Auswirkungen von Angebot und Nachfrage auf die Mietpreise Laut einer Analyse der Mietpreise und der Nachfrage von Najuškalco, dem größten Online-Anzeigenportal in Kroatien, sind die Preise in Split und Zadar mit 17 % am stärksten in die Höhe geschossen, gefolgt von Dubrovnik mit 16 % sowie Osijek und Pula mit 10 %. All diese Städte sind Studentenhochburgen, und die Rückkehr der Studenten in die Städte bedeutet ein größeres Interesse an langfristigen Mietwohnungen. In Kombination mit der Inflation und dem Mangel an verfügbarem Wohnraum, der den Kriterien künftiger Mieter entspricht, sind die Preise laut Najuškalco gestiegen. Auswirkungen von Angebot und Nachfrage auf die Mietpreise Die größte Nachfrage nach Mietobjekten besteht in Zagreb, wo die Preise um 6,63 % gestiegen sind. Die durchschnittliche Monatsmiete pro Quadratmeter liegt dort nun bei 10,74 Euro, während kleinere Wohnungen, die stärker nachgefragt werden, eine Durchschnittsmiete von bis zu 17 Euro erreichen. Bei dem sprunghaften Anstieg der Mietpreise in diesem Jahr spielte auch das allgemeine Verhältnis von Angebot und Nachfrage eine Rolle. In Zagreb gibt es ein Defizit von 17 % beim Angebot, während die Nachfrage in diesem Herbst um etwa 10 % gestiegen ist. Infolgedessen sind mehr Wohnungen im Preisbereich von 450 bis 650 Euro pro Monat auf dem Markt verfügbar, während Wohnungen unter 350 Euro nur 10 % des Gesamtangebots ausmachen. Auf der anderen Seite suchen etwa 30 % der Mieter in Zagreb nach Wohnungen im Preisbereich von 350 bis 450 Euro. Mietobjekte unter 300 Euro, die ebenfalls relativ stark nachgefragt werden, sind laut der Statistik dieses Anzeigenportals Mangelware. Zagreb ist der am weitesten entwickelte Immobilienmarkt Tamara Slišković, Dozentin an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät in Zagreb, betont, dass es sich um den dynamischsten und am weitesten entwickelten Immobilienmarkt in Kroatien handelt. Auf dem Zagreber Markt gebe es aufgrund positiver Migrationsbewegungen, d. h. der Zuwanderung in die Hauptstadt, eine ständig wachsende Nachfrage nach Wohneinheiten, so Slišković. Sie erklärt, dass aufgrund der großen Anzahl von Studenten, die sich jedes Jahr an den Universitäten in Zagreb einschreiben, sowie der begrenzten und unzureichenden Kapazitäten der Studentenwohnheime eine große Nachfrage nach Mietwohnungen besteht, was die Preise unter Druck setzt. „Mit anderen Worten: Die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen erhöht deren Preis“, fügt Slišković hinzu und betont, dass dies auf den gesamten Mietmarkt angewendet werden kann, nicht nur auf Studenten. Beeinträchtigung der Lebensqualität von Studenten Bruna Bandula, Mitglied des Studierendenrats der Universität Zagreb, warnt, dass die steigenden Preise eine erhebliche Verschlechterung der Lebensqualität der Studenten in Zagreb darstellen, zumal die Stadt mit einem langjährigen Mangel an Plätzen in Studentenwohnheimen konfrontiert ist. Die Anzahl der Betten decke nur etwa 10 % der Gesamtzahl der Studenten an der Universität Zagreb ab, sagte Bandula. Sie fügte hinzu, dass Studenten, die keinen Platz im Wohnheim erhalten und deren Familien sich keine Mietwohnung leisten können, gezwungen sind, während ihres Studiums zu arbeiten, um sich die Hochschulbildung zu ermöglichen. Aus diesem Grund „leidet die allgemeine Qualität des Studiums, und einige Studenten sind gezwungen, ihr Studium abzubrechen“, so Bandula. Sie betonte, dass Investitionen in Studenten „eine Investition in die Zukunft darstellen und Studentenunterkünfte ein unverzichtbarer Bestandteil des Studiums sind, weshalb sie allen Studenten zur Verfügung stehen müssen.