Sie haben eine Wohnung gekauft und nach ein paar Monaten einen „Gruß“ der Steuerverwaltung an Ihre Adresse erhalten – einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer?

Warum Sie zu den Glücklicheren gehören

Wenn Sie zu den Glücklicheren gehören, haben die fleißigen Finanzbeamten Ihnen einen endgültigen Bescheid geschickt, nach dem Sie Ihre Steuerschuld begleichen, das Papier wegwerfen und sich sorgenfrei in Ihr mühsam erworbenes neues Bett legen können. Die Chancen, dass Sie dazu gehören, stehen jedoch 50:50, da die Steuerverwaltung jährlich etwa die gleiche Menge an endgültigen wie auch vorläufigen Steuerbescheiden an die Adressen der neuen Immobilienbesitzer versendet.

Wie es in der Praxis aussieht

Nur wenige Steuerzahler wissen, dass der Erhalt eines vorläufigen Steuerbescheids sowie die Zahlung der darin angegebenen Steuer in der Realität keineswegs bedeuten muss, dass Sie Ihre Steuerschuld gegenüber dem Staat beglichen haben. Dieser hat nämlich das Recht, in den nächsten sechs Jahren ab Ausstellung des vorläufigen Bescheids die Glaubwürdigkeit der von Ihnen übermittelten Daten nachträglich zu prüfen. Wenn dem Amt der Wert Ihres Eigentums etwas höher erscheint als der im Vertrag angegebene, steht es ihm frei, Ihnen einen neuen Steuerbescheid „aufzubrummen“, den Sie ohne jeglichen Aufschub innerhalb von 15 Tagen bezahlen müssen.

Immobilienvergleich

Diese vier Prozent werden jedoch tatsächlich auf den Immobilienpreis aus dem Kaufvertrag berechnet, wobei die Ausstellung eines vorläufigen Bescheids den Finanzbeamten einen Trick erlaubt: innerhalb von sechs Jahren ab dem Jahr, in dem die Steuerschuld entstanden ist, nachträglich Details zur gekauften Immobilie zu prüfen – zum Beispiel ihren realen Marktwert. Erscheint ihnen dieser deutlich höher als der im Kaufvertrag angegebene Preis, berechnen sie zusätzlich die Steuerdifferenz und schicken Ihnen einen neuen, endgültigen Bescheid an Ihre Privatadresse.

Preis-Applikation

„Die Steuerverwaltung erfasst in einer speziellen Applikation alle Immobilientransaktionen, die der Zweigstelle des Finanzamts gemeldet wurden. In derselben Applikation werden auch Durchschnittspreise für Immobilien erfasst, die auf Basis der Preise aus den Kaufverträgen gebildet werden. Diese dienen als Vergleichsmaßstab dafür, ob der Steuerzahler einen Betrag gezahlt hat, der annähernd den Preisen entspricht, die auf dem Markt für eine ähnliche Immobilie im gleichen Gebiet und zum gleichen Zeitpunkt erzielt werden oder erzielt werden können. Wenn der in der Urkunde angegebene Preis den Marktentwicklungen laut den Daten aus der Applikation entspricht, akzeptiert die Steuerverwaltung den angegebenen Preis als Bemessungsgrundlage. Wird in der Urkunde ein niedrigerer Preis ausgewiesen, ist die Steuerverwaltung berechtigt, die Bemessungsgrundlage durch Schätzung als Marktwert festzulegen.

Was tun, wenn ein neuer Bescheid eintrifft und wie man dagegen Einspruch erhebt?

Gemäß den Bestimmungen von Artikel 24 des Grunderwerbsteuergesetzes gilt die Feststellung der Steuerdifferenz als eigenständiger Steuerbescheid, gegen den jeder Steuerzahler das Recht hat, Einspruch einzulegen, wobei der Einspruch die Vollstreckung der neu entstandenen Verpflichtung nicht aufschiebt. Entscheidet sich der Steuerzahler für einen Einspruch, muss er dies laut Gesetz innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt des Steuerakts tun, und zwar bei der zweitinstanzlichen Steuerbehörde, entweder direkt oder per Einschreiben. Im Einspruch muss unbedingt der Steuerakt angegeben werden, gegen den sich der Einspruch richtet, sowie die Gründe, aus denen der Bescheid angefochten wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist ebenso erforderlich wie die Zahlung von 35 Kuna an Verwaltungsgebühren.

Statistik

Im Jahr 2017 wurde bei einer nachträglichen Prüfung in 5.193 Fällen eine Differenz in der Steuerschuld festgestellt, was 6,7 Prozent der Gesamtzahl der ausgestellten vorläufigen Bescheide entspricht.

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