Gäste in der heutigen Sendung waren Borislav Vujović (HGK) und Velibor Mačkić (EFZG), die über den Zustand des Immobilienmarktes in Kroatien sprachen.

Velibor Mačkić erklärte zu Beginn die Immobilienblase. „Eine Immobilienblase ist eine periodische Schwankung auf dem Markt, die in diesem Fall auf dem Immobilienmarkt auftritt. Was diese Blase von denen auf den Kapital- und Aktienmärkten unterscheidet, ist die Tatsache, dass sie aufgrund mangelnder Liquidität seltener auftritt. Sobald sie jedoch auftritt, hält sie länger an, und wenn sie platzt, sind ihre Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Aggregate viel ausgeprägter, da sie einen breiteren Personenkreis betreffen.“

„Die Frage ist auch, wie wir den Markt beobachten – regional ist es offensichtlich, dass wir an der Küste, in Zagreb, eine Immobilienblase sehen können... Sicherlich steigen die Preise viel stärker an, als es andere makroökonomische Aggregate stützen könnten. Das ist eigentlich der erste Indikator dafür, dass es eine Blase gibt. Wenn spekulative Investitionen auftauchen, hat man mehr Nachfrage als Angebot und den ‚Herdeneffekt‘, der während der ersten Krise ein wichtiger Indikator war.“

Borislav Vujović kommentierte die Nachfrage auf dem Markt. „Tatsache ist, dass der Markt wirklich sehr lebhaft ist, sogar unerwartet lebhaft, und die Preise so sind, wie wir es zum Beispiel 2016 überhaupt nicht vorhersagen konnten. Dieses Jahr war das letzte Jahr der Krise, als eine Stabilisierung eintrat und nichts darauf hindeutete, was in den letzten drei Jahren passiert ist, abgesehen von den Subventionen, von denen wir vorausgesagt haben, dass sie einer der Auslöser für das Preiswachstum sein würden.“ „Was auf dem Markt tatsächlich passiert, ist, dass die Leute kaufen, vielleicht denken sie nicht zu viel nach, aber es gibt eine große Anzahl von Käufern. Die Nachfrage ist in diesem Moment viel größer als das Angebot.“ Zu Behauptungen in den Medien, wonach jede sechste Wohnung verkauft werde, wies er darauf hin: „Es ist schwer, das genau zu sagen, aber auf jeden Fall gibt es Wohnungen, die nicht verkauft werden und auf dem Markt sind, weil die Preise unrealistisch sind. Wir müssen berücksichtigen, dass selbst in Zagreb nicht überall die gleiche Situation herrscht – es gibt sehr beliebte Gegenden, und es gibt auch solche, in denen es immer noch nicht einfach ist, eine große Wohnung zu verkaufen, und die Frage ist, zu welchem Preis.“

60 % der Wohnungskäufer zahlen bar

Er fügte hinzu, dass die Situation auf viele Faktoren zurückzuführen sei, die sich deutlich von der Situation im Jahr 2009 unterscheiden, und er daher nicht von einer Immobilienblase sprechen würde. „Ich würde nicht von einer Blase sprechen, weil das sofort eine Assoziation mit dem Platzen weckt und die Menschen in das Jahr 2009 zurückversetzt, als es eine totale Krise gab. Tatsache ist, dass die Preise steigen und es zu dieser Zeit mehr Faktoren gab. Wir erwarten keine Blase im Sinne eines Platzens und eines Falls um 30 %, wie es während der letzten Krise der Fall war.“ „2009 gab es eine weltweite Krise, wir hatten eine hohe Arbeitslosigkeit, den Fall ‚Schweizer Franken‘, der ein erhebliches Abschreckungsmittel für die Menschen war. Damals erhielten Kunden Hypothekendarlehen für bis zu 120 % des Wohnungspreises. Heute passiert so etwas nicht mehr.“ „Heute sind mehr als 60 % der Käufer Barkäufer“, sagte Vujović und fügte hinzu, dass „diejenigen, die Kredite aufnehmen, vielleicht bis zu 60 % des Kaufpreises leihen. Ein Risiko für den ‚Schweizer Franken‘ besteht derzeit nicht.“ „Damals, 2009, war das Problem, dass Menschen, die ihre Hypothekendarlehen nicht zurückzahlen konnten, gezwungen waren, die Wohnung zu verkaufen. Heute müssen Leute, die bar gekauft haben, die Wohnung nicht verkaufen. Sie sehen sie als eine Form des Sparens und Investierens, da bekannt ist, dass Kroaten in Immobilien sparen.“

Subventionen sind eigentlich Maßnahmen für Wohlhabende, es ist nicht gelungen, junge Menschen in Kroatien zu halten

Bezüglich der Subventionen sagte Vujović: „Die Subventionen sind nicht die einzige Lösung. Solange der Zinssatz für Spareinlagen faktisch negativ ist und die Hypothekenzinsen auf diesem Niveau liegen, wirkt sich das automatisch positiv auf den Immobilienmarkt aus, was zu Verkäufen und Preissteigerungen führt. Die Subventionen waren eine gute Idee, aber leider haben sie in der Praxis nicht gut funktioniert.“ „Erstens zielen die Subventionen nicht auf die beabsichtigte Gruppe ab, zum Beispiel auf junge Menschen, insbesondere solche von außerhalb Zagrebs, die auswandern. Es ist uns also nicht gelungen, sie mit dieser Maßnahme zu halten. Zweitens wird die Maßnahme einmal im Jahr durchgeführt und dauert einen Monat (nächstes Jahr wird es zweimal sein).“ Er fügte hinzu, dass sich einige Leute auf die subventionierten Kredite vorbereitet hätten, eine große Anzahl von Käufern jedoch nicht vorbereitet gewesen sei. „Einige hatten sich vorbereitet, sie hatten bereits Vorverträge für Hypotheken unterzeichnet und Wohnungen reserviert. Aber eine große Anzahl von Menschen dachte erst im September daran, als die Medienkampagne startete, und dann hatten sie keine Zeit, nach einer Wohnung zu suchen, keine Zeit zu verhandeln. Und dann haben wir die Situation, dass wir im September Realisierungen zu Preisen hatten, an die die Leute glaubten oder nicht. Und dann folgt die Psychologie – wenn mein Nachbar 2.500 Euro pro Quadratmeter bekommen hat, werde ich nicht unter diesem Preis verkaufen.“ „Das Problem hier ist, dass diese Maßnahmen für Wohlhabende sind. Ein Mann kauft eine Wohnung für 250.000 Euro und nimmt eine Subvention in Anspruch. Wovon reden wir hier? Hätten wir den Preis der Wohnung oder den Preis pro Quadratmeter begrenzen sollen, ihn gleichmäßig auf die Gespanschaften verteilen sollen, so dass jede Gespanschaft ein bestimmtes Budget hätte?“

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