Das Risiko ist die Abwanderung junger Menschen, die die Hauptkäufer von Immobilien sind. Wenn sich der Trend fortsetzt, ist die Frage, wie sich der Markt verhalten wird und wer kaufen wird, fragt unser Gesprächspartner.

Auf dem Immobilienmarkt ist seit Mitte 2015 klar, dass sich die Dinge in eine positivere Richtung bewegen. Im Jahr 2016 stieg die Gesamtzahl der Transaktionen und war im Tourismussektor, bei Brownfield-Investitionen und der Renovierung bestehender Hotels immer noch am höchsten, aber es gab auch bedeutende Transaktionen im Einzelhandelssektor, der in den Vorjahren kaum existierte. Dies deutet darauf hin, dass ein Interesse seitens der Investoren besteht, aber da es von der Qualität der vorgeschlagenen Projekte abhängt, ist es sehr wichtig, dass künftige Projekte gut vorbereitet sind und auf realen Marktbedürfnissen basieren, bewertet Mojca Kufner, Leiterin der Abteilung für Vermittlung und Marketing bei Zagreb Real Estate.

Die grundlegende Frage ist, was folgt, nämlich ob es einen echten Grund für den Immobilienmarkt in diesem Jahr gibt. Die Analysen unserer Gesprächspartner – neben Kufner sind dies auch der Direktor der Immobilienagentur Opereta und Vizepräsident der Vereinigung des Immobiliengeschäfts der HGK, Boro Vujović, sowie Vedrana Likan von Colliers International – weisen auf diese Möglichkeit hin. Laut Vujović sind die wichtigsten Motoren der Erholung das BIP-Wachstum, der Mangel an Bautätigkeit in den letzten acht Jahren und die geopolitische Lage, die uns als Tourismusland in die erste Reihe stellt.

Mit der Saison kommen die Käufer

Der Immobilienmarkt folgt der Stimmung der Gesellschaft, und wenn die Stimmung positiv ist, ist es auch der Markt. Das BIP wächst und damit auch der Markt, d. h. Preise und Nachfrage. In den letzten Jahren wurde nicht gebaut, und Käufer, die vor 10 Jahren eine 40 m2 große Wohnung gekauft haben, benötigen nun solche mit 2 oder 3 Schlafzimmern, da sie in der Zwischenzeit Familien gegründet haben. Es gibt nicht viele gute, qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen.

Vujović

Diese Tourismussaison dürfte sehr gut werden, und mit ihr werden Immobilienkäufer kommen, sagt er. Schließlich sind die Preise hier im Vergleich zu anderen EU-Ländern relativ niedrig, und viele EU-Bürger finden Immobilien in Kroatien sehr interessant: Sie können für den Urlaub genutzt werden und dennoch Einnahmen durch Vermietung generieren, was ein höheres Einkommen bringt als Bankzinsen. Eine gute Saison, warnt er, bedeutet Einnahmen für die Menschen am Meer, von denen ein Teil des Kapitals in Wohnungen in Zagreb umgeleitet wird. Als wichtigste potenzielle Risiken nennt Vujović die Abwanderung junger Menschen, die die Hauptkäufer von Immobilien sind, und schlussfolgert: "Wenn der Trend anhält, stellt sich die Frage, wie sich der Markt verhalten wird und wer kaufen wird."

Als zweite große Unsicherheit nennt er die Immobiliensteuer, die 2018 eingeführt werden soll. Wenn sie so bleibt, wie sie derzeit angekündigt ist, werde nichts Revolutionäres passieren, aber wenn sie höher oder anders ausfällt, könnte dies seiner Meinung nach zu einem Schock auf dem Markt führen. "Dennoch bleibt die Unsicherheit, wie sich die Subventionen für Wohnungsbaudarlehen auf den Markt auswirken werden. Ich denke, sie werden zu einem Preisanstieg führen, was nicht gut ist, da wir acht Jahre gebraucht haben, um zum Wesentlichen zu kommen", fügt er hinzu und sagt, dass keine Maßnahme, die nicht dauerhaft ist, gut für den Immobilienmarkt sei, und die angekündigte Subvention soll so lange dauern, bis das Geld im Budget für diesen Zweck aufgebraucht ist. Die Grundvoraussetzung für das Wachstum des Immobilienmarktes ist die Fortsetzung der wirtschaftlichen Erholung, glaubt Mojca Kufner.