“ Erhöhte Mieten im Zusammenhang mit Veränderungen bei den Quadratmeterpreisen Slišković stellt jedoch fest, dass der derzeitige Anstieg der geforderten Mieten enger mit dem Trend der Quadratmeterpreise in den letzten Jahren zusammenhängt. Auf dem gesamten kroatischen Markt sind die Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren fast ausnahmslos um fast 16 % gestiegen, so Slišković. Sie erklärt, dass das stärkste Wachstum auf dem Zagreber Markt zu verzeichnen ist, was sich in den Wohnungspreisen widerspiegelt, die im ersten Quartal 2022 um 16 % höher waren als im Vorjahresquartal. Betrachte man nur Neubauwohnungen, sei das Wachstum sogar noch größer und wirke sich doppelt so stark auf die Mietpreise aus, sagt Slišković. Der Eigentümer einer neu gebauten Immobilie, die vor Kurzem erworben wurde, kauft diese zu einem relativ hohen Preis. Unter Berücksichtigung der Preissteigerung in der Vorperiode vermietet der Vermieter die Immobilie, um eine schnelle Rendite zu sichern, und verlangt daher eine höhere Miete. Andererseits gebe es den sogenannten „Vermögenzeffekt“. Der Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt führe dazu, dass Immobilienbesitzer ihr Eigentum als wertvoller wahrnehmen und daher eine höhere Miete von den Mietern verlangen, fügt Slišković hinzu. Dubai-Effekt Der Ökonom Andrej Grubišić ist der Meinung, dass der Preisanstieg weitgehend das Ergebnis einer expansiven Geldpolitik, steuerlicher Diskriminierung und staatlicher Subventionen für den Kauf von Wohnungen ist. „Das letzte Jahrzehnt war eine Periode expansiver Geldpolitik, sehr viele Mittel wurden von den Zentralbanken in das System gepumpt, und wir erlebten von 2017 bis 2022 einen Anstieg der Einlagen von 74 Milliarden auf 154 Milliarden Kuna“, sagte Grubišić. Die Höhe der Ersparnisse, Einlagen und Währungseinlagen stieg um weitere 15 bis 20 Milliarden Kuna. Das Ergebnis sind niedrige Passivzinsen der Banken, die keine attraktiven Renditen mehr auf hinterlegte Gelder bieten, und eine relativ geringe Bereitschaft, in alternative Finanzinstrumente zu investieren, erklärte Grubišić. Steuerliche Diskriminierung entstehe, wenn jemand, der Wohnungen vermietet, einen „symbolischen Preis“ an Steuern auf diese Wohnungen zahlt, während andere Bürger im Vergleich zu Wohnungseigentümern 20 % mehr oder höhere Steuern auf ihre Immobilien zahlen, erwähnte Grubišić. Er fügte hinzu, dass dies zu einem „Dubai-Effekt“ führe, bei dem Menschen mit mehr Liquidität Wohnungen kaufen, die sie weder vermieten noch bewohnen und die letztlich leer stehen. Der Preisanstieg werde dazu führen, dass weniger Quadratmeter pro Familie verkauft werden, und das müssten alle akzeptieren, die in Zagreb leben wollen, betonte Grubišić. Er empfiehlt, die steuerliche Diskriminierung abzuschaffen, damit jeder Wohnungen für seinen Bedarf erwerben kann und die Auswirkungen des Preiswachstums kontrolliert werden können. Preistrends haben ihren Lebenszyklus Slišković ist der Ansicht, dass es „schwer vorherzusagen ist, wann sich solche Trends bei Quadratmeterpreisen und Mietpreisen umkehren werden, aber man muss wissen, dass jedes Phänomen seinen Lebenszyklus durchläuft.“ In diesem Sinne werde der Immobilienmarkt, der sich derzeit auf einem Aufwärtspfad befindet, einen vorübergehenden Höchststand erleben müssen, gefolgt von einer Verlangsamung. „In Anbetracht der Tatsache, dass wir eine außergewöhnlich erfolgreiche Tourismussaison hatten, die als einer der Generatoren für die Nachfrage nach Investmentwohnungen angesehen werden kann, ist es unwahrscheinlich, dass es in sehr kurzer Zeit zu signifikanten Preisänderungen auf dem Wohnungsmarkt kommen wird“, glaubt Slišković.

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