Mit dem renommierten Immobilienmarktexperten Borom Vujović sprachen wir über Subventionen für Wohnungen und Preise, die in den Himmel schießen

Als Bauminister Predrag Štromar die neue September-Welle von Subventionen für Wohnungsbaudarlehen ankündigte – mit denen die Regierung jungen Bürgern bei Wohnungsproblemen helfen und sie zum Bleiben in Kroatien „locken“ will –, betonte er, dass er nicht glaube, dass dieses Subventionsmodell zu Störungen auf dem Immobilienmarkt führe. Mit anderen Worten: Er versucht bereits im dritten Jahr in Folge, seine eigenen Zweifel daran zu zerstreuen, dass diese Form staatlicher Intervention zu dramatisch gestiegenen Preisen führt, insbesondere bei kleinen Wohnungen. Über dieses Thema sowie über die Trends auf dem kroatischen Immobilienmarkt sprachen wir mit Borom Vujović, dem Vizepräsidenten des Verbandes der Immobilienwirtschaft der Kroatischen Wirtschaftskammer, Inhaber der Immobilienagentur „Opereta“ und einem bekannten Analysten, der bereits in der ersten Welle dieser subventionierten Kredite vor den dadurch verursachten Marktstörungen warnte. NET.hr: Wie sehen Sie das heute, drei Jahre nach der ersten Serie von Subventionen nach dem Štromar-Modell? Haben sie die Wohnungsprobleme junger Menschen deutlich gelindert oder sind sie nur eine kosmetische Lösung? VUJOVIĆ: Jeder Markteingriff ist fragwürdig, wenn er nicht zumindest ordentlich analysiert wird. In diesem Punkt stimme ich dem Bauministerium zu, aber sie sind nicht mutig genug, das öffentlich zu sagen. Diese Maßnahmen mögen 2011 oder 2012 sinnvoll gewesen sein, als der Markt tot war, aber später, ab 2017, als der Markt aktiv war – da ergeben sie keinen Sinn. Jetzt, angesichts des Arbeitskräftemangels und der Preise, die in die Stratosphäre schießen, ist es völlig falsch, diese Anreize voranzutreiben. Es ist klar, dass diese Anreize ein Produkt reiner Improvisation waren. Als 2016 die Steuererleichterung für die erste Immobilie abgeschafft wurde, wurde den Menschen unter dem Deckmantel einer demografischen Maßnahme oder eines Weges, um junge Menschen an der Abwanderung zu hindern, alles Mögliche „vorgeworfen“. Unsere Reaktion als Verband war: Okay, führt ähnliche Maßnahmen für Gebiete ein, aus denen die Menschen am meisten abwandern. Führt sie für Slawonien ein, für Lika, aber warum für Zagreb? Wir haben sofort gewarnt, dass dies die Preise in Zagreb in die Höhe treiben würde. Natürlich spielen auch andere Faktoren eine Rolle, aber das trägt definitiv dazu bei. Wir schlugen vor, eine Analyse durchzuführen, um festzustellen, wie wir die Abwanderung von jungen Menschen und Geringqualifizierten wirklich verhindern können. NET.hr: Minister Štromar zitiert eine Studie des Wirtschaftsinstituts und behauptet, die Preise stiegen aufgrund des Wirtschafts- und Tourismuswachstums und nicht wegen der subventionierten Kredite. VUJOVIĆ: Natürlich sind die Preise aufgrund des Wirtschaftswachstums und der Zunahme an Ferienwohnungen gestiegen. Dass viele Menschen Wohnungen kauften, um sie dann zu vermieten, stimmt. Es stimmt auch, dass die Zinssenkung der Banken für Wohnungen Auswirkungen hatte. Solange es billig ist, einen Kredit für den Immobilienkauf aufzunehmen, wird das die Nachfrage ankurbeln. Wenn zudem die Zinsen für Ersparnisse niedrig sind, ist es nur logisch, dass die Menschen Immobilien als Sparform kaufen. Ich nenne Ihnen ein Beispiel aus der Erfahrung meiner eigenen Agentur: Über 50 % der Käufer zahlen bar. Das sind Leute, die ihre Ersparnisse nicht auf der Bank lassen wollen, sondern Immobilien kaufen, die sie dann vermieten und eine Rendite von 4–5 % erzielen. All das sind Faktoren, die den Immobilienmarkt positiv beeinflussen, aber dann kommt dieser September mit den subventionierten Krediten, und es ist, als wäre eine Bombe eingeschlagen. Das größte Problem dieser Maßnahme ist ihre Kurzfristigkeit. Erinnern Sie sich an die Aussagen von Minister Štromar, dass diejenigen, die ihren Antrag in der ersten Woche einreichen, sicher sein werden? Dann wurde alles verlängert, aber es blieb eine kurzfristige Lösung, und es entstand in kurzer Zeit ein immenser Druck auf den Markt. NET.hr: Wie sieht das in der Praxis aus? VUJOVIĆ: Es sah chaotisch aus. Es gab einen riesigen Druck, die Dokumente schnell zusammenzustellen. Der Verkäufer wusste, dass der Käufer eine Subvention wollte, und hielt natürlich am Preis fest. Was konnte der Käufer unter dem Zeitdruck tun? Er war gezwungen, den Preis zu akzeptieren. Es blieb keine Zeit für Verhandlungen. Der Käufer stimmte zu, um dann die Genehmigung zu erhalten, um dann zur Bank zu gehen... Und so weiter. Das ist ein Schock für den Markt, und von Anfang an wurde vor den negativen Auswirkungen gewarnt. Minister Štromar bezeichnet uns als