Für 2017 erwartet sie die Fortsetzung der positiven Entwicklungen des Vorjahres und den Beginn einer Wiederbelebung des Optimismus am Markt. "Obwohl die allgemeinen Statistiken in Bezug auf unseren Markt immer noch relativ ungünstig sind, verzeichnen einige Segmente des Marktes einen signifikanten Anstieg und eine Zunahme der Anzahl der Transaktionen, was meiner Meinung nach der Schlüsselfaktor für die Erholung ist. Dies sind in erster Linie die neuen bedeutenden Transaktionen, die im Tourismussektor, bei Großhandelsflächen und Büroflächen angekündigt wurden, die diese Segmente weiter konsolidieren und neue Liquidität und Möglichkeiten auf den Markt bringen werden", sagt Kufner und fügt hinzu, dass sie als Befürworterin der Erneuerung bestehender Immobilien statt Neubauten hofft, dass ein Teil dieser Mittel in Stadterneuerungsprojekte des bestehenden Immobilienbestands umgeleitet wird, nicht nur in die Renovierung von Immobilien für den Tourismus, was auf den entwickelten Märkten in Europa seit einigen Jahren der Haupttrend ist und den allgemeinen Trend zur Ressourcen- und Energieeinsparung sowie andere aktuelle "grüne" Elemente auf dem Markt ergänzt.

Darüber hinaus wird der positive Trend in der Wirtschaft im Allgemeinen, der sich abzuzeichnen scheint, sicherlich die individuelle Nachfrage stärken, was letztlich ein Meilenstein für den Immobilienmarkt ist. Wenn die Menschen mehr kaufen, kaufen sie mehr Wohnungen und Häuser, und die Mieter in Einkaufszentren sind zufriedener und können die Miete zahlen, den Unternehmen geht es besser und sie expandieren in größere Büros und Ähnliches. Nach Kufners Meinung haben auch verschiedene Gesetzesänderungen, die direkt oder indirekt mit diesem Segment zusammenhängen, einen wesentlichen Beitrag zur Erholung geleistet, wie etwa Maßnahmen zur Nutzung von Mitteln zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden, Änderungen bei der Besteuerung von Immobilientransaktionen, die Ankündigung neuer Subventionen für den Kauf von Wohnimmobilien und Ähnliches.

"All diese Maßnahmen führen zu einer stärkeren Marktregulierung, was ebenfalls sehr wichtig für die Erholung ist. Wir warten noch auf die weitere Entwicklung der Immobiliensteuer, d. h. ihre praktische Anwendung ab 2018, und es muss noch viel mehr Arbeit bei der Regulierung der Vermietung von Wohnraum geleistet werden. Die neuen Vorschriften in den Bereichen Bauwesen, Stadtplanung und Raumordnung werden sicherlich auch erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben. Vieles wird von den Investoren selbst abhängen, da die Banken bei der Finanzierung von Immobilienprojekten immer noch recht konservativ sind, daher ist es entscheidend, ihnen gut vorbereitete und marktorientierte Projekte zu präsentieren", schließt Kufner.

Wir sind in einen neuen Wachstumszyklus eingetreten

Die wichtigsten Treiber für die Erholung des Immobilienmarktes sind neben dem Wirtschaftswachstum und dem Beschäftigungswachstum auch der leichtere Zugang zu Krediten und die positive Stimmung, die vor allem durch die Erwartungen aller Marktteilnehmer entsteht, so Vedrana Likan. "Der Zustand des Immobilienmarktes im ersten Quartal 2017 zeigt, dass wir in einen neuen Wachstumszyklus eingetreten sind: Es gab einen Anstieg der Preise und des Transaktionsvolumens sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment. Nachdem die Investoren ihre Aktivitäten im Jahr 2016 gesteigert haben, sehen wir 2017 eine aktive Beteiligung und Investition von Bauträgern", sagt Likan und fügt hinzu, dass 2016 durch mehrere bedeutende Transaktionen im Gewerbeimmobiliensegment gekennzeichnet war, darunter Einkaufszentren, Fachmärkte, Bürogebäude und Hotels.

