem Einhalt zu gebieten. So hielt eine Bürgerinitiative in Berlin am 26. September ein Referendum über die Enteignung privater Immobilienunternehmen ab. Kurz gesagt fordern sie, dass Häuser und Wohnungen aus deren Besitz in die Hände der Berliner Stadtverwaltung übergehen, um die Mietpreise zu senken. Im Visier standen vor allem Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen. Es wird geschätzt, dass sich bis zu 240.000 Immobilien in der deutschen Hauptstadt im Besitz von Vermietergesellschaften befinden. Das Referendum erzielte ein solides Ergebnis: 56,4 Prozent der Berliner stimmten für die Enteignung, während 39 Prozent dagegen waren. Auf der anderen Seite hat die Regierung am Dienstag die zweimonatige Entscheidung zum Einfrieren der Kraftstoffpreise zurückgenommen. Experten behaupten, dass ein solcher Ansatz bei Immobilien nicht anwendbar wäre. "Im Ausland bezieht sich diese Intervention auf die Mietpreise für Immobilien. Es gibt so viele Faktoren, die den Preis beeinflussen, dass es unmöglich ist, dass der Staat sagt: 'Sie können Ihre Immobilie nicht über einem bestimmten Preis verkaufen'. Ich würde das als Angriff auf den freien Markt betrachten und denke nicht, dass der Staat ein Interesse daran hat, dies zu tun. Was die Vermietungen betrifft, so ist das eine andere Sache. Wenn es in Kroatien einen entwickelten Mietmarkt gäbe, wie zum Beispiel im Ausland, wo Unternehmen Wohngebäude bauen, um sie langfristig zu vermieten und sie als langfristige Investition betrachten, dann könnte der Staat in einem so regulierten Markt kurzfristig gegenüber diesen Unternehmen intervenieren, um die Mieter zu schützen", sagt Kokić. Vujović fügt hinzu, dass das Problem der hohen Preise gelöst werden könnte, wenn der Staat ins Nachbarland blicken würde, nach Slowenien, wo die Mehrwertsteuer auf neue Immobilien um ein Vielfaches niedriger ist als der reguläre Satz. Zur Erinnerung: Die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf in Kroatien beträgt 25 Prozent.

Ungewisse Zukunft

Ungeachtet dessen ist die Zukunft des Immobilienmarktes sehr ungewiss. Sicher ist nur, dass die Anträge für subventionierte APN-Kredite die Preise noch ein wenig in die Höhe treiben werden. Doch viel wichtigere Faktoren wie Zinsen und Inflation bleiben im Bereich der Spekulation. "Ich hoffe auf eine Stabilisierung der Preise. Ein solches Wachstum ist nicht tragbar und es ist nicht realistisch, dass es sich in diesem Maße in den kommenden Jahren fortsetzt. Wenn die Inflation ein Niveau erreicht, auf dem wir sie nicht mehr so stark spüren, wird sie den Markt beeinflussen und dort werden sich die Preise stabilisieren. Das wird jedoch nicht so schnell geschehen. Nach all diesen Sprüngen und Einbrüchen, Erdbeben und der Pandemie braucht der Markt Zeit, um sich zu stabilisieren", sagt Kokić von Moj dom nekretnine. Vujović behauptet hingegen, dies sei eine "Millionen-Dollar-Frage" und fügt hinzu, dass alles von der Inflation abhänge. Wenn die Inflation also weiter steigt, werden auch die Immobilienpreise steigen. Wenn die Inflation sinkt, wird dies auch mit den Preisen geschehen. Daher haben beide Experten einen kurzen und einfachen Rat für alle, die im Jahr 2022 eine Immobilie kaufen möchten: "Wenn die Leute eine Immobilie finden, die ihnen gefällt, zu einem halbwegs normalen Preis, sollten sie sie kaufen." Quelle: net.hr

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