Investitionen in Wohnungen als Sparform, ausländische Käufe und subventionierte Hypotheken – all das trägt zum Wachstum der Wohneinheiten bei Die ersten Ergebnisse der Volkszählung 2021 zeigten, dass die Einwohnerzahl in Kroatien innerhalb von zehn Jahren um 396.360 Personen bzw. 9,25 % zurückgegangen ist. Ein Rückgang der Einwohnerzahl und der Haushalte wurde in allen Gespanschaften verzeichnet. Nach den ersten vom Staatlichen Statistikamt (DZS) veröffentlichten Ergebnissen leben 3.888.529 Menschen in Kroatien. Die Gesamtzahl der Haushalte beträgt 1.438.423. Die Gesamtzahl der Wohneinheiten beläuft sich auf 2.350.444, wovon 2.015.364 dem ständigen Wohnsitz dienen. Zu den dauerhaften Wohneinheiten gehören bewohnte, zeitweise bewohnte und verlassene Wohnungen (DZS, DZS-Statistik in der Reihe Bevölkerung 2021, erste Ergebnisse). Die Zahl der Haushalte verringerte sich laut den ersten Ergebnissen der Volkszählung um 5,31 % bzw. 80.615 Haushalte. Gleichzeitig stieg die Zahl der Wohneinheiten um 4,61 % bzw. 103.534 Wohneinheiten.

Anstieg der Immobilienpreise als Zeichen gesellschaftlicher Schichtung

„Die Bevölkerung schrumpft, wir haben 400.000 Bürger verloren, und gleichzeitig nimmt der Wohnungsbestand zu. Das ist nur ein Zeichen dafür, dass wir eine gesellschaftliche Schichtung haben, dass sich manche Menschen – und nicht nur die Reichen – zwei, drei Wohnungen leisten können, während andere kaum überleben. Und warum haben sie zwei, drei Wohnungen? Weil es nicht besteuert wird“, sagte Slavko Linić, ehemaliger Minister der SDP-Koalitionsregierung, zuvor im Fernsehen N1. Dass die Volkszählung gezeigt hat, wie viel in Immobilien investiert wird, erklärte er auch in einem Interview für Novi list und wiederholte, dass die Zählung beweise, dass eine Immobiliensteuer eingeführt werden sollte, mit der neben der Senkung der Krankenversicherungsbeiträge das System finanziert werden sollte. Wenn der Immobilienmarkt im Inland funktionieren würde, so Linić, gäbe es keine Probleme, da „das BIP wachsen würde, jemand verdienen würde und die Wohnungspreise günstiger wären“. Aber „sie stehen leer und unbeweglich“.

Keine Immobiliensteuer

Obwohl die Einführung einer Immobiliensteuer von der SDP-Koalitionsregierung in der Vergangenheit angekündigt worden war, wurde sie aufgrund des Widerstands der Koalitionspartner, allen voran der HNS, aufgegeben. Diese Partei war auch 2017 der größte Gegner der Steuereinführung (1, 2, 3). Die „leeren und unbeweglichen“ Immobilien werden also weiterhin leer stehen, es sei denn, Kroatien beginnt ernsthaft über eine Wohnungspolitik nachzudenken. „Wohnungspolitik interessiert in Kroatien niemanden, zumindest nicht ernsthaft“, sagt Josip Tica, Professor an der Zagreber Wirtschaftshochschule. Er erinnert daran, dass das Wohnungsproblem mit kroatischen Löhnen in den meisten Teilen des Landes weder durch Kauf noch durch Miete gelöst werden kann, da der Mietsektor nicht existiert. „Wenn man sich die Lohnstruktur ansieht, sind zwischen der Hälfte und zwei Dritteln der Lohnempfänger in Kroatien nicht kreditwürdig. Daher gab es nie eine funktionierende Wohnungspolitik, und für eine beträchtliche Anzahl von Arbeitnehmern gibt es kein Wohnprodukt, mit dem sie ihr Wohnungsproblem lösen können“, betont Tica und erklärt, dass es entscheidend sei, einen Weg zu finden, diesen Menschen Wohnhilfe zu leisten. „Der Wohnungsmarkt richtet sich in der Regel an höhere Einkommensgruppen, die es sich am Markt leisten können. Die Frage ist: Was ist mit den anderen? Das ist der Kern der Wohnungspolitik“, unterstreicht Tica. Wer kauft in einer solchen Situation Immobilien in Kroatien, zumal deren Preise seit Ende 2017 steigen? Eine der Grundvoraussetzungen für den Kauf ist der Preis des Geldes. Die Zinssätze sind seit Jahren auf einem Rekordtief, und in solchen Fällen tendiert Geld dazu, in „sicherere“ Häfen wie Immobilien abzuwandern. Die erhöhte Nachfrage führt zu Preissteigerungen. Diese erhöhte Nachfrage wird im Falle Kroatiens nicht nur durch billiges Geld angeheizt, sondern auch durch die Tatsache, dass die Regierung seit 2017 den Kauf des ersten Eigenheims subventioniert. Die Nachfrage wurde auch durch zwei verheerende Erdbeben in Zagreb und Banija angekurbelt. Zudem darf nicht übersehen werden, dass Immobilien in Kroatien auch von Ausländern gekauft werden, die primär an der Küste interessiert sind.