Investoren haben überwiegend erstklassige Immobilien gekauft, die eine gute Rendite ermöglichen (höher als die Rendite auf den heimischen Märkten), sowie die Bereinigung von Bankbilanzen durch den Verkauf notleidender Forderungen, deren Sicherheiten Immobilien sind. "Wir erwarten, dass ein guter Teil dieser Immobilien im Jahr 2017 den Weg auf den Markt finden wird. Wir erwarten eine Fortsetzung des Nachfrageanstiegs und ein Wachstum der Anzahl und des Volumens der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt. Wir warnen jedoch vor der Möglichkeit einer neuen Blase, insbesondere bei Wohnimmobilien, und allen damit verbundenen Risiken", sagt Likan und stellt fest, dass sie für 2017 und 2018 einen Anstieg der Greenfield-Investitionen erwarten, hauptsächlich im Wohn- und Tourismussegment, und für Zagreb zusätzlich zu den genannten Segmenten einen Anstieg der Neuinvestitionen in Bürogebäude. Unsere Prognose, dass 2016 ein Wendepunkt sein würde, hat sich bestätigt, sagt Vujović, und wie er anmerkt, ist nach den Daten der Steuerverwaltung klar, dass es im vergangenen Jahr mehr Transaktionen gab als 2015. Obwohl wir noch keine Daten über den Durchschnittspreis des letzten Jahres haben, zeigt die Statistik der Agenturen einen Umschwung. Es ist jedoch klar, dass es Unterschiede in den Marktsegmenten gibt, und wie er anmerkt, sind Wohnimmobilien beim Kauf viel attraktiver als Gewerbeimmobilien, während Gewerbeimmobilien eher gemietet als gekauft werden.

Bürokratie verdrängt Investoren

Als Barometer für die Gesamtsituation auf dem Markt sind Wohnimmobilien trotz der jüngsten Übernahmen von Einkaufszentren durch Fonds, die laut Vujović nicht zu ignorieren sind, immer noch interessanter. Daher glaubt er, dass die Erholung des Marktes auch Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien haben wird. Ähnlich verhält es sich mit Gebietsfremden als Käufern – ihre Zahl wird wachsen, und das größte Interesse besteht an Häusern und Wohnungen für den Urlaub, aber Vujovićs Erfahrung zeigt, dass Investoren immer noch zögern, in Kroatien Fuß zu fassen, in erster Linie aufgrund unserer bekannten Bürokratie, die alles tun wird, damit die Investition und das Projekt nicht zustande kommen. "Angesichts der Marktsituation im Jahr 2016 sehen wir jetzt, dass er sich schneller als erwartet erholt und die Dinge besser enden werden als in den Vorjahren. Subventionen werden ins Spiel kommen, und es ist schwer vorherzusagen, welche Auswirkungen sie nach ihrem Ende auf den Markt haben werden. Wir haben begonnen, uns nach oben zu bewegen, und es ist jetzt schwierig, das zu stoppen. Wir sollten weder einen starken Preisanstieg noch eine Rückkehr zu den Preisen vor der Krise erwarten, aber es ist klar, dass es keinen Preisverfall mehr geben wird!", sagt Vujović.

Einige Segmente des Immobilienmarktes verzeichnen signifikante positive Entwicklungen, und wie Kufner erklärt, ist ein Beispiel dafür der Sektor des Baus von Wohngebäuden, aber nur im Bereich des Baus von Häusern für Käufer mit höherer Kaufkraft, in guten Lagen und mit einer gut durchdachten Struktur der Häuser.

