Die Steuer auf leerstehende Wohnungen und die Wohnungspolitik sind zu aktuellen Themen auf dem kroatischen Immobilienmarkt geworden, die erneut hitzige Debatten anheizen. Über Wohnungen, Immobilienpreise und andere Aspekte des kroatischen Immobilienmarktes führte Lider ein Interview mit Borna Vujović

Kürzlich veröffentlichte Daten zeigen einen Rückgang der Immobilientransaktionen. Wie hoch ist dieser Rückgang und in welcher Region Kroatiens ist er am ausgeprägtesten?

- Unsere Daten zeigen, dass der Rückgang der Immobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei etwa 20 % lag. Der deutlichste Rückgang wurde in Zagreb verzeichnet, wo der Hauptgrund das Fehlen des Wohnungsbaukredit-Subventionsprogramms (APN-Kredite) war, das im Frühjahr letzten Jahres noch bestand. Der Rückgang der Transaktionen ist besonders im März und April sichtbar, während sich der Markt im Mai und Juni stabilisierte.

Trotz des Rückgangs der Immobilientransaktionen gab es keinen Preisrückgang. Einige sagen sogar ein weiteres Wachstum voraus. Warum ist der kroatische Immobilienmarkt so träge und widerspricht der ökonomischen Logik? Ist es nicht logisch, dass im Falle eines Rückgangs von Nachfrage und Verkäufen auch die Preise sinken sollten?

- Das beste Beispiel dafür, dass ein Markt nicht immer der ökonomischen Logik folgt, war die Wirtschaftskrise 2009, als der Rückgang der Immobilientransaktionen eintrat, während die Preise erst ein Jahr später zu sinken begannen, und zwar auf unserem Markt dieser Rückgang bis 2015 anhielt. Wir befinden uns aus einer Reihe von Gründen nicht in einer ähnlichen Situation. Trotz des Rückgangs der Immobilientransaktionen gab es keinen drastischen Preisverfall, während in mehreren Ländern geringfügige Preiskorrekturen zu beobachten waren. Warum das so ist, zeigt am besten das Beispiel unseres Investors, der vor kurzem ein Gebäude in Istrien fertiggestellt und 25 % der Wohnungen verkauft hat, während bei einem ähnlichen Projekt nur etwas mehr als ein Jahr zuvor, noch vor Erteilung der Genehmigung, alle Wohnungen verkauft waren. Investoren denken so, dass sie lieber warten, bis die Immobilie den von ihnen festgesetzten Preis erreicht, da der Markt zeigt, dass es das Geld ist, das durch die Inflation an Wert verliert, während der Wert der Immobilie von Jahr zu Jahr wächst. Auf diese Weise können sie warten, da die meisten Investoren mit Eigenmitteln bauen, die Banken nicht drängen und ein Teil der investierten Mittel durch touristische Vermietung zurückgeführt werden kann, bis die Immobilie zum gewünschten Preis verkauft wird. In Anbetracht der Baukosten und der Zeit für ein neues Projekt sind diese deutlich höher und länger als für ein Projekt, das vor anderthalb Jahren abgeschlossen wurde. Zudem hören Investoren in Kroatien auf andere Märkte wie Deutschland und Österreich, weshalb sie auch weitere Projekte vorübergehend aussetzen. Wir sind ein kleiner Markt, der von internen Prozessen und der Wirtschaft abhängig ist. Sollte die touristische Saison deutlich zurückgehen, könnte dies den Preisverfall beeinflussen, da ein guter Teil der Immobilienbesitzer kreditbelastet ist und eine schlechte Saison zu Problemen bei der Hypothekentilgung führen würde, wodurch sie gezwungen sein könnten, ihre Immobilie zu einem niedrigeren Preis auf den Markt zu bringen. Zudem darf nicht vergessen werden, dass es aufgrund des Erdbebens eine Renovierung von Immobilien gibt, die dem Baugewerbe erhebliche Einnahmen generiert, eine geringe Anzahl von Beschäftigten, den Tourismus als BIP-Generator sowie die Tatsache, dass wir Teil der Eurozone sind.