Spekulanten, aber das ist unfair. Was haben wir von dieser Situation? Wir wollen nur vor den Auswirkungen warnen. Wenn es diesen kurzen Zeitraum nicht gäbe, wäre der Effekt milder gewesen. Es ist gut, dass angekündigt wurde, dass der Prozess nächstes Jahr im März beginnen wird, was zweifellos besser ist als diese September-Schocks. Ich glaube jedoch immer noch nicht, dass diese Maßnahmen in der beabsichtigten Weise wirksam sind. NET.hr: Sie haben eine Maßnahme erwähnt, die bis 2016 bestand – die Steuerbefreiung für die erste Immobilie. Halten Sie das für eine bessere Maßnahme? VUJOVIĆ: Ja. Sie lief das ganze Jahr über und war fairer. Tatsächlich war sie verfassungsrechtlich besser vertretbar. Sie diskriminierte niemanden. Die aktuelle Maßnahme bevorzugt Käufer, die Kredite aufnehmen, während sie diejenigen diskriminiert, die gespart haben, sparsam waren oder geerbt haben. Ich erinnere mich, als ich mit dem ehemaligen Minister Kuščević im Fernsehen bei „Otvoreno“ war und er ankündigte, eine Analyse der Wirtschaftsfakultät Split über alle vergangenen POS-Maßnahmen in Auftrag zu geben, um den besten Kurs zu bestimmen. Es scheint jedoch, dass diese Analyse immer noch nicht durchgeführt wurde. Und sie hätte durchgeführt werden müssen. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass dieses Modell den gewünschten demografischen Stimulationseffekt erzielt hat. Nur wer bereits kreditwürdig ist, erhält einen Kredit. Natürlich ist es schön, wenn der Staat hilft, den Kredit über fünf Jahre abzuzahlen, aber das gilt nur für Menschen, die bereits arbeiten und sich in Kroatien etabliert haben. Denjenigen, die in Schwierigkeiten sind und auf der Suche nach Arbeit auswandern, hilft diese Maßnahme in keiner Weise. Wenn Sie mich fragen, würde ich immer darauf wetten, diese Millionen für den Bau einer Fabrik zu verwenden. Ja, bauen Sie zum Beispiel eine Fabrik in Županja; die Leute würden dort bleiben, auch ohne dieses Modell der subventionierten Wohnungsbaudarlehen. Natürlich sage ich nicht, dass der Staat eingreifen und Fabriken bauen sollte. Ich benutze es nur als Metapher, um zu veranschaulichen, dass die Schaffung von Arbeitsplätzen die Menschen hier halten könnte. NET.hr: Wer hat am meisten von diesem Modell profitiert? Wo wurde am meisten gekauft und verkauft? VUJOVIĆ: Am meisten in Zagreb, Rijeka, Split. Menschen, die ohnehin unter allen Umständen Wohnungen gekauft hätten. NET.hr: Und was sagen Sie zu der jüngsten Erklärung, dass die Banken diesen Preisanstieg durch die Senkung ihrer Zinssätze weitgehend ausgeglichen haben? VUJOVIĆ: Die Preise sind über alle Erwartungen hinaus gestiegen, und das sollte in keiner Weise verschleiert werden. Einige Neubauten haben noch keine Nutzungsgenehmigung und können daher nicht am Wettbewerb um subventionierte Kredite teilnehmen. Infolgedessen werden ältere Wohnungen zu unglaublich hohen Preisen verkauft, die in keiner Weise gerechtfertigt sind. Diese Situation muss korrigiert werden. Neue Wohnungen werden bald auf den Markt kommen, und alte werden diese Preise nicht mehr halten können. Und der Pool an Konsumenten leert sich allmählich, eine Nivellierung ist unvermeidlich. Wenn Sie mich fragen, sind nicht die Käufer für diese Preise verantwortlich. NET.hr: Geben Sie den Käufern die Schuld? Manche Menschen sind in diesem Moment gezwungen, eine Wohnung zu kaufen… VUJOVIĆ: Ich spreche nicht von ihnen. Es wird immer jemanden geben, der aufgrund bestimmter Umstände zu einem bestimmten Zeitpunkt kaufen muss, das stimmt. Sie sind jedoch nicht die Mehrheit, die den Trend bestimmt. Ich spreche von denen, die kaufen – weil sie es können, weil es angesagt ist, weil sie von der Herdenmentalität mitgerissen wurden. Ich fange mit einem Beispiel aus meinem eigenen Leben an. Bis vor sechs Monaten war ich Untermieter, unabhängig davon, ob es sich um eine Untervermietung handelte oder nicht. Weil ich dachte, dass es eine günstigere Option sei als der Kauf einer Immobilie. NET.hr: Was für eine einzigartige Situation – der Inhaber einer Immobilienagentur „rät“ uns davon ab, Immobilien zu kaufen! VUJOVIĆ: Kaufen Sie nichts um jeden Preis, schon gar nicht zu einem unverschämten Preis. Und davon gibt es bereits zu viele auf dem Markt, besonders in Zagreb. Ich werde jedem Untermieter immer vorschlagen, eine Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen: Liegt seine Untermiete im Bereich des Zinssatzes für das Darlehen, mit dem er eine gleichwertige Wohnung kaufen könnte? Aber die anderen – überstürzen Sie nichts. Die Verkäufer warten auf ein Wunder. Sie halten an wahnsinnig hohen Preisen fest. Ich erinnere sie an das Jahr 2009, als einige Verkäufer die hohen Preise beibehielten, nur

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