Drei Experten analysieren künftige Marktbewegungen auf dem Immobilienmarkt in der Hauptstadt, aber auch an der Küste

Nach fast drei Jahren starken Wachstums brachte die Pandemie, die im Spätwinter die Grenzen Kroatiens erreichte, den Handel auf dem heimischen Immobilienmarkt fast vollständig zum Erliegen. Nur einen Monat nach dem Auftreten des Coronavirus wurde Zagreb von einem verheerenden Erdbeben erschüttert, das selbst den geringen Handel beendete, der trotz der restriktiven antiepidemiologischen Maßnahmen in der Stadt verblieben war. Die Medien, insbesondere die sozialen Medien, verbreiteten schnell Berichte über einen drastischen Rückgang der Immobilienpreise an den begehrtesten Standorten, der Adriaküste und im Stadtzentrum. In einem Land, in dem eine große Anzahl von Bürgern Wohneigentum besitzt und eine beachtliche Anzahl auch über zusätzliche Immobilien verfügt, verursachen solche Prognosen stets Unbehagen. Immobilienmakler haben es im Allgemeinen vermieden, öffentlich vorherzusagen, wie sich die Situation entwickeln würde, und baten darum, die Normalisierung der außergewöhnlichen Umstände abzuwarten. Da seit dem Erdbeben mehr als anderthalb Monate vergangen sind und die Ausbreitung des Coronavirus zumindest vorübergehend unter Kontrolle gebracht wurde, haben wir beschlossen, zu prüfen, was drei prominente Vermittler im An- und Verkauf von Immobilien über die aktuelle Situation sagen und was sie für die nahe Zukunft erwarten. DER MARKT WAR BIS ZUM ERDBEBEN MITTE MÄRZ BELEBT Obwohl der erste COVID-19-Fall in Kroatien bereits am 25. Februar entdeckt wurde, versichern uns die Immobilienexperten, mit denen wir gesprochen haben, dass Marktstörungen noch einige Zeit danach nicht bemerkt wurden, selbst als die tägliche Zahl der Neufälle in Kroatien bereits zweistellige Werte erreicht hatte. „Bis Anfang März dieses Jahres lag der Immobilienmarkt im Trend der wachsenden Nachfrage und der Immobilienpreise, der seit drei Jahren anhält. Erst als die COVID-19-Krise eskalierte und vom Krisenstab antiepidemiologische Notfallmaßnahmen eingeführt wurden, kam der Markt zum Stillstand. Er befindet sich nun in einem Zustand des Winterschlafs mit einer vernachlässigbaren Anzahl von Transaktionen“, sagt Dubravko Ranilović, Präsident der Vereinigung für den Immobilienhandel und Direktor der Agentur Kastel Realty in Zagreb.