Oft ist von den hohen Preisen die Rede, die von den Verkäufern verlangt werden, und davon, dass die geforderten Preise über den realen Preisen liegen. Wir denken dabei vor allem an Gebrauchtimmobilien oder Neubauten. Welche Marktkorrektur ist nötig, um die Verkäufe wieder zu beleben?

- Wenn man von unrealistischen Forderungen bei den Immobilienpreisen spricht, bezieht sich das im Allgemeinen auf Gebrauchtimmobilien. Die zur Belebung der Verkäufe erforderliche Marktkorrektur hängt von vielen Faktoren ab, wie Angebot und Nachfrage, der wirtschaftlichen Lage, den Zinssätzen usw. Es ist notwendig, die Situation auf dem Immobilienmarkt genauer unter die Lupe zu nehmen und Trends zu analysieren, um genau beurteilen zu können, welche Korrektur vorgenommen werden sollte. Unsere Daten zeigen, dass Immobilienbesitzer manchmal unrealistische Erwartungen haben und eine Korrektur der geforderten Preise erforderlich ist. Die uns vorliegenden Daten deuten darauf hin, dass es nicht realistisch ist, einen Rückgang der erzielten Preise zu erwarten, sondern vielmehr der geforderten Preise.

Trotz des jährlichen Wachstums der Anzahl der Wohnungen, d. h. privater Touristenunterkünfte, folgen die Verkäufe nicht der Nachfrage, und Initiativen gegen die Touristifizierung der Küste werden immer häufiger. Wie sehen Sie das Ganze aus der Sicht einer Immobilienagentur?

- Aus der Sicht einer Immobilienagentur halten wir es für entscheidend, eine klare Entwicklungsstrategie zu haben und zu verstehen, in welche Richtung wir uns als Tourismusland entwickeln wollen. Ein erheblicher Teil der Immobilientransaktionen wird von privaten Investoren generiert, die Immobilien mit der Absicht kaufen, sie zu vermieten. Anstelle von restriktiven Maßnahmen plädieren wir für Anreizmaßnahmen, die helfen würden, das Problem des Wohnraums zu lösen. Es ist wichtig, die Bebauung so zu planen, dass sie der Kapazität der Infrastruktur entspricht und ein Gleichgewicht zwischen der touristischen Entwicklung und der Lebensqualität der lokalen Bevölkerung wahrt.

Gleichzeitig wird in Zagreb über die Verabschiedung des neuen GUP diskutiert, was bei Investoren auf negative Reaktionen stößt, da er die Grünflächen vergrößert. Können Sie den neuen GUP von Zagreb kommentieren?

- Mein Eindruck ist, dass der neue GUP darauf abzielt, die Überurbanisierung bestimmter Gebiete zu verringern, was ich unterstütze. Es ist jedoch wichtig, den Bedarf an neuem Wohnraum zu berücksichtigen. Große Beschränkungen können zu einer Verringerung des Angebots führen, was wiederum einen Preisanstieg zur Folge haben kann. Es ist notwendig, alle Faktoren abzuwägen, um eine nachhaltige Entwicklung der Stadt zu gewährleisten, wozu die Vergrößerung der Grünflächen gehört, aber auch die Deckung des Wohnbedarfs der Bevölkerung.

Im Zusammenhang mit dem GUP von Zagreb ist von einer Reduzierung der verfügbaren Bauflächen die Rede. Andererseits ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen seit 2008 rückläufig. Warum wird nicht mehr gebaut, um das Angebot zu erhöhen? Oder werden wir die Bauniveaus aus der Vorkrisenzeit nie mehr erreichen? Vielleicht wird ein so großes Angebot gar nicht benötigt, wenn man bedenkt, dass Kroatien 400.000 Einwohner verloren hat und die demografischen Prognosen immer noch düster sind. Sogar Zagreb hat, zumindest laut der Volkszählung von 2021, einen Teil seiner Bevölkerung verloren.