Immobilien als sichere Kapitalanlage

Nach den neuesten Eurostat-Daten stiegen die Immobilienpreise in der EU und der Eurozone im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 9,2 %, was das stärkste Wachstum seit mehr als 15 Jahren darstellt. In Kroatien betrug dieses Wachstum im dritten Quartal des vergangenen Jahres auf Jahresbasis neun Prozent (1, 2). Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Immobilienpreise über einen Zeitraum von zehn Jahren weltweit, so sind sie in Kroatien langsamer gestiegen als auf EU-Ebene. „Geld ist relativ billig, und dann gibt es die Nachfrage nach Immobilien, die die Menschen als sichere Investition betrachten – besonders angesichts der Tatsache, dass wir im letzten Jahr eine Inflationsrate auf dem Niveau von ganz Europa und der Welt hatten, gerade weil viel Geld im Umlauf ist. Die Menschen sehen Immobilien als eine sehr gute Gelegenheit, den Wert ihres Geldes zu erhalten, den die Inflation nicht auffressen wird. Und letztendlich scheint es ihnen im Moment ein guter Weg zu sein, zu investieren“, sagt Dubravko Ranilović, Vorstandsmitglied der Agentur Kastel und Präsident der Vereinigung der Immobilienmakler bei der kroatischen Wirtschaftskammer. Er betont, dass dies kein spezifisch kroatisches Phänomen ist, sondern ein globales. „Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, wenn Geld billig ist, steigt die Nachfrage nach Immobilien erheblich, und das ist ein weltweit verbreitetes Phänomen“, fügt Ranilović hinzu und erklärt, dass diese Zyklen wohlbekannt seien. Keiner der Prozesse auf dem Immobilienmarkt sei jedoch von Dauer, betont Tica. Er erinnert daran, dass die Straffung der Geldpolitik und alles, was damit einhergeht, falls die Inflation anhält, dazu führen wird, dass sich die Trends auf dem Immobilienmarkt und bei den Preisen in die entgegengesetzte Richtung umkehren. „Niedrige Zinsen haben zwei Auswirkungen. Mit niedrigeren Löhnen kann man eine größere Wohnung kaufen. Gleichzeitig hat der obere, wohlhabendere Teil der Bevölkerung, der bis vor ein paar Jahren Euro gespart und angelegt hat, damit aufgehört. Die Frage ist, welche anderen Anlageformen sie gewählt haben. In diesem Moment tauchen Wohnungen auf“, betont Tica. Tica weist auch auf den kulturellen Aspekt in Kroatien hin – eine große Anzahl von Menschen ist bereit, Wohnungen zu kaufen, selbst wenn diese zusätzliche Kosten verursachen und keinen Gewinn abwerfen. „Eine sehr große Anzahl von Menschen in Kroatien besitzt mehrere Wohnungen, die sie eigentlich nicht benötigen. Sie vermieten sie nicht und nutzen sie nicht zu Wohnzwecken, sondern sind einfach gerne Immobilieneigentümer“, erklärt Tica. Er führt aus, dass diese Wohnungen nicht auf dem Markt sind oder sich in einer anderen Stadt befinden und darauf warten, dass „die Kinder groß werden“, oder aus einer Erbschaft stammen. „Man findet sogar leere Wohnungen in städtischen Gebieten, die seit 1991 so stehen“, erklärt Tica. Es sei ein Merkmal des lokalen Marktes, dass ein bedeutender Teil der Menschen in Wohnungen investiert, die nicht als Wohnraum dienen.