DER HANDEL FIEL UM 90 %

Dasselbe sagt Boro Vujović, stellvertretender Präsident der Vereinigung für den Immobilienhandel und Inhaber der Agentur Opereta Realty. „Bis zum 15. März lief es gut. Erst danach begann sich die Marktsituation rapide zu verschlechtern. Als klar wurde, dass COVID-19 eine echte Epidemie sein würde, kam der Handel zum Erliegen. In einer Zeit wie dieser ist es den Menschen praktisch untersagt, ihre Häuser zu verlassen, und unter solchen Umständen kann von ernsthaften Geschäften keine Rede sein. Immobilien kann man schließlich nicht über das Internet kaufen“, erklärt Vujović. Die Transaktionen waren extrem niedrig und kamen in einigen Agenturen bis Ostern sogar völlig zum Erliegen. In Zagreb wurden, wahrscheinlich aufgrund des Erdbebens, nur Geschäfte mit der Vermietung von Immobilien getätigt, so unsere Informanten. „Es gibt immer Ausnahmen, aber der Handel ist bei der Anzahl der Transaktionen um über 90 % zurückgegangen, bei einigen Agenturen sogar um 100 %. Was derzeit realisiert wird, sind lediglich Transaktionen, die vor der Pandemie begannen, sowie ein kleiner Teil des Immobilienhandels im Zusammenhang mit Subventionen“, sagt Dubravko Ranilović. LOCKERUNG DER MASSNAHMEN BELEBT DEN MARKT Als die antiepidemiologischen Maßnahmen gelockert wurden, zeigte der Immobilienmarkt erste Lebenszeichen, erklärten uns Immobilienexperten. „Sobald die Beschränkungen aufgehoben wurden, bemerkten wir eine erhöhte Aktivität. Seit diesem Montag haben wir eine deutlich höhere Anzahl von Anfragen, und die Menschen beginnen, Immobilien zu besichtigen. Bisher funktionieren jedoch nur Verkäufe, die vor dieser Situation abgeschlossen wurden“, sagt Lana Mihaljinac Knežević, Präsidentin der Vereinigung für den Immobilienhandel für die Region Zagreb und Direktorin der Agentur Zagreb West. Boro Vujović fügt hinzu, dass sich der Markt Mitte April wieder zu bewegen begann. Dies sei seiner Meinung nach zum Teil auf die Maßnahmen des APN zurückzuführen, mit über 3.000 Anträgen auf subventionierte Hypotheken. Zudem mussten einige Einwohner Zagrebs aufgrund des Erdbebens neue Immobilien kaufen, betont Vujović. „Einige Käufer sind sich bewusst, dass die Situation ungewiss ist und sie im Herbst möglicherweise nicht mehr die gleichen Kreditkonditionen wie jetzt haben werden, also haben sie mit dem Kauf begonnen. Die Verkäufe sind derzeit viel niedriger als vor Mitte März, aber sie wurden tatsächlich wieder aufgenommen. Die Menschen erlauben es einem endlich wieder, interessierte Käufer in ihre Häuser zu bringen, was ein sehr wichtiger Teil der Geschichte ist“, sagte uns Vujović. INTERESSE IST DA, ABER KEINE ENTSCHEIDUNGEN Dubravko Ranilović weist auf einen Teil des Marktes hin, der zu keinem Zeitpunkt vollständig eingefroren war. „Der relativ aktive Markt ist der Mietmarkt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Vermietung von Immobilien in touristischen Zielen völlig zum Erliegen kam und einige Immobilien auf Wohnnutzung umgestellt wurden. In Zagreb gibt es viele Menschen, die eine vorübergehende Unterkunft benötigen, während ihre Immobilien renoviert werden. All dies zusammen ist jedoch nichts, was den eingefrorenen Markt wesentlich beeinflussen würde“, sagt Ranilović. „Mangelnder sozialer Kontakt hat die Organisation von Immobilienbesichtigungen lange Zeit erschwert. Aus Angst vor einer Infektion machen sich die Menschen keine Sorgen um Immobilien. Wenn man sich um seine Gesundheit sorgt, ist die Immobilie nicht das primäre Anliegen. Die Menschen rufen an und erkundigen sich nach verfügbaren