Reduzierung der APN-Subventionen würde Immobilienmarkt in eine komplexe Lage bringen

Jede vierte im Jahr 2020 verkaufte Wohnung oder jedes Haus wurde über das APN-Förderprogramm für Wohnungsbaudarlehen gekauft, und der Anteil der mit der APN verbundenen Kredite stieg im vergangenen Jahr auf 35 Prozent.

Angesichts der großen Bedeutung, die die APN auf dem Immobilienmarkt hat, stellt sich die Frage, wie es sich auf den Markt auswirken wird, dass dieses Programm wieder zum Modus „einmal jährlich“ zurückkehrt. Nach Angaben der APN wurden im Jahr 2020 8.150 subventionierte Kredite realisiert, und da für dieses Jahr 50 Millionen Kuna für Subventionen vorgesehen sind, ist zu erwarten, dass auf diese Weise etwa 4.500 Wohnungen gekauft werden. Das sind etwa 3.600 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

„Obwohl ich ein Gegner von Subventionen bin, spielten sie im vergangenen Jahr eine wichtige stabilisierende Rolle auf dem Markt, als wir aufgrund des Erdbebens und der Epidemie eine außergewöhnliche Situation hatten, und halfen, den Rückgang der Nachfrage abzufedern. Andererseits glaube ich nicht, dass es in diesem Jahr von Bedeutung sein wird, dass die APN nur im Frühjahr stattfindet, da gesagt wurde, dass es keine Frist für die Subvention gibt, sondern die Anträge entgegengenommen werden, bis die für dieses Jahr geplanten Mittel aufgebraucht sind.“

„Ich denke, ein größeres Problem auf dem Markt ist die Tatsache, dass Käufer nichts zu kaufen haben – Neubauten werden vor der Nutzungsgenehmigung verkauft, und es gibt keine Wohnungen zu akzeptablen Preisen auf dem Markt“, sagte Boro Vujović, Inhaber der Agentur Opereta.

Eine APN-Runde statt zwei bzw. das Ausbleiben der Herbstsubventionierung wird laut Dubravko Ranilović, dem Präsidenten der Immobilienwirtschaftsvereinigung bei der Kroatischen Wirtschaftskammer, dazu führen, dass der Wert der Immobilien realistischer wird, da Immobilienbesitzer in den kurzen Zeiträumen der APN-Anträge regelmäßig die Preise erhöhen.

„Ich habe oft über die APN und die damit verbundenen Probleme gesprochen. Einerseits handelt es sich um eine Fördermaßnahme für den Immobilienkauf, die jungen Menschen sicherlich beim Kauf hilft, aber Tatsache ist, dass die Subventionen hauptsächlich von Menschen genutzt werden, die sich ohnehin für den Kauf einer Immobilie entschieden haben. Da es sich zudem um eine zeitlich begrenzte Maßnahme handelt, führt sie aufgrund der erhöhten Nachfrage in einem kurzen Zeitraum zu Preissteigerungen.“

„Ich bin der Meinung, dass Maßnahmen dauerhafter Natur sein sollten, ohne Fristen und besser auf bestimmte Bevölkerungsgruppen ausgerichtet“, sagt Ranilović.

Er legte Daten vor, wonach der Immobilienumsatz bereits seit zwei Jahren rückläufig ist, wobei die Gründe in der gesunkenen Nachfrage, der Pandemie sowie hohen Preisen und unrealistischen Forderungen der Verkäufer zu suchen sind. In Zagreb wurden im Jahr 2018 11.430 Wohnungen verkauft, im Jahr 2019 9.555 und im vergangenen Jahr 8.436.

Der Rückgang der Anzahl der realisierten Transaktionen bei gleichzeitigem Fortbestehen des Preiswachstums, so die Kroatische Nationalbank (HNB), deutet darauf hin, dass die Verkäufer nicht bereit sind, auf den Nachfragerückgang mit Preissenkungen zu reagieren, sondern sich vorerst für eine Verschiebung des Verkaufs entscheiden, in der Hoffnung, dass das derzeit ungünstige Umfeld vorübergehender Natur ist („wait-and-see“).

„Sollte sich die Stagnation oder der Rückgang der Nachfrage hingegen fortsetzen, ist es wahrscheinlich, dass sich der Markt an die ‚neue Realität‘ anpassen wird, sodass auch die Preise beginnen sollten, die schwächere Nachfrage stärker widerzuspiegeln“, so die HNB.

Nach Angaben der „Burza nekretnina“ (Immobilienbörse) betrug die Differenz zwischen dem geforderten und dem erzielten Preis auf Ebene Kroatiens im Jahr 2019 323 Euro pro Quadratmeter, und im vergangenen Jahr vergrößerte sich diese Differenz auf fast 400 Euro.

Der durchschnittliche geforderte Preis für eine Wohnung betrug nämlich 2.016 Euro, während der realisierte Preis um 20 Prozent niedriger lag – bei 1.618 Euro.

Trotz geringerer Nachfrage, starkem BIP-Rückgang, sinkender Beschäftigung und zahlreicher anderer negativer Indikatoren stiegen die realisierten Immobilienpreise statistisch gesehen im vergangenen Jahr an. Je nach Quelle handelt es sich um ein Wachstum von 6 bis 8 Prozent.