Jeder vierte Käufer ist ein Ausländer

Laut Ranilović ist die Nachfrage nach Immobilien auf lokaler Ebene während der Covid-19-Pandemie gestiegen. Er hebt das Konzept des „Zweitwohnsitzes“ hervor, eine ausländische Investition in den Tourismus und den Kauf von Immobilien. „Der Zweitwohnsitz, eine Investition, die kein Geld einbringt, hat dazu geführt, dass jeder vierte Käufer einer Immobilie in Kroatien ein Ausländer ist. Das ist eine beachtliche Zahl; es gibt etwa 7.000 solcher Transaktionen pro Jahr“, sagt Ranilović und fügt hinzu, dass dies die gestiegene Nachfrage und damit den Preisanstieg erheblich beeinflusse.

Probleme durch das Modell des subventionierten Wohnraums

Tica weist auf das Problem im Zusammenhang mit dem Programm zur Subventionierung des Wohnungskaufs hin. „Man kalkuliert damit, dass man billig kauft und dann aufgrund des Subventionsprogramms teuer verkauft. Oder die Leute leihen sich einfach Geld von der Bank und kalkulieren damit, dass sie vom Anstieg der Immobilienpreise profitieren oder dass sie die Wohnungen tatsächlich selbst nutzen oder vermieten“, erklärt Tica. Die Frage ist jedoch, was passiert, wenn der Zinssatz auf ein oder zwei Prozent steigt. „Wenn ein Sinken der Zinssätze die Kaufkraft und die Preise steigen ließ und Sparer dazu bewegte, den Banken den Rücken zu kehren und Wohnungen zu kaufen, was passiert dann, wenn die Zinsen steigen, worauf alle gespannt warten, weil ständig über Inflation gesprochen wird?“, fragt Tica. Was die Subventionierung von Hypotheken für den Kauf des ersten Eigenheims betrifft, so wurden die Auswirkungen in der Arbeit „Home, sweet home: the effect of subsidized mortgages on the real estate market in Croatia“, analysiert von Davor Kunovac, Direktor der Modellierungsabteilung der Kroatischen Nationalbank, und Ivan Žilić, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Wirtschaftsinstitut. Ihre Arbeit zeigte, dass die 2017 eingeführte Subvention (Daten des DZS deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise seit Ende jenes Jahres stetig steigen) bzw. die Übernahme eines Teils der Annuität während der ersten Rückzahlungsphase eines Immobiliendarlehens „die übliche monatliche Dynamik der Immobilientransaktionen gestört hat, die sich stark auf den Monat konzentrieren, in dem die Anträge auf Subventionierung eingereicht werden“. Wie sie schlussfolgerten, hatte die Subventionierung von Immobiliendarlehen einen prozyklischen Effekt, der zum bestehenden Trend steigender Wohnungspreise in Kroatien beitrug. Subventionen haben auch die Immobilienpreise in Gebieten und Regionen beeinflusst, in denen der Immobilienmarkt am aktivsten ist. Darüber hinaus haben „Subventionen für Immobiliendarlehen entgegen ihrem erklärten Zweck Wohneinheiten weniger erschwinglich gemacht, insbesondere für Käufer, die keine Subventionen erhalten“. Ranilović nennt den subventionierten Kauf von Immobilien einen „Fehler, der nicht gut ankam“ und betont, dass diese aufgrund ihrer Dauer in kurzer Zeit zu einem Anstieg der Nachfrage nach Immobilien führten. Dieser Fehler habe sich somit auf die Immobilienpreise ausgewirkt. „Die Immobilienpolitik sollte anders überdacht werden, da sie die Auswirkungen der Migration nicht verhindert, aber den Markt negativ beeinflusst hat, insbesondere in sehr aktiven Gebieten wie Zagreb oder Split“, betont Ranilović. Er weist darauf hin, dass diese Maßnahme nicht angemessen sei, da sie diejenigen nicht erreiche, die sie wirklich benötigen. „Für die Inanspruchnahme dieser Maßnahme muss man kreditwürdig sein. Und gerade diejenigen, die nicht kreditwürdig sind, brauchen Hilfe. Das sind junge Menschen am Anfang ihres Lebens“, erklärt Ranilović und fügt hinzu, dass die Maßnahme die Abwanderungseffekte nicht verhindert, den Markt jedoch negativ beeinflusst habe. „Wir haben tägliche Migrationen nach Zagreb und aus Kroatien heraus. Eines der Hauptsegmente, das darunter leidet, ist das Wohnen, denn wenn man sich die Erschwinglichkeit auf Basis der Löhne ansieht, stellt sich heraus, dass ein junger Mensch, unabhängig vom Gehalt, sich kein Eigenheim erarbeiten kann. Wir müssen Modelle einführen, die jungen, gebildeten Menschen Wohnhilfe bieten, damit sie sich auf ihre Arbeit und die Familienplanung konzentrieren können“, betont Ranilović.