- Ein Großteil der Investoren, die bis 2008 tätig waren, kehrte aufgrund der Verluste aus dem vorherigen Zyklus nie auf den Markt zurück. Ein bedeutender Generator für das Bauwesen im vorangegangenen Zyklus waren Banken, die Kredite ohne große Auswahl „verteilten“, was in Zagreb zu einer großen Anzahl unverkaufter Wohnungen führte – nach Schätzungen bis zu 10.000 unverkaute Wohnungen. Die Zahl der erteilten Genehmigungen sank bis 2017, als ein neuer Zyklus begann, allerdings unter anderen Bedingungen. Im neuen Zyklus sind Immobilien in guten Lagen, mit entwickelter Infrastruktur und in der Nähe von Annehmlichkeiten am gefragtesten, was bei vielen Immobilien nicht der Fall ist. Banken verlangen heute von Investoren, dass sie über Grundstücke mit Baugenehmigung verfügen, 30 % Eigenmittel einbringen und zwischen 20 % und 30 % der Immobilien verkauft haben. Das sind Bedingungen, die nicht leicht zu erfüllen sind, insbesondere da Kroatien einen Teil seiner Bevölkerung verloren hat. Andererseits ziehen Ausländer nach Kroatien, wobei Schätzungen von 150.000 bis 200.000 ausländischen Arbeitnehmern ausgehen. Sie alle brauchen einen Ort zum Leben, und viele bringen ihre Familien mit, was eine Nachfrage nach neuem Wohnraum schafft. Zudem ist unsere Küste ein beliebtes Ziel für Zweitwohnsitze für viele Bürger anderer EU-Länder, und es ist die Frage, wann dies auch für Zagreb der Fall sein wird, da die Entfernung von Zagreb zum Meer nur etwas mehr als eine Stunde beträgt, was global gesehen eine Stadt am Meer bedeutet.

Warum werden die Projekte Gredelj, Heinzl und andere große Flächen im Besitz der Stadt nicht in Betrieb genommen? Woran hakt es? Gibt es Möglichkeiten für öffentlich-private Partnerschaften? Könnten diese Projekte neue Bauflächen schaffen, die für die Stadt Zagreb kostengünstiger sein könnten als die kommunale Erschließung ferner Vororte, die am Stadtrand von Zagreb entstehen?

- Beim Projekt Gredelj ist das Hauptproblem der Eigentumsstatus, der zwischen der Stadt und dem Staat aufgeteilt ist. Dieses Areal stellt einen idealen Raum für neue Wohnungen mit bereits entwickelter Infrastruktur dar. Wir hoffen, dass bald Fortschritte bei der Lösung dieses Problems erzielt werden, da Gredelj das Potenzial hat, ein neues Zentrum von Zagreb zu werden. Letztlich kann die kluge Nutzung bestehender städtischer Räume langfristige Vorteile für die Stadtentwicklung und die Lebensqualität in Zagreb bringen.

Wie sehen Sie das Problem des unbezahlbaren Wohnraums und welche Lösungsmöglichkeiten gibt es? Das APN war nicht erfolgreich. Jetzt wird immer häufiger über vergünstigte Mieten gesprochen. Was ist die Lösung?

- Das Problem des unbezahlbaren Wohnraums ist komplex und erfordert einen vielschichtigen Ansatz. Das Subventionsprogramm für Wohnungsbaukredite war nicht erfolgreich, was die Notwendigkeit neuer Lösungen verdeutlicht. Die vergünstigte Vermietung ist eine der möglichen Lösungen, jedoch mit klug festgelegten Regeln. Es ist wichtig, das Problem des unbezahlbaren Wohnraums durch einen integrierten Ansatz zu lösen, der die spezifischen Bedürfnisse der lokalen Bevölkerung berücksichtigt.

In Zagreb stehen 50.000 Wohnungen leer, eine Zahl, die in letzter Zeit sehr präsent geworden ist. Kann man etwas gegen diese Wohnungen unternehmen, um sie auf den Markt zu bringen? Ist eine Steuer auf leerstehende Immobilien, ähnlich wie in Kanada, eine mögliche Lösung? Oder sollte sie nur in größeren Städten eingeführt werden?

