Runder Tisch zur Lage auf dem kroatischen Immobilienmarkt

Die Diskussion über die Lage auf dem kroatischen Immobilienmarkt folgte unmittelbar nach der Veröffentlichung eines neuen Pakets von Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus durch das Ministerium für Bauwesen und Raumordnung.

„Wir haben sofort Vertreter des Staates, der Wissenschaft sowie Unternehmer aus der Bau- und Immobilienbranche zusammengebracht. Dies war die erste Gelegenheit, die Fortsetzung der Subventionierung von Wohnungsbaudarlehen, die Ankündigung des Baus von Wohnungen für den öffentlichen Dienst und andere staatliche Maßnahmen aus allen möglichen Blickwinkeln zu betrachten. Es dominierten Rückblicke auf den ständigen Anstieg der Immobilienpreise auf dem heimischen Markt in den letzten Jahren, der Einfluss des Tourismus auf die Preise von Wohnungen und Häusern sowie die unvermeidliche Frage, was die Einführung einer Grundsteuer nicht nur für den Wohnungsmarkt, sondern auch für die allgemeinen wirtschaftlichen Trends bringen würde.“

Kreditlinie

Der Minister für Bauwesen und Raumordnung, Željko Uhlir, stellte die neuesten staatlichen Maßnahmen zur Unterstützung junger Familien und im öffentlichen Dienst Beschäftigter vor, um bei der Lösung der Wohnraumfrage zu helfen und das Personal dazu zu bewegen, in Krankenhäuser, Gesundheitszentren und Schulen in Gebieten zu gehen, in denen ein Mangel an solchem Personal herrscht.

„Der neue Zyklus der Subventionierung von Wohnungsbaudarlehen ist eines der Programme, mit denen wir letzte Woche an die Öffentlichkeit getreten sind und mit dem wir jungen Menschen direkt bei der Lösung der Wohnraumfrage helfen. Deshalb ist das aktualisierte POS-Plus-Programm, das auf dem Gesetz über den sozial geförderten Wohnungsbau basiert und noch weiter geöffnet ist als bisher für alle Bürger, die potenziell Programmberechtigte waren. Neu ist, dass über dieses Programm nicht nur neue Wohnungen gekauft werden können, wie es bisher der Fall war, sondern auch Bestandsimmobilien – mit anderen Worten alle Wohnungen unter Nutzung der einzigartigen POS-Kreditlinie.“

„Diese Kreditlinie ermöglicht je nach Wohnungstyp, Größe und Preisklasse letztendlich nach Rückzahlung des Kredits – da die Hälfte des Kredits von einem Kreditinstitut (Bank) und die andere Hälfte vom Staat kommt und aufgrund der einheitlichen Zinsberechnung – im Vergleich zu Wohnungsbaudarlehen außerhalb des POS-Programms eine Differenz zugunsten des Käufers in Höhe von sechs- bis zehntausend Euro.“

„Um das Personal dazu zu bewegen, in Krankenhäuser, Gesundheitszentren und Schulen primär in Gebieten zu gehen, in denen ein Mangel an solchem Personal herrscht, ist ausschließlich die Vermietung von Wohnungen vorgesehen.“

Laut Uhlir löst jeder Eingriff in das Mittelverhältnis auf dem Markt eine Reaktion aus; es ist nur eine Frage der Intensität des Einflusses und an wen er gerichtet ist. Wenn es eine Zielgruppe von Bürgern gibt, denen mit einer Staffelung der Hilfe nach dem Entwicklungsindex geholfen wird, sollte eine solche Maßnahme keine Auswirkungen auf den Markt haben.

News zu 4.000 Wohnungen

„In den letzten Jahren wurden 26.000 Wohnungen in Kroatien für touristische Zwecke umgewandelt. Das wurde dem Wohnungsmarkt entzogen, und dieser Schritt wirkt sich unweigerlich auf die Preise auf dem Markt aus. Die Frage ist offensichtlich, wie groß dieser Einschlag auf die Preise ist und dass wir es geschafft haben, 4.000 Wohnungen jährlich zu verkaufen.“

„Das Ministerium hilft den Bürgern, damit sie trotz des bestehenden Preisanstiegs ihre Wohnraumfrage leicht lösen können, und deshalb denke ich, dass die Preise ohnehin steigen würden – ist es nicht zumindest ordentlicher, wenn wir subventionieren und ihnen so helfen?“ – sagte Ž. Uhlir.

Berichte über 500.000 aus einseitigen Bargeldtransaktionen

Die Direktorin des Wirtschaftsinstituts Zagreb (EIZG), Maruška Vizek, äußerte Kritik an den Fristen für die Subventionen.

„Deshalb haben wir unsere Besorgnis über das Risiko geäußert, dass während der Diskussionen an diesem Runden Tisch Faktoren in Kraft treten, die auf Marktebene präsent sind und die die Entwicklung der Immobilienpreise auf dem Markt beeinflussen werden.“

600.000 Barzahlungen für Immobilien

Die Direktorin des EIZG fügte hinzu, dass die Subventionierung von Wohnungsbaudarlehen mit einem guten Ziel begonnen wurde, aber ihr größter Mangel der begrenzte Zeitraum sei.

„Da die meisten Bürger nicht in der Lage waren, die Nutzung der Subventionen im Voraus zu planen, sondern sich kurzfristig dazu entschieden haben, fanden sie sich in einer Situation wieder, in der sie keine Zeit hatten, gründlicher nach einer Immobilie zu suchen und über deren Preis zu verhandeln.“ Gleichzeitig, fügt sie hinzu, kann ein Verkäufer einer Wohnung, der einen Grundbuchauszug und eine Nutzungsgenehmigung hat, jeden Preis verlangen, den er will, da andere Verkäufer dies nicht so einfach können.

100.000 Menschen kaufen Immobilien mit Bargeld

Marina Vartušek, Projektleiterin in der Abteilung für Investitionen und Entwicklung des Bauunternehmens Kamgrad, stellte Faktoren fest, die den Anstieg der Immobilienpreise beeinflussen.

„Der Anstieg der Kosten für den Kommunalbeitrag, den Investoren für geplante Bauvorhaben zahlen, ist in den letzten Tagen spürbar gestiegen. Er steigt insbesondere für Tiefgaragengeschosse in Zagreb, wo es vor einem Jahr aufgrund des Beschlusses über den Kommunalbeitrag zu einer Erhöhung des Kommunalbeitrags um das Vierfache kam.“

Rekordverdächtig schneller Immobilienverkauf

„Subventionen für Wohnungsbaudarlehen haben den Käufern, jungen Familien, den Weg zur Wohnung erleichtert. In der Struktur des Verkaufspreises einer Wohnung macht das Bauland, das seit 2015 besteuert wird, 15-20 Prozent aus. Auf diese Weise ist der Preis der Wohnung je nach Lage um vier bis fünf Prozent gestiegen.“

„Der Kommunal- und Wasserbeitrag machen etwa fünf Prozent Anteil am Kaufpreis einer Wohnung aus und wurden früher ebenfalls nicht besteuert. Die Einführung der Besteuerung der Beiträge hat die Wohnungspreise um ein bis drei Prozent angehoben.“ – fügte Marina Vartušek hinzu.

500.000 Immobilien in Privatdarlehen

Alle Teilnehmer der Diskussion stimmten darin überein, dass die Vergabe staatlicher Subventionen zu einem Zeitpunkt erfolgt, an dem der Markt durch andere Mechanismen zu Preissteigerungen angeregt wird.

„In Anbetracht einer ganzen Reihe von Faktoren, die die Erhöhung der Immobilienpreise beeinflussen, einschließlich des BIP-Wachstums, das immer auch einen Anstieg der Immobilienpreise mit sich bringt, ist die einhellige Schlussfolgerung der Diskussion, dass es fraglich ist, wie genau jeder der Faktoren den Preisanstieg beeinflusst.“

600.000 Immobilien auf dem Markt

Borislav Vujović, Inhaber der Agentur Opereta und stellvertretender Vorsitzender der Immobilienvereinigung der HGK, äußerte Kritik an den Fristen für die Subventionen und sagte, dass sich nicht alle Bürger im Voraus für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, sondern damit konfrontiert wurden, als sie bereits auf dem Markt waren.

„Obwohl wir im Voraus darauf hingewiesen wurden, was passieren würde, planten die meisten Bürger diesen Schritt nicht im Voraus, in der Hoffnung, dass sich die Marktbedingungen für sie verbessern würden. Dann entschieden sie sich, dass die Lösung der Wohnraumfrage nicht auf fortgeschrittenere Bedingungen warten sollte.“

200.000 Immobilien auf Privatdarlehen

Borislav Vujović, Inhaber der Agentur Opereta, wies darauf hin, dass auf dem Markt immer häufiger Barzahlungen für Immobilien vorkommen, da die Zahl der Menschen steigt, die ihre Ersparnisse aufgrund niedriger Zinsen umschichten.

„Wir haben rekordniedrige Zinsen auf Ersparnisse, was sich offensichtlich im Prozentsatz der Käufer widerspiegelt, die Wohnungen bar bezahlen. In unserer Agentur liegt dieser Prozentsatz bei etwa 55 Prozent, und ich schätze, dass dieser Prozentsatz in der gesamten Stadt höher ist.“

500.000 Barzahlungen für Immobilien

Fast alle ausländischen Bürger kaufen bar, was einer der Gründe für die aus dem Ausland stammenden Käufe ist, sagte Borislav Vujović; ebenso wie Maruška Vizek betonte, dass es notwendig sei, die Einführung einer Grundsteuer in Betracht zu ziehen und wie diese auf dem Prinzip der Gerechtigkeit basieren würde.

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