Polarisierter Markt

Ranilović weist darauf hin, dass der Markt polarisiert ist. Wenn man über den Anstieg der Immobilienpreise spricht, sollte man dies beachten. „Wenn wir über den Preisanstieg sprechen, wie es in den letzten Jahren mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von sechs bis sieben Prozent der Fall war, müssen wir berücksichtigen, dass der Markt sehr polarisiert ist, dass es sehr aktive Marktbereiche gibt, wie Zagreb und die Küste, und dass es Gebiete in Kroatien gibt, die völlig inaktiv sind“, sagt Ranilović und weist darauf hin, dass andere Städte, mit Ausnahme von Osijek und Varaždin, eine sehr geringe Aktivität aufweisen. Der Markt ist unterentwickelt, insbesondere in ländlichen Gebieten, wo Häuser verlassen sind und Dörfer leer stehen. „Man hat sogar in Zagreb einen stark polarisierten Wohnungsmarkt, wo der Neubau unter anderem wegen der pandemiebedingten Steigerung der Baukosten Spitzenreiter beim Preisanstieg ist. Da der Preis für Neubauten unrealistisch gestiegen ist, zieht das psychologisch auch den Preis für Altbauten nach oben“, erklärt Ranilović. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der geforderte Preis für Immobilien steigen wird. Ranilović betont, dass der durchschnittliche geforderte Preis deutlich stärker wächst als der tatsächlich erzielte Preis. „Es begann eine Diskrepanz zwischen geforderten und erzielten Preisen zu entstehen, was darauf hindeutet, dass der Markt nicht real ist“, sagt Ranilović und stellt fest, dass der Markt nicht allgemein und oberflächlich betrachtet werden kann, sondern jede Immobilie und jeder Standort separat betrachtet werden sollte. Seiner Meinung nach ist das Problem des heimischen Immobilienmarktes im Allgemeinen, dass wir in einer kapitalistischen Konsumgesellschaft angekommen sind, in der es kein geplantes Bauen gibt. „Es mangelt uns tatsächlich an Qualitätsimmobilien. Wir müssen unseren bestehenden Wohnungsbestand umstrukturieren, ihn qualitätsorientierter gestalten, mit einer hochwertigen Infrastruktur. Und das Schlimmste, was uns passiert ist, ist, dass selbst Neubauten nicht mehr geplant, sondern auch städtebaulich und infrastrukturell schlecht konzipiert sind. Heute gibt es einen großen Mangel an hochwertigen Immobilien in gut geplanten Siedlungen“, betont Ranilović am Beispiel von Zagreb, wo die begehrtesten Immobilien Wohnungen aus den 70er und 80er Jahren sind, die städtebaulich hochwertig ausgerichtet sind, mit Grünzonen und der Nähe zu Schulen, Kindergärten und Geschäften. Zudem wird der Markt dadurch beeinflusst, dass es an hochwertigen Immobilien mangelt. Im Durchschnitt sind sie alt, ungeordnet, unzureichend und energetisch ineffizient. Zudem haben sich die Bedürfnisse der Käufer geändert, denn „wir leben nicht mehr im Sozialismus, eine vierköpfige Familie lebt nicht auf 60 Quadratmetern, sie braucht eine größere Wohnung“. All dies läuft letztlich auf die Notwendigkeit hinaus, den Wohnungsfonds umzustrukturieren und über die Wohnungspolitik nachzudenken. „Generell sollten wir gemeinsam mit dem Staat, den Fachleuten und der Kommunalverwaltung eine Wohnungspolitik entwickeln, bei der wir das Wohnen anders denken müssen. Wir müssen sozialen Wohnungsbau und Anreizmodelle einführen, das Sparen fördern und sicherstellen, dass junge, gebildeten Menschen Wohnraum haben, damit sie sich auf Arbeit und Familienplanung konzentrieren können“, schließt Ranilović. Quelle: faktograf.hr

Über uns

Information

Dienstleistungen

Über uns

Information

Dienstleistungen