Experten auf diesem Gebiet betonen jedoch, dass dieser Anstieg hauptsächlich durch den Verkauf von Neubauten generiert wurde, d. h. dass dieser den durchschnittlichen Immobilienpreis angehoben hat.

„Bei gebrauchten Immobilien stagnieren die Preise meistens, bei einigen fallen sie sogar“, sagt Ranilović.

Wenn es um langfristige Preisprognosen geht, gibt sie jeder nur ungern ab, da diese stark von der wirtschaftlichen Situation abhängen, die angesichts der Lage mit der Epidemie schwer vorhersehbar ist.

Die Prognosen für die Wohnimmobilienpreise sind weiterhin äußerst ungewiss.

Das Transaktionsvolumen sowie die Preise werden im kommenden Zeitraum auch von makroökonomischen Entwicklungen und den Erwartungen der Verbraucher abhängen, die in den vergangenen Monaten sehr schwankend waren und weiterhin unter dem Einfluss der epidemiologischen Situation und der Kontrollmaßnahmen stehen.

„Andererseits werden günstige Finanzierungsbedingungen und die Fortsetzung des Subventionsprogramms die Nachfrage nach Immobilien weiterhin stützen“, so die HNB.

Jasminka Biliškov, Inhaberin der Agentur Biliškov nekretnine, sagt ebenfalls, dass es schwierig sei, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vorherzusagen, da es viele Unbekannte und Unsicherheiten bezüglich der Pandemie und der bevorstehenden Tourismussaison gebe.

Faktoren der Unsicherheit, die den Immobilienmarkt beeinflussen und einen zu starken Rückgang der Nachfrage nach neuen Wohnobjekten verursachen könnten, wären zahlreiche Probleme, die der Winter mit sich bringen wird, wie etwa die Preise für Kraftstoffe und Strom, was sich direkt auf den Verbrauch der privaten Haushalte und damit auch auf den Verbrauch von Wasser und Gas auswirken wird, was wiederum einen spürbaren Einfluss auf die Anzahl der Käufe von neuen Wohnobjekten und anderen Inhalten haben wird.

„Ich denke, es ist derzeit schwierig, irgendwelche Prognosen abzugeben, da wir nicht wissen, wie die Saison verlaufen wird.“

„In Dalmatien leben viele Menschen vom Tourismus, und der Tourismus macht einen bedeutenden Teil des BIP aus, sodass wir wahrscheinlich erst im Herbst wissen werden, welche Situation uns im kommenden Zeitraum erwartet.“

„Derzeit ist es auf dem Markt ziemlich dynamisch und es gibt angesichts der wirtschaftlichen Situation recht viele Transaktionen.“

„Der Umsatz ist im Vergleich zum Zeitraum vor der Pandemie um 10 bis 15 Prozent geringer, und die Preise haben ihre Obergrenze erreicht; ich erwarte nicht, dass sie weiter steigen werden“, sagte Biliškov.

Einer der Gründe, warum es trotz ungünstiger wirtschaftlicher Umstände nicht zu einem Preisverfall bei Immobilien kam, liegt auch in der Tatsache, dass das Sparen bei Banken derzeit ziemlich unrentabel ist, weshalb sich ein Teil der Kroaten dazu entschließt, durch den Kauf von Immobilien zu „sparen“ und darin einen Weg sieht, den Wert ihres Geldes zu erhalten.

Und während niedrige Sparzinsen, das Wachstum der Ersparnisse der privaten Haushalte, niedrige Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen und APN-Subventionen die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln, ziehen der Rückgang der wirtschaftlichen Aktivität, die Unsicherheit aufgrund der Epidemie, die verringerte Beschäftigung sowie zahlreiche Unternehmen und Einzelpersonen, die aufgrund von Covid-19 in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, das Zünglein an der Waage auf die andere Seite.

Aufgrund der Epidemie gibt es weniger Hochzeiten, Scheidungen und Geburten, was ansonsten die häufigsten Gründe für den Verkauf bzw. Kauf einer Wohnung sind.

Die Millionen-Dollar-Frage ist natürlich, in welche Richtung dieses Zünglein ausschlagen wird.

Es ist unnatürlich, weitere Unbekannte zu erwarten, aber in der Praxis tauchen Unbekannte derzeit täglich auf. Für einen Staat können wir zwei verschiedene Versionen von Prognosen haben, und es ist äußerst kompliziert zu erwarten, wie die nächste Version aussehen wird oder welches neue Verständnis noch eine große Anzahl von Unbekannten hinzufügen würde.

Obwohl es viele Unbekannte gibt, erwarten Marktexperten derzeit meist kein weiteres Preiswachstum, da keine Faktoren in Sicht sind, die eine solche Richtung unterstützen würden.

Außerdem waren die Immobilienpreise laut Analysen der HNB bereits im Jahr 2019 im Verhältnis zum Preis-Miet-Verhältnis und zum Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und verfügbarem Nettoeinkommen leicht überbewertet.

Fast alle dieser einzelnen Kennzahlen, die die HNB bei der Erstellung des zusammengesetzten Indikators verwendet, der eine eventuelle Abweichung der Wohnimmobilienpreise vom Gleichgewichtsniveau anzeigt, liegen derzeit über ihrem langfristigen Trend. Dies kann unter Berücksichtigung der ungünstigen wirtschaftlichen Entwicklungen eine gewisse Überbewertung der Wohnimmobilienpreise gegenüber ihrem „Gleichgewichtsniveau“ signalisieren.

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