Die bis zum Ende des Jahres 2020 erwartete Mietstagnation macht die Vermietung von Wohneigentum über Nacht unrentabel.

Es scheint, dass diese Pandemie in nur wenigen Monaten auf dem kroatischen Immobilienmarkt das erreichen wird, was in mehreren Jahren Bemühungen nicht gelang – sie bremst das Wachstum der kurzfristigen touristischen Vermietungen, entwickelt den Markt für Langzeitmieten und reguliert die Preise durch ein steigendes Angebot, wodurch Immobilien sowohl für Langzeitmieten als auch für Käufe zugänglicher werden. Der Prozess hat bereits begonnen, wie verfügbare Zahlen belegen, und eine ernsthaftere Analyse wird nach dem Ende der strengen sozialen Distanzierungsmaßnahmen erwartet, so unsere Marktquellen. Nämlich aufgrund des erwarteten Nachfragerückgangs, der voraussichtlich das gesamte Jahr 2020 andauern wird, ist die Vermietung von Wohnungen über Nacht zu einem unrentablen Geschäft geworden, und Hauseigentümer in Kroatien wenden sich, wie weltweit auch, der Langzeitvermietung zu – einer Geschäftsform, die in Kroatien aufgrund des Tourismuswachstums lange vernachlässigt wurde. In Kroatien ist die Situation spezifisch, da sich die meisten Objekte für die Kurzzeitmiete an der Adria befinden, wo – außer in größeren Städten – keine Nachfrage nach Langzeitmieten besteht, weshalb dieser Bereich am stärksten unter der Krise leiden wird. Weltweit wird der Übergang zur Langzeitvermietung als Rettungsmaßnahme auch von Airbnb angekündigt, das im vergangenen Jahr mit kroatischen Hauseigentümern von 162.000 Objekten zusammenarbeitete. Die Stärkung der Langzeitmieten in Zagreb hat bereits begonnen, ebenso wie der Abwärtstrend bei den Mietpreisen. Anzeigen lassen erkennen, dass die Wohnungspreise in Zagreb im Vergleich zum Vormonat im Durchschnitt um 3 % gesunken sind. Zudem sind die Preise im Stadtzentrum aufgrund des Schocks um bis zu 10 % gefallen. Dennoch sind die Mieten in Zagreb immer noch teurer als im Vorjahr. Der aktuelle durchschnittliche Monatspreis für die Miete einer Wohnung in Zagreb beträgt etwa 4.700 Kuna. Der stärkste Rückgang der Mietpreise ist bei den kleinsten Wohnungen und solchen über 100 Quadratmetern zu verzeichnen. Die stärksten Preisrückgänge wurden im 4. Bezirk Stenjevec, Novi Zagreb West und Gornji Grad - Medveščak zwischen 7 und 12 % registriert. Boro Vujović, Direktor der Agentur Opereta, weist darauf hin, dass ein Anstieg des Angebots an Langzeitmieten zu beobachten ist, was sich in einer wachsenden Zahl von Online-Inseraten widerspiegelt. „Wir haben bereits doppelt so viele Angebote für die Vermietung von Wohnungen wie für deren Kauf; es gibt diejenigen, die sich entschieden haben, ihre Wohnungen nicht mehr zu verkaufen, sondern zu vermieten, aber es gibt sicherlich auch jene, die aufgrund dieser Situation von der Kurzzeit- zur Langzeitvermietung gewechselt sind“, verriet Vujović. Vujović glaubt, dass es noch zu früh ist, um über die Auswirkungen dieses Trends auf die Marktpreise zu sprechen, da die aktuelle Nachfrage „auf Eis liegt“. „Wer jetzt nicht dazu gezwungen ist, zieht nicht um, und bis sich die Situation mit dieser Krise etwas stabilisiert hat, können wir keine Marktdynamik erwarten. Sicherlich könnten die Preise nach den Marktgesetzen in einer Situation, in der das Angebot die Nachfrage übersteigt, sinken, aber im Moment ist es noch zu früh für solche Prognosen“, sagt Vujović. Laut eVisitor-Daten gab es Ende März in Kroatien insgesamt 1,08 Millionen Objekte in Privatunterkünften mit 6,13 Millionen Betten, was etwa 5.000 Objekte mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und 250 mehr als zu Beginn des Jahres 2020 sind. Das bedeutet, dass der Trend zum Wachstum bei den Kurzzeitmieten bis vor wenigen Wochen anhielt. Die Ökonomin Marina Tkalec vom Wirtschaftsinstitut erinnert daran, dass es in den größeren kroatischen Städten in den letzten Jahren einen zunehmenden Trend gab, Wohnungen für die Langzeitmiete umzuwandeln oder Wohnungen kurzfristig zu vermieten. „Dies hat allgemein Druck auf die Immobilienpreise ausgeübt, insbesondere aber auf die Preise für Langzeitmieten, was schutzbedürftige Bevölkerungsgruppen unverhältnismäßig stark getroffen hat. Ich glaube, dass ein Teil der Immobilieneigentümer in den größeren Städten, zumindest diejenigen, die weniger risiko- und unsicherheitsanfällig sind, ihre Immobilien wieder der Langzeitvermietung zuführen werden, was zu einer Stabilisierung der Preise für Langzeitmieten sowie der Immobilienpreise im Allgemeinen führen könnte“, so Tkalec. Sie glaubt jedoch, dass der Übergang der Bewohner vom Tourismus zu anderen Aktivitäten von der Dauer der epidemiologischen Krise abhängen wird; wenn sie schnell endet, wird die Anpassungsphase schwächer ausfallen und wir werden schneller zur alten Situation zurückkehren. Tkalec merkt an, dass ein Großteil des Marktes für Kurzzeitmieten an der Küste liegt, in Gebieten, die für typische Langzeitmieter wie Studenten, Angestellte und junge Familien nicht attraktiv sind. Daher ist von diesem Teil des Marktes kaum eine Reaktion zu erwarten; sie haben derzeit schlichtweg nicht viele Optionen und hoffen, dass die Pandemie schnell vorbeigeht und ein Teil der Saison gerettet werden kann. Der Ausweg aus der Krise durch eine Stärkung der Langzeitmieten wurde auch von Airbnb angekündigt, der führenden Plattform für die Vermietung von Unterkünften, die bereits stark von der Pandemie betroffen ist, was ihre Pläne für den Börsengang in diesem Jahr durchkreuzt hat. Wie Airbnb-Gründer Brian Chesky hervorhob, ändern sich Lebens- und Arbeitsweise und werden flexibler, was bedeutet, dass eine beträchtliche Anzahl von Menschen nicht an einen Ort gebunden sein muss – von jenen, die ein vorübergehendes Zuhause für das Studium benötigen, bis hin zu Angestellten, die den Standort wechseln, oder Familien. Die Ankündigung des Strategiewechsels der Plattform, die in den letzten zehn Jahren für ihr Wachstum auf Kurzzeitmieten für Touristen setzte, erfolgt nach einer Reihe von im letzten Monat veröffentlichten Studien, wonach Immobilieneigentümer zu traditionellen Mietmärkten zurückkehren. James Chappell, Global Business Director bei Horwath HTL, stellt fest, dass Airbnb wenig Einfluss auf den Wechsel zur Langzeitmiete hat, der letztlich von den Entscheidungen der Immobilieneigentümer abhängt; da diese jedoch, besonders in diesem Jahr, nicht viele Optionen haben, wird erwartet, dass eine beträchtliche Anzahl diese Gelegenheit nutzen wird.

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