- Um eine ernsthafte Immobiliensteuer einzuführen, muss der Staat eine Reihe ernsthafter Vorbereitungen treffen, angefangen bei der Bereinigung der Grundbuchfragen. Die „Erst-Wellen-Lösung“ der Besteuerung von Ferienhäusern wird wahrscheinlich nicht den gewünschten Effekt erzielen. Diejenigen, die viele Immobilien besitzen, werden Wege finden, die Steuer zu umgehen, während diejenigen, die Immobilien besitzen, die nicht genutzt werden, ungerechtfertigt belastet werden. Andererseits könnte eine gut vorbereitete Steuer auf leerstehende Immobilien Eigentümer dazu ermutigen, ihre Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten. Wenn nur 10 % der geschätzten 50.000 leerstehenden Wohnungen in Zagreb auf dem Markt erscheinen würden, hätte dies erhebliche Auswirkungen auf das Gesamtangebot und die Preise. Wenn man mich fragen würde, würde ich die Steuer auf touristische Vermietungen, die derzeit als Pauschalgebühr gezahlt wird, zumindest auf das Niveau der Einkommensteuer anheben. Ich glaube, sie sollte an die Mietdauer gebunden sein, wobei bei längeren Vermietungen mehr gezahlt werden sollte.

Wie können wir Situationen falscher Wohnsitzerklärungen und die Vermeidung der Steuer auf leerstehende Immobilien verhindern? Oder lässt sich das über den Stromverbrauch und andere Nebenkosten kontrollieren?

- Zu dem Punkt, an dem die in den Medien kommunizierte Zahl erreicht wurde, sind wir über die HEP (kroatischer Stromversorger) und die Kontrolle der sich nicht drehenden Zähler gelangt, was sicherlich eine der Möglichkeiten zur Kontrolle von Immobilien sein könnte. Im Allgemeinen sind wir für unsere Kreativität bekannt, Alternativen zu finden, daher bin ich mir nicht sicher, ob es Möglichkeiten gibt, bestimmte Tricks zu verhindern.

Wenn wir über leerstehende Immobilien und die darauf erhobene Steuer sprechen, ist eines der Argumente dagegen, dass sie die Mittelschicht treffen würde. Gehören die Eigentümer leerstehender Immobilien tatsächlich zur Mittelschicht? Welche Schwierigkeiten gäbe es bei der Einführung einer solchen Steuer?

- Immobilien sind unser größter Reichtum, und wir besitzen sie in diesem Ausmaß aufgrund des Kaufs von Sozialwohnungen. Wir sind finanziell nicht gebildet genug, daher investieren wir normalerweise nicht in andere Dinge, sondern unsere Immobilien sind unsere einzige Wahl. Schon beim Kauf von Immobilien mussten wir Einkommensteuer oder Kapitalertragsteuer zahlen, um das Geld für den Kauf zu haben. Beim Kauf mussten wir auch Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer zahlen, und nun müssten wir eine weitere Steuer zahlen. Wir müssen die Tatsache berücksichtigen, dass einige Immobilien aus gutem Grund leer stehen, wie etwa Erdbebenschäden oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse, und nicht sicher zum Wohnen sind.

Wie stehen Sie zur Immobiliensteuer, und wenn sie eingeführt wird, wie sollte sie konzipiert sein – auf die Zweitimmobilie, nach Wert, auf ungenutzte Immobilien...