Rückgang der Transaktionen

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2016 ist leicht gestiegen, was "die erste positive Entwicklung nach mehreren Jahren kontinuierlichen Rückgangs ist, und obwohl das Angebot die Nachfrage immer noch übersteigt, finden immer mehr Käufer keine Wohnung, die sie sich wünschen, so dass die Preise für Qualitätswohnungen leicht zu steigen begonnen haben". Kufner stellt außerdem fest, dass der Markt für Großhandelsflächen eine Reihe von Transaktionen erlebt hat, in deren Rahmen die Konsolidierung des Eigentums in diesem Segment fortgesetzt wird, was sicherlich positive Entwicklungen für alle Beteiligten bringen wird. Kufner erwartet den Markteintritt neuer Marken, eine weitere Entwicklung des Angebots an begleitenden Dienstleistungen in Einkaufszentren und ein insgesamt besseres Angebot. "Das Segment der Büroflächen stagniert relativ, obwohl auch in diesem Segment positive Veränderungen eingetreten sind, und hochwertige Bürogebäude sind meist voll belegt, und die Preise für solche Büroflächen könnten bald leicht zu steigen beginnen", bewertet Kufner und stellt fest, dass das Land trotz Kroatiens exzellenter geografischer Lage und Bedeutung im Transit immer noch den am wenigsten entwickelten Sektor für Logistik- und Industrieimmobilien hat. Trotz stabiler Nachfrage fehlen signifikante Investitionen, vor allem aufgrund der hohen Kosten für den Erwerb von Grundstücken und der Art der Kategorisierung und Besteuerung von Industrieimmobilien (mit Ausnahme von Immobilien, die ausschließlich für Produktionszwecke genutzt werden), die die Steuerlast für andere Arten von Immobilien immer noch weit übersteigt. Er stellt außerdem fest, dass sich die meisten Investitionen auf den Bau von Flächen durch Unternehmen für den Eigenbedarf beziehen.

Mangel an Qualität

'Wir würden 100 Millionen Euro investieren, aber wir haben keine Möglichkeit dazu'

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien gibt es derzeit nicht genügend Angebote an Gewerbeimmobilien, die der Nachfrage in Bezug auf Qualität und Größe der Investition entsprechen, sagt Likan, und nennt als Beispiel folgendes: "Die Nachfrage nach dem Kauf von Betriebshotels übersteigt das aktuelle Angebot bei weitem, oder wir haben den Fall eines Investmentfonds, der 100 und mehr Millionen Euro investieren will, aber Schwierigkeiten hat, geeignete Betriebsimmobilien oder Grundstücke für eine solche Investitionsgröße zu finden!".

Vladimir Žerjavić, Regionaldirektor von RE/MAX Kroatien:

Provisionen sind um 36 % gestiegen

"Aufgrund der gestiegenen Anzahl von Anfragen ausländischer und inländischer Kunden erwarten wir definitiv eine Fortsetzung des positiven Wachstumstrends des Immobilienmarktes im Jahr 2017. Bei den inländischen Käufern ist das Ergebnis die positiven Wirtschaftsindikatoren im vorangegangenen Zeitraum, die langfristige Auswirkungen auf die Verbesserung des Lebensstandards unserer Bürger haben werden, was, wie unsere Erfahrung gezeigt hat, direkt mit der Anzahl der realisierten Verkäufe auf dem Immobilienmarkt zusammenhängt. Andererseits zieht die unverkennbare Attraktivität unserer Küste weiterhin ausländische Käufer an, für die Immobilienpreise auf unserem Markt unerreichbar sind, so dass Transaktionen in diesem Marktsegment ebenfalls zum Gesamtwachstum beitragen werden. Die Bestätigung des positiven Trends sind auch die Ergebnisse, die RE/MAX Kroatien durch sein System von 15 Büros und über 90 Agenten im vergangenen Jahr erzielt hat, als es eine Wachstumsrate von 17 % bei der Anzahl der realisierten Transaktionen und 36 % bei den Provisionseinnahmen im Vergleich zum Vorjahr erreichte. Wir können sagen, dass die lang anhaltende Rezession den Markt traumatisiert hat und er die positiven Entwicklungen gerade erst begrüßt hat, aber es ist noch zu früh, um von der endgültigen Erholung des Immobilienmarktes zu sprechen. Um solche Schlussfolgerungen zu ziehen, müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein, in erster Linie die genannten wirtschaftlichen Faktoren sowie der durch die Gesetzgebung vorgegebene rechtliche Regulierungsrahmen", sagt Vladimir Žerjavić, Regionaldirektor von RE/MAX Kroatien.

Quelle poslovni.hr

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