Alle, die seit mehr als 14 Jahren aktiv am Immobilienmarkt teilnehmen, blicken mit warnendem Blick auf die Zahlen des Marktwachstums und fürchten einen Kollaps wie im Jahr 2008. Der Immobilienmarkt zerfällt seit jenem Jahr, angeheizt durch eine Welle, die in den USA begann und sich über alle Kontinente ausbreitete. Dies war lediglich die Ankündigung der globalen Wirtschaftskrise, die wir heute als die Wirtschaftskrise von 2008 bezeichnen.

Immobilien waren natürlich nur ein Auslöser für die Offenlegung unrealistischer Verhältnisse innerhalb des Marktes. Immobilienverkäufe kamen in den folgenden Jahren fast zum Erliegen, und Kroatien war nur eines der Opfer dieser globalen Situation. Tausende von Immobilien blieben unverkauft, insbesondere jene aus unrealistischen Wohnprojekten unverantwortlicher Investoren und Finanziers. Der gesamte kroatische Markt ist eingebrochen, insbesondere in Bezug auf die Immobilienverkäufe, und nach einem Jahr auch bei den Preisen. Banken haben „faule Bestände“ zu deutlich niedrigeren Preisen aufgelöst, als sie vor 2008 geplant waren. Sieben-Jahres-Zyklus Wenn man etwas weiter in die Vergangenheit zurückblickt, stellt man fest, dass das Wachstum im Jahr 2001 begann, primär aufgrund einer Senkung der Darlehenszinsen. Nach sieben Jahren, im Jahr 2008, landeten wir in einer Rezession, und dann, nach weiteren sieben Jahren, genau im Jahr 2015, folgten ein Rückgang der Zinssätze und Marktwachstum, und erneut nach sieben Jahren befinden wir uns heute im Jahr 2022. Alle sieben Jahre erreichen wir den Höchstpunkt oder den Tiefpunkt. Die Schlussfolgerung ergibt sich von selbst. Der Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen, und es ist klar, dass er nicht kontinuierlich steigen oder fallen kann. Dies ist schlichtweg die Dynamik, die zum Funktionieren notwendig ist. Der aktuelle Zustand ist nicht derselbe wie im Jahr 2008, obwohl er uns natürlich daran erinnert, primär aufgrund des unrealistischen Optimismus der Investoren bei der Festlegung der Ausstiegspreise. Dies gilt nicht nur für größere Wohnprojekte, sondern auch für Einzeleigentümer. Steigende Preise bei Neubauten schüren auch den Optimismus anderer Eigentümer. Immobilieneigentümer gestalten Preise auf der Basis von „nachbarschaftlichem Optimismus“. Oft hört man einen Eigentümer darüber sprechen, wie sein Nachbar ihm gerade erzählt hat, dass er seine Wohnung zu einem außergewöhnlichen Preis verkauft hat... Der Hauptunterschied zwischen der aktuellen Situation und der von 2008 besteht darin, dass die Zahl der produzierten Immobilien deutlich geringer ist, d. h. es findet kein so massiver Bau statt wie damals. Banken sind bei der Kreditvergabe viel vorsichtiger. Die Inflation ist rekordverdächtig hoch und drängt Investoren in Immobilien, um den Wert ihres Kapitals zu erhalten. Einlagen von Bürgern fließen langsam, aber sicher in Immobilien, was völlig logisch klingt.