Immobilien und deren potenziellen Werten, aber sie treffen immer noch keine Entscheidungen, weil zu viel Unsicherheit herrscht“, erklärt Ranilović. DIE PREISE SIND NICHT GESUNKEN Die Nachfrage nach Immobilien mag auf Rekordtiefs gefallen sein, aber Experten, die besorgt über einen großen Preisverfall sind oder große Hoffnungen darauf setzen, sind falsch informiert, da sind sich alle von uns befragten Experten einig. Die Grundvoraussetzung für einen Preisverfall sei ein Rückgang der Nachfrage und eine Verringerung der Anzahl der Transaktionen, erklärt Ranilović. Der Inhaber der Agentur Kastel Realty glaubt nicht, dass es zu einem signifikanten Preisverfall kommen wird. Ranilović glaubt, dass wir zuerst eine Korrektur der Preise für Immobilien sehen werden, deren Preise schon vor den veränderten Umständen unrealistisch hoch waren. „Idealerweise kann man nicht erwarten, dass die Eigentümer zum Beispiel auf die Hälfte des erwarteten Preises verzichten. Das wird nicht möglich sein, selbst für diejenigen, deren Immobilien durch das Erdbeben schwer beschädigt wurden. Letztendlich werden Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, primär mit einem bestimmten Ziel vor Augen verkauft, meist damit die Verkäufer eine andere Immobilie erwerben können, in der sie leben können. Wenn Sie ein niedrigeres Angebot für Ihre Immobilie annehmen, werden Sie sich das nicht leisten können“, sagt Ranilović. ANGEBOTE VON 50 % WERDEN NICHT ANGENOMMEN Behauptungen, dass die Immobilienpreise in einigen Berichten um 30 oder sogar 50 % gefallen seien, werden von den Inhabern der Immobilienagenturen kategorisch dementiert. „Tatsache ist, dass wir derzeit so wenige Transaktionen haben, dass wir auf deren Grundlage nicht sagen können, dass die Immobilienpreise gefallen sind. Ein Preisverfall von 50 % ist in jedem Fall nicht möglich, nicht einmal bei Gebäuden, die beim Erdbeben in Zagreb am schwersten beschädigt wurden. Der Markt funktioniert einfach nicht auf diese Weise. Am längsten dauert es, die Eigentümer von ihren Vorstellungen zu überzeugen, die nicht realistisch sind“, erklärt Ranilović. Er stimmt vollkommen mit Boro Vujović überein, der hinzufügt, dass seine Agentur alle Transaktionen, die nach Beginn der Krise abgeschlossen wurden, zu Preisen realisiert hat, die im Bereich der vor dem 15. März gültigen Angebots- und Erzielungspreise lagen. „Natürlich sind einige Käufer aufgetaucht, die 50 % der geforderten Preise bieten, aber solche Angebote werden immer noch nicht angenommen“, sagt Vujović. VIEL WIRD VON DER DAUER DER KRISE ABHÄNGEN Alle unsere Interviewpartner sind davon überzeugt, dass die langfristigen Trends am Markt von der Dauer der Folgen der Pandemie bzw. der Tiefe der erwarteten Wirtschaftskrise abhängen. Lana Mihaljinec Knežević sagt, es sei verfrüht, ernsthafte Prognosen abzugeben. „Wir beobachten sehr vorsichtig alle Faktoren, die den Markt normalerweise beeinflussen, wie das BIP, die Kaufkraft der Verbraucher, die Zinssätze und die Einlagenzinsen. Die wirtschaftliche Lage und der Immobilienmarkt sind miteinander verflochten. Das Verständnis der Situation wird nicht dadurch erleichtert, dass globale Institutionen und die HNB drastisch unterschiedliche Prognosen darüber haben, wie stark das kroatische BIP fallen wird. Wir werden warten müssen, bevor wir ernsthafte Einschätzungen abgeben“, sagt die Direktorin der Agentur Zagreb West. Dubravko Ranilović beschreibt uns, wie der Immobilienmarkt während der letzten großen Krise aussah, die durch die Rezession Ende des letzten Jahrzehnts verursacht