- Ein Immobiliensteuerprogramm muss gut durchdacht sein und auf einer detaillierten Analyse des Immobilienmarktes und der sozioökonomischen Bedingungen in Kroatien basieren. Die Immobiliensteuer kann ein nützliches Instrument zur Regulierung des Marktes und zur Gewährleistung eines gerechteren Steuersystems sein, aber nur, wenn sie ordnungsgemäß gestaltet und umgesetzt wird. Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass die Einführung einer Immobiliensteuer als Teil der Steuerreform die Einkommensteuerlast senken sollte. Die Einführung einer Immobiliensteuer ohne Berücksichtigung sozioökonomischer Fragen wäre nur eine weitere Steuerlast. Zur Umsetzung einer Immobiliensteuer benötigen wir mehrere wichtige Schritte, wie die Bereinigung des Grundbuchs. Für eine faire Anwendung der Steuer ist es entscheidend, präzise Daten über Immobilieneigentum und -wert zu haben. Wir müssen die Dynamik des Immobilienmarktes verstehen, einschließlich Angebot und Nachfrage, Preisentwicklung und regionaler Unterschiede. Letztendlich sollte die Einführung einer Immobiliensteuer Teil einer umfassenderen Strategie zur Lösung des Wohnraumproblems sein. Sie sollte Anreizmaßnahmen für den Bau, Mietzuschüsse und Unterstützung für den sozialen Wohnungsbau umfassen. Nur so wird die Immobiliensteuer zu einem gerechten und nachhaltigen Wohnsystem beitragen.

Nach HNB-Daten wurden 2022 in sieben Küstengespanschaften 13.632 Wohnungen/Apartments verkauft, während Ausländer in ganz Kroatien 4.284 Wohnungen/Apartments erwarben. Die überwiegende Mehrheit dieser Transaktionen konzentriert sich auf Immobilien an der Küste (etwa 90 % der ausländischen Käufe erfolgen in der Adriaregion), woraus geschlossen werden kann, dass Ausländer jede vierte Wohnung an der Küste kaufen. Wie stellt sich die aktuelle Situation bei Käufen durch Ausländer dar? Ist das Interesse aufgrund der gestiegenen Zinssätze zurückgegangen?

- In der Adriaregion war der Rückgang der Transaktionen aufgrund der Wirtschaftskrise in Österreich und Deutschland, den Ländern, aus denen eine große Anzahl von Käufern stammt, am deutlichsten. Dieser Trend ist besonders in Istrien spürbar. Es ist wichtig anzumerken, dass Ausländer in unserem Land Immobilien in der Regel mit Eigenmitteln kaufen, sodass der Anstieg der Zinssätze nicht der Hauptgrund für den Rückgang der Transaktionen ist. Die Situation auf den Immobilienmärkten in Westeuropa stagniert jedoch, was sich automatisch auf unseren Markt auswirkt. Das geringere Interesse am Kauf von Immobilien an der Adriaküste hängt mit der allgemeinen Unsicherheit und den wirtschaftlichen Schwierigkeiten in den Herkunftsländern der Käufer zusammen, was deren Investitionsbereitschaft in kroatische Immobilien beeinflusst.

Die Frage des unbefugten Bauens füllt die Schlagzeilen, wird aber systematisch nicht gelöst. Wie stehen Sie dazu und wie kann dies effektiv gelöst werden?

- Zunächst einmal ist eine strikte Umsetzung von Gesetzen und Vorschriften unerlässlich. Es muss sichergestellt werden, dass die Baugesetze konsequent angewendet werden und Schwarzbau nicht toleriert wird. Regelmäßige und gründliche Inspektionen von Baustellen sind erforderlich. Wir hatten zwei Runden der Legalisierung, die es ermöglichten, alle bis zum 21. Juni 2011 bestehenden Immobilien zu legalisieren, was dazu beitrug, eine große Anzahl von Immobilien auf den legalen Markt zu bringen. Einer der Gründe, warum einige Wohnungen nicht auf dem Markt sind, ist ihre Illegalität. Ich glaube, dass das Aufgeben der Frist für die Einreichung von Legalisierungsanträgen eine kluge Entscheidung wäre, die es jedem, der keinen Antrag gestellt hat, aber seine Immobilie vor der Frist gebaut hat, ermöglichen würde, seine Immobilie zu legalisieren. Ich würde auch die Rabatte auf Bußgelder für die Legalisierung abschaffen und diese in Gespanschaften mit hohem Entwicklungsindex erhöhen und in Gespanschaften mit niedrigem Entwicklungsindex senken. So würde eine gewisse soziale Gerechtigkeit erreicht.

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