Der kroatische Immobilienmarkt leidet unter einem Mangel an Qualitätsimmobilien. Es gibt nicht genug Neubauten, und bestehende Gebrauchtimmobilien sind meist vernachlässigt. Das Erdbeben hat die Situation weiter verschärft. Natürlich ist es logisch, dass angesichts des schwachen Angebots und der gestiegenen Nachfrage die Preise steigen. Alles ist logisch und vorhersehbar. Wenn wir zudem den bevorstehenden Beitritt zur Eurozone und den möglichen Beitritt zum Schengen-Raum berücksichtigen, werden die Preise weiter steigen, und glücklicherweise nimmt das Glück kein Ende. Aber ist das wirklich so? Kroatien trat der Europäischen Union im Jahr 2013 bei, und entgegen den Erwartungen stiegen die Immobilienpreise und die Nachfrage nicht an, primär weil die globale wirtschaftliche Lage ungünstig war. Kroatien ist insofern spezifisch, als ein bedeutender Teil der Käufer aus dem Ausland kommt. Ausländer waren im vergangenen Jahr an mehr als 30 Prozent aller Käufe von Wohnimmobilien beteiligt. Jüngste Daten zeigen, dass dieser Anteil drastisch gestiegen ist. Betrachtet man den Zeitraum von Juli 2021 bis Juni 2022, so erwarben Ausländer 12.518 Immobilien bei einem Volumen von 34.800 Transaktionen, was bereits 36 Prozent entspricht. Das bedeutet, dass die Zahl der Transaktionen, bei denen kroatische Staatsbürger als Käufer auftreten, sogar gesunken ist. Die Schlüsselfrage ist die Leistungsfähigkeit der kroatischen Käufer und wie lange sie mit dem aktuellen Preisanstieg mithalten können, angesichts des stetigen Rückgangs der Bevölkerung. Es ist illusorisch zu erwarten, dass wir außerhalb globaler Trends bleiben werden, obwohl viele ein weiteres Wachstum vorhersagen. Ich bin nicht so optimistisch, trotz der enormen Nachfrage von Ausländern, dem Mangel an neuen und hochwertigen Wohnungen, dem riesigen Potenzial bei den Einlagen der Bürger und dem Beitritt zur Eurozone und zum Schengen-Raum. Die Dinge funktionieren einfach nicht so. Die Menschen vergessen auch einen sehr wichtigen psychologischen Moment – „nachbarschaftlicher Optimismus“ schlägt schnell in „nachbarschaftlichen Pessimismus“ um. Wenn es bergab geht, ziehen die Leute die Zügel an und hören auf, Geld auszugeben. Rekordpreise Die Preise stiegen im vergangenen Jahr um fast 15 Prozent. Natürlich steigen die Angebotspreise stärker, aber die Rate der realisierten Verkäufe verlangsamt sich. Die Daten des Finanzamtes machen darauf aufmerksam, dass das Preisvolumen der Transaktionen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 50 Prozent gestiegen ist. Die Transaktionen, die diesen Anstieg ausmachen, betreffen primär Neubauten und Immobilien am Meer. Aber was passiert mit den anderen Immobilien im Rest von Kroatien? Vorsicht ist geboten, auch im Küstenbereich, da der Anstieg der Zinssätze, der die Inflation eindämmen soll, Investoren aus der EU über Nacht abschrecken kann. In vielen Ländern, darunter Deutschland, von wo aus in den letzten Jahren mehr als 3.500 Käufer kamen, wurden Marktabschwächungen beobachtet. In solch komplexen Umständen gibt es keinen eindeutigen Rat. Jede Immobilie ist eine eigene Geschichte, und jede kann ein anderes Schicksal haben, wenn sie auf den Markt kommt. Ich erwarte keine Krise wie 2008, da die Umstände völlig anders sind, aber das Ende des Wachstumszyklus steht sehr bald bevor. Vielleicht sogar schon diesen Winter. Zuerst werden die Verkäufe zurückgehen und später werden die Preise folgen. Natürlich wird das nicht bei allen Immobilien und überall in gleicher Weise geschehen. In dieser ganzen Welt, die rhythmisch auf und ab geht, stellt sich die Frage, was wir tun können. Es stimmt, dass Rekordpreise erzielt werden, aber diese Beispiele werden in der Regel veröffentlicht, obwohl sie Ausnahmen sind. Je mehr wir das Wachstum aufblähen, desto härter wird der Fall sein.

Übernommen von: Jutarnji.hr

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