wurde. „Erst ein Jahr nach Beginn der Krise begannen die Preise zu fallen, und es dauerte fast sechs Jahre, bis die Preise für einige Immobilien um 30 % sanken. Fast alle Immobilien erlebten keinen Preisverfall. Ich erwarte eine schwierige und herausfordernde Situation, aber ich erwarte keinen Zusammenbruch des Marktes“, sagt Ranilović. KORREKTUREN IN ZAGREB ERWARTET Das Stadtzentrum von Zagreb war schon immer eine einzigartige Mikrolage auf dem kroatischen Immobilienmarkt. Obwohl ein Teil des Zentrums beim Erdbeben schwer beschädigt wurde, sagen die von uns befragten Experten voraus, dass Immobilien im Stadtzentrum für Käufer weiterhin sehr attraktiv bleiben werden. Eine Korrektur der Preise bei unrealistisch hochpreisigen Immobilien werde jedoch dennoch erwartet, betonen sie. Mihaljinac Knežević sagt, der Markt habe in den letzten drei Jahren ein schnelles Preiswachstum erlebt, was auf die Kapitalakkumulation, die positive wirtschaftliche Stimmung und die exzellenten Tourismussaisons zurückzuführen sei. „Der Immobilienmarkt verzeichnet seit 2017 einen starken Wachstumstrend, was auch darauf zurückzuführen ist, dass die Krise in den Jahren vor Beginn dieses Zeitraums so schwerwiegend war, dass die Menschen nichts zu kaufen hatten. Und die Subventionen beeinflussten den Zustand des Marktes, was bei einigen Immobilien zu überhöhten Preisen führte. Wir sind in einer Situation gelandet, in der Verkäufer versuchen, für alte Gebäude denselben Preis wie für neue zu erzielen. Das wird nicht mehr der Fall sein. Die Preise für solche Immobilien werden sinken müssen, wenn diese Personen verkaufen wollen“, sagt Mihaljinec Knežević. Die Preise werden in Touristengebieten nicht sinken, ebenso wenig wie bei Qualitätswohnungen in Neubauten, glaubt sie. Dies gilt insbesondere für das Stadtzentrum. „Neubauten sind Mangelware. Es wurden einige neue Projekte angekündigt, die sehr teuer sein werden. Was den Rest betrifft, müssen wir abwarten, bevor wir Einschätzungen abgeben. Wir werden sehen, welche Immobilien ungenutzt bleiben, und es ist wahrscheinlich, dass sie billiger verkauft werden. Nach der Renovierung wird eine Segmentierung stattfinden, Straße für Straße, aber die Menschen werden nicht in großen Mengen kaufen, wie spekulative Käufer erwarten“, ist Mihaljinac Knežević überzeugt.

SICHERHEIT WIRD EIN ZENTRALES ANLIEGEN FÜR KÄUFER SEIN Boro Vujović glaubt, dass es bei Gebäuden, die vor 1930 errichtet und beim Erdbeben beschädigt wurden, zu einem Preisverfall kommen wird. Eigentümer solcher Immobilien werden nicht mehr so hohe Preise wie vor dem Erdbeben erzielen können, sagt er, fügt aber hinzu, dass Eigentümer hochwertiger Immobilien in der Stadt sicher sein werden. „In Neubauten im Stadtzentrum werden die Preise nicht sinken. Es ist eine erstklassige Lage, und es wird immer Leute geben, die bereit sind, Spitzenpreise zu zahlen. Das Erdbeben wird die größten Auswirkungen auf alte Gebäude haben. Bedenken Sie, dass viele Menschen Angst haben, in Gebäuden ohne Stahlbeton zu schlafen, unabhängig davon, ob sie eine grüne oder rote Plakette haben, und ein Gefühl der Sicherheit ist ein sehr wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie“, erklärt Boro Vujović. IMMOBILIENEIGENTUM IST EINE VERPFLICHTUNG Dubravko Ranilović teilt Vujovićs Ansicht und weist darauf hin, dass der Zustand der Immobilie und ihre strukturelle Stabilität zu einer Schlüsselfrage für Käufer im Stadtzentrum werden. „Diese Situation hat die Anomalien dieses Teils des Marktes aufgezeigt. Es ist klar geworden, dass der Besitz einer Immobilie nicht nur ein Privileg, sondern auch eine Verpflichtung ist, insbesondere was deren Instandhaltung betrifft. Der Markt verändert sich, da sich die Einstellung der Menschen zu Immobilien ändert“, sagt Ranilović. „Zum Beispiel ist klar geworden, dass man im Zentrum von Zagreb nicht in einem über 120 Jahre alten Gebäude wohnen kann, selbst bei minimaler Instandhaltung, da man es sich nicht leisten kann, eine solche Immobilie regelmäßig zu warten oder zu renovieren, ohne die sie nicht als sicher gelten kann“, sagt Ranilović. DAS ZENTRUM VON ZAGREB WIRD NICHT SCHWERWIEGEND BETROFFEN SEIN Die neue Situation im Stadtzentrum von Zagreb wird kaum Auswirkungen auf die Immobilienpreise außerhalb der Stadt haben. Außerhalb des Stadtzentrums gelten dieselben Regeln, die unsere Interviewpartner bereits als entscheidend für die Preisbildung genannt haben. Eigentümer von Immobilien in neu errichteten Gebäuden im weiteren Stadtzentrum müssen sich keine Sorgen über den Wertverlust ihrer Immobilie machen, können aber auch nicht mit einer Preissteigerung rechnen. „Es mag eine gewisse Zunahme der Nachfrage geben, aber ich glaube nicht, dass dies mit einem signifikanten Preiswachstum einhergehen wird. Die Situation im Stadtzentrum ist jedoch nicht typisch für die umliegenden Gebiete. Es hat eine Segmentierung der Käufer stattgefunden, wobei sich viele keine Wohnungen im Stadtzentrum leisten können. Viele Immobilien im weiteren Stadtzentrum wurden auf Tagesvermietung umgestellt. Wir beobachten seit einigen Jahren ein verstärktes Interesse an Wohnungen in den Stadtteilen Novi Zagreb und Dubrava“, sagt Lana Mihaljinac Knežević. Boro Vujović sieht das ähnlich. „An Standorten in der Nähe des Stadtzentrums, wo Gebäude von renommierten Investoren errichtet werden, ist die Nachfrage nach wie vor riesig, und die Verkäufe laufen gut. Ich würde kein Preiswachstum vorhersagen, aber ich würde sagen, dass solche Immobilien attraktiv bleiben werden. Jedenfalls sollten die Preise nicht weiter steigen, und ich erwarte keinen drastischen Rückgang“, sagt Vujović. DIE KÜSTE WIRD VOM SAISONALEN FAKTOR ABHÄNGIG SEIN Neben der Stadt Zagreb ist der Immobilienmarkt in Kroatien vor allem entlang der Küste lebhaft. Die Küste war vom Erdbeben nicht betroffen, aber da Immobilien dort für ausländische Käufer besonders attraktiv sind, ist davon auszugehen, dass die Pandemie erhebliche Auswirkungen auf dieses Gebiet haben wird. Boro Vujović, Inhaber der Agentur Opereta Realty, stellt fest, dass viel von der Entwicklung der Tourismussaison abhängen wird, und erwähnt die Bedeutung der Regel, dass Qualität und Lage der Immobilie entscheidend für deren Preis sind. „Die Schlüsselfrage ist, was in dieser Saison passieren wird und wie sich die Situation mit COVID-19 in Zukunft entwickeln wird. Ausländer machen fast 50 % der Immobilienkäufer an der Küste aus. Die Frage ist: Werden sie diese Saison kommen? Wenn es keinen Tourismus als Potenzial für Investitionen in Immobilien gibt, gibt es keine Nachfrage. Die Preise werden stark von dieser Saison und den Aussichten für künftige Tourismussaisons abhängen“, erklärt Vujović. „Bedenken Sie jedoch, dass über 50 % der Käufer an der Küste ihre Immobilien seit 2017 bar bezahlt haben. Sie haben Immobilien als Investition gekauft, und diese Käufer müssen ihre Immobilien nicht verkaufen. Daraus schließe ich, dass es wahrscheinlich einige Korrekturen geben wird, aber Qualitätsimmobilien in guten Lagen ihren Wert behalten werden“, schließt